سند الملكية
والفحص القانوني للعقار

01 / مراجعة العقار

التحقق من سند الملكية والفحص القانوني للعقار في تركيا

الفحص القانوني للعقار هو مراجعة قانونية للعقار والبائع والحقوق التي قد تؤثر في عملية الشراء. يفحص Legal Istanbul السجلات المتاحة، ويشرح النتائج، ويحدد المسائل التي يجب حلها قبل التوقيع أو الدفع أو نقل الملكية.

ما الذي نتحقق منه؟

الملكية والحقوق المسجلة والصلاحيات والسجلات العقارية ذات الصلة

ما الذي تحصل عليه؟

نتائج مكتوبة ومسائل لم تحسم ومشورة بشأن الخطوة التالية

سند الملكية، الذي يسمى عادة الطابو، مستند مهم لبدء المراجعة. لكنه لا يقدم صورة كاملة عن الوضع القانوني والمادي الحالي للعقار. فقد تتطلب القيود اللاحقة والتعديلات على المبنى والحقوق الناشئة خارج السجل مزيدا من التحقق.

تركز هذه الخدمة على التحقق قبل الالتزام. أما خدمتنا لشراء العقارات فتغطي المعاملة بنطاقها الأوسع، بما في ذلك العقود وترتيبات الدفع وإتمام الشراء. ويمكن إدراج الخدمتين في تكليف واحد متفق عليه، أو أن يطلب المشتري مراجعة محددة لعقار معين.

ينبغي أن تبدأ المراجعة بتحديد هدفك. فالمسكن للاستخدام الشخصي، والمحل المؤجر، والأرض المخصصة للتطوير تثير مسائل مختلفة. وضح أي اقتراض أو نشاط تجاري أو طلب إقامة أو جنسية تخطط له قبل الاتفاق على نطاق العمل.

02 / نطاق العمل

كيف يراجع Legal Istanbul العقار؟

يربط العمل بين السجلات والقرار الذي تحتاج إلى اتخاذه. وتفيد نسخة مترجمة من سند الملكية أو قائمة بالقيود، لكن المشورة القانونية يجب أن توضح أيضا أثرها في عملية الشراء المقترحة.

يحدد التكليف العقار وعمليات البحث المشمولة. ولا تشمل المراجعة القانونية تلقائيا فحص السلامة الإنشائية أو التقييم السوقي أو الرأي الضريبي أو الإجراءات القضائية. وتناقش أي أعمال إضافية وأتعابها بشكل منفصل.

تقيم المستندات التي يقدمها البائع بمقارنتها بالمصادر المتاحة عبر القنوات المصرح بها. ونميز بين السجل الرسمي وأقوال أحد الأطراف، وبين الحقيقة المتحقق منها والمسألة التي لم تجد جوابا. ويظل نقص المعلومات قيدا على المراجعة، ولا يعد تأكيدا لعدم وجود مشكلة.

03 / الأدلة والاطلاع عليها

السجلات العقارية الحالية وعمليات البحث المتاحة للجمهور

قد تساعد صورة سند الملكية في تحديد العقار، لكن تاريخها مهم. فقد تتغير الملكية والرهون والقيود القضائية بعد إصدار النسخة. لذلك تتناول المراجعة السجلات الحالية، والمستندات التي يستند إليها القيد عند الاقتضاء.

يخضع الاطلاع على السجلات لمتطلبات قانونية. وتجيز المادة 1020 من القانون المدني لمن يثبت وجود مصلحة معتبرة أن يطلب الاطلاع على السجلات العقارية ذات الصلة أو الحصول على نسخ منها. وقد تتطلب استفسارات معينة تعاون المالك أو تفويضا مناسبا. ولا يتيح البحث العام على الإنترنت وصولا غير مقيد إلى سجلات شخص آخر.

يساعد البحث العام عن قطع الأراضي لدى TKGM في تحديد الموقع والمعلومات الأساسية عن القطعة. لكنه لا يعرض اسم المالك ولا يوفر المراجعة القانونية الكاملة اللازمة للشراء. ولا ينبغي التعامل مع لقطة شاشة لخريطة باعتبارها شهادة حديثة بخلو العقار من القيود.

احتفظ بمصدر كل مستند وتاريخه معه. وعند تعارض السجلات، يجب تفسير الاختلاف قبل الاعتماد على أي من النسختين. وينبغي أيضا الاتفاق على نطاق أي مراجعة للسجلات السابقة، فعمليات الشراء لا تتطلب جميعها الدرجة نفسها من التحقق.

المصادر: قواعد TKGM بشأن الاطلاع على السجلات وشرحها بشأن البحث العام عن قطع الأراضي.

04 / العقار المعروض

مطابقة سند الملكية مع العقار الذي عاينته

قد لا يحدد العنوان الوارد في الإعلان العقار المباع من الناحية القانونية. ويجب أن يشير سند الملكية والمخطط المعتمد والعقد المقترح إلى قطعة الأرض والمبنى والوحدة المستقلة نفسها. كما يجب مطابقة الوحدة التي عرضت أثناء المعاينة مع هذه السجلات.

تحتاج المساحة المعلنة أيضا إلى تدقيق. فقد تختلف الأرقام بحسب احتساب المساحة الإجمالية أو الداخلية أو المساحة مع الأجزاء المشتركة. وينبغي مقارنة المستندات القانونية بقياس ميداني مناسب قبل إدراج وعد بشأن المساحة في الاتفاق.

لا يثبت قيد الملكية وحده الحدود المادية الدقيقة على الأرض. وإذا وجد نزاع بشأن الحدود أو الوصول إلى العقار أو إشغال الجيران لأجزاء منه، فقد يلزم الاستعانة بمساح مؤهل. ويجب أن تحدد المراجعة القانونية هذه الحاجة، دون تقديم خريطة على الإنترنت باعتبارها مسحا رسميا للحدود.

05 / الأطراف والتمثيل

المالك والبائع والشخص الذي يوقع

قد يكون الشخص الذي يعلن عن العقار وسيطا لا مالكه. ويجب أن يحدد العقد البائع الفعلي، وأن يوضح الملف الأساس الذي يجيز للموقع المقترح التصرف نيابة عنه. فصلاحية ترتيب المعاينات لا تثبت في حد ذاتها صلاحية نقل الملكية.

إذا كان البائع شركة، فراجع سجلات الشركة الحالية وصلاحية التوقيع وأي موافقة لازمة للمعاملة. ولا تجيب بطاقة العمل لشخص ما أو توقيعه السابق على عقد آخر عن هذه المسائل. وتحقق من أي تغيير في هوية البائع المقترح قبل تحويل المال.

في العقارات الموروثة، يجب قراءة مستندات الملكية والإرث معا. فقد لا تكفي موافقة فرد واحد من الأسرة لبيع العقار بأكمله. وقد يترتب على كون المالك قاصرا أو شخصا يمثله ولي أو وصي اشتراط موافقات إضافية.

يجب التحقق من أن الوكالة تغطي المعاملة المعنية، ومن حدودها واستمرار سريانها. وقد تحتاج المستندات الصادرة في الخارج إلى تصديق أبوستيل أو تصديق قنصلي وترجمة تركية مقبولة. ولا يعالج التصديق وحده صياغة لا تمنح صلاحية القيام بالتصرف المطلوب.

المصدر: إرشادات TKGM بشأن الوكالات الصادرة في الخارج. ويقدم مقالنا عن التمثيل في المعاملات العقارية مزيدا من المعلومات العامة.

06 / الرهون والقيود

فهم القيود الواردة في سجل العقار

يستخدم مصطلح «تقييدات» (takyidat) عادة للدلالة على الحقوق والقيود التي تؤثر في العقار. وليس لكل القيود الأثر نفسه. فصياغة القيد وأساسه القانوني وتاريخه والمستند الذي يستند إليه أهم من الاكتفاء بعبارة أن سند الملكية خال من القيود أو غير خال منها.

لا يمنع الرهن العقاري نقل الملكية بالضرورة، لكنه قد يبقي العقار خاضعا لحقوق الدائن بعد الشراء. وسداد الدين وشطب الرهن العقاري من السجل خطوتان منفصلتان. ويجب أن يحدد الاتفاق كيفية تأكيد شطب الرهن العقاري المطلوب وموعد ذلك.

لا تعتمد فقط على قول البائع إن القيد قديم أو لم يعد له أثر. احصل على الأدلة ذات الصلة وتأكد من الوضع الحالي في السجل. إرشادات TKGM بشأن الرهن العقاري توضح دور البنك في تقديم مستندات شطب الرهن العقاري.

07 / الحقوق التي تتجاوز ما يذكره العرض

مسائل الملكية المشتركة ومسكن الأسرة

لا تعني الحصة في الأرض تلقائيا ملكية حصرية لشقة معينة أو لجزء محدد ماديا من قطعة الأرض. ويجب التمييز بين الترتيبات غير الرسمية بين المالكين والحق المقيد في السجل.

عندما يبيع شريك في الملكية حصته لمشتر من خارج الشركاء، قد يكون للشركاء الآخرين حق قانوني في شراء تلك الحصة وفقا للشروط المنطبقة. وتحتاج واقعة البيع والاستثناءات والإخطارات وأي تنازل عن الحق إلى مراجعة خاصة بالحالة. ولا تفترض أن تصريحا غير رسمي من مالك واحد يسقط حقوق جميع المالكين الآخرين.

قد يثير العقار المستخدم مسكنا للأسرة مسألة موافقة الزوج أو الزوجة. وينبغي ألا ينتهي التحقق لمجرد غياب قيد مسكن الأسرة إذا كانت الوقائع تشير إلى هذا الاستخدام. فالأدلة ووضع الموافقة والحماية المتاحة للمشتري تحتاج إلى تقييم قانوني.

تدعو هذه المسائل إلى فحص الوقائع، لا إلى افتراض أن كل عقار مشترك أو مملوك لأسرة غير مناسب. وضح من يشغل العقار، وما يدعيه كل شخص من حقوق، وما وعد البائع بتقديمه قبل إتمام المعاملة.

الإطار القانوني: المادة 194 والمادة 732 وما بعدها من القانون المدني. يجب التحقق من المهل والإجراءات الشكلية المنطبقة على المعاملة المعنية.

08 / سجلات التخطيط والبناء

تراخيص البناء والاستخدام المعتمد

الملكية القانونية والاستخدام المشروع مسألتان مختلفتان. فقد توجد في عقار مسجل مشكلات تتعلق برخصة البناء أو التعديلات اللاحقة أو النشاط الذي يقترحه المشتري. ويجب أن تربط المراجعة سند الملكية بسجلات التخطيط والبناء ذات الصلة.

تحقق من المشروع المعتمد ورخصة البناء وإذن الاستخدام المتاح، المعروف عادة باسم «إسكان». فقد لا تتطابق شرفة مغلقة أو طابق إضافي أو قبو جرى تحويل استخدامه مع الملف المعتمد. ويعتمد التعامل القانوني على طبيعة التغيير وسجلات الجهة المختصة.

يشير مصطلح الارتفاق الطابقي (kat irtifaki) إلى حقوق مرتبطة بمشروع بناء، بينما تتعلق ملكية الطوابق (kat mulkiyeti) بملكية وحدة مستقلة ضمن نظام ملكية الوحدات. ولا يغني أي من الوصفين عن مراجعة الحالة الراهنة للمبنى ومستنداته.

بالنسبة إلى النشاط التجاري، تحقق من توافق النشاط المقترح مع الوضع التخطيطي وقواعد المبنى وأي متطلبات ترخيص منفصلة. فوصف العقار بأنه محل لا يسمح تلقائيا بكل استخدام تجاري. ولا تشهد المراجعة القانونية بالسلامة الإنشائية أو السلامة من الزلازل، فهذه المسائل تحتاج إلى مشورة فنية من مؤهلين.

المصادر: قانون الملكية الطابقية رقم 634، ومعلومات الوزارة عن نظام E-Plan وكذلك إرشادات تراخيص البناء.

09 / الحيازة والتكاليف المستمرة

المستأجرون وقواعد المبنى ورسوم الإدارة

لا ينهي البيع عقد الإيجار القائم تلقائيا. وبموجب المادة 310 من قانون الالتزامات، يصبح المالك الجديد طرفا في عقد الإيجار. راجع وضع إشغال العقار قبل افتراض أنه سيكون خاليا عند انتقال الملكية.

اطلب عقد الإيجار وسجل المدفوعات وبيانات مبلغ التأمين وأي تعهدات مكتوبة بشأن المغادرة. وقارن هذه المستندات بوضع الإشغال الفعلي. ولا ينبغي أن يحل تأكيد البائع أن المستأجر سيغادر محل ترتيب تسليم يستند إلى أساس قانوني.

بالنسبة إلى شقة أو مجمع خاضع لإدارة، راجع خطة الإدارة والرسوم الحالية والقرارات المتاحة بشأن الأعمال الكبرى. فقد تؤثر مسائل مثل إصلاح السقف والمصاعد ومواقف السيارات المشتركة والنزاعات على الأجزاء المشتركة في تكلفة العقار واستخدامه.

يجب أن يوزع عقد الشراء المصاريف ذات الصلة بين المشتري والبائع. ولا يسقط هذا الاتفاق بالضرورة حقوق الإدارة أو أي طرف ثالث. ويجب أن تميز المراجعة القانونية بين تعهدات الأطراف والالتزامات الناشئة بموجب القانون.

المصادر: المادة 310 من قانون الالتزامات وكذلك قانون الملكية الطابقية رقم 634. وتعالج منازعات الحيازة من خلال خدمتنا لقانون الإيجارات.

10 / التحقق بحسب نوع العقار

الأراضي والوحدات على المخطط وصلاحيات المطور

بالنسبة إلى الأرض، تحقق من تصنيفها المسجل وإمكانية الوصول إليها ووضعها التخطيطي الحالي. فوجود مبان مجاورة لا يثبت السماح بالتطوير نفسه على القطعة المعروضة. ويجب التمييز بين تعديل مقترح للمخطط ومخطط معتمد نافذ بالفعل.

قد تؤثر ملاحظات المخطط والتخصيصات للاستخدام العام وأي صفة حماية في ما يمكن بناؤه. ويجب أن يستند التقييم إلى ملف التخطيط الرسمي ومشورة متخصصة. ولا ينبغي وصف إذن متوقع في المستقبل بأنه حق قائم.

بالنسبة إلى وحدة على المخطط، قد لا يملك المطور كامل الأرض. راجع العلاقة بين مالك الأرض والمطور، وصلاحية بيع الوحدة المعينة، والمسار الموعود للحصول على سند الملكية. ويجب أن تتوافق المدفوعات ووعود التسليم مع هذا الترتيب القانوني.

لا تستطيع المراجعة القانونية تأكيد تقدم البناء مستقبلا أو قدرة المطور على إتمام المشروع. وقد تكون التحريات المالية والفنية مناسبة أيضا. ويجب بيان المستندات الناقصة أو غموض تخصيص الوحدة أو تعارض الاتفاقات قبل أن يلتزم المشتري بأموال إضافية.

مقالنا عن مشكلات تسليم العقارات على المخطط يتناول الحالة المنفصلة التي يكون فيها المشروع متأخرا بالفعل.

11 / المشتري والهدف

تملك الأجانب وأهداف الإقامة والجنسية

وضع العقار جزء واحد فقط من المراجعة. ويجب أيضا أن يكون المشتري الأجنبي مؤهلا لتملك العقار المعني. وينبغي التحقق من الجنسية والموقع وحدود التملك وأي إذن مطلوب بالنسبة إلى المشتري الفعلي وقطعة الأرض المحددة.

لا يعامل الفرد والشركة الأجنبية والشركة التركية ذات المساهمين الأجانب باعتبارهم فئة واحدة. ويجب مراجعة هيكل الشراء المقترح قبل تسمية المشتري في العقد. وقد يستلزم تغيير المشتري في مرحلة متأخرة عمليات تحقق ومستندات جديدة.

العقار الذي يجوز شراؤه قانونا لا يكون تلقائيا مناسبا لطلب إقامة أو جنسية. وتحتاج هذه الأهداف إلى تقييم منفصل قبل أن يعتمد المشتري على قول الوسيط. ويجب التحقق من مستندات التقييم المطلوبة وشروط الاستثمار وفقا للإجراءات الحالية.

اطلع على خدمتنا للجنسية عن طريق الاستثمار وكذلك خدمتنا لتصاريح الإقامة. لا يضمن السعر المطلوب ولا نتيجة إيجابية لمراجعة سند الملكية صدور قرار بالموافقة في مسائل الإقامة أو الجنسية.

المصدر: إرشادات مكتب الاستثمار للمشترين الأجانب.

يُشرح بالتفصيل في دليل بيع العقار في تركيا للأجانب كيف تُطبق ضريبة زيادة القيمة ورسوم الطابو وتحويل ثمن البيع عندما يبيع المالك الأجنبي عقاره.

12 / إعداد الملف

المستندات اللازمة لمراجعة العقار

أرسل المواد المتاحة بالفعل دون انتظار اكتمال الملف. وتحدد المراجعة الأولى السجلات الناقصة والتفويض اللازم للحصول عليها. والقائمة التالية نقطة بداية وليست متطلبات ثابتة لكل عقار.

وضح من قدم كل مستند وما إذا كان الأصل أو نسخة متحقق منها متاحا. وينبغي أن تساعد الترجمة القارئ على فهم المصدر، لكنها لا تثبت أصالته أو اكتماله.

لا ترسل كلمات مرور الحسابات أو رموز الدخول المستخدمة لمرة واحدة. ويجب اتباع إجراءات التفويض المناسبة للوصول إلى المعلومات الرسمية. ولا تشارك المستندات التي تحتوي على معلومات شخصية إلا عبر قناة متفق عليها ولغرض المراجعة المعنية.

13 / عرض النتيجة

المراجعة المكتوبة والمسائل التي لم تحسم

يربط التقرير المفيد كل مسألة بأدلتها وبعملية الشراء المقترحة. ويجب أن يبين ما جرى التحقق منه، ومتى تم الحصول على المعلومات، وما يبقى خارج النطاق المتفق عليه. ولا ينبغي أن تحجب خلاصة قصيرة تحفظا مهما في أحد المرفقات.

لا تضمن النتيجة خلو العقار من كل عيب محتمل. فقد تكون السجلات ناقصة، وقد تتغير الوقائع، وقد تتطلب بعض المسائل معاينة أو إجراءات إضافية. ويجب توضيح هذه الحدود بما يكفي لتمكين المشتري من اتخاذ قرار بالمتابعة أو طلب تعديلات أو التوقف مؤقتا.

لا ينبغي إعادة استخدام تقرير أعد لوحدة واحدة أو لمشتر واحد في عملية شراء مختلفة دون مراجعته. فقد يؤدي تغيير الوحدة أو البائع أو الاستخدام المقصود أو هيكل الملكية إلى تغيير التقييم القانوني.

14 / تنظيم المراجعة

إجراءات المراجعة ومدتها وأتعابها

يتوقف الجدول الزمني على إمكانية الوصول إلى السجلات وتاريخ العقار وسرعة توافر المعلومات الناقصة. ولا ينبغي الوعد بموعد ثابت للإنجاز قبل فهم هذه المسائل.

1. تحديد النطاق

   تحديد العقار والمشتري والاستخدام المقصود والموعد النهائي التالي.

2. جمع السجلات

   الحصول على المستندات المتاحة عبر القنوات المناسبة.

3. المراجعة والاستفسار

   مقارنة السجلات والتحقق من الاختلافات أو الثغرات ذات الصلة.

4. شرح النتائج

   تقديم مشورة مكتوبة وتحديد الشروط التي لم تستوف بعد.

5. الاتفاق على المتابعة

   تأكيد أي فحوص إضافية أو مفاوضات أو أعمال لإتمام المعاملة.

تعكس الأتعاب العمل المتفق عليه، ولا تمثل وعدا بأن العقار سيجتاز المراجعة. وقد تترتب تكاليف منفصلة على مستندات السجل والترجمات والتقييم والخدمات الفنية. ويجب أن يوضح التكليف ما يشمله العمل ومتى تلزم موافقة إضافية.

يمكن للمشتري الموجود في الخارج غالبا ترتيب مراجعة أولية للمستندات عن بعد. وقد يتطلب التمثيل الرسمي أو الوصول إلى ملفات معينة وكالة مناسبة. أخبرنا منذ البداية بموعد انتهاء الحجز أو الدفع حتى يمكن النظر في المخاطر العاجلة.

15 / قبل الالتزام التالي

حل المشكلات وإعادة التحقق قبل نقل الملكية

يجب أن تقود النتائج إلى قرارات واضحة. وعندما يمكن معالجة مشكلة، ينبغي أن يحدد الاتفاق الإجراء المطلوب، ومن يجب أن ينفذه، والدليل الذي يثبت إنجازه. فالوعد بحل مسألة لاحقا لا يعادل إثبات أنها حلت بالفعل.

قد تتعلق الشروط بشطب رهن أو تصحيح بيانات العقار أو قبول التفويض أو ترتيب متفق عليه بشأن الإشغال. ويجب أيضا النظر في الإجراء عند عدم استيفاء شرط: فالتأجيل أو تعديل الاتفاق أو أي وسيلة معالجة أخرى يتوقف على العقد والقانون.

يجب إعادة التحقق من وضع السجل العقاري في المرحلة المناسبة من إتمام المعاملة. فالمراجعة السابقة لا تجمد السجل ولا تمنع إضافة قيود جديدة. ويجب أن يعرف من ينسق نقل الملكية النتائج التي لم تعالج بعد، قبل ترتيب الدفع والتوقيع.

إذا كنت قد دفعت عربونا بالفعل، فلا تفترض أن كل نتيجة سلبية تنشئ تلقائيا حقا في استرداده. احتفظ بالاتفاق والرسائل وأدلة الدفع، واحصل على المشورة قبل الإلغاء أو تفويت مهلة تعاقدية. وقد يتطلب الأمر عملا منفصلا بشأن النزاع.

مقالنا عن الفحص القانوني للعقار يبقى متاحا للاطلاع العام. أما المشورة بشأن عملية الشراء الفعلية فتستند إلى الملف الحالي والنطاق المتفق عليه مع العميل.

16 / الأسئلة الشائعة

أسئلة عن سندات الملكية والتحقق من العقارات