外国人出售土耳其房产2026：资本利得税、15天申报与汇款

外国人出售土耳其房产需要缴纳资本利得税吗？

出售房产的外国人与土耳其公民适用相同的规则：有偿取得的不动产如在5年内出售，所产生的收益视为资本利得。这一规则规定于第193号所得税法，不因国籍而改变（所得税法重复第80条第1款第6项）。

资本利得是因处置房产而产生、须缴纳个人所得税的收益。在土耳其，民间称之为“değer artış vergisi”或“değer artış kazancı vergisi”，英文资料中称为“capital gains tax”（资本利得税）；在法律上，它并不是一种独立的税种，而是个人所得税。税款不是按全部售价计征，而是按扣除成本和免税额后剩余的收益计征。

在两种情况下根本不产生纳税义务。第一种是不动产在满5整年后出售。第二种是不动产通过继承或赠与等无偿方式取得，即未支付对价而取得。在第二种情况下，即使在取得后不久出售，也不产生资本利得。

截至2026年，哪些房产出售需要缴纳资本利得税？

所购房产未满5年出售且年度收益超过免税额时，须缴纳资本利得税；通过继承或赠与取得的房产则不产生该税。免税额在2025年为120,000里拉，2026年提高至150,000里拉；2026年的税率级距也已重新确定。

按出售情形划分的资本利得税（截至2026年10月）

150,000里拉免税额并非对每笔出售分别适用，而是对同一日历年度内资本利得的总额适用一次。

出售住房时，哪些事实会改变资本利得税结果？

出售住房的税务结果取决于地契登记日期、取得方式、实际购买价格以及卖方的居民身份。因此，“我要卖房，需要缴税吗？”这一问题无法仅凭一项信息回答。出售前应弄清以下问题：

• 地契登记日期以及满5年的日期，
• 房产是通过购买、继承还是赠与取得的，
• 地契上显示的购买价格与实际支付的价格，
• 证明购房付款的银行回单和外汇买入证明，
• 卖方是否为土耳其居民，
• 同一年内是否还有其他房产出售，
• 房产是否享受增值税（KDV）豁免购买或为入籍而购买，
• 是否存在房产税欠款。

例如，两位居住在境外的卖方中，一位出售继承所得的公寓，则无申报义务。另一位出售三年前购买的公寓，则15天的期限开始计算。

出售住房时，资本利得税的5年期限从何时开始计算？

5年期限原则上自房产在地契上登记至卖方名下之日起计算。税务局（GİB）按日历日计算这一期限。例如，2023年10月20日登记的公寓，5年期限于2028年10月20日届满。在第五个周年当天进行的出售是否算在期限内，法律没有明确规定。因此，将出售安排在2028年10月21日或之后是稳妥的做法。

最高行政法院税务诉讼庭大会在2023年1月25日的判决（E. 2021/1448, K. 2023/72）中也强调，不动产的取得以地契登记为准。签订不动产买卖预约合同之日或首次付款之日，原则上不启动该期限。

这一规则有一个例外。如果房产在地契登记之前已以可使用的状态交付，且该交付能够证明，则可以以实际使用日期为准。税务局在税务裁定（özelge）中接受了交房记录或水、电、天然气账单等文件。这一例外对期房购买且地契延迟发放的公寓尤为重要。

土耳其房产的资本利得如何计算？

资本利得等于售价减去经指数调整的购买价格以及卖方支付的费用和规费。购买价格按土耳其统计局国内生产者价格指数（Yİ-ÜFE）的涨幅进行更新。但只有在涨幅达到10%或以上时才可进行指数调整，且出售当月不计入。

示例案例 · 假设情形

设想一个假设情形：以3,000,000里拉购买的公寓于2026年以8,000,000里拉出售，指数涨幅为80%。经指数调整的成本为5,400,000里拉，卖方承担的千分之20地契规费为160,000里拉。收益为2,440,000里拉；扣除150,000里拉免税额后，税基为2,290,000里拉。按下表税率，对于同一年度没有其他应申报收入的卖方，税额为684,000里拉。

2026年个人所得税税率表，非工资收入（截至2026年10月）

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以外币购买的房产如何计算资本利得？

以外币购买的房产，收益以土耳其里拉计算。购买价格原则上以为付款而兑换的外币的土耳其里拉金额为准。自2022年起，根据中央银行和土地登记与地籍总局的规定，外国买方须在地契过户前将外币卖给银行。外汇买入证明（DAB）是购买价格的主要证据；对于2022年之前的购买，银行回单具有同样的作用。

即使以外币计算并无获利，土耳其里拉贬值也可能使资本利得增大。所得税法在不动产出售中并不将汇率差额从收益中剔除。汇率差额豁免仅适用于以依外国资本法规引入的资本取得的有价证券和参股股份（所得税法重复第81条）。Yİ-ÜFE指数调整可以在一定程度上抵消这种影响。

居住在境外的外国人何时申报资本利得？

居住在境外的外国人是有限纳税义务人。此类卖方原则上不在3月申报资本利得，而是须自取得收益之日起15天内以单独申报表申报。法律对这一义务规定如下（所得税法第101条）：有限纳税义务人必须将不动产收益“以单独申报表向不动产所在地……的税务所申报”。

被视为土耳其居民的外国人则是无限纳税义务人，须在次年3月以年度申报表申报收益。在土耳其有住所，或在一个日历年度内在土耳其连续居住超过6个月的人，视为居民。这一区分取决于居住情况，而非国籍。但为特定的临时工作、学习、治疗或旅行目的来土耳其的外国人，即使停留超过6个月，也不视为居民。

根据土耳其民法典，住所是指一个人以长期居留的意思居住的地方。因此，居留许可是表明居民身份的事实之一，但不能单独决定结果。持有居留许可但一年中大部分时间在境外、且在土耳其没有长期居住之处的卖方，可能被认定为有限纳税义务人。至于因在土耳其有其他收入而必须提交年度申报表的有限纳税义务人，其情况应另行评估。

资本利得税是在3月缴纳还是在15天内缴纳？

提交单独申报表的有限纳税义务人，须在与申报相同的15天期限内缴纳资本利得税；无限纳税义务人在3月和7月分期缴纳的安排不适用于此类卖方。

所得税法规定15天期限自收益“取得”之日起算。如果售价在地契过户时已全部付清，可以认为收益于当天取得；在这种情况下，期限自次日起计算。如果部分价款在过户之前或之后支付，期限的起算点应另行评估。

根据税务局的手册，单独申报表上的税款应在申报期限内缴纳。税收程序法也规定了通过邮寄或电子方式提交申报表。电子提交可以通过具有相应授权的执业会计师进行。

因此，应在卖方离开土耳其之前确定由谁、以何种方式提交申报表。如果错过期限，税务机关可以连同罚款和滞纳利息一并核定税款。

出售房产时，地契规费由谁缴纳、按什么价格计征？

根据规费法所附税率表，地契规费按申报的售价，分别向买方和卖方各征收千分之20（截至2026年10月）。但该计税基础不得低于不动产的房产税评估价值（规费法第63条）。双方可以约定不同的分担方式；但这一约定不改变地契登记处向谁收取规费。

如果事后查明申报价格未反映真实情况，差额对应的规费将连同一倍的漏税罚款向买方和卖方收取。

出售前还应核查房产税欠款。存在房产税欠款的建筑物和土地，除继承和法院判决等例外情形外，不得过户。因此，欠款应在地契过户预约之前缴清。

地契上低报的购买价格如何增加资本利得税？

如果地契上显示的购买价格低于实际支付的价格，税务机关在出售时可能将这一较低价格认定为成本；这会人为地扩大资本利得。

在最高行政法院审理的一个案件中，当事人于2009年购买不动产，并于2011年即未满5年时出售。税务机关查明该收益未经申报。税务机关依据评估委员会的决定，将地契记录中的2,500里拉和楼层地役权（Kat irtifakı）价款认定为成本。

税务法院指出，应综合评估发票和全部证据以确定实际购买价格，并撤销了税款核定。最高行政法院第九庭在2022年3月1日的判决中维持了这一结果（E. 2019/1050, K. 2022/644）。

该判决表明，证明实际购买价格的发票、银行回单和合同在出售时可能具有决定性作用。但同样的文件也会揭示购买时的地契规费是按较低价格缴纳的。在这种情况下，购买时的规费差额可能连同一倍的漏税罚款被核定。时效为5年，自规费产生年度的次年年初起算。

享受增值税豁免或为入籍购买的房产何时可以出售？

出售享受增值税（KDV）豁免或为入籍而购买的房产并不被禁止；但出售前须考虑一项附加规则。对于享受增值税豁免购买的住宅，这一规则是一笔税款支付；对于为入籍购买的住宅，则是地契上的3年注记。

享受增值税豁免购买的住宅在3年内出售会怎样？

首次交付时向非土耳其居民的外国人免征增值税出售的住宅或营业场所，如在3年内出售，未征收的增值税须连同延期利息一并缴纳。该款项由出售房产的人在地契过户手续之前缴纳（增值税法第13条第i项）。用法律的话说，未按时征收的税款“必须在地契过户手续之前由处置方缴纳”。

该期限于2022年4月由一年延长至三年。这一规则不因购买该住宅的新业主是外国人还是土耳其人而改变。规划出售时，应核查适用增值税豁免的发票和交付日期，必要时将应付金额反映在售价中。这笔款项也会直接影响卖方出售后实际到手的净额。

为入籍购买的房产未满3年可以出售吗？

为投资入籍以至少400,000美元价值购买的不动产，其地契上会加注3年内不得出售的注记。这一条件规定于《土耳其国籍法实施条例》。3年期满后，该注记由地契登记处根据业主的申请予以注销。

根据土地登记与地籍总局2024年2月1日的指南，在颁发不动产投资确认证明之后，也可以申请在期限届满前注销该注记。在这种情况下，申请会被受理，并立即通知省人口与公民事务局。通知之后，入籍档案可能被重新审查。因此，如果考虑在未满3年时出售，应在出售前另行评估入籍状况。

3年注记与资本利得的5年期限相互独立。注记到期并不免除纳税义务：在第3年出售的入籍住宅，即使注记已注销，由于未满5年，仍可能须缴纳资本利得税。

出售房产的外国人如何将售房款从土耳其汇往境外？

出售土耳其房产的外国人通过银行将售房款汇往境外是自由的。关于保护土耳其货币价值的第32号决定明确规定，非居民可以自由地通过银行汇出其在土耳其不动产的售价（第16条第1款）。

银行可能要求提供证明资金来源的地契、显示售价入账的银行回单，以及必要时与纳税有关的文件。

中央银行的《资本流动通告》则将可汇出的金额定义为售价中“扣除税款及类似义务后剩余的净额”。因此，在产生资本利得税的出售中，应在汇款前完成申报和缴税。

售价的币种也很重要。土耳其居民之间的不动产买卖，除财政与国库部规定的情形外，不得以外币约定价款。根据第32号决定，居民身份并不取决于税法中的6个月标准，而取决于在土耳其是否有法定住所。

居住在境外的卖方不受这一禁令约束。向土耳其居民外国人出售住房时，价款也可以用外币约定。相反，土耳其居民外国卖方向土耳其居民土耳其公民买方出售时，必须以土耳其里拉确定价款。

在土耳其出售房产的外国人在本国也需要纳税吗？

在土耳其签订的大多数避免双重征税协定中，不动产所在国也可以对出售不动产产生的收益征税。卖方的居民国也可以对同一收益征税；在这种情况下，在土耳其缴纳的税款可以根据协定和该国法规，从该国的税款中抵免。另一些国家则根据本国的豁免规定对该收益完全不征税。土耳其的5年规则并不会自动免除卖方在本国的纳税义务。

适用的规则取决于两国间协定的文本以及卖方所在国的税收法规。因此，应保存在土耳其提交的单独申报表和完税凭证。这些文件可在卖方在本国申报时证明已在土耳其缴税，在出售年度之后也应继续保存。

出售房产时哪些文件很重要？

出售房产时，购房回单、外汇买入证明、地契和完税凭证最为重要。购买文件决定税额，出售文件决定申报内容，付款文件则决定汇款的速度。这些文件可以分为4类：

• 有关取得的文件：地契、购房合同、购房付款的银行回单、外汇买入证明。
• 有关成本的文件：房产中介和公证处的发票、购买时缴纳的地契规费收据、实际交房记录。
• 有关出售的文件：售房合同、显示售价入账的银行回单、出售时缴纳的规费收据。
• 税务和汇款文件：税号、单独申报表或年度申报表、完税凭证、证明无房产税欠款的记录。

并非每次出售都需要所有这些文件。对于继承所得的公寓，重要的是继承证明而非购房回单；而对于未满5年出售的公寓，购房回单则直接决定税额。

结论：外国人出售土耳其房产，登记日期和居民身份起决定作用

决定在土耳其出售房产的外国人税负的不是国籍，而是两项事实：自地契登记之日起是否已满5年，以及卖方是否为土耳其居民。前者决定是否产生纳税义务，后者决定申报表是在3月提交还是在15天内提交。

因此，以相同价格出售的两处房产可能产生截然不同的结果。一处因继承所得而无需纳税，另一处则因在第4年出售而可能既要缴纳高额税款，又面临较短的申报期限。地契上低报的购买价格、增值税豁免或入籍注记会使结果进一步变化。售房款的汇出则通过银行进行，无需另行审批。

因此，在商谈售价之前，应一并审查土地登记记录、购买文件和卖方的居民身份。出售后进行的补救，可能比出售前进行的核查代价更高。