Продажа недвижимости иностранцем в Турции 2026: налог на прирост стоимости, декларация за 15 дней и перевод денег

Платит ли иностранец налог на прирост стоимости при продаже недвижимости в Турции?

Иностранец, продающий недвижимость, подчиняется тому же правилу, что и гражданин Турции: если недвижимость, приобретённая возмездно, продана в течение 5 лет, полученный доход считается доходом от прироста стоимости. Это правило установлено Законом № 193 о подоходном налоге и не зависит от гражданства (повторная ст. 80/1-6 Закона о подоходном налоге).

Доход от прироста стоимости — это прибыль от отчуждения имущества, облагаемая подоходным налогом. В обиходе его называют «налогом на прирост стоимости» или «налогом на доход от прироста стоимости», в англоязычных источниках — «capital gains tax»; юридически это не отдельный налог, а подоходный налог. Налог взимается не со всей суммы продажи, а с дохода, оставшегося после вычета стоимости приобретения и льготы.

В двух случаях налог не возникает вовсе. Первый — продажа недвижимости после полных 5 лет владения. Второй — приобретение недвижимости безвозмездно, например по наследству или в дар, то есть без уплаты цены. Во втором случае дохода от прироста стоимости нет, даже если продажа совершена вскоре после приобретения.

При какой продаже недвижимости в Турции возникает налог на прирост стоимости в 2026 году?

Налог на прирост стоимости возникает, когда купленная недвижимость продана до истечения 5 лет и годовой доход превышает льготу; при недвижимости, полученной по наследству или в дар, он не возникает. Льгота, составлявшая 120 000 TL в 2025 году, повышена до 150 000 TL на 2026 год; ставки шкалы на 2026 год также пересмотрены.

Налог на прирост стоимости в зависимости от ситуации с продажей (по состоянию на октябрь 2026 года)

Льгота 150 000 TL применяется не к каждой продаже отдельно, а один раз к сумме всех доходов от прироста стоимости за один календарный год.

Какие обстоятельства влияют на налог при продаже недвижимости в Турции?

Налог при продаже квартиры определяют дата регистрации в земельном реестре (тапу), способ приобретения, реальная цена покупки и резидентство продавца. Поэтому на вопрос «Я продаю квартиру — будет ли налог?» нельзя ответить, зная лишь одно обстоятельство. До продажи нужно ответить на следующие вопросы:

• дата регистрации в тапу и день истечения 5 лет,
• получена ли недвижимость покупкой, по наследству или в дар,
• цена покупки, указанная в тапу, и фактически уплаченная цена,
• банковские квитанции об оплате покупки и справка о покупке валюты банком (DAB),
• является ли продавец резидентом Турции,
• были ли в том же году продажи другой недвижимости,
• куплена ли недвижимость с освобождением от налога на добавленную стоимость (НДС) или для получения гражданства,
• есть ли задолженность по налогу на недвижимость.

Например, если из двух продавцов, живущих за рубежом, один продаёт унаследованную квартиру, обязанности декларирования у него нет. Если другой продаёт квартиру, купленную три года назад, для него начинает течь 15-дневный срок.

С какой даты начинается правило 5 лет при продаже недвижимости в Турции?

Пятилетний срок по общему правилу начинается с даты регистрации недвижимости в земельном реестре (тапу) на имя продавца. Управление доходов Турции (GİB) считает этот срок в календарных днях. Например, для квартиры, зарегистрированной в тапу 20 октября 2023 года, 5-летний срок истекает 20 октября 2028 года. Считается ли продажа в день пятой годовщины совершённой в пределах срока, закон прямо не регулирует. Поэтому осторожнее перенести продажу на 21 октября 2028 года или позднее.

Совет палат по налоговым спорам Государственного совета в решении от 25 января 2023 года (E. 2021/1448, K. 2023/72) также подчеркнул, что приобретение недвижимости происходит с регистрацией в тапу. День подписания предварительного договора купли-продажи или день первого платежа по общему правилу срок не запускает.

Из этого правила есть исключение. Если недвижимость до регистрации в тапу была передана в готовом к использованию виде и эту передачу можно подтвердить документами, за основу может быть взята дата фактического использования. В своих налоговых разъяснениях (özelge) Управление доходов принимало акт приёма-передачи или такие документы, как счета за воду, электричество и газ. Это исключение особенно важно для квартир, купленных на этапе строительства и с поздней выдачей тапу.

Как рассчитывается доход от прироста стоимости при продаже недвижимости в Турции?

Доход от прироста стоимости определяется путём вычета из цены продажи индексированной цены покупки, а также расходов и пошлин, уплаченных продавцом. Цена покупки индексируется на рост индекса цен производителей (Yİ-ÜFE) Статистического института Турции (TÜİK). Однако индексация допускается, только если рост составил 10% или более, и месяц продажи при расчёте не учитывается.

Пример · условный

Рассмотрим условный пример: квартира, купленная за 3 000 000 TL, продаётся в 2026 году за 8 000 000 TL, а рост индекса составил 80%. Индексированная стоимость приобретения — 5 400 000 TL, пошлина за переоформление тапу, уплаченная продавцом по ставке 2%, — 160 000 TL. Доход составляет 2 440 000 TL; после вычета льготы 150 000 TL налоговая база — 2 290 000 TL. По приведённой ниже шкале для продавца, у которого в том же году нет других доходов, подлежащих декларированию, налог составит 684 000 TL.

Шкала подоходного налога на 2026 год для доходов, кроме заработной платы (по состоянию на октябрь 2026 года)

Открыть калькулятор на отдельной странице

Как рассчитывается доход от прироста стоимости по недвижимости, купленной за валюту?

По недвижимости, купленной за валюту, доход рассчитывается в турецких лирах. За цену покупки по общему правилу принимается лировый эквивалент валюты, проданной банку для оплаты. С 2022 года по правилам Центрального банка Турецкой Республики и Главного управления земельного реестра и кадастра иностранный покупатель продаёт валюту банку до сделки в тапу. Справка о покупке валюты банком (DAB) — главное доказательство цены покупки; при покупках до 2022 года ту же роль играют банковские квитанции.

Обесценение турецкой лиры может увеличить доход от прироста стоимости, даже если в валюте прибыли нет. Закон о подоходном налоге не исключает курсовую разницу из дохода при продаже недвижимости. Освобождение курсовой разницы применяется только к ценным бумагам и долям участия, приобретённым на капитал, ввезённый по законодательству об иностранном капитале (повторная ст. 81 Закона о подоходном налоге). Индексация по Yİ-ÜFE может частично компенсировать этот эффект.

Когда иностранец, живущий за рубежом, декларирует доход от продажи недвижимости в Турции?

Иностранец, живущий за рубежом, является нерезидентом (налогоплательщиком с ограниченной налоговой обязанностью). Такой продавец по общему правилу сообщает о доходе от прироста стоимости не в марте, а специальной (разовой) декларацией в течение 15 дней с даты получения дохода. Закон регулирует эту обязанность так (ст. 101 Закона о подоходном налоге): нерезиденты «обязаны сообщить» о доходах от недвижимости «в налоговую инспекцию по месту нахождения недвижимости ... специальной декларацией».

Иностранец, признанный резидентом Турции, является налогоплательщиком с полной налоговой обязанностью и декларирует доход годовой декларацией в марте следующего года. Резидентом считается лицо, у которого место жительства находится в Турции или которое непрерывно проживает в Турции более 6 месяцев в календарном году. Это разграничение зависит не от гражданства, а от проживания. Иностранцы, приехавшие с определённой и временной целью — работа, учёба, лечение или поездка, — не считаются резидентами, даже если пробыли более 6 месяцев.

По Гражданскому кодексу Турции место жительства — это место, где лицо проживает с намерением остаться постоянно. Поэтому вид на жительство — одно из обстоятельств, указывающих на резидентство, но сам по себе он результат не определяет. Продавец с видом на жительство, который проводит большую часть года за рубежом и не имеет в Турции места постоянного проживания, может быть признан нерезидентом. Положение нерезидента, обязанного подавать годовую декларацию по другому доходу в Турции, нужно оценивать отдельно.

Когда платится налог на прирост стоимости при продаже недвижимости в Турции: в марте или в течение 15 дней?

Нерезидент, подающий специальную декларацию, уплачивает налог на прирост стоимости в тот же 15-дневный срок, что и декларацию; мартовский и июльский платежи по частям, предусмотренные для резидента, к такому продавцу не применяются.

Закон о подоходном налоге отсчитывает 15-дневный срок с даты, когда доход «получен». Если цена продажи полностью уплачена при переоформлении тапу, доход можно считать полученным в этот день; тогда срок течёт со следующего дня. Если часть цены уплачивается до или после переоформления, начало срока нужно оценивать отдельно.

Согласно брошюре Управления доходов, налог по специальной декларации уплачивается в срок подачи декларации. Закон о налоговых процедурах регулирует также направление декларации по почте или в электронном виде. Электронная подача может быть осуществлена через профессионального специалиста, имеющего такие полномочия.

Поэтому кто и каким способом подаст декларацию, нужно определить до того, как продавец покинет Турцию. Если срок пропущен, администрация может начислить налог вместе со штрафом и пеней за просрочку.

Кто платит пошлину за переоформление тапу при продаже недвижимости в Турции и с какой суммы она взимается?

По тарифу, приложенному к Закону о пошлинах, пошлина за переоформление тапу взимается с покупателя и продавца отдельно по ставке 2% каждый (по состоянию на октябрь 2026 года) с заявленной цены продажи. Однако эта база не может быть ниже стоимости недвижимости для налога на недвижимость (Закон о пошлинах, ст. 63). Стороны могут договориться между собой о другом распределении; такая договорённость не меняет того, с кого пошлина взимается в тапу.

Если позднее будет установлено, что заявленная цена не отражает реальное положение, пошлина с разницы взыскивается с покупателя и продавца вместе со штрафом за недоплату налога (vergi ziyaı) в однократном размере.

Перед продажей нужно также проверить задолженность по налогу на недвижимость. Переоформление зданий и земельных участков с задолженностью по налогу на недвижимость невозможно, за исключением таких случаев, как наследование и решение суда. Поэтому долг должен быть погашен до записи на сделку в тапу.

Как заниженная в тапу цена покупки увеличивает налог на прирост стоимости?

Если цена покупки в тапу указана ниже фактически уплаченной, налоговая администрация при продаже может принять эту заниженную цену за стоимость приобретения; это искусственно увеличивает доход от прироста стоимости.

В деле, которое рассматривал Государственный совет, лицо продало в 2011 году недвижимость, купленную в 2009 году, до истечения 5 лет. Налоговая администрация установила, что доход не был задекларирован. На основании решения оценочной комиссии администрация приняла за стоимость приобретения 2 500 TL по записи в тапу и стоимость сервитута на помещение (кат иртифакы).

Налоговый суд указал, что реальная цена покупки должна быть установлена с учётом счетов и всех доказательств в совокупности, и отменил доначисление налога. 9-я палата Государственного совета решением от 1 марта 2022 года оставила этот результат в силе (E. 2019/1050, K. 2022/644).

Это решение показывает, что счета, банковские квитанции и договоры, подтверждающие реальную цену покупки, могут иметь решающее значение при продаже. Однако те же документы показывают, что пошлина при покупке была уплачена с заниженной цены. В этом случае разница в пошлине при покупке может быть начислена вместе со штрафом за недоплату налога в однократном размере. Срок давности составляет 5 лет с начала года, следующего за годом возникновения пошлины.

Когда можно продать недвижимость в Турции, купленную с освобождением от НДС или для гражданства?

Продажа недвижимости, купленной с освобождением от НДС или для получения гражданства, не запрещена; но до продажи нужно учесть дополнительное правило. Для жилья, купленного с освобождением от НДС, это уплата налога, а для жилья, купленного для гражданства, — 3-летняя отметка в реестре тапу.

Что будет, если жильё, купленное с освобождением от НДС в Турции, продать в течение 3 лет?

Если жильё или рабочее помещение, при первой поставке проданное без НДС иностранцу-нерезиденту Турции, продаётся в течение 3 лет, неуплаченный НДС уплачивается вместе с процентами за отсрочку (tecil faizi). Этот платёж вносит лицо, продающее недвижимость, до сделки в тапу (Закон о НДС, ст. 13/i). По формулировке закона, своевременно не взысканный налог «обязательно уплачивается лицом, отчуждающим имущество, до сделки в тапу».

В апреле 2022 года этот срок был увеличен с одного года до трёх лет. Правило не зависит от того, является ли новый собственник жилья иностранцем или гражданином Турции. При планировании продажи нужно проверить счёт, по которому применено освобождение от НДС, и дату поставки, а при необходимости заложить сумму платежа в цену продажи. Этот платёж напрямую влияет и на чистую сумму, которую продавец получит после продажи.

Можно ли продать недвижимость, купленную для гражданства Турции, до истечения 3 лет?

Для получения гражданства за инвестиции на тапу недвижимости стоимостью не менее 400 000 долларов США ставится отметка о запрете продажи в течение 3 лет. Это условие установлено Регламентом о применении Закона о гражданстве Турции. По истечении 3 лет отметка снимается управлением земельного реестра (тапу) по заявлению собственника.

Согласно Руководству Главного управления земельного реестра и кадастра от 1 февраля 2024 года, после выдачи Свидетельства об установлении инвестиций в недвижимость можно также потребовать снятия отметки до истечения срока. В этом случае требование удовлетворяется, а провинциальное управление по делам населения и гражданства незамедлительно уведомляется. После уведомления может встать вопрос о повторной проверке дела о гражданстве. Поэтому, если продажа планируется до истечения 3 лет, статус гражданства нужно отдельно оценить до продажи.

Трёхлетняя отметка в реестре и 5-летний срок прироста стоимости независимы друг от друга. Окончание отметки не отменяет налог: жильё для гражданства, проданное на 3-м году, может облагаться налогом на прирост стоимости, поскольку 5 лет не истекли, даже если отметка уже снята.

Как иностранцу сделать перевод денег из Турции после продажи недвижимости?

Иностранец, продавший недвижимость в Турции, может свободно перевести сумму продажи за рубеж через банки. Постановление № 32 о защите стоимости турецкой валюты прямо разрешает нерезидентам переводить через банки суммы от продажи принадлежащей им недвижимости в Турции (ст. 16/1).

Банки могут запросить документ тапу, подтверждающий источник денег, квитанцию о поступлении суммы продажи на счёт и при необходимости документы об уплате налога.

Циркуляр Центрального банка о движении капитала определяет сумму для перевода как «чистую сумму, остающуюся после вычета налогов и аналогичных обязательств» из цены продажи. Поэтому при продаже, по которой возник налог на прирост стоимости, декларирование и уплата должны быть завершены до перевода.

Важна и валюта цены продажи. Резиденты Турции в сделках с недвижимостью между собой не могут устанавливать цену в иностранной валюте, кроме случаев, определённых Министерством казначейства и финансов. По Постановлению № 32 резидентство зависит не от налогового критерия 6 месяцев, а от наличия законного места жительства в Турции.

Продавец-нерезидент под этот запрет не подпадает. При продаже квартиры иностранцу-резиденту Турции цена также может быть установлена в валюте. Напротив, иностранец-резидент Турции при продаже гражданину Турции, являющемуся резидентом, должен установить цену в турецких лирах.

Платит ли иностранец, продавший недвижимость в Турции, налог и в своей стране?

По большинству соглашений об избежании двойного налогообложения, подписанных Турцией, доход от продажи недвижимости может облагать налогом и страна, в которой недвижимость находится. Страна резидентства продавца также может облагать тот же доход; в этом случае налог, уплаченный в Турции, может быть зачтён против налога в этой стране в соответствии с соглашением и её законодательством. Некоторые страны вообще не облагают такой доход в силу собственных льгот. Турецкое правило 5 лет само по себе не отменяет налоговую обязанность продавца в его стране.

Применимое правило зависит от текста соглашения между двумя странами и от налогового законодательства страны продавца. Поэтому специальную декларацию, поданную в Турции, и квитанцию об уплате налога нужно сохранить. Эти документы подтверждают налог, уплаченный в Турции, при декларировании в стране продавца и должны храниться и после года продажи.

Какие документы важны при продаже недвижимости в Турции?

При продаже недвижимости главную роль играют квитанция об оплате покупки, справка о покупке валюты банком, свидетельство о праве собственности (тапу) и квитанция об уплате налога. Документы о покупке определяют сумму налога, документы о продаже — содержание декларации, а платёжные документы — скорость перевода. Эти документы можно разделить на 4 группы:

• Документы о приобретении: свидетельство о праве собственности (тапу), договор покупки, банковские квитанции об оплате покупки, справка о покупке валюты банком.
• Документы о стоимости приобретения: счета риелтора и нотариуса, квитанция об уплате пошлины за переоформление тапу при покупке, акт фактической передачи.
• Документы о продаже: договор купли-продажи, квитанция о поступлении суммы продажи на счёт, квитанция об уплате пошлины при продаже.
• Документы для налога и перевода: налоговый номер, специальная или годовая декларация, квитанция об уплате налога, запись об отсутствии задолженности по налогу на недвижимость.

Не все эти документы нужны при каждой продаже. Для унаследованной квартиры вместо квитанции об оплате покупки важно свидетельство о праве на наследство; для квартиры, продаваемой до истечения 5 лет, квитанция об оплате покупки напрямую определяет сумму налога.

Вывод: при продаже недвижимости иностранцем в Турции решающее значение имеют дата регистрации и резидентство

Налоговую нагрузку иностранца, продающего недвижимость в Турции, определяет не гражданство, а два обстоятельства: истекли ли 5 лет с даты регистрации в тапу и является ли продавец резидентом Турции. Первое определяет, возникает ли налог, второе — подаётся ли декларация в марте или в течение 15 дней.

Поэтому два объекта, проданные по одной цене, могут иметь совершенно разные последствия. Один, полученный по наследству, не облагается налогом, а другой, проданный на 4-м году, может повлечь и высокий налог, и короткий срок декларирования. Заниженная в тапу цена покупки, освобождение от НДС или отметка о гражданстве меняют результат ещё сильнее. Перевод суммы продажи осуществляется через банки и не требует отдельного разрешения.

Поэтому до обсуждения цены продажи нужно вместе изучить запись в земельном реестре, документы о покупке и статус резидентства продавца. Исправление после продажи может обойтись дороже, чем проверка до неё.