Türkiye'de gayrimenkul
alımı

01 / Gayrimenkul alımı

Türkiye'de gayrimenkul alımı için hukuki danışmanlık

Türkiye'de gayrimenkul satın almak, fiyat üzerinde anlaşmaktan daha fazlasını gerektirir. Alıcının satın alma hakkı, tapuda kayıtlı taşınmaz, satıcının yetkisi ve ödeme koşulları birbiriyle uyumlu olmalıdır. Legal Istanbul, yabancı alıcılara ilk belge incelemesinden resmi devir ve teslime kadar danışmanlık sunar.

Taahhütte bulunmadan önce

Alıcının satın almaya uygunluğu, taşınmaz kayıtları ve sözleşme koşulları

İşlem tamamlanmadan önce

Ödeme düzenlemeleri, resmi devir ve kararlaştırılan teslim

Olağan bir satışta mülkiyet, resmi devir ve tescil süreciyle geçer. Bedelin ödenmesi, özel bir sözleşmenin imzalanması veya anahtarların alınması tek başına yeterli değildir. Bir alım hukuken mümkün olsa da planladığınız kullanım, finansman veya ikamet ve vatandaşlık hedeflerinizi karşılamayabilir.

Danışmanlığımız tamamlanmış konutları, ticari taşınmazları, arazileri ve inşaat halindeki gayrimenkulleri kapsar. Çalışma, taşınmazın türüne ve gelinen aşamaya göre düzenlenir. Daha önce kapora ödemiş veya sözleşme imzalamış alıcılar bu kayıtları başlangıçta sunmalıdır.

Amaç, neyin satın alındığını, hangi risklerin devam ettiğini ve bir sonraki taahhütten önce nelerin yapılması gerektiğini açıkça ortaya koymaktır. Hukuki inceleme, karar vermenize yardımcı olur; gelecekteki satış fiyatını, kira gelirini veya yatırım getirisini garanti etmez.

Yabancı alıcının uyruk, tapu kaydı, iskân ve ödeme sürecinde yapacağı kontrolleri Türkiye'de gayrimenkul alımı rehberimizde inceleyebilirsiniz.

02 / Temsilin kapsamı

Legal Istanbul gayrimenkul alıcılarına nasıl yardımcı olur?

Görevimiz, hukuki durumu incelemek ve alıcıyı kararlaştırılan kapsamda temsil etmektir. Emlak danışmanının satış faaliyeti veya proje geliştiricisinin müşteri hizmetleri, alıcının kendi hak ve yükümlülükleri hakkında danışmanlık almasının yerini tutmaz.

Hizmet sözleşmesinde taşınmaz, yapılacak iş, ücretler ve sorumluluklar belirlenir. Satın alma incelemesi kendiliğinden dava takibini, vergi beyannamelerini, gayrimenkul yönetimini veya yabancılar hukukuna ilişkin bir başvuruyu kapsamaz. Gerektiğinde bu hizmetler için ayrıca talimat verilmelidir.

Bulguları uygulamaya dönük biçimde açıklarız: Sorun nedir, neden önemlidir ve işlem tamamlanmadan çözülebilir mi? Bir sorun mühendis, yapı inceleme uzmanı, değerleme uzmanı veya vergi danışmanı gerektiriyorsa, bu uzmanlık çalışması ayrıca belirtilir. Hukuki danışmanlık, binanın fiziki incelemesinin yerini tutamaz.

03 / Alıcının uygunluğu

Kimler gayrimenkul alabilir ve hangi sınırlar uygulanır?

Yabancı gerçek kişiler, uyrukları ve satın alınacak taşınmaz yürürlükteki kurallara uygunsa gayrimenkul satın alabilir. Bağlayıcı bir taahhütten önce, işlemi yapacak alıcının uygunluğu doğrulanmalıdır. Seyahatte kullanılan pasaport, tek başına mülkiyete ilişkin her soruyu yanıtlamaz.

Genel çerçeve, yabancı bir gerçek kişi için otuz hektarlık sınırı ve özel mülkiyete açık araziler üzerinden hesaplanan ilçe bazında yüzde on sınırını içerir. Güvenlik bölgelerine ilişkin kısıtlamalar ve özel koşullar da uygulanabilir. Bu sınırlar, ilgili parselin ayrıca kontrol edilmesinin yerini tutmaz.

Şirket üzerinden satın alma, kişilere uygulanan kısıtlamaları aşmanın otomatik bir yolu değildir. Yabancı bir şirket ile yabancı ortakları olan bir Türk şirketi farklı kurallara tabidir. Mülkiyet yapısı gerçek bir hukuki ve ticari amaca dayanmalıdır.

Kaynak: Yatırım Ofisinin gayrimenkul rehberi; gerçek kişiler, şirketler ve üzerinde yapı bulunmayan araziler için ayrı kuralları da içerir.

04 / Hukuki durum incelemesi

Tapunun, satıcının ve kayıtlı kısıtlamaların kontrolü

Hukuki durum incelemesi satın alma taahhüdünden önce hukuki durumun kontrol edilmesidir. İnceleme, tapuda kayıtlı taşınmaz ve onu satmaya yetkili kişiyle başlar. Eski bir tapu senedi kopyası yararlıdır, ancak sonraki tüm değişiklikleri göstermez.

Parsel, bina, bağımsız bölüm ve mülkiyet payı planlanan satın almayla örtüşmelidir. Hukuki düzenleme incelenmeden, arazideki bir pay belirli bir dairenin tek başına mülkiyeti olarak tanımlanmamalıdır. Depo, otopark ve ortak alanlar da açıkça ele alınmalıdır.

Kayıtlı ipotekler, hacizler, mahkeme kaynaklı kısıtlamalar ve diğer haklar devri veya sonraki kullanımı etkileyebilir. Bunların etkileri birbirinden farklıdır. İpotek her zaman satışı engellemez; ancak alıcı, ipoteğin devam edip etmeyeceğini ve kaldırılması kararlaştırıldıysa bunun nasıl tamamlanacağını anlamalıdır.

Satıcının borcunu ödemek, kayıtlardaki teminatın kaldırılmasıyla aynı şey değildir. Teminatın kaldırılması işlemin bir parçasıysa, ilgili alacaklı, belgeler ve zamanlama satışın tamamlanmasıyla koordineli olmalıdır.

Satıcının yetkisi de aynı derecede önemlidir. Şirket temsilcisi, mirasçı veya vekil için ek belgeler gerekebilir. Bir taşınmazı ilan etme yetkisi, mutlaka satış sözleşmesini imzalama veya bedeli tahsil etme yetkisini de içermez. Hazırladığımız gayrimenkulde hukuki durum incelemesi yazısı daha kapsamlı incelemeyi açıklar.

05 / İmar ve kullanım

Yapı izinleri ve amaçlanan kullanım

Bir taşınmaz tamamlanmış görünebilir, ancak hukuki kayıtları farklı bir durum gösterebilir. İnceleme; tapuyu, imar durumunu, onaylı projeleri, yapı ruhsatını ve genellikle iskan denilen yapı kullanma iznini birlikte ele almalıdır.

Bir daire için tapunun türü önemlidir. Kat irtifakı, bir yapı projesine bağlı haklarla; kat mülkiyeti ise kat mülkiyeti sistemi kapsamındaki bir bağımsız bölümün mülkiyetiyle ilgilidir. Bu ifadelerin hiçbiri, tadilatlar, fiziki durum veya mevcut kullanım hakkındaki sorulara tek başına tam bir yanıt olarak görülmemelidir.

Dönüştürülmüş bir bodrum katı, kapatılmış bir balkon veya birleştirilmiş bir bölüm onaylı projeden farklı olabilir. Sorun yalnızca yeniden satışla sınırlı değildir; finansmanı, sigortayı, onarımları veya alıcının planladığı kullanımı etkileyebilir. Hukuki ve teknik bulgular birlikte değerlendirilmelidir.

Ticari taşınmazlarda planlanan faaliyete özellikle dikkat edilmelidir. Taşınmazın dükkan, ofis veya daire olarak tanımlanması, orada kendiliğinden restoran, klinik veya başka bir işletme açılabileceğini göstermez. İmar, bina yönetim kuralları ve ayrı işletme izinleri önem taşıyabilir.

DASK deprem sigortası poliçesi, bina güvenlik belgesi değildir. Teminatı, poliçe sınırları dahilindeki belirli bina hasarlarıyla ilgilidir; tüm kayıpları veya ev eşyalarını kapsamaz. Yapısal güvenlik, uygun bir teknik değerlendirme gerektirir. Bu konuda DASK'ın teminat ve kapsam dışı haller açıklamasına bakabilirsiniz.

06 / İmzadan önce

Satış sözleşmeleri, rezervasyonlar ve kaporalar

İlk belge, satış sözleşmesi yerine rezervasyon belgesi olarak adlandırılabilir. Adı, mali etkisini ortadan kaldırmaz. Parayı kimin aldığını, neyin rezerve edildiğini ve satın alma gerçekleşmezse ne olacağını inceleyin.

Taraflar arasında yapılan özel sözleşme, resmi satıştan farklıdır. Usulüne uygun düzenlenmiş ve kayda geçirilmiş olsa bile satış vaadi de tamamlanmış mülkiyet devriyle aynı değildir. Bir belgeye güvenerek hareket etmeden önce uygun hukuki şekil değerlendirilmelidir.

Sözleşme incelemesi, alıcının anladığı bir dilde yapılmalıdır. Türkçe metindeki önemli koşul ve sınırlamalar, İngilizce özette kaybolmamalıdır. İki dilde metin varsa, farklılıklar ve hangi metnin esas alınacağının kararlaştırılması önem taşır.

Her kaporayı geri alma veya her gayrimenkul alımını on dört gün içinde iptal etme yönünde genel bir hak yoktur. Sözleşme, satış türü ve vazgeçme nedenleri önemlidir. Bu konuda satıştan vazgeçme ve kapora iadesi taleplerine ilişkin yazımıza bakabilirsiniz.

Resmî satış, satış vaadi ve tescilin sonuçlarını gayrimenkul satış sözleşmesi ve tapu riskleri rehberimizde karşılaştırabilirsiniz.

07 / İnşaat halindeki gayrimenkul

Projeden konut alımı ve proje geliştiricisinin taahhütleri

İnşaat tamamlanmadan satın almak, inşaat, teslim ve proje geliştiricisine yapılan ödemelerle ilgili ek riskler doğurur. Dosya; arsa sahibi, proje geliştiricisi, proje izni ve vaat edilen belirli bağımsız bölüm arasındaki bağlantıyı ortaya koymalıdır. Örnek daire veya çizim, vaat edilen hakların devredilebileceğini kanıtlamaz.

Tüketicilere yönelik ön ödemeli konut satış kuralları uygulanıyorsa, on dört günlük cayma hakkı ve izin verilen masrafları içerebilen, yirmi dört ay içinde sözleşmeden dönmeye yönelik ayrı bir yol vardır. Kanuni azami teslim süresi kırk sekiz aydır; sözleşmede daha erken bir teslim tarihi varsa bu tarih önemini korur. Bunlar her ticari işleme veya ikinci el satışa uygulanan genel kurallar değildir.

İncelememiz, vaat edilen özellikleri, projedeki değişiklikleri, ilerlemeye bağlı ödemeleri ve kanunen gerekli olan tamamlama güvencelerini kapsar. Sözleşme, gecikme veya teslim edilenin vaat edilenden önemli ölçüde farklı olması halinde izlenecek yolu da açıklamalıdır.

Kaynak: Ticaret Bakanlığının ön ödemeli konut rehberi. Belirli bir sözleşmeden vazgeçme işlemi için uygulanacak bildirim yöntemi ve süresi incelenmelidir.

08 / Değerin anlaşılması

Değerleme, istenen fiyat ve resmi belgeler

Satıcının istediği fiyat, bağımsız bir değer tahmini ve belirli bir resmi işlem için kabul edilen değer aynı olmayabilir. İlan fiyatından indirim yapılması, ortaya çıkan fiyatın makul olduğunu göstermez.

Değerleme şartları işleme bağlıdır. Olağan bir satın alma ile vatandaşlık amaçlı bir satın almanın aynı belgeleri gerektirdiği varsayılmamalıdır. TKGM'nin 2024/4 sayılı genelgesi, vatandaşlık işlemlerini diğer alımlardan ayırırken güncel rehberi, TTB olarak bilinen ve vatandaşlık işlemleri için tutarı gösteren belgeyi açıklar.

Vatandaşlık amacıyla yapılacak işlemlerde değerleme ve TTB süreci güncel talimatlara göre kontrol edilmelidir. Bir bankanın kullandığı veya satıcının sunduğu rapor, bu başvuru için gereken belgenin yerine kendiliğinden geçmez.

Tescil için zorunlu olmasa bile bağımsız değerleme, olağan bir alımda alıcının fiyatı değerlendirmesine yardımcı olabilir. Tapu incelemesinin veya yapısal incelemenin yerini tutmaz. Her uzman raporu farklı bir soruyu yanıtlar.

Kaynaklar: TKGM'nin 2024/4 sayılı Genelgesi ve resmi TTB rehberi. Rapor sipariş etmeden önce güncel usulü doğrulayın.

09 / Ödeme düzenlemeleri

Banka ödemeleri ve döviz alım belgesi

Ödeme planı, sözleşmeyle ve resmi devirle uyumlu olmalıdır. Para aktarılmadan önce alıcı hesabın sahibini, hesap bilgilerini, ödeme açıklamasını ve her tutarın aktarılma koşulunu netleştirin. Banka bilgilerinde son anda yapılan değişiklik bağımsız olarak doğrulanmalıdır.

Yabancı gerçek kişilerin düzenleme kapsamındaki alımlarında döviz, banka aracılığıyla Merkez Bankasına satılır ve tapu işleminden önce DAB olarak adlandırılan döviz alım belgesi sunulur. Bu, döviz bozdurma zorunluluğudur; satıcının bedeli aldığının kanıtı değildir.

DAB ile satıcıya yapılan ödemenin dekontu farklı konuları belgeler. İsimler, taşınmaz bilgileri ve tutarlar işlemle tutarlı olmalıdır. Ödemeyi başka biri yapıyorsa, hukuki dayanak ve bankanın şartları ödeme yapılmadan önce netleştirilmelidir.

Banka işlemleri, paranın kaynağına ilişkin kontroller ve kur hareketleri zamanlamayı etkileyebilir. Bankanın belirli bir saate kadar transferi onaylayacağını vaat etmeden, bu konuları işlemin tamamlanma planına dahil edin. Gerçeğe aykırı ödeme açıklamalarına dayanan düzenlemelerden kaçının.

Kaynak: TKGM'nin DAB usulüne ilişkin 2022/1 sayılı Genelgesi. Ek bilgi için gayrimenkul ödemelerine ilişkin yazımıza bakabilirsiniz.

10 / İşleme hazırlık

Belgeler ve vekâletnameyle satın alma

Kesin belge listesi, alıcıya, taşınmaza ve seçilen devir usulüne bağlıdır. Erken hazırlık, dosya hazır olmadan imza randevusu alınmasını önlemeye yardımcı olur.

Vekâletname, başka bir kişiye işlem yapma yetkisi veren resmi belgedir. Satın alma çoğu zaman yetkili bir temsilci aracılığıyla yürütülebilir; ancak belge yurt dışında imzalanmadan önce metni ve kabul şartları kontrol edilmelidir.

Düzenlendiği yere bağlı olarak, yabancı bir belge için apostil veya konsolosluk tasdiki ve onaylı Türkçe tercüme gerekebilir. Satın alma yetkisi, gerekli değerlendirme yapılmadan ilgisiz satışları, borçlanmayı veya para tahsilini kapsayacak şekilde genişletilmemelidir. Hazırladığımız vekâletname yazısı kapsamı ve riskleri ele alır.

Tapu sürecinde temsil edilmek, her bankanın kimlik doğrulama şartlarının kendiliğinden karşılandığı anlamına gelmez. Bu nedenle alıcı, sürecin tamamen uzaktan yürütüleceği bir takvime güvenmeden önce seyahat ve bankacılık düzenlemelerini görüşmelidir.

11 / Satın alma bütçesi

Tapu harçları, vergiler ve diğer masraflar

Bütçede satın alma bedeli; vergilerden, tescil masraflarından ve uzmanlık hizmeti ücretlerinden ayrı tutulmalıdır. Bir masrafı kimin üstleneceğine ilişkin anlaşma, ödeme öncesinde açık olmalıdır.

Gelir İdaresi Başkanlığı, tapu harcının beyan edilen gerçek devir bedeli üzerinden hesaplandığını ve emlak vergisi değerinin asgari matrah olduğunu belirtir. Sırf harcı azaltmak için daha düşük tutar beyan etmek, ek vergi ve ceza yükümlülüğü doğurabilir.

Yabancı uyruklu olmak, kendiliğinden KDV istisnası sağlamaz. Alıcı, satıcı, taşınmaz ve ödeme koşulları ayrı değerlendirme gerektirir. Hazırladığımız KDV istisnası yazısı bu ayrı konuyu açıklar.

Kaynak: Gelir İdaresi Başkanlığının tapu harcı rehberi. Oranlar ve tutarlar işlem tarihinde kontrol edilmelidir.

12 / Satışın tamamlanması

Resmi devir ve tescil süreci

Son aşamada güncel kayıtlar, kabul edilen belgeler, resmi harç ve ücretler, ödeme düzenlemeleri ve imza yetkilileri bir araya gelir. Gerekli kontroller tamamlanıncaya kadar belirlenen tarih kesinleşmiş sayılmamalıdır.

1. Dosyayı kontrol edin

   Eksik belgeleri tamamlayın ve tapuya ilişkin henüz karşılanmamış koşulları yerine getirin.

2. İşlemi hazırlayın

   Başvuruyu, temsili ve gerekli sözlü tercüme hizmetini koordine edin.

3. Ödemeleri kontrol edin

   Resmi harç ve ücretlerle kararlaştırılan finansman düzenlemelerini eşleştirin.

4. Satışı tamamlayın

   Uygun resmi usulü izleyin ve tescili doğrulayın.

5. Teslimi kayda alın

   Tapuyu, makbuzları ve yerine getirilmemiş teslim yükümlülüklerine ilişkin kayıtları saklayın.

Resmi gayrimenkul satışları tapu müdürlüğü aracılığıyla ve kanuni usul çerçevesinde yetkili noterler üzerinden yapılabilir. Noterde yapılan resmi satış, yalnızca imzaların onaylanmasından veya satış vaadinde bulunulmasından farklıdır. Satın almanın tamamlanmasında tescil temel önemini korur.

Kaynak: Adalet Bakanlığının noterliklerde resmi taşınmaz satışına ilişkin bilgileri. İlgili dosya için uygun işlem yolunu doğrulayın.

Alıcı, imzadan önce son koşulları ve tapu sicilinde kalmaya devam eden hakları anlamalıdır. Son kontrolde yalnızca bir belgenin düzenlenmiş olmasına değil, amaçlanan alıcının, taşınmazın ve mülkiyet payının doğru kaydedilmiş olmasına da bakılmalıdır.

13 / Tescilden sonra

Fiili kullanım, kiracılar ve devam eden yükümlülükler

Hukuki mülkiyet ile fiili hakimiyet ayrıdır. Sözleşme, anahtarların ne zaman teslim edileceğini, taşınmazı kimin kullanacağını ve teslime nelerin dahil olduğunu belirtmelidir. Teslim tutanağı; taşınmazın durumunu, sayaç değerlerini ve henüz tamamlanmamış işleri belgeleyebilir.

Taşınmazda kiracı bulunuyorsa, satın alma kira ilişkisini kendiliğinden sona erdirmez. Türk Borçlar Kanunu'nun 310. maddesi, yeni maliki mevcut kira sözleşmesinin tarafı yapar. Sonraki bir fesih veya tahliye talebi, kendine özgü hukuki dayanak ve usul gerektirir.

İşlem tamamlanmadan önce kira kayıtları, depozitolar, peşin ödenmiş tutarlar ve kiracının gerçek sözleşmesi incelenmelidir. Satıcının kiracının çıkacağına dair beyanı, taşınmazın boş teslimine yönelik hukuki dayanağı olan bir düzenlemeyle aynı şey değildir.

Bina yönetimi hesapları da dikkatle incelenmelidir. Aylık aidatlar, planlanan büyük işler ve ortak alanlara ilişkin uyuşmazlıklar mülkiyetin maliyetini etkileyebilir. Sözleşme, özel bir anlaşmanın her üçüncü kişiyi bağladığı izlenimini vermeden, satıcının yerine getirilmemiş yükümlülüklerini ele almalıdır.

Devirden sonra alıcının abonelik, sigorta, belediye ve vergi kayıtlarını güncellemesi gerekebilir. Taşınmazı kiraya vermek veya bir işletme için kullanmak ek kurallara tabi olabilir. Sunduğumuz kira hukuku hizmeti kira ilişkisine ilişkin konuları kapsar; Borçlar Kanunu ise kira ilişkisine temel olan kuralları düzenler.

14 / Ayrı ikamet ve vatandaşlık hedefleri

Gayrimenkul mülkiyeti, ikamet ve vatandaşlık

Gayrimenkul sahibi olmak ile Türkiye'de yaşama iznine sahip olmak farklı hukuki konulardır. Alıcı, taşınmaz seçmeden veya ödeme yapısını kararlaştırmadan önce varsa ikamet ya da vatandaşlık hedefini belirlemelidir.

İkamet başvurusunun kendine özgü şartları ve değerlendirmesi vardır. Yalnızca emlak danışmanının bir adresin veya satın alma bedelinin izin garantisi verdiği yönündeki beyanına güvenmeyin. Aile üyelerinin de ayrıca değerlendirilmesi gerekebilir.

Gayrimenkul yoluyla vatandaşlık için asgari yatırım tutarı, elde tutma koşulları ve destekleyici belge şartları bulunur. Bunlar, geçerli bir satın alma için gereken hukuki adımlara ek şartlardır. Hukuka uygun olarak satın alınabilen bir taşınmaz, kendiliğinden vatandaşlık için uygun değildir.

Sunduğumuz yatırım yoluyla vatandaşlık hizmeti bu yolu ayrıntılı olarak ele alırken, ikamet izni hizmeti kalış iznini ele alır. Bu incelemelerin ayrı yapılması, ikamet veya vatandaşlık sonucunun satıcının teslim vaadinin bir parçası olarak görülmesini önlemeye yardımcı olur.

15 / Sorun çıktığında

Gerçekleşmeyen devirler, gecikmeler ve kapora uyuşmazlıkları

Satıcı işlemi tamamlamıyorsa, taşınmaz vaat edilenden farklıysa veya tapuda bir sorun ortaya çıkarsa, ilk iş anlaşmayı ve kanıtları belirlemektir. İlanları, yazışmaları, ödeme kayıtlarını ve imzalanan belgelerin her sürümünü saklayın.

Başvurulabilecek yollar somut olaylara bağlıdır. Bunlar, sözleşmenin yerine getirilmesini istemeyi, sözleşmeyi sona erdirmeyi, geri ödeme talep etmeyi veya tazminat istemeyi içerebilir. Suç duyurusu, sözleşmeye ve özel hukuka dayalı yolları değerlendirmenin yerine geçmez; bir sözün tutulmaması kendiliğinden dolandırıcılık değildir.

Para veya malvarlığının elden çıkarılması ihtimali varsa, acil koruyucu tedbirlerin değerlendirilmesi gerekebilir. Başvurulabilecek usul, kanıtlar ve varsa teminat şartı her olay için ayrı değerlendirilmelidir. Uyuşmazlığın kısa bir anlatımına dayanarak mahkeme kararı alınacağı veya tahsilat yapılacağı vaat edilemez.

Bildirimler, zamanaşımı süreleri ve varsa zorunlu arabuluculuk, talebin türüne bağlıdır. Gayriresmi görüşmelerin sürmesi, resmi bir sürenin kaçırılmasına yol açmamalıdır. Kararlaştırılan hukuki çalışma, bir sonraki adımı atmaktan kimin sorumlu olduğunu belirlemelidir.

Sunduğumuz inşaat gecikmelerine ilişkin yazı teslim sorunlarını ele alır. Alıcının sonraki adımlar hakkında bilgiye dayalı bir karar verebilmesi için ilk danışmanlık, talebi zayıflatabilecek olgular dahil, mevcut dosyaya dayanır.

16 / Sık sorulan sorular

Türkiye'de gayrimenkul alımı hakkında sorular