产权与
房产尽职调查

01 / 房产审查

土耳其产权核查与房产尽职调查

房产尽职调查是对房产、卖方及可能影响购买的权利进行法律审查。Legal Istanbul 审查可取得的记录，解释审查结果，并指出在签约、付款或过户前需要解决的事项。

核查内容

所有权、已登记的权利、权限及相关房产记录

您将获得

书面审查结果、待解决的问题及下一步建议

地契通常称为 tapu，是开始审查的重要文件，但不能完整反映房产当前的法律状况及实际状况。此后的登记事项、建筑物变动，以及登记簿之外产生的权利，可能需要进一步调查。

本服务侧重于在作出承诺前进行核查。我们的 房产购置服务 涵盖更全面的交易事项，包括合同、付款安排及交易完成。这两项服务可以纳入同一项约定的委托，买方也可以针对某一房产申请范围明确的审查。

审查应从您的目的出发。自住房、已出租的商铺及拟开发的土地涉及不同问题。在确定服务范围前，请说明任何贷款、经营活动、居留申请或入籍申请计划。

02 / 工作范围

Legal Istanbul 如何审查房产

审查将文件记录与您需要作出的决定联系起来。地契译本或登记事项清单有参考价值，但法律建议还必须说明这些内容对拟议购买的影响。

委托协议会明确房产及所包含的查询工作。法律审查并不自动包括结构勘查、市场估值、税务意见或诉讼程序。任何额外工作及费用均另行商定。

我们将卖方提供的文件与通过获授权渠道取得的资料相互核对，区分官方记录与当事人的陈述，以及已核实的事实与尚未查明的问题。信息缺失仍是审查的局限，不能据此确认不存在问题。

03 / 证据与查阅权限

当前登记记录与公开查询

地契照片可以帮助确认房产，但其日期很重要。在副本出具后，所有权、抵押及法院相关登记事项都可能发生变化。因此，审查需要关注当前记录，并在相关情况下查阅支持某项登记的文件。

查阅记录须符合法律要求。《民法典》第1020条允许能够证明具有可信利害关系的人申请查阅或复制相关登记记录。某些查询可能需要产权人的配合或适当授权。一般的互联网搜索并不能让人不受限制地查阅他人的记录。

TKGM 的公开地块查询有助于确定位置及地块基本信息，但不会显示产权人的姓名，也不能提供购房所需的完整法律审查。地图截图不应被视为证明房产目前不存在任何限制的证明文件。

请为每份文件保留来源及日期。如果记录之间存在冲突，在依赖其中任何一个版本之前，都需要解释差异。历史记录审查的范围也应事先约定；并非每次购房都需要同样深入的调查。

来源： TKGM 关于查阅记录的规则 及其 公开地块查询说明.

04 / 出售的房产标的

核对产权记录与您实地看过的房产

广告使用的地址未必能确定法律上实际出售的标的。产权记录、批准的图纸及拟签合同应指向同一地块、建筑物及独立单元。看房时展示的单元也必须与这些记录相符。

广告标注的面积也需谨慎核查。建筑总面积、室内面积及包含共用空间的面积，可能得出不同数字。在将面积承诺写入协议之前，应将法律文件与适当的实地测量结果进行比较。

仅凭产权登记事项不能确定地面上的准确实际边界。如果边界、通行或邻人占用情况存在争议，可能需要有资质的测量师介入。法律审查应指出这种需要，而不能将在线地图当作正式的边界测量结果。

05 / 当事人与代理

产权人、卖方与签字人

刊登房产广告的人可能是中介，而非产权人。合同应明确实际卖方，相关文件应说明拟签字人为何有权代表该卖方。安排看房的权限本身并不能证明其有权办理产权过户。

如果卖方是公司，应审查当前公司记录、签字权限及交易所需的任何批准。某人的名片，或其此前在其他合同上的签名，都不足以回答这些问题。如拟定卖方发生变更，应在汇款前核查。

对于继承取得的房产，需结合阅读所有权及继承文件。一位家庭成员同意，可能不足以出售整项房产。如果产权人为未成年人，或由监护人代为行事，可能还需满足额外的批准要求。

应核查授权委托书是否涵盖相关交易、是否设有限制，以及是否仍然有效。在境外出具的文件可能需要海牙认证（Apostille）或领事认证，以及符合要求的土耳其语译本。即使经过认证，也不能弥补文件措辞未授权办理所需事项的问题。

来源： TKGM 关于境外出具授权委托书的指南。我们的 房产交易代理文章 提供了更多背景信息。

06 / 抵押与限制

理解产权登记事项

takyidat 一词通常用于指影响房产的权利及限制。各项登记的效力并不相同。具体措辞、法律依据、日期及支持文件，比简单声称产权是否存在负担更重要。

抵押不一定阻止过户，但可能使房产在购入后仍受债权人权利的约束。偿还债务与从登记簿中注销抵押是两个不同步骤。协议应明确如何及何时确认已完成所需的解除抵押手续。

不要仅凭卖方声称某项登记已过时或不再相关就予以信赖。应取得有关证据，并确认当前登记情况。 TKGM 的抵押指南 说明了银行在提交解除抵押文件方面的职责。

07 / 出售信息之外的权利

共有产权与家庭住宅问题

土地份额并不自动等于对某套公寓或某块地上划定区域的独有产权。共有人之间的非正式安排，需要与登记簿记载的权利加以区分。

当共有人向共有关系之外的买方出售份额时，其他共有人可能依法享有按适用条件购买该份额的权利。具体出售情况、例外、通知及任何权利放弃均需个别审查。不要认为一位产权人的非正式声明就能排除其他所有产权人的权利。

用作家庭住宅的房产可能涉及配偶同意问题。如果事实表明房产用于此目的，即使没有家庭住宅登记，也不应就此停止调查。相关证据、同意情况及买方可获得的保护，都需要法律评估。

这些问题意味着需要调查事实，而不是认定所有共有或家庭持有的房产都不适合购买。请说明谁在占用房产、各人主张什么权利，以及卖方承诺在交易完成前提供什么。

法律框架： 《民法典》第194条及第732条起的相关条文。应根据具体交易核查适用的期限及手续。

08 / 规划与建筑记录

建筑许可与获批用途

合法所有权与合法使用是不同的问题。即使房产已经登记，仍可能存在建筑许可、后续改建或买方拟开展活动方面的问题。审查应将产权与相关规划及建筑记录联系起来。

核查获批项目、施工许可及可取得的使用许可，后者通常称为 iskan。封闭阳台、加建楼层或改建地下室，可能与获批文件不符。法律上的处理方式取决于具体变动及主管机关的记录。

Kat irtifaki 指与建筑项目相关的权利；kat mulkiyeti 则涉及建筑物区分所有权制度下独立单元的所有权。无论使用哪一种名称，都不能代替对建筑物当前状况及文件的审查。

如果用于经营，应确认拟开展的活动符合规划状况、建筑管理规则及任何单独的许可要求。标为商铺，并不自动意味着允许开展所有商业活动。法律审查不能证明建筑结构或抗震安全；这些问题需要有资质的技术人员提供意见。

来源： 第634号《建筑物区分所有权法》、主管部委的 E-Plan 规划信息 及 建筑许可指南.

09 / 占有与持续费用

租户、建筑管理规则及管理费

出售房产不会自动终止现有租赁。根据《债法》第310条，新产权人将成为租赁合同的一方。在认为所有权变更时房产会空置之前，应先审查占用情况。

请索取租赁合同、付款记录、押金详情及任何有关搬离的书面承诺，并将这些文件与实际占用情况进行比较。卖方保证租户会搬走，不能代替具有法律依据的交接安排。

对于公寓或统一管理的开发项目，应审查管理规约、当前收费及可取得的重大工程决定。屋顶维修、电梯、共用停车位及公共区域争议等事项，可能影响房产的费用及使用。

购房协议应明确买卖双方如何承担相关费用，但这一约定不一定能排除管理方或其他第三方享有的权利。法律审查必须区分当事人的承诺与法律规定的义务。

来源： 《债法》第310条 及 第634号《建筑物区分所有权法》。我们通过以下服务处理占有争议： 租赁法律服务.

10 / 针对具体房产的核查

土地、期房单元与开发商权限

对于土地，应确定登记类别、通行条件及当前规划状况。附近已有建筑，并不能证明待售地块也获准进行同样的开发。拟议的规划变更应与已获批准并生效的规划加以区分。

规划说明、公共用途划定及任何保护地位，都可能影响允许建造的内容。评估应有官方规划文件及专业意见作为依据。预期将来取得的许可，不应被描述为现有权利。

对于期房单元，开发商可能并不拥有全部土地。应审查土地所有人与开发商之间的关系、出售该特定单元的权限，以及承诺取得产权的方式。付款及交付承诺应与这一法律安排相符。

法律审查无法确认未来施工进度，也不能确认开发商有能力完成项目。财务及技术调查也可能有必要。如存在文件缺失、单元分配不明或协议相互冲突的情况，应在买方继续投入资金前报告。

我们的 期房交付问题文章 介绍了项目已经延期时所涉及的另一类情况。

11 / 买方与目的

外国人持有房产与移民目标

房产状况只是审查的一部分。外国买方还必须有资格持有相关房产。应针对实际买方及具体地块，核查国籍、位置、持有上限及任何所需许可。

个人、外国公司及有外国股东的土耳其公司，并不属于同一类别。在合同明确买受人之前，应审查拟采用的结构。在交易后期更换买方，可能需要重新核查并准备文件。

可以合法购买的房产，并不自动适合用于居留或入籍申请。在买方依赖中介说法之前，需要针对这些目标另行评估。应按当前程序核查所需的估值文件及投资条件。

请参阅我们的 投资入籍服务 及 居留许可服务。无论是卖方要价，还是肯定的产权审查结论，都不能保证移民申请获批。

来源： 投资办公室的外国买方指南.

外国业主出售房产时的资本利得税、地契规费和售房款汇出，土耳其外国人出售房产指南中有详细说明。

12 / 准备文件

房产审查所需文件

请先发送已有材料，不必等文件全部齐备。初步审查会确定缺失的记录，以及取得这些记录所需的授权。以下清单是起点，并非适用于每项房产的固定要求。

请说明每份文件由谁提供，以及是否有原件或经核实的副本。译文应帮助读者理解原文，但不能证明原始文件真实或完整。

请勿发送账户密码或一次性登录验证码。获取官方信息应遵循适当的授权程序。含有个人信息的文件，只应通过约定渠道共享，并仅用于有关审查。

13 / 报告结果

书面审查意见与待解决的问题

有用的报告应将每项问题与证据及拟议购买联系起来，说明核查了什么、何时取得信息，以及哪些事项不在约定范围内。简短结论不应将重要的限制说明藏在附件中。

审查结果并不保证房产不存在任何可能的缺陷。记录可能不完整，事实可能发生变化，某些问题需要实地检查或进一步程序。这些局限应说明得足够清楚，让买方能够决定继续交易、要求变更或暂缓。

为某一单元或买方编制的报告，不应未经审查就用于另一项购买。单元、卖方、预定用途或所有权结构发生变化，都可能改变法律评估结果。

14 / 安排审查

审查流程、时间与费用

所需时间取决于记录的获取、房产历史，以及缺失信息能够多快取得。在了解这些情况之前，不应承诺固定的完成日期。

1. 确定范围

   明确房产、买方、预定用途及下一项截止日期。

2. 收集记录

   通过适当渠道取得可获得的文件。

3. 审查与询证

   比较记录，并调查相关差异或缺漏。

4. 解释审查结果

   提供书面意见，并指出尚未满足的条件。

5. 商定后续工作

   确认任何进一步核查、谈判或交易完成工作。

费用以约定的工作为依据，并不意味着承诺房产将通过审查。登记文件、翻译、估值及技术服务可能产生另行收取的费用。委托协议应说明包含哪些内容，以及何时需要额外批准。

身在境外的买方通常可以远程安排初步文件审查。正式代理或查阅特定档案可能需要适当的授权委托书。请在一开始就告知预订到期日或付款日期，以便评估眼前的风险。

15 / 作出下一项承诺前

解决问题并在过户前再次核查

审查结果应帮助作出明确决定。如果问题可以处理，协议应明确所需行动、由谁实施，以及用什么证据证明已经完成。承诺以后解决问题，并不等于证明问题已经解决。

条件可能涉及注销抵押、更正房产资料、取得认可的授权，或达成占用安排。未满足条件时如何应对也需要考虑：延期、修订协议或采取其他救济，取决于合同及法律。

应在交易完成的相关阶段再次核查产权状况。此前进行的审查不会冻结登记簿，也不会阻止新增登记。负责协调过户的人，应在安排付款和签字前了解哪些审查问题仍未解决。

如果已经支付订金，不要认为每项不利审查结果都会自动产生退款权。请保留协议、消息及付款证据，并在取消交易或错过合同期限之前寻求建议。可能需要另行处理争议。

我们的 房产尽职调查文章 可供背景阅读。针对实际购买的建议，以当前文件及与客户约定的范围为依据。

16 / 常见问题

地契与房产核查常见问题