在土耳其，不动产买卖合同只有采用正式形式，即在土地登记局或公证处订立并记入土地登记簿后，才使外国买方取得所有权。在房产中介办公室签署的非正式合同无效；公证人制作的买卖预约仅赋予请求过户的权利，未在产权登记中加注的，不能对抗第三人。主要风险包括虚假卖方、产权登记中的限制、低于真实价款的申报以及不安全的付款。
在土耳其，不动产买卖合同何时转移所有权？
在土耳其，不动产所有权通过记入土地登记簿而转移，并非在签署不动产买卖合同时转移。第6098号《土耳其债务法》（TBK）以形式要求规定这一规则：“不动产买卖要有效，合同必须以正式形式订立。”（TBK第237/1条）。正式形式是指土地登记局制作的正式文书，或2022年修法后由公证人制作的不动产买卖合同。
向外国人出售住宅同样适用这一规则。全额支付价款、接收钥匙或开始在公寓居住，本身均不产生所有权。产权登记中仍记载卖方姓名时，卖方债权人可以查封不动产，卖方也可以抵押或再次出售给他人。
“我在公证处签字了，住宅属于我了吗？”这一问题的答案也取决于上述规则。公证处办理的是买卖预约时，答案是否定的；若是公证人制作的不动产买卖合同，则所有权在合同录入土地登记系统并完成登记时转移。
土耳其的外国买方在哪里签署哪种不动产合同？
外国买方签署的文件虽然外观相似，却产生不同的法律后果。下表比较外国买方可能签署的4类文件及其后果。
不动产买卖的合同类型及后果（TBK及2022年《公证法》修法；2026年10月核查）
| 合同类型 | 订立地点 | 是否转移所有权 | 主要风险 |
|---|---|---|---|
| 非正式买卖合同 | 房产中介办公室或当事人之间 | 不转移，合同无效 | 卖方不退款时须提起诉讼 |
| 不动产买卖预约合同 | 公证处 | 不转移，赋予请求过户的权利 | 未在产权登记中加注的，不能对抗第三人 |
| 不动产买卖合同 | 公证处 | 转移，须记入土地登记簿 | 须事先审查产权登记中的限制 |
| 正式文书 | 土地登记局 | 转移，须经登记 | 假身份证明、假委托书或低报价款 |
公证处的买卖预约不等于所有权转移。由于两份文件可以在同一公证处签署，容易混淆；合同标题及内容表明实际办理的是何种手续。
第7413号法律于2022年赋予公证人订立不动产买卖合同的权限（《公证法》第60/3条）。该制度于2023年7月在全国开始实施。
2023年1月11日有关公证人办理买卖的条例，也规定了外国自然人为买方的交易。在这些交易中，外汇购买证明记载的土耳其里拉金额须录入系统。公证人发现妨碍出售的不动产限制或法律限制时，不予办理买卖。
哪些事实决定不动产买卖合同的风险？
仅凭一份文件，无法判断买卖合同对外国买方是否安全。“我有公证合同”这一说法并不足够，因为它没有说明合同类型及其在产权登记中的对应状态。决定风险的事实包括：
- 合同类型及制作机关，
- 买卖预约是否已在产权登记中加注，
- 卖方是否与产权登记中的所有人为同一人，
- 委托书的范围及有效性，
- 产权登记中的抵押、查封、注记及保全措施，
- 不动产登记为建筑物区分所有权，还是建筑物区分地役权，
- 拟在产权登记中申报的价款是否与真实价款及估价报告一致，
- 价款通过何种方式、于何日支付，
- 买方国籍，以及不动产是否位于不向外国人开放的区域。
案例示例·假设情形
假设两名外国买方为同一套公寓支付相同价款。一人在登记前将全部价款汇入卖方个人账户；另一人则采用冻结款项的付款方式，产权过户后才将价款交付卖方。如果卖方陷入无力清偿债务的境地，第一名买方手中只剩一项债权；第二名买方的款项则在未能过户时退还给本人。
在房产中介处签署的非正式买卖合同有效吗？
无效，在房产中介办公室或当事人之间书面签署的非正式不动产买卖合同，因未采用正式形式而无效。原则上不能依据这一合同请求将产权登记至买方名下，合同中的违约金条款也不产生效力。
合同无效并不意味着已付款项丧失。当事人须依据不当得利规则返还已收取之物。最高上诉法院第3民事审判庭曾于2025年10月16日就此作出判决（E. 2025/1821，K. 2025/4942）。该判决认定，因未以正式形式订立的不动产买卖预约而支付的价款，可以请求返还。审判庭认为，形式要求旨在促使当事人慎重考虑，因此买方之后请求退款不构成权利滥用。
根据非正式合同支付的订金可以取回吗？
可以，根据无效的非正式合同支付的订金及预付款，原则上可以请求返还。但有权请求返还，并不意味着款项实际上能够收回。卖方或承包商丧失支付能力时，买方将与其他债权人处于同一顺位。
因此，应保存显示款项支付给谁、进入哪个账户以及付款备注的银行记录。退款诉讼中，付款事实的证明依赖这些记录；现金付款则更难举证。
公证处制作的买卖预约合同未在产权登记中加注，会怎样？
未在产权登记中加注的不动产买卖预约合同，仅产生可向卖方主张的债权。产权过户前，卖方将不动产出售给他人或抵押给银行时，买方原则上不能向善意第三人主张权利。公证人制作的买卖预约，经任一方请求即可在土地登记簿中加注。自加注之日起5年内未完成买卖的，土地登记局依职权注销该注记（《土地登记法》第26条）。
注记强化买方的债权：在注记后取得不动产的人受该合同约束。尤其是交付周期较长的项目销售，应按时间表跟进注记的5年期限；期限届满，保护即自行终止。
未加注的买卖预约能否对抗银行？最高上诉法院如何判定？
一名买方于2013年与承包商公司在公证处签署伊斯坦布尔一套公寓的买卖预约合同，支付全部价款，并于2016年接收公寓开始使用。他没有将合同在产权登记中加注；公寓产权仍登记在公司名下。2018年，公司为自身债务，在该公寓上为一家银行设立15.000.000 TL的抵押权。
一审法院及地区上诉法院以银行未尽审慎义务为由，判令解除抵押。最高上诉法院第7民事审判庭在2025年9月16日的判决（E. 2024/4944，K. 2025/3671）中，维持了将产权登记至买方名下的部分，却撤销了解除抵押的部分。
审判庭认为，未加注的买卖预约仅产生债权，不能对抗后来取得抵押权的银行。判决明确表达了这一结果：“买卖预约合同的债权人回避在土地登记簿中办理简单注记……不存在要求对其予以保护的法律理由。”
买卖预约未在产权登记中加注时，公寓可能连同抵押负担一并转至买方名下。该判决清楚说明，为何加注是外国买方不应拖延的步骤。即使已付款并接收公寓，缺少注记也不能消除银行取得的权利。
产权登记中的哪些注记及记录会使买卖产生风险？
并非产权登记中的每项限制都会导致无法出售，但会改变买方承担的负担。能可信地说明自身利害关系的人，可以查阅土地登记簿；任何人均不得主张不知道登记簿中的记录。因此，最新产权登记及权利负担信息应在签约前审查。查询途径见介绍产权债务、抵押及查封审查的专文。
产权登记中的主要记录及其对买方的影响（《土耳其民法典》及《土地登记法》；2026年10月核查）
| 记录 | 对买方的含义 |
|---|---|
| 抵押 | 未解除的，不动产连同负担一并转移给买方 |
| 查封 | 未解除的，卖方债权人可申请将不动产变现 |
| 临时保全措施 | 法院裁定可能已禁止转让 |
| 买卖预约注记 | 另一名买方可能已有在先权利 |
| 家庭住宅注记 | 未经配偶明确同意，不得出售 |
| 建筑物区分地役权 | 建筑可能尚未完工或未取得使用许可 |
这些记录可以在出售前解除，也可使用部分价款清偿。但合同未明确哪项记录在哪一阶段解除时，已经支付价款的买方实际上会承受卖方的债务。对于外国买方，还要求不动产不位于军事禁区或安全区域；该项核查在产权登记手续中进行。
通过虚假卖方或假委托书出售后，产权被撤销，买方会怎样？
通过假身份证明或假委托书进行买卖的，登记属于不实登记，真正所有人可以请求撤销产权。根据最高上诉法院的判例，直接向造假者购买的第一名买方，不能以信赖产权登记为由享受善意保护。原则上，在其之后善意取得不动产的买方，才享受此项保护。
产权被撤销时，可能涉及国家对买方损失承担责任（《土耳其民法典》第1007条）。最高上诉法院第5民事审判庭曾于2024年12月5日就此作出判决（E. 2024/2311，K. 2024/9654）。判决认定，在使用假委托书进行的买卖中，由国库代表国家对信赖产权登记的买方损失承担责任。这一途径提供保障，但须另行提起赔偿诉讼，且不能使买方取回不动产本身。
对于身在境外的外国买方，委托书是另一项风险。用于办理产权登记手续的委托书，须依《公证法》制作、授予办理该事务的权限，并有委托人签名。抵押不动产或另行指定代理人等广泛权限，只有确有必要时才应授予。代理人也可能以损害买方利益的方式行使这些权限。
买卖价款应如何在产权登记中记载及支付？
产权登记中申报的买卖价款应反映真实价款，并通过可留存记录的方式与登记同步支付。对于外国买方，价款还与外汇购买证明及估价报告相联系，因此价款方面的错误可能影响多项手续。
为何在产权登记中低报真实价款具有风险？
在产权登记中记载低于真实价款的价格，可能导致日后补缴登记费及罚款。产权登记费以申报的转让价款为基础计算，且不得低于房产税计税价值。事后发现申报价款不反映真实价款时，将就差额补征登记费，并处以1倍税收损失罚款（《规费法》第63条）。
低报价款还会产生税务以外的后果。真实价款未体现在产权登记中时，日后买方因合同无效或瑕疵请求退款，可能难以证明实际支付的金额。
产权登记安全支付系统于2026年12月1日起强制实施吗？
是的，截至2026年10月，不动产买卖安全支付系统的强制实施起始日为2026年12月1日；不适用的买卖将另行确定。在该系统中，买方支付的价款被冻结，产权过户完成后再划转给卖方；未完成买卖的，退还买方。该系统依据2026年对《不动产交易条例》的修改。不适用该系统的买卖，将由贸易部与系统运营机构签订的协议确定。
对于外国买方，这一方式显著降低登记前价款已交给卖方的风险。但外汇购买证明义务仍然存在；须在交易前与银行明确外币兑换为土耳其里拉及冻结款项支付的时间安排。由于强制实施起始日此前已两度延期，办理交易时还须核查最新状况。
不动产买卖合同中，哪些文件十分重要？
关键在于文件能否回应合同类型及产权风险，而非文件数量。非正式合同问题重点在于付款记录，注记问题则重点在于公证合同及产权登记。
与合同有关的文件
- 非正式合同或公证人制作的买卖预约合同，
- 公证处或土地登记局制作的买卖合同或正式文书，
- 合同附件及交付记录。
与产权及不动产有关的文件
- 最新产权登记及权利负担信息，
- 建筑物区分所有权或区分地役权登记，
- 入住许可，
- 估价报告。
与付款及权限有关的文件
- 银行回单及账户流水，
- 外汇购买证明，
- 委托书及其译文，
- 卖方为公司时的授权证明及签字样本公证书。
并非每个案件都需要这些全部文件；同一文件在某一案件中可能具有决定性，在另一案件中则可能无关。应结合合同及产权登记审查后，确定以哪份文件应对哪种风险。
结论：保护外国买方的是登记与注记，而非合同
在土耳其，外国买方希望从不动产买卖合同获得的保障，取决于合同类型及其在产权登记中的对应状态。非正式合同无效，原则上仅产生退款请求。公证处的买卖预约赋予请求过户的权利，但未加注的，不能对抗卖方之后的处分行为。只有在土地登记局或公证处以正式形式进行的买卖记入土地登记簿后，才能取得所有权。
因此，看似相同的两项买卖，结果可能不同。付款方式、预约是否加注、卖方及代理人的权限，以及产权登记记录，共同决定结果。在签署合同前一并评估这些事实，就可以在支付价款前识别风险。
Legal Istanbul如何协助处理不动产买卖合同？
Legal Istanbul为外国买方一并审查不动产买卖合同、公证处的买卖预约及最新产权登记。审查涵盖卖方及其代理人（如有）的权限，产权登记中的抵押、查封及注记，以及拟申报价款与付款方式。团队也跟进买卖预约在产权登记中的加注，以及在土地登记局或公证处完成买卖。
对于合同无效或产权登记不实的案件，团队评估退款、产权撤销与登记及赔偿诉讼。如您持有合同草案或产权登记，可以联系Legal Istanbul，在签署前进行评估。
不动产买卖合同：法律依据与官方来源
- 法律信息系统第6098号《土耳其债务法》——不动产买卖的正式形式要求（第237条）
- 法律信息系统第4721号《土耳其民法典》——经登记取得所有权、土地登记簿的公开性、善意第三人保护及国家责任（第705、706、1007、1020、1023–1025条）
- 法律信息系统第2644号《土地登记法》——买卖预约的产权注记及5年期限（第26条）、外国人取得不动产（第35条）
- 法律信息系统第1512号《公证法》——买卖预约及公证处办理的不动产买卖合同（第60、61/A条）
- 法律信息系统第492号《规费法》——产权登记费计费基础及低报价款的后果（第63条）
常见问题
我在土耳其公证处签署了买卖预约合同，住宅属于我了吗？
不，公证处签署的买卖预约合同不转移所有权，仅赋予向卖方请求过户的权利。在土地登记局或公证处进行的买卖记入土地登记簿时，所有权才转移。预约在产权登记中加注后，也可对抗后来发生的买卖或抵押；5年内未完成买卖的，注记将被注销。
买卖预约在产权登记中加注后，会永久有效吗？
不会，买卖预约注记并非永久有效。自加注之日起5年内未完成买卖的，土地登记局依职权注销注记。对于交付延迟的项目销售，应在该期限届满前完成过户。否则，注记提供的保护将终止。
外国买方可以在土耳其公证处办理产权过户吗？
可以，自2023年7月起，公证处可以办理不动产买卖合同，相关条例也规定了外国买方参与的买卖。这些买卖以外汇购买证明中的土耳其里拉金额为基础。公证人发现妨碍出售的限制或法律限制时，不予办理买卖。
根据非正式买卖合同支付的款项可以取回吗？
可以，根据未以正式形式订立、因而无效的非正式合同所支付的价款，可以依据不当得利规则请求返还。最高上诉法院在2025年的一项判决中认为，买方请求退款不构成权利滥用。卖方不退款时，须提起诉讼；银行记录有助于举证。
在产权登记中低报价款，对买方有风险吗？
有，发现申报价款不反映真实价款时，将补征少缴的登记费，并处以1倍税收损失罚款。日后请求退款时，低报价款还会使实际付款金额难以证明。对于外国买方，产权登记中的价款还须与外汇购买证明一致。
凭假地契或假委托书购房，会怎样？
使用假身份证明或假委托书进行买卖的，真正所有人可以请求撤销产权。根据最高上诉法院的判例，直接向造假者购买的第一名买方不享受善意保护；第二名及之后的善意买方原则上受到保护。产权被撤销的买方，可以就损失向国家提起赔偿诉讼。
在土耳其购房时，将订金汇入卖方账户安全吗？
不安全，在登记前汇入卖方个人账户的订金，未订立合同时，只能通过退款请求取回。截至2026年10月，计划于2026年12月1日起在不动产买卖中强制使用安全支付系统，不适用的情形除外。应在付款日前核查该系统的最新状况。
身在境外时，可以通过委托书在土耳其购房吗？
可以，外国买方可以通过委托书办理土耳其产权登记手续。委托书须依《公证法》制作，明确包含购买权限，并有委托人签名。境外制作的委托书还须核查认证及翻译要求；授权范围不应超出事务所需。
产权过户时，不懂土耳其语的外国买方应如何处理？
不懂土耳其语的外国买方，应在签署前通过翻译理解正式文书或公证买卖合同的内容。由于文件以土耳其语制作，只有这样才能准确理解价款、不动产信息及限制。还应核查合同信息与产权登记是否完全一致。
本文仅供一般信息参考，不能替代法律咨询。每个案件均须依据其具体裁判及记录另行评估。