防范土耳其房地产诈骗：外国买家的核查事项

博客

1. 哪些警示信号应促使买家暂停交易？

对于要求在能够核查记录之前付款的施压行为、未作解释的第三方账户、拒绝说明业主身份，以及所描述房屋单元与实际不符的文件，应保持谨慎。即使对方声称某一价格仅在接下来的几个小时内有效，也不应因此妨碍对高价值购买进行独立审查。

问题往往在于多处不一致同时出现。收款人可能不是合同卖方，展示的房产可能与产权记录不符，或者承诺的退款可能取决于一名并未签署任何文件的人。在投入资金之前，应要求对这些差异作出妥善处理。

有可核实记录支持的清楚解释，比反复保证该程序对外国人而言很正常更有价值。如果无法取得重要信息，应将其视为尚未解决的购房风险。任何法律审查都无法承诺消除一切欺诈可能，但可以在买家承担财务义务之前揭示矛盾。

2. 如何核实业主和房产？

将当前登记业主及房产识别信息，与拟议协议中的当事人和房屋单元逐一核对。审查应涵盖所出售的具体独立单元或份额。看过某套公寓，并不意味着相关文件将转让的就是该套公寓。

扫描件或照片可能是真实的，但也可能已经过时、不完整，或与该交易无关。应在具备必要权限的情况下，通过适当的官方程序核实相关记录。公开的地块地图展示的是位置信息，并不等同于完整的所有权及权利负担查询。

如果业主由代理人代表，应核实代理人的权限，而不是依赖私人介绍。对于公司卖方，应核查其法人主体及签字人。应围绕买家的利益安排独立的房产尽职调查，并明确说明审查范围的任何限制。

3. 通过 EIDS 核验的房源信息究竟确认了什么？

土耳其电子广告核验系统 EIDS 核查身份及发布广告的权限。贸易部于 2026 年 6 月发表的声明指出，这些要求也适用于 Instagram、Facebook 和 WhatsApp 等社交平台上的房产广告。将对话转移至社交媒体，并不意味着核验就不再重要。

通过核验的房源信息，并不保证房产没有抵押、适合买家的预定用途，或符合投资申请资格。发布广告的许可也不应被视为签署买卖文件或收取购房款的许可。这些是不同的法律问题。

贸易部的 EIDS 指引也区分了广告发布授权与房地产中介机构必须具备的协议和文件。应通过官方渠道核实中介机构的身份及相关授权，然后审查具体购房交易中的权限和付款安排。

4. 真实购房交易中的款项如何可能被转至非预期收款方？

买家即使是在与真正的卖方协商，仍可能收到虚假的付款指示。对于变更的 IBAN、新的收款人，或要求紧急向另一账户付款的请求，应通过独立确认的联系方式核实。回复宣布变更的同一条信息，并不能构成独立确认。

应根据协议及有文件记录的付款安排核对收款人。如果由中介、亲属或关联公司收款，应查明其法律依据，以及向该人付款是否履行了买家的付款义务。转账凭证只能证明发生了转账，不能证明收款人有权收取购房款。

不要向中间人提供银行账户访问权限、一次性验证码或政府服务账户密码。TKGM 的交易指引提醒，e-Devlet 和 Web Tapu 的登录凭据属于个人专用。如需代理，应采用适当的授权方式；交出密码与正式授权并不是一回事。

5. 哪些销售承诺需要独立证据支持？

对于保证取得公民身份、保证租金收入以及保证未来转售的说法，应分别审查。购买房产本身并不决定移民申请的结果，而收入承诺是否可信，取决于其条款以及承担履行责任的一方。

对于尚未完工的项目，应核实卖方的权利及相关项目状况，而不能仅依赖效果图或样板房。应在付款之前明确正式合同、交付义务及适用的保障措施。施工延误可能构成合同违约，但未必能够证明存在刑事欺诈；应根据证据确定适当的应对方式。

重大承诺应写入法律上适当的文件，并明确未履行时由谁承担责任。买卖合同审查应区分卖方实际承诺的事项、广告用语以及未经确认的假设。销售施压并不是将重要条款留在书面文件之外的理由。

6. 支付订金或尾款之前应完成哪些事项？

应完成与付款阶段相适应的核查：确定房产及业主、确认权限、审查协议并核实收款人。小额预订款仍可能引发争议，或者被用来迫使买家在原有疑问尚未得到解答之前支付更大金额。

应约定如何协调款项支付与产权转移。如果有人提出使用与交割挂钩的付款服务，应通过该服务提供方自身的渠道，核实实际提供方、运作要求以及放款规则。不要假定中介所称的托管账户就受到独立控制或保护。

应保持合同与付款附言中的相关信息一致，并为银行自身的核查预留时间。向土耳其汇入购房资金指南更详细地介绍了付款安排。任何付款方式都不能免除对基础买卖交易进行核实的必要性。

7. 如果已经汇款并怀疑遭遇诈骗，应怎么办？

应立即通过汇出银行的官方联系渠道联系银行，说明涉嫌诈骗的情况，并询问可以采取哪些紧急追踪、召回或保护措施。不要等到整理好完整的法律材料后才联系银行。银行可能能够采取措施，但已完成的转账并不保证可以追回。

应保存房源信息、协议、往来消息、原始付款指示、凭证及账户资料。尽可能保留原始电子记录，而不仅仅是裁剪过的截图。应及时寻求法律意见，了解如何举报涉嫌犯罪，以及根据相关证据和资产情况，适宜采取哪些民事措施或临时措施。

不要向未经核实、承诺能够解锁、追回或退还第一笔款项的人追加付款。刑事报案并不会自动带来还款或资产冻结。追偿权利、责任方以及任何紧迫期限，都需要另行评估。

8. 问题出现之前或之后的独立法律意见

Legal Istanbul 可以审查拟议购房交易，调查文件中的不一致之处，并在已经付款的情况下，就适当的应对措施提供意见。交割前的重点是核实信息以及确保条件可执行。发生涉嫌诈骗的情况后，优先事项可能转向保存证据、紧急报案和追偿方案。

首次咨询时，请描述房产、涉及的各方、任何付款的金额和日期，以及您担忧的原因。如有人要求立即追加付款，也请说明。请先作简要说明，不要发送密码或完整的银行登录凭据；如需文件，可以通过适当渠道另行索取。

法律参考资料: 贸易部：EIDS 规则及社交媒体房源信息，2026 年 6 月; 贸易部：EIDS 广告发布权限及中介机构文件; TKGM：交易指引及账户安全; 《土耳其刑事诉讼法》. 本文仅提供一般信息。具体法律意见取决于适用规则及您的实际情况。