İnşaat uyuşmazlıkları
(Türkiye)

01 / Hukuki çerçeve

İnşaat uyuşmazlıkları için hukuki hizmetler

Legal Istanbul, Türkiye'de geç teslim, eksik veya ayıplı işler, ek maliyetler ve ödenmemiş alacaklardan kaynaklanan inşaat uyuşmazlıklarında danışmanlık sunar. Bildirimler, uzlaşma, sözleşmenin sona erdirilmesi veya yargılama konusunda görüş vermeden önce sözleşmeyi ve delilleri inceleriz.

İlk hukuki soru

Sözleşme inşaat işi, taşınmaz satışı, alt yüklenicilik veya bunları bir araya getiren karma bir projeye mi ilişkin?

Acil öncelikler

Delilleri koruyun, süreleri kontrol edin ve sorumlu tarafı belirleyin.

Taşınmaz sahibi, alıcı ve yüklenici aynı proje içinde farklı risklerle karşılaşabilir. İzlenecek hukuki yol, aralarındaki sözleşmeye ve ulaşmak istedikleri sonuca bağlıdır. Tamamlanma tarihinin aşılması, her türlü sözleşmeyi sona erdirme veya tazminat talebini kendiliğinden haklı kılmaz.

Bu hizmet, özel hukuka tabi inşaat işleri ve bunlarla bağlantılı taşınmaz uyuşmazlıklarına ilişkindir. Kamu ihaleleri, suç iddiaları ve idari kararlara karşı başvurular ayrıca değerlendirilmelidir. Hukuki danışmanlık, yapı güvenliği veya işin kalitesi konusunda mühendis görüşünün de yerine geçmez.

02 / Çalışmanın kapsamı

İnceleme, müzakere ve temsil

Büro, çıkar çatışması kontrolünün ardından taşınmaz sahibini, alıcıyı veya inşaat işletmesini temsil edebilir. Aynı işte karşıt tarafları temsil etmeyiz. Hizmet sözleşmesi yapılacak işi, ücretleri ve sürelerin takibine ilişkin sorumluluğu belirler.

İlk aşamada hangi konuların acil işlem, hangilerinin ek belge veya teknik inceleme gerektirdiğini değerlendiririz. Kapsamlı uzman incelemesi, proje yönetimi, vergi çalışmaları veya daha sonraki bir kanun yolu başvurusu ilk sözleşme incelemesine kendiliğinden dâhil değildir.

03 / Sözleşmenin anlaşılması

Sözleşmenin türü ve sorumlu taraflar

Eser sözleşmesi, genel olarak yüklenicinin bedel karşılığında kararlaştırılan sonucu meydana getirmesini gerektirir. Proje geliştiricisinden henüz yapılmamış bir daire satın almak farklı bir hukuki ilişki oluşturabilir. Hangi hukuk kurallarının uygulanacağını yalnızca belgenin başlığı belirlemez.

İmza atan şirketi veya kişiyi ve her temsilcinin yetkisini belirleyin. Proje markası, emlak danışmanı, şantiye yöneticisi ve sözleşmenin tarafı olan şirket aynı kişi veya kuruluş olmayabilir. Ortak bir şirket adı kullanılması da tüm grup üyelerinin kendiliğinden garanti verdiği anlamına gelmez.

Değişiklikleri ve ekleri birlikte kontrol edin. Üzerinde anlaşılmış bir değişiklik bedeli veya tamamlanma süresini değiştirebilir; imzalanmamış bir teklif aynı etkiyi doğurmayabilir. İnceleme, sizin görüşünüzü destekleyen belgeler kadar karşı tarafın görüşünü destekleyen belgeleri de kapsamalıdır.

04 / İş programı ve teslim

Geç başlama, yavaş ilerleme ve tamamlanma tarihlerinin aşılması

Sözleşmedeki başlangıç ve tamamlanma tarihlerini belirleyin; ardından bunları şantiyeye erişim, onaylar, ödeme aşamaları ve fiilî ilerlemeyle karşılaştırın. Yükleniciden kaynaklanan gecikmeler ile iş sahibinin talimatlarına veya eksik bilgilere bağlı gecikmeleri ayırın.

Borçlar Kanunu'nun 473. maddesi, belirtilen gecikme durumlarında iş sahibinin teslim tarihinden önce harekete geçmesine imkân tanıyabilir. İş sahibine yüklenemeyen nedenlerle işin zamanında tamamlanmasının imkânsız olduğunun açıkça anlaşıldığı durumlar da buna dâhildir. İşin beklenenden yavaş ilerlemesi tek başına sınırsız bir sözleşmeden dönme hakkı olarak görülmemelidir.

Hukuki sebebe bağlı olarak, bildirimde ifa talep edilmesi ve uygun bir ek süre verilmesi gerekebilir. Sözleşmede kesin olarak belirlenmiş bir tarih ve kanuni istisnalar bu gerekliliği etkileyebilir. Bundan sonra yapılacak tüm işleri reddeden bir açıklamadan önce danışmanlık alınmalıdır.

Varsa süre uzatımı veya mücbir sebep hükmünü, gerçekleşen olay ve etkisiyle birlikte inceleyin. Artan maliyetler veya piyasa koşullarına genel bir atıf, gecikmeyi kendiliğinden haklı kılmaz. Yenilenmiş bir iş programı kabul ediliyorsa önceki gecikmelere ilişkin taleplerin saklı tutulup tutulmadığını belirtin.

05 / Kalite ve kapsam

Ayıplı işler ve sözleşmedeki eksik iş kalemleri

Her sorunu kararlaştırılan teknik özelliklerle karşılaştırarak listeleyin. Eksik yalıtım, su sızdıran çatı, daha küçük bir oda ve tamamlanmamış bir merdiven farklı değerlendirmeler gerektirebilir. Teknik deliller sorunun nedenini, gerekli düzeltmeyi ve önerilen onarımın başlangıçta kararlaştırılan standardı aşıp aşmadığını ortaya koymalıdır.

Eser sözleşmelerinde 474 ve 477. maddeler, gözden geçirme ve bildirime önem verir. Teslimden sonra iş sahibi, işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmeli ve ayıpları uygun süre içinde bildirmelidir. Sonradan ortaya çıkan gizli ayıp gecikmeden bildirilmelidir.

475. madde, ücretsiz onarım, bedel indirimi veya yeterince ciddi sorunlarda sözleşmeden dönme hakkına dayanak olabilir. Bu seçeneklerin koşulları vardır. Özellikle eser iş sahibinin arsası üzerine yapılmışsa ve sökülüp kaldırılması aşırı zarara yol açacaksa sözleşmeden dönme hakkı sınırlıdır. Her yapı ayıbının kendiliğinden bedel iadesiyle sonuçlanması söz konusu değildir.

İş sahibinin talimatları veya sağladığı malzemeler de sorumluluğu etkileyebilir. Her sorunu işçiliğe bağlamadan önce yüklenicinin uyarılarını ve teknik delilleri inceletin. Tüketici satışlarının kendine özgü kuralları vardır ve bu satışlar doğrudan eser sözleşmesi hükümlerine göre değerlendirilmemelidir.

06 / Hakların korunması

Bildirim yükümlülükleri ve dava süreleri

Dava açma süresi, ayıbı gecikmeden bildirme yükümlülüğünden farklıdır. Zamanaşımı süresinin uzun olması, iş sahibinin yükleniciye bildirimde bulunmadan yıllarca bekleyebileceği anlamına gelmez.

478. madde, taşınmaz yapılar dışındaki eserler için de iki yıllık süre öngörür. Tüketici alımı, ödenmemiş alacak, tapuya ilişkin talep veya sözleşmeden doğan başka bir zarar farklı kurallara tabi olabilir. Süreyi hesaplamadan önce talebin niteliğini belirleyin.

Bildirimin aslını ve alındığını gösteren delilleri saklayın. Gayriresmî görüşmelerin veya konuyu inceleme sözünün tüm sürelerin işlemesini durdurduğunu varsaymayın. Sürenin kesilmesi veya durması, uygulanacak usule göre kontrol edilmelidir.

07 / Projedeki değişiklikler

Ek işler ve bedel artışları

Ek maliyet uyuşmazlıkları çoğu zaman işin başlangıçtaki bedele dâhil olup olmadığı veya sonradan talep edilip edilmediğiyle ilgilidir. Her kalemi çizimler, şartname, talimat, onay veren kişi ve kararlaştırılan bedelle eşleştirin. Yeni bir fatura, tek başına yetkili onayına dayanan bir değişiklik yapıldığını kanıtlamaz.

480. madde uyarınca götürü bedelle çalışan yüklenici, kararlaştırılan işin beklenenden daha fazla emek veya masraf gerektirmesi riskini kural olarak üstlenir. Hüküm ayrıca, mahkemece uyarlamaya veya sözleşmenin uygun şekilde sona erdirilmesine dayanak olabilecek istisnai durumları da tanır. Maliyetler her arttığında bedeli yükseltmek için genel bir hak oluşturmaz.

Bedelin yaklaşık olarak belirlendiği, miktarlara dayandığı veya önceden kararlaştırılmadığı durumlarda farklı kurallar ve sözleşme mekanizmaları uygulanır. İş sahibinin istediği bir kalite artışının maliyetini, yüklenicinin kendi işini düzeltme maliyetinden ayırın.

Devam eden projelerde gelecekteki değişiklikleri mümkün olduğunca uygulanmadan önce kayda geçirin. Kapsamı, tutarı veya hesaplama yöntemini, süreye etkilerini ve imza yetkilisini belirtin. Açık bir değişiklik kaydı, sonradan kesin hesaba itiraz edilirse yararlı bir delil olur.

08 / Proje hesapları

Ödenmeyen hakedişler ve kesinti tutarları

Her ödeme talebini sözleşme, tamamlanan iş, gerekli onay ve fiilî ödeme ile karşılaştırın. Fatura, onaylanmış hakediş ve tahsil edilen para farklı kayıtlardır. Tek bir toplam tutar, uyuşmazlık konusu miktarları veya kesintileri gizleyebilir.

Teminat kesintisi, bedelin kararlaştırılan bir kısmının belirli koşullar karşılanıncaya kadar tutulmasıdır. Tutarını, serbest bırakılma tarihini ve işin tamamlanması veya onarımlarla bağlantısını kontrol edin. Ayrı bir avans, depozito veya banka teminatıyla karıştırılmamalıdır.

İş sahibi, bir kaleme itiraz edildiği için tüm ödemeleri durdurmadan önce hukuki dayanağı incelemelidir. Yüklenici de çalışmayı durdurmadan önce haklarını kontrol etmelidir. Bu adımların her biri, yeterli gerekçe olmadan ifayı engellerse karşı talebe yol açabilir.

Teminat varsa ilgili belgeyi, lehtarı, tutarı, sona erme tarihini ve talep koşullarını inceleyin. Proje geliştiricisinin sigortalı olduğunu söylemesinin her alıcıya doğrudan ödeme hakkı verdiğini varsaymayın. Bir garanti veya teminat, asıl uyuşmazlık kesin olarak sonuçlanmadan önce işlem yapılmasını gerektirebilir.

09 / Kayıtlar ve acil işlemler

Onarım veya ekip değişikliği öncesinde delillerin korunması

Onarımlar veya yeni bir ekip, kanıtlanması gereken durumu ortadan kaldırabilir. Hukuka uygun şekilde elde edilen tarihli fotoğrafları, ölçümleri, şantiye raporlarını, mesajları ve faturaları saklayın. Tarihsiz bir görsel klasörüne güvenmek yerine her kaydın ilgili olduğu yeri ve kim tarafından oluşturulduğunu belirtin.

Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 400. maddesi uyarınca bir taraf, delilin kaybolması veya sunulmasının önemli ölçüde zorlaşması riski de dâhil olmak üzere, gerekli hukuki yararın bulunduğu durumlarda mahkemeden delil tespiti isteyebilir. Bu işlem, asıl davadan önce yerinde keşif ve bilirkişi incelemesini içerebilir.

Rapor tek başına tazminata hükmetmez veya sorumluluğu kesin olarak belirlemez. Rapor, hangi işlerin eksik olduğu, hangi ayıpların bulunduğu, bunların olası nedenleri ve makul onarım maliyeti gibi yararlı teknik soruları ele almalıdır.

Malvarlığının veya hakların acilen korunması ayrıca değerlendirilmelidir. Sırf talepte bulunulması mahkemenin kendiliğinden karar vereceği anlamına gelmez ve teminat gerekebilir. Yalnızca fotoğraf çekmek için gerekli güvenlik önlemlerini geciktirmeyin; güvenli şekilde kaydedilebilenleri belgeleyin ve uygun teknik destek alın.

10 / Sözleşmenin sona erdirilmesi ve yüklenici değişikliği

İnşaat sözleşmesinin sona erdirilmesi

Sözleşmeye aykırılık nedeniyle sona erdirme ile iş sahibinin başka nedenlerle projeyi durdurma kararı farklı sonuçlar doğurur. 484. madde, yapılan işin bedelinin ödenmesi ve yüklenicinin zararlarının karşılanması dâhil koşullarla, iş sahibinin eser tamamlanmadan önce sözleşmeyi sona erdirmesine izin verir. Bu, masrafsız bir fesih seçeneği değildir.

Sözleşmeye aykırılık iddiasında hukuki sebebi, gerekli bildirimi, sorunu düzeltmek için tanınması gereken imkânı ve başvurulmak istenen hukuki yolu değerlendirin. Temerrüt ve karşılıklı borçlara ilişkin kurallar, koşulsuz bir sona erdirme mesajı gönderilmeden önce belirli seçimler yapılmasını gerektirebilir.

İlişkinin uygulamada sorunsuz sona erdirilmesi için tamamlanan işlerin, malzemelerin, ekipmanın, erişimin, belgelerin, teminatların ve kapanmamış hesapların da kayda geçirilmesi gerekir. Bu konular ele alınmadan yüklenicinin değiştirilmesi hem sorumluluk hem de maliyet konusunda uyuşmazlık yaratabilir.

İşin hâlâ tamamlanabileceği durumlarda, sözleşmeyi sona erdirmeyi yazılı bir düzeltme programıyla karşılaştırın. Bu program ölçülebilir yükümlülükleri, kontrol tarihlerini ve yükümlülüklere yeniden uyulmamasının sonuçlarını belirlemelidir. Önceki taleplerden vazgeçmeye ilişkin belgeler, rutin bir idari işlem gibi imzalanmamalı; sonuçları bilinerek incelenmelidir.

11 / Proje geliştiricisi ve alıcı uyuşmazlıkları

Geciken proje konutları ve alıcıların talepleri

İlgili koşulları karşılayan ön ödemeli tüketici konut satışlarında özel korumalar vardır. Güncel azami teslim süresi, sözleşme tarihinden itibaren kırk sekiz aydır. Kararlaştırılan daha kısa süre satıcıyı bağlamaya devam eder; kanuni üst sınır kendiliğinden süre uzatımı sağlamaz.

Anahtarların verilmesi tek başına hukuka uygun teslimi kanıtlamaz. Uygulanması gereken tapuya tescil, zilyetliğin devri ve kullanıma hazır olma koşulları kontrol edilmelidir. Satıcının yükümlülüğünü yerine getirmemesine dayanan sözleşmeden dönme ile yalnızca fikir değiştirme de birbirinden ayrılmalıdır: doğru kural kontrol edilmeden, isteğe bağlı ayrılmaya uygulanan standart bir kesinti kabul edilmemelidir.

Mevcut bir uyuşmazlıkta satıcıyı, satın alınan bağımsız bölümü, ödenen tutarı ve başlangıçtaki teslim tarihini belirleyin. Sonradan yapılan değişiklikleri veya önerilen ibrayı açıklayın. Alıcının amacı teslim, tazminat veya sözleşmeden çıkış olabilir; ancak bu yollar her zaman birlikte kullanılamaz.

Sunduğumuz inşaat gecikmeleri hakkındaki yazı alıcılara özgü soruları ele alır. Sürecin daha erken aşamasındaki alıcılar, sözleşme ve işlem incelemesi için gayrimenkul alım hizmetinden yararlanabilir.

12 / Mülkiyet ve projenin yapısı

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ve tapu riskleri

Arsa payı karşılığı inşaat ilişkisinde arsa sahibi, kararlaştırılan bağımsız bölümler veya inşaat işi karşılığında arsayı ya da mülkiyet paylarını sağlar. Bu nedenle uyuşmazlık hem sözleşmeden doğan yükümlülükleri hem de sicile kayıtlı hakları etkileyebilir. Sözleşmenin gerekli şekil şartını, devir koşullarını ve mevcut tapu kayıtlarını birlikte inceleyin.

Her tarafa hangi bağımsız bölümlerin veya payların ayrıldığını, hangi devirlerin yapıldığını ve üçüncü kişilerin artık hak sahibi olup olmadığını belirleyin. İnşaat ilişkisinin sona ermesi, önceki tapu durumunun tamamını kendiliğinden geri getirmez. Üçüncü kişilerin hakları ve ilgili hukuk kuralları ayrıca değerlendirilmelidir.

İmar izni, yapı ruhsatı ve tamamlanmış bir yapı için yapı kullanma izni de farklı amaçlara hizmet eder. Bir belgenin varlığı, taahhüt edilen tüm teknik özelliklerin sağlandığını veya tüm ödemelerin yapılması gerektiğini tek başına kanıtlamaz.

Sunduğumuz tapu ve hukuki durum incelemesi hizmeti daha kapsamlı mülkiyet incelemesini ele alır. Belediye kararlarına karşı idari başvurular, yapısal güvenlik incelemeleri ve özel hukuk sözleşmesine dayalı talepler ayrı çalışmalar ve farklı süreler gerektirebilir.

13 / Zarar ve tahsilat

Onarım maliyetleri, gecikme ödemeleri ve diğer zararlar

Talepte her zarar ayrı ayrı belirtilmeli ve ileri sürülen sözleşmeye aykırılıkla bağlantısı açıklanmalıdır. Onarım maliyeti tahminlerini, işi devralan yükleniciyle yapılan sözleşmeleri, kira giderlerini ve ödeme kayıtlarını saklayın. Gerekli düzeltmeleri, daha yüksek nitelikli malzemelerden veya sözleşmede hiç yer almayan ek işlerden ayırın.

Ceza koşulu ile fiilî zarar talebi aynı değildir. Nelerin birlikte talep edilebileceğini sözleşme hükmü, aykırılığın türü ve uygulanacak hukuk belirler. 179. madde uyarınca gecikmiş ifanın gerekli çekince konulmadan kabul edilmesi, süresinde ifa etmeme nedeniyle ceza talebini etkileyebilir.

Beklenen kira veya ticari gelir, yalnızca getiri tahminine değil, delile dayanmalıdır. Zarar dönemini, taşınmazın kullanım amacını, tasarruf edilen giderleri ve ek zararı sınırlamak için atılabilecek makul adımları dikkate alın. Aynı zararı farklı başlıklar altında iki kez hesaba katmayın.

Hükmedilen tutarın tahsil edilebilme ihtimali de önemlidir. Mevcut teminatları ve borçlunun durumuna ilişkin güvenilir bilgileri inceleyin. Talebin kabul edilmesi, ödemenin hemen yapılabileceğini garanti etmez; uzlaşmada haklardan vazgeçilmeden önce uygulanabilir bir ödeme sırası belirtilmelidir.

14 / Usulün seçilmesi

Arabuluculuk, yargılama ve tahkim

Her inşaat uyuşmazlığı için tek bir mahkeme yolu yoktur. Başvurunun hangi mercide yapılacağını taraflar, sözleşme ve istenen hukuki sonuç belirler. Başvurudan önce varsa tahkim anlaşmasını inceleyin; projedeki bir sözleşmede yer alan hüküm, ilgili herkes için mutlaka bağlayıcı değildir.

Kapsama giren ticari para taleplerinde, dava öncesinde genellikle arabuluculuğa başvurulması gerekir. Tüketici mahkemelerinde görülen uyuşmazlıklarda da kural olarak bu şart aranır; ancak kanuni istisnalar arasında taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin belirli talepler de bulunur. Bu nedenle bir tazminat talebi ile mülkiyeti değiştiren bir talep farklı işlemler gerektirebilir.

Arabuluculuk, delil tespiti ve geçici hukuki koruma farklı amaçlara hizmet eder. Müzakerelere başlamak, tüm talepleri kendiliğinden korumaz veya tüm süreleri durdurmaz. Yanıt beklemeden önce acil önlemler dâhil izlenmesi gereken sırayı inceleyin.

Uzlaşma, ödeme veya onarım yükümlülüklerini, tarihleri, kontrol düzenlemelerini ve tam olarak hangi taleplerden vazgeçildiğini belirtmelidir. İcra edilebilirliği ve imza yetkisi kontrol edilmelidir. Temel koşulları daha sonra kararlaştırma sözü, asıl uyuşmazlığın çözümsüz kalmasına yol açabilir.

15 / Dosyanın hazırlanması

Belgeler, temsil ve masraflar

İlk dosya, neyin kararlaştırıldığını, neler yaşandığını ve hangi konularda şimdi işlem gerektiğini göstermelidir. Olayları tarihleriyle sıralayan kısa bir özet, büyük bir proje arşivini incelemeden önce eksikleri belirlememize yardımcı olur.

1. Sözleşmenin değerlendirilmesi

   Taraflar, yükümlülükler ve acil tarihler belirlenir.

2. Delillerin güvenceye alınması

   Uygun kayıtlar ve teknik destek sağlanır.

3. Yanıtın hazırlanması

   Başvurulacak hukuki yol ve uygun bildirim seçilir.

4. Hukuki yolun izlenmesi

   Müzakere yürütülür veya gerekli mercide süreç başlatılır.

5. Sonucun uygulanması

   Onarımlar, ödemeler, teslim veya icra işlemleri ele alınır.

Yurt dışındaki müvekkiller uygun bir vekâletnameyle temsil sağlayabilir. Şirket adına yetki, çeviriler ve gerekli tasdik işlemleri belgelere ve yapılacak işe bağlıdır. İnceleme yapma veya anahtar teslim alma yetkisi, istemeden taleplerden vazgeçme yetkisini de içermemelidir.

Ücretler kapsam, kayıtların hacmi, teknik konular ve usule bağlıdır. Mahkeme, bilirkişi, çeviri ve icra masrafları ayrıca belirlenir. Takvim; delillere, tebligata, bilirkişi incelemesine, duruşmalara ve varsa kanun yolu başvurusuna bağlıdır; kesin bir sonuç tarihi taahhüt edilemez.

16 / Sık sorulan sorular

İnşaat uyuşmazlıkları hakkında sorular