Mülk Satan Yabancı 2026: Değer Artış Vergisi, 15 Günlük Beyan ve Para Transferi

Mülk satan yabancı değer artış vergisi öder mi?

Mülk satan yabancı, Türk vatandaşıyla aynı kurala tabidir: bedel karşılığında edinilen taşınmaz 5 yıl içinde satılırsa doğan kazanç değer artış kazancı sayılır. Bu kural 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu'nda düzenlenir ve uyruğa göre değişmez (GVK mükerrer m. 80/1-6).

Değer artış kazancı, mülkün elden çıkarılmasından doğan ve gelir vergisine tabi olan kârdır. Halk arasında "değer artış vergisi" veya "değer artış kazancı vergisi", İngilizce kaynaklarda "capital gains tax" denir; hukuken ayrı bir vergi değil, gelir vergisidir. Vergi, satış bedelinin tamamından değil, maliyet ve istisna düşüldükten sonra kalan kazançtan alınır.

İki durumda vergi hiç doğmaz. Birincisi, taşınmazın 5 tam yıldan sonra satılmasıdır. İkincisi, taşınmazın miras veya bağış gibi ivazsız yollarla, yani bedel ödenmeden edinilmiş olmasıdır. Bu ikinci durumda satış edinimden kısa süre sonra yapılsa bile değer artış kazancı oluşmaz.

2026 itibarıyla hangi satışta değer artış vergisi çıkar?

Değer artış vergisi, satın alınan mülk 5 yıl dolmadan satıldığında ve yıllık kazanç istisnayı aştığında çıkar; miras veya bağışla edinilen mülkte çıkmaz. İstisna 2025'te 120.000 TL iken 2026 için 150.000 TL'ye yükseltildi; tarife dilimleri de 2026 için yeniden belirlendi.

Satış durumuna göre değer artış vergisi (Ekim 2026 itibarıyla)

150.000 TL istisna her satışa ayrı ayrı değil, aynı takvim yılındaki değer artışı kazançlarının toplamına bir kez uygulanır.

Ev satışında vergi sonucunu hangi olgular değiştirir?

Ev satışında vergi sonucunu tapu tescil tarihi, edinim şekli, gerçek alış bedeli ve satıcının yerleşikliği belirler. Bu nedenle "Evimi satıyorum, vergi çıkar mı?" sorusu tek bir bilgiyle cevaplanamaz. Satıştan önce şu sorular cevaplanmalıdır:

• tapuya tescil tarihi ve 5 yılın dolduğu gün,
• mülkün satın alma, miras veya bağışla edinilip edinilmediği,
• tapuda gösterilen alış bedeli ile gerçekte ödenen bedel,
• alış ödemesini gösteren banka dekontları ve döviz alım belgesi,
• satıcının Türkiye'de yerleşik olup olmadığı,
• aynı yıl içinde başka bir mülk satışı bulunup bulunmadığı,
• mülkün Katma Değer Vergisi (KDV) istisnasıyla veya vatandaşlık için alınıp alınmadığı,
• emlak vergisi borcu bulunup bulunmadığı.

Örneğin yurt dışında yaşayan iki satıcıdan biri miras daireyi satıyorsa beyan yükümlülüğü yoktur. Diğeri üç yıl önce satın aldığı daireyi satıyorsa 15 günlük süre işlemeye başlar.

Ev satışında 5 yıllık değer artış süresi hangi tarihten başlar?

Beş yıllık süre kural olarak mülkün tapuya satıcı adına tescil edildiği tarihten başlar. Gelir İdaresi Başkanlığı bu süreyi takvim günü üzerinden hesaplar. Örneğin 20 Ekim 2023'te tapuya tescil edilen dairede 5 yıllık süre 20 Ekim 2028'de dolar. Beşinci yıl dönümü günü yapılan satışın süre içinde sayılıp sayılmayacağı kanunda açıkça düzenlenmemiştir. Bu nedenle satışın 21 Ekim 2028 veya sonrasına bırakılması temkinli yoldur.

Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu da 25 Ocak 2023 tarihli kararında (E. 2021/1448, K. 2023/72), taşınmazlarda edinimin tapuya tescille gerçekleştiğini vurgulamıştır. Satış vaadi sözleşmesinin imzalandığı gün veya ilk ödemenin yapıldığı gün, kural olarak süreyi başlatmaz.

Bu kuralın bir istisnası vardır. Mülk tapu tescilinden önce kullanıma hazır biçimde teslim edilmişse ve bu teslim belgelenebiliyorsa, fiili kullanım tarihi esas alınabilir. Gelir İdaresi Başkanlığı özelgelerinde teslim tutanağı veya su, elektrik ve doğalgaz faturası gibi belgeleri kabul etmiştir. Bu istisna, özellikle projeden alınan ve tapusu geç verilen dairelerde önem taşır.

Değer artış kazancı nasıl hesaplanır?

Değer artış kazancı, satış bedelinden endekslenmiş alış bedeli ile satıcının ödediği gider ve harçların düşülmesiyle bulunur. Alış bedeli, Türkiye İstatistik Kurumunun Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) artışıyla güncellenir. Ancak bu endeksleme yalnızca artış oranı yüzde 10 veya daha fazlaysa yapılabilir ve satışın yapıldığı ay hesaba katılmaz.

Örnek vaka · varsayımsal

Varsayımsal bir örnek düşünelim: 3.000.000 TL'ye alınan daire, 2026'da 8.000.000 TL'ye satılıyor ve endeks artışı yüzde 80. Endekslenmiş maliyet 5.400.000 TL, satıcının binde 20 tapu harcı 160.000 TL olur. Kazanç 2.440.000 TL'dir; 150.000 TL istisna düşülünce matrah 2.290.000 TL kalır. Aşağıdaki tarifeye göre, aynı yıl başka beyana tabi geliri olmayan satıcı için vergi 684.000 TL'dir.

2026 yılı gelir vergisi tarifesi, ücret dışı gelirler (Ekim 2026 itibarıyla)

Hesaplayıcıyı ayrı sayfada aç

Dövizle alınan mülkte değer artış kazancı nasıl hesaplanır?

Dövizle alınan mülkte kazanç Türk lirası üzerinden hesaplanır. Alış bedelinde kural olarak ödeme için bozdurulan dövizin Türk lirası karşılığı esas alınır. 2022'den bu yana Merkez Bankası ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü düzenlemeleri uyarınca yabancı alıcı dövizi tapudan önce bankaya satar. Döviz alım belgesi alış bedelinin başlıca kanıtıdır; 2022'den önceki alımlarda banka dekontları aynı işlevi görür.

Türk lirasının değer kaybı, döviz bazında kâr olmasa bile değer artış kazancını büyütebilir. Gelir Vergisi Kanunu taşınmaz satışında kur farkını kazançtan ayırmaz. Kur farkı istisnası yalnızca yabancı sermaye mevzuatına göre getirilen sermayeyle edinilen menkul kıymet ve iştirak hisselerine uygulanır (GVK mükerrer m. 81). Yİ-ÜFE endekslemesi bu etkiyi kısmen dengeleyebilir.

Yurt dışında yaşayan yabancı değer artış kazancını ne zaman beyan eder?

Yurt dışında yaşayan yabancı dar mükelleftir. Bu satıcı değer artış kazancını kural olarak Mart ayında değil, kazancın elde edildiği tarihten itibaren 15 gün içinde münferit beyannameyle bildirir. Kanun bu yükümlülüğü şöyle düzenler (GVK m. 101): dar mükellefler gayrimenkul kazançlarını "gayrimenkulün bulunduğu ... yerin vergi dairesine münferit beyanname ile bildirmeye mecburdurlar."

Türkiye'de yerleşik sayılan yabancı ise tam mükelleftir ve kazancı izleyen yılın Mart ayında yıllık beyannameyle bildirir. Türkiye'de ikametgâhı bulunan veya bir takvim yılında Türkiye'de 6 aydan fazla sürekli oturan kişi yerleşik sayılır. Bu ayrım uyruğa değil, oturma durumuna bağlıdır. Belli ve geçici bir iş, öğrenim, tedavi veya seyahat amacıyla gelen yabancılar ise 6 aydan fazla kalsalar da yerleşik sayılmaz.

Türk Medeni Kanununa göre ikametgâh, kişinin sürekli kalma niyetiyle oturduğu yerdir. Bu nedenle ikamet izni yerleşikliği gösteren olgulardan biridir, ancak sonucu tek başına belirlemez. İkamet izni olup yılın çoğunu yurt dışında geçiren ve Türkiye'de sürekli oturduğu bir yeri bulunmayan satıcı, dar mükellef olarak değerlendirilebilir. Türkiye'de başka bir geliri için yıllık beyanname vermek zorunda olan dar mükellefin durumu ise ayrıca değerlendirilmelidir.

Değer artış vergisi Mart ayında mı, 15 gün içinde mi ödenir?

Münferit beyanname veren dar mükellef değer artış vergisini beyannameyle aynı 15 günlük süre içinde öder; tam mükellefin Mart ve Temmuz taksitleri bu satıcıya uygulanmaz.

Gelir Vergisi Kanunu 15 günlük süreyi kazancın "iktisap olunduğu" tarihten başlatır. Satış bedeli tapu devri sırasında tamamen ödenmişse kazancın o gün elde edildiği kabul edilebilir; bu durumda süre ertesi günden işler. Bedelin bir kısmı devirden önce veya sonra ödeniyorsa sürenin başlangıcı ayrıca değerlendirilmelidir.

Gelir İdaresi Başkanlığının broşürüne göre münferit beyannamedeki vergi, beyanname verme süresi içinde ödenir. Vergi Usul Kanunu, beyannamenin posta ile veya elektronik ortamda gönderilmesini de düzenler. Elektronik gönderim, bu yetkiye sahip bir meslek mensubu aracılığıyla yapılabilir.

Bu nedenle beyannameyi kimin, hangi yolla vereceği satıcı Türkiye'den ayrılmadan önce belirlenmelidir. Süre kaçırılırsa idare vergiyi cezası ve gecikme faiziyle birlikte tarh edebilir.

Mülk satışında tapu harcını kim öder ve hangi bedel üzerinden alınır?

Harçlar Kanununa ekli tarifeye göre tapu harcı, alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20 oranında (Ekim 2026 itibarıyla), beyan edilen satış bedeli üzerinden alınır. Ancak bu matrah, taşınmazın emlak vergisi değerinden düşük olamaz (Harçlar Kanunu m. 63). Taraflar aralarında farklı bir paylaşım kararlaştırabilir; bu anlaşma harcın tapuda kimden tahsil edildiğini değiştirmez.

Beyan edilen bedelin gerçek durumu yansıtmadığı sonradan tespit edilirse, aradaki farka isabet eden harç alıcı ve satıcıdan bir kat vergi ziyaı cezasıyla birlikte alınır.

Satıştan önce emlak vergisi borcu da kontrol edilmelidir. Emlak vergisi borcu bulunan bina ve arazinin devri, miras ve mahkeme kararı gibi istisnalar dışında yapılamaz. Bu nedenle borç, tapu randevusundan önce ödenmiş olmalıdır.

Tapuda düşük gösterilen alış bedeli değer artış vergisini nasıl artırır?

Tapuda alış bedeli gerçekte ödenenden düşük gösterilmişse, vergi idaresi satışta bu düşük bedeli maliyet kabul edebilir; bu da değer artış kazancını yapay olarak büyütür.

Danıştay'ın incelediği bir dosyada bir kişi 2009'da aldığı taşınmazı 2011'de, 5 yıl dolmadan satmıştı. Vergi idaresi kazancın beyan edilmediğini tespit etti. İdare, takdir komisyonu kararına dayanarak maliyeti tapu kaydındaki 2.500 TL ve kat irtifakı bedeli olarak kabul etti.

Vergi mahkemesi, faturalar ve bütün deliller birlikte değerlendirilerek gerçek alış bedelinin ortaya konması gerektiğini belirtti ve tarhiyatı kaldırdı. Danıştay 9. Dairesi 1 Mart 2022 tarihli kararıyla bu sonucu onadı (E. 2019/1050, K. 2022/644).

Bu karar, gerçek alış bedelini gösteren faturaların, banka dekontlarının ve sözleşmelerin satış anında belirleyici olabileceğini gösterir. Ancak aynı belgeler, alışta tapu harcının düşük bedel üzerinden ödendiğini de ortaya koyar. Bu durumda alıştaki harç farkı bir kat vergi ziyaı cezasıyla tarh edilebilir. Zamanaşımı, harcın doğduğu yılı izleyen yılın başından itibaren 5 yıldır.

KDV istisnasıyla veya vatandaşlık için alınan mülk ne zaman satılabilir?

KDV istisnasıyla veya vatandaşlık için alınan mülkün satışı yasak değildir; ancak satıştan önce dikkate alınması gereken ek bir kural vardır. KDV istisnasıyla alınan konutta bu kural bir vergi ödemesidir, vatandaşlık için alınan konutta ise tapudaki 3 yıllık şerhtir.

KDV istisnasıyla alınan konut 3 yıl içinde satılırsa ne olur?

Türkiye'de yerleşik olmayan yabancıya ilk teslimde KDV'siz satılan konut veya iş yeri 3 yıl içinde satılırsa, alınmayan KDV tecil faiziyle birlikte ödenir. Bu ödeme tapu işleminden önce, mülkü satan kişi tarafından yapılır (KDV Kanunu m. 13/i). Kanunun ifadesiyle zamanında tahsil edilmeyen verginin "tapu işleminden önce elden çıkaran tarafından ödenmesi şarttır."

Bu süre Nisan 2022'de bir yıldan üç yıla çıkarılmıştır. Bu kural, konutu satın alan yeni malikin yabancı veya Türk olmasına göre değişmez. Satış planlanırken KDV istisnasının uygulandığı fatura ve teslim tarihi kontrol edilmeli, gerekiyorsa ödeme tutarı satış fiyatına yansıtılmalıdır. Bu ödeme, satıcının satıştan sonra eline geçecek net tutarı da doğrudan etkiler.

Vatandaşlık için alınan mülk 3 yıl dolmadan satılabilir mi?

Yatırım yoluyla vatandaşlık için en az 400.000 ABD Doları değerinde alınan taşınmazın tapusuna 3 yıl satılmaması şerhi konur. Bu şart, Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik'te düzenlenmiştir. Şerh, 3 yıl dolduğunda malikin talebiyle tapu müdürlüğünce kaldırılır.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 1 Şubat 2024 tarihli Kılavuzuna göre, Taşınmaz Yatırım Tespit Belgesi verildikten sonra şerhin süre dolmadan kaldırılması da istenebilir. Bu durumda talep karşılanır ve Nüfus ve Vatandaşlık İl Müdürlüğüne ivedilikle bilgi verilir. Bildirimden sonra vatandaşlık dosyasının yeniden incelenmesi gündeme gelebilir. Bu nedenle 3 yıl dolmadan satış düşünülüyorsa vatandaşlık durumu satıştan önce ayrıca değerlendirilmelidir.

Üç yıllık şerh ile 5 yıllık değer artış süresi birbirinden bağımsızdır. Şerhin bitmesi vergiyi ortadan kaldırmaz: 3. yılında satılan bir vatandaşlık konutu, şerh kalkmış olsa bile 5 yıl dolmadığı için değer artış vergisine tabi olabilir.

Mülk satan yabancı satış parasını Türkiye'den yurt dışına nasıl transfer eder?

Türkiye'deki mülkünü satan yabancının satış bedelini bankalar aracılığıyla yurt dışına transfer etmesi serbesttir. Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karar, dışarıda yerleşik kişilerin Türkiye'deki gayrimenkullerinin satış bedellerini bankalar vasıtasıyla transfer ettirmesini açıkça serbest bırakır (m. 16/1).

Bankalar, paranın kaynağını gösteren tapu belgesini, satış bedelinin hesaba girişini gösteren dekontu ve gerektiğinde vergi ödemesine ilişkin belgeleri isteyebilir.

Merkez Bankasının Sermaye Hareketleri Genelgesi ise transfer edilecek tutarı, satış bedelinden "vergi ve benzeri yükümlülükler düşüldükten sonra kalan net tutar" olarak tanımlar. Bu nedenle değer artış vergisi doğan satışta beyan ve ödeme transferden önce tamamlanmalıdır.

Satış bedelinin para birimi de önemlidir. Türkiye'de yerleşik kişiler kendi aralarındaki taşınmaz satışlarında bedeli, Hazine ve Maliye Bakanlığınca belirlenen haller dışında döviz cinsinden kararlaştıramaz. 32 sayılı Karar'a göre yerleşiklik, vergi hukukundaki 6 ay ölçütüne değil, Türkiye'de kanuni yerleşim yeri bulunmasına bağlıdır.

Yurt dışında yerleşik satıcı bu yasağın kapsamında değildir. Türkiye'de yerleşik bir yabancıya ev satışında da bedel döviz cinsinden kararlaştırılabilir. Buna karşılık Türkiye'de yerleşik yabancı satıcı, Türkiye'de yerleşik Türk vatandaşı alıcıya satışta bedeli Türk lirası olarak belirlemelidir.

Türkiye'de mülk satan yabancı kendi ülkesinde de vergi öder mi?

Türkiye'nin imzaladığı çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmalarının çoğunda, taşınmaz satışından doğan kazancı taşınmazın bulunduğu ülke de vergilendirebilir. Satıcının yerleşik olduğu ülke de aynı kazancı vergilendirebilir; bu durumda Türkiye'de ödenen vergi, anlaşmaya ve o ülkenin mevzuatına göre o ülkedeki vergiden mahsup edilebilir. Bazı ülkeler ise bu kazancı kendi istisnalarına göre hiç vergilendirmez. Türkiye'deki 5 yıl kuralı, satıcının kendi ülkesindeki vergi yükümlülüğünü kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Uygulanacak kural, iki ülke arasındaki anlaşmanın metnine ve satıcının ülkesindeki vergi mevzuatına göre değişir. Bu yüzden Türkiye'de verilen münferit beyanname ve vergi ödeme makbuzu saklanmalıdır. Bu belgeler, satıcının kendi ülkesindeki beyanında Türkiye'de ödenen vergiyi kanıtlar ve satış yılından sonra da saklanmalıdır.

Mülk satışında hangi belgeler önem taşır?

Mülk satışında alış dekontu, döviz alım belgesi, tapu senedi ve vergi ödeme makbuzu öne çıkar. Alış belgeleri verginin tutarını, satış belgeleri beyanın içeriğini, ödeme belgeleri ise transferin hızını belirler. Bu belgeler 4 gruba ayrılabilir:

• Edinime ilişkin belgeler: tapu senedi, alış sözleşmesi, alış ödemesinin banka dekontları, döviz alım belgesi.
• Maliyete ilişkin belgeler: emlakçı ve noter faturaları, alışta ödenen tapu harcı makbuzu, fiili teslim tutanağı.
• Satışa ilişkin belgeler: satış sözleşmesi, satış bedelinin hesaba girişini gösteren dekont, satışta ödenen harç makbuzu.
• Vergi ve transfer belgeleri: vergi kimlik numarası, münferit veya yıllık beyanname, vergi ödeme makbuzu, emlak vergisi borcu olmadığını gösteren kayıt.

Bu belgelerin hepsi her satışta gerekmez. Miras kalan bir dairede alış dekontu yerine mirasçılık belgesi önem taşır; 5 yıl dolmadan satılan dairede ise alış dekontu verginin tutarını doğrudan belirler.

Sonuç: Mülk satan yabancı için tescil tarihi ve yerleşiklik belirleyicidir

Türkiye'de mülk satan yabancının vergi yükünü uyruğu değil, iki olgu belirler: tapu tescil tarihinden itibaren 5 yılın dolup dolmadığı ve satıcının Türkiye'de yerleşik olup olmadığı. Birincisi verginin doğup doğmadığını, ikincisi beyannamenin Mart ayında mı yoksa 15 gün içinde mi verileceğini belirler.

Aynı fiyata satılan iki mülk bu nedenle bambaşka sonuçlar doğurabilir. Biri miras kaldığı için vergisizken, diğeri 4. yılında satıldığı için hem yüksek vergi hem kısa bir beyan süresi taşıyabilir. Tapuda düşük gösterilmiş bir alış bedeli, KDV istisnası veya vatandaşlık şerhi sonucu daha da değiştirir. Satış bedelinin transferi ise bankalar aracılığıyla yapılır ve ayrıca izin gerektirmez.

Bu nedenle satış fiyatı konuşulmadan önce tapu kaydı, alış belgeleri ve satıcının yerleşiklik durumu birlikte incelenmelidir. Satıştan sonra yapılacak bir düzeltme, satıştan önce yapılacak bir kontrolden daha maliyetli olabilir.