سند مالکیت و
بررسی حقوقی ملک پیش از معامله

01 / بررسی ملک

بررسی سند مالکیت و وضعیت حقوقی ملک پیش از معامله در ترکیه

بررسی حقوقی ملک پیش از معامله، بررسی ملک، فروشنده و حقوقی است که ممکن است بر خرید اثر بگذارند. Legal Istanbul سوابق در دسترس را بررسی می‌کند، یافته‌ها را توضیح می‌دهد و مشخص می‌کند چه مسائلی باید پیش از امضا، پرداخت یا انتقال حل شوند.

چه مواردی بررسی می‌شود؟

مالکیت، حقوق ثبت‌شده، اختیارات و سوابق مرتبط با ملک

چه چیزی دریافت می‌کنید؟

یافته‌های مکتوب، پرسش‌های بی‌پاسخ و مشاوره درباره اقدام بعدی

سند مالکیت که اغلب تاپو نامیده می‌شود، مدرکی مهم برای آغاز بررسی است. این سند تصویر کاملی از وضعیت حقوقی و فیزیکی فعلی ملک ارائه نمی‌کند. ثبت‌های بعدی، تغییرات ساختمان و حقوقی که خارج از دفتر ثبت ایجاد شده‌اند، ممکن است به بررسی بیشتر نیاز داشته باشند.

این خدمات بر بررسی‌های پیش از پذیرش تعهد تمرکز دارد. همچنین خدمات خرید ملک ما دامنه گسترده‌تر معامله، از جمله قراردادها، ترتیبات پرداخت و تکمیل معامله را پوشش می‌دهد. این دو خدمت می‌توانند بخشی از یک قرارداد خدمات مورد توافق باشند، یا خریدار می‌تواند بررسی مشخصی از یک ملک معین درخواست کند.

بررسی باید از هدف شما آغاز شود. خانه‌ای برای استفاده شخصی، مغازه‌ای اجاره‌داده‌شده و زمینی برای ساخت‌وساز، پرسش‌های متفاوتی ایجاد می‌کنند. پیش از توافق درباره دامنه کار، هر برنامه‌ای برای دریافت وام، فعالیت تجاری، درخواست مجوز اقامت یا درخواست تابعیت را توضیح دهید.

02 / دامنه کار

Legal Istanbul چگونه ملک را بررسی می‌کند؟

این کار سوابق را به تصمیمی که باید بگیرید مرتبط می‌کند. ترجمه نسخه سند مالکیت یا فهرست ثبت‌های موجود مفید است، اما مشاوره حقوقی باید اثر آن‌ها بر خرید پیشنهادی شما را نیز توضیح دهد.

قرارداد ارائه خدمات، ملک و استعلام‌های مشمول کار را مشخص می‌کند. بررسی حقوقی به‌طور خودکار شامل بررسی سازه، ارزیابی ارزش بازار، نظر مالیاتی یا رسیدگی قضایی نمی‌شود. هر کار اضافی و هزینه آن جداگانه مطرح می‌شود.

مدارک ارائه‌شده از سوی فروشنده با منابعی که از مسیرهای مجاز در دسترس هستند سنجیده می‌شوند. میان سابقه رسمی و اظهارات یک طرف، و میان واقعیت تأییدشده و پرسش بی‌پاسخ تمایز قائل می‌شویم. نبود اطلاعات همچنان محدودیت بررسی است و تأیید نبود مشکل محسوب نمی‌شود.

03 / مدارک و دسترسی

سوابق ثبتی فعلی و جست‌وجوهای عمومی

تصویر سند مالکیت می‌تواند ملک را مشخص کند، اما تاریخ آن اهمیت دارد. مالکیت، رهن‌ها و ثبت‌های مربوط به دادگاه ممکن است پس از صدور آن نسخه تغییر کرده باشند. بنابراین، بررسی به سوابق فعلی و در موارد مرتبط، مدارک پشتیبان یک ثبت توجه می‌کند.

دسترسی تابع الزامات قانونی است. ماده 1020 قانون مدنی به کسی که نفع قابل قبولی را نشان دهد اجازه می‌دهد درخواست مشاهده یا دریافت نسخه‌ای از سوابق ثبتی مرتبط را مطرح کند. برای برخی استعلام‌ها ممکن است همکاری مالک یا اختیار مناسب لازم باشد. جست‌وجوی عمومی اینترنتی دسترسی نامحدود به سوابق شخص دیگر ایجاد نمی‌کند.

جست‌وجوی عمومی قطعات زمین در TKGM به شناسایی موقعیت و اطلاعات پایه قطعه کمک می‌کند. این جست‌وجو نام مالک را نمایش نمی‌دهد و بررسی حقوقی کامل لازم برای خرید را فراهم نمی‌کند. تصویر نقشه نباید گواهی به‌روزِ نبود محدودیت برای ملک تلقی شود.

منبع و تاریخ را همراه هر مدرک نگه دارید. اگر سوابق با یکدیگر تعارض دارند، پیش از اتکا به هر یک از نسخه‌ها باید علت تفاوت روشن شود. دامنه بررسی سوابق گذشته نیز باید مورد توافق قرار گیرد؛ همه خریدها به بررسی با عمق یکسان نیاز ندارند.

منابع: مقررات TKGM درباره دسترسی به سوابق و توضیحات این سازمان درباره جست‌وجوی عمومی قطعات زمین.

04 / ملک عرضه‌شده

تطبیق سند با ملکی که بازدید کرده‌اید

نشانی درج‌شده در آگهی ممکن است موضوع حقوقیِ مورد فروش را مشخص نکند. سند، نقشه مصوب و قرارداد پیشنهادی باید به همان قطعه، ساختمان و واحد مستقل اشاره کنند. واحدی که هنگام بازدید نشان داده می‌شود نیز باید با این سوابق تطبیق داده شود.

مساحت اعلام‌شده نیز نیازمند دقت است. مساحت ناخالص، مساحت داخلی و مساحتی که فضاهای مشترک را هم شامل می‌شود، می‌توانند اعداد متفاوتی داشته باشند. پیش از آنکه وعده مربوط به مساحت وارد توافق شود، باید مدارک حقوقی با اندازه‌گیری فیزیکی مناسب مقایسه شوند.

ثبت سند به‌تنهایی حدود دقیق فیزیکی ملک روی زمین را مشخص نمی‌کند. اگر درباره حدود، دسترسی یا تصرف همسایگان اختلاف وجود داشته باشد، ممکن است نقشه‌بردار واجد صلاحیت لازم باشد. بررسی حقوقی باید این نیاز را مشخص کند، بدون آنکه نقشه اینترنتی را نقشه‌برداری رسمی حدود معرفی کند.

05 / طرفین و نمایندگی

مالک، فروشنده و شخص امضاکننده

شخصی که ملک را آگهی می‌کند ممکن است مشاور املاک باشد، نه مالک آن. قرارداد باید فروشنده واقعی را مشخص کند و پرونده باید نشان دهد امضاکننده پیشنهادی بر چه اساسی می‌تواند از طرف فروشنده اقدام کند. اختیار هماهنگی بازدید به‌خودی‌خود اختیار انتقال سند را ثابت نمی‌کند.

اگر فروشنده شرکت است، سوابق فعلی شرکت، حق امضا و هر تصویب لازم برای معامله را بررسی کنید. کارت ویزیت یک شخص یا امضای قبلی او در قراردادی دیگر، این پرسش‌ها را پاسخ نمی‌دهد. پیش از ارسال پول، هر تغییر در فروشنده پیشنهادی را بررسی کنید.

برای ملک موروثی، مدارک مالکیت و ارث باید در کنار هم بررسی شوند. موافقت یک عضو خانواده ممکن است برای فروش کل ملک کافی نباشد. مالک صغیر یا شخصی که از طریق قیم اقدام می‌کند، ممکن است الزامات تأیید اضافی ایجاد کند.

وکالت‌نامه باید از نظر پوشش معامله مورد نظر، محدودیت‌ها و ادامه اعتبار بررسی شود. مدارک صادرشده در خارج ممکن است به آپوستیل یا تأیید کنسولی و ترجمه ترکیِ قابل پذیرش نیاز داشته باشند. صرف تأیید مدرک، نقص عباراتی را که اختیار اقدام لازم را نمی‌دهند برطرف نمی‌کند.

منبع: راهنمای TKGM درباره وکالت‌نامه‌های صادرشده در خارج. همچنین مقاله ما درباره نمایندگی در امور املاک اطلاعات بیشتری ارائه می‌دهد.

06 / رهن و محدودیت‌ها

درک ثبت‌های مندرج در سند

اصطلاح «تقییدات» معمولاً برای حقوق و محدودیت‌هایی به کار می‌رود که بر ملک اثر می‌گذارند. همه ثبت‌ها اثر یکسان ندارند. متن، مبنای قانونی، تاریخ و مدرک پشتیبان آن‌ها مهم‌تر از این گفته کلی است که سند بدون مشکل است یا مشکل دارد.

رهن لزوماً مانع انتقال نیست، اما ممکن است پس از خرید، ملک همچنان در معرض اعمال حقوق طلبکار باشد. پرداخت بدهی و حذف رهن از دفتر ثبت، دو اقدام جداگانه هستند. توافق باید مشخص کند فک رهن لازم چگونه و چه زمانی تأیید خواهد شد.

فقط به گفته فروشنده مبنی بر قدیمی یا بی‌اثر بودن یک ثبت تکیه نکنید. مدارک مرتبط را بگیرید و وضعیت فعلی دفتر ثبت را تأیید کنید. راهنمای TKGM درباره رهن نقش بانک در ارائه مدارک فک رهن را توضیح می‌دهد.

07 / حقوق فراتر از پیشنهاد فروش

مالکیت مشترک و مسائل خانه خانوادگی

سهمی از زمین به‌طور خودکار به معنای مالکیت انحصاری یک آپارتمان مشخص یا بخشی از زمین که در محل علامت‌گذاری شده نیست. ترتیبات غیررسمی میان مالکان باید از حق درج‌شده در دفتر ثبت متمایز شوند.

وقتی یک مالک مشترک سهم خود را به خریداری خارج از جمع مالکان می‌فروشد، سایر مالکان مشترک ممکن است طبق قانون حق خرید آن سهم را با شرایط قابل اعمال داشته باشند. فروش، استثناها، ابلاغ‌ها و هر اسقاط حق باید جداگانه بررسی شوند. تصور نکنید اظهارنظر غیررسمی یک مالک، حقوق همه مالکان دیگر را از بین می‌برد.

ملکی که به‌عنوان خانه خانوادگی استفاده می‌شود ممکن است موضوع رضایت همسر را مطرح کند. اگر واقعیت‌ها نشان‌دهنده چنین استفاده‌ای هستند، نبود ثبتِ خانه خانوادگی نباید پایان بررسی باشد. مدارک، وضعیت رضایت و حمایت‌های قابل استفاده برای خریدار نیازمند بررسی حقوقی هستند.

این مسائل دلیل بررسی واقعیت‌ها هستند، نه مبنایی برای این فرض که هر ملک مشترک یا خانوادگی نامناسب است. توضیح دهید چه کسی ملک را در تصرف دارد، هر شخص چه ادعایی دارد و فروشنده قول داده پیش از تکمیل معامله چه چیزی ارائه کند.

چارچوب قانونی: ماده 194 و مواد 732 به بعد قانون مدنی. مهلت‌ها و تشریفات قابل اعمال باید برای همان معامله مشخص بررسی شوند.

08 / سوابق شهرسازی و ساختمان

مجوزهای ساختمان و کاربری مصوب

مالکیت قانونی و استفاده مجاز دو موضوع متفاوت هستند. ملک ثبت‌شده همچنان ممکن است در مجوز ساختمان، تغییرات بعدی یا فعالیت پیشنهادی خریدار مشکل داشته باشد. بررسی باید سند را به سوابق مرتبط شهرسازی و ساختمان پیوند دهد.

پروژه مصوب، پروانه ساخت و مجوز استفاده موجود را که معمولاً اسکان نامیده می‌شود بررسی کنید. بالکن محصورشده، طبقه اضافه یا زیرزمین تغییرکاربری‌یافته ممکن است با پرونده مصوب مطابقت نداشته باشد. اقدام حقوقی مناسب به نوع تغییر و سوابق مرجع مربوط بستگی دارد.

کات ایرتیفاکی به حقوق مرتبط با یک پروژه ساختمانی اشاره دارد؛ کات مولکیتی به مالکیت یک واحد مستقل در نظام مالکیت آپارتمانی مربوط است. هیچ‌یک از این عنوان‌ها جای بررسی وضعیت فعلی ساختمان و مدارک آن را نمی‌گیرد.

برای کسب‌وکار، تأیید کنید که فعالیت پیشنهادی با وضعیت شهرسازی، مقررات ساختمان و هر الزام جداگانه دریافت مجوز سازگار است. درج عنوان مغازه به‌طور خودکار هر نوع استفاده تجاری را مجاز نمی‌کند. بررسی حقوقی، ایمنی سازه یا ایمنی در برابر زلزله را گواهی نمی‌کند؛ این مسائل به مشاوره فنی از متخصص واجد صلاحیت نیاز دارند.

منابع: قانون مالکیت آپارتمانی شماره 634، همچنین اطلاعات وزارتخانه درباره E-Plan و راهنمای مجوزهای ساختمانی.

09 / تصرف و هزینه‌های مستمر

مستأجران، مقررات ساختمان و هزینه‌های مدیریت

فروش به‌طور خودکار اجاره موجود را پایان نمی‌دهد. طبق ماده 310 قانون تعهدات، مالک جدید طرف قرارداد اجاره می‌شود. پیش از آنکه فرض کنید ملک هنگام تغییر مالکیت خالی خواهد بود، وضعیت تصرف را بررسی کنید.

قرارداد اجاره، سابقه پرداخت، جزئیات ودیعه و هر تعهد کتبی درباره تخلیه را درخواست کنید. این مدارک را با وضعیت واقعی تصرف مقایسه کنید. اطمینان‌دادن فروشنده درباره رفتن مستأجر نباید جای ترتیبات تحویل دارای پشتوانه حقوقی را بگیرد.

برای آپارتمان یا مجموعه دارای مدیریت، طرح مدیریت، هزینه‌های جاری و تصمیمات موجود درباره کارهای عمده را بررسی کنید. مسائلی مانند تعمیر سقف، آسانسورها، پارکینگ مشترک و اختلافات مربوط به مشاعات ممکن است بر هزینه و استفاده از ملک اثر بگذارند.

قرارداد خرید باید هزینه‌های مرتبط را میان خریدار و فروشنده تقسیم کند. این توافق لزوماً حقوق مدیریت یا شخص ثالث دیگر را از بین نمی‌برد. بررسی حقوقی باید میان تعهدات طرفین به یکدیگر و تعهداتی که از قانون ناشی می‌شوند تمایز بگذارد.

منابع: ماده 310 قانون تعهدات و قانون مالکیت آپارتمانی شماره 634. به اختلافات مربوط به تصرف از طریق خدمات حقوق اجاره ما رسیدگی می‌شود.

10 / بررسی‌های ویژه هر ملک

زمین، واحدهای پیش‌فروش و اختیار سازنده

برای زمین، نوع ثبت‌شده، دسترسی و وضعیت فعلی شهرسازی را مشخص کنید. ساختمان‌های اطراف ثابت نمی‌کنند که ساخت‌وساز مشابه در قطعه عرضه‌شده مجاز است. تغییر پیشنهادی طرح باید از طرح مصوبی که هم‌اکنون معتبر است متمایز شود.

یادداشت‌های طرح، تخصیص برای استفاده عمومی و هر وضعیت حفاظتی ممکن است بر آنچه قابل ساخت است اثر بگذارند. ارزیابی باید بر پرونده رسمی شهرسازی و نظر متخصص متکی باشد. مجوزی که انتظار می‌رود در آینده صادر شود نباید حق موجود معرفی شود.

در واحد پیش‌فروش، سازنده ممکن است مالک تمام زمین نباشد. رابطه مالک زمین و سازنده، اختیار فروش همان واحد و مسیر وعده‌داده‌شده برای دریافت سند را بررسی کنید. پرداخت‌ها و وعده‌های تحویل باید با این ساختار حقوقی هماهنگ باشند.

بررسی حقوقی نمی‌تواند پیشرفت آینده ساخت‌وساز یا توانایی سازنده برای تکمیل پروژه را تأیید کند. بررسی‌های مالی و فنی نیز ممکن است مناسب باشند. مدارک ناقص، تخصیص نامشخص واحد یا توافق‌های متعارض باید پیش از تعهد خریدار به پرداخت پول بیشتر گزارش شوند.

ما در مقاله مربوط به مشکلات تحویل املاک پیش‌فروش به وضعیت جداگانه‌ای می‌پردازیم که در آن پروژه از قبل با تأخیر روبه‌رو شده است.

11 / خریدار و هدف

مالکیت خارجی و اهداف مهاجرتی

وضعیت ملک فقط یک بخش از بررسی است. خریدار خارجی نیز باید واجد شرایط مالکیت ملک مربوط باشد. تابعیت، موقعیت، سقف‌های مالکیت و هر مجوز لازم باید برای خریدار واقعی و قطعه مشخص بررسی شوند.

شخص حقیقی، شرکت خارجی و شرکت ترکیه‌ای با سهام‌داران خارجی در یک دسته قرار نمی‌گیرند. ساختار پیشنهادی باید پیش از درج نام خریدار در قرارداد بررسی شود. تغییر خریدار در مراحل پایانی می‌تواند به بررسی‌ها و مدارک تازه نیاز داشته باشد.

ملکی که خرید آن قانوناً مجاز است، به‌طور خودکار برای درخواست مجوز اقامت یا تابعیت مناسب نیست. این اهداف باید پیش از اتکای خریدار به گفته مشاور املاک، جداگانه ارزیابی شوند. مدارک ارزش‌گذاری لازم و شرایط سرمایه‌گذاری باید بر اساس رویه جاری بررسی شوند.

به خدمات تابعیت از طریق سرمایه‌گذاری و خدمات اجازه اقامت ما مراجعه کنید. نه قیمت پیشنهادی فروش و نه نتیجه مثبت بررسی سند، تصمیم مهاجرتی را تضمین نمی‌کند.

منبع: راهنمای دفتر سرمایه‌گذاری درباره خریداران خارجی.

مالیات افزایش ارزش، عوارض انتقال سند و انتقال بهای فروش به خارج هنگام فروش ملک توسط مالک خارجی، به تفصیل در راهنمای فروش ملک در ترکیه برای خارجی‌ها توضیح داده شده است.

12 / آماده‌سازی پرونده

مدارک لازم برای بررسی ملک

به‌جای انتظار برای کامل‌شدن پرونده، مدارکی را که اکنون در اختیار دارید بفرستید. بررسی اولیه، سوابق ناقص و اختیار لازم برای دریافت آن‌ها را مشخص می‌کند. فهرست زیر نقطه شروع است، نه الزامی ثابت برای همه املاک.

توضیح دهید هر مدرک را چه کسی ارائه کرده و آیا اصل یا نسخه تأییدشده آن موجود است. ترجمه باید به خواننده کمک کند متن اصلی را بفهمد؛ ترجمه اصالت یا کامل‌بودن مدرک اصلی را ثابت نمی‌کند.

رمز حساب یا کد ورود یک‌بارمصرف نفرستید. دسترسی به اطلاعات رسمی باید از مسیر مناسب اعطای اختیار انجام شود. مدارک حاوی داده‌های شخصی باید فقط از طریق مسیر مورد توافق و برای همان بررسی به اشتراک گذاشته شوند.

13 / گزارش نتیجه

بررسی مکتوب و پرسش‌های بی‌پاسخ

گزارش مفید هر مسئله را به مدارک و خرید پیشنهادی مرتبط می‌کند. گزارش باید بگوید چه چیزی بررسی شده، اطلاعات چه زمانی به دست آمده و چه مواردی خارج از دامنه توافق‌شده باقی مانده‌اند. نتیجه‌گیری کوتاه نباید یک قید مهم را در پیوست پنهان کند.

نتیجه تضمین نمی‌کند که ملک هیچ ایراد احتمالی ندارد. سوابق ممکن است ناقص باشند، واقعیت‌ها تغییر کنند و برخی مسائل به بازدید یا رسیدگی بیشتر نیاز داشته باشند. این محدودیت‌ها باید به‌اندازه‌ای روشن باشند که خریدار بتواند درباره ادامه کار، درخواست تغییرات یا توقف موقت تصمیم بگیرد.

گزارشی که برای یک واحد یا خریدار تهیه شده نباید بدون بازبینی برای خرید دیگری استفاده شود. تغییر واحد، فروشنده، کاربری مورد نظر یا ساختار مالکیت ممکن است بررسی حقوقی را تغییر دهد.

14 / برنامه‌ریزی بررسی

روند بررسی، زمان‌بندی و هزینه‌ها

زمان‌بندی به دسترسی به سوابق، پیشینه ملک و سرعت فراهم‌شدن اطلاعات ناقص بستگی دارد. پیش از روشن‌شدن این موارد نباید تاریخ قطعی برای تکمیل کار وعده داد.

1. تعیین دامنه کار

   ملک، خریدار، کاربری مورد نظر و مهلت بعدی را مشخص کنید.

2. جمع‌آوری سوابق

   مدارک موجود را از مسیرهای مناسب دریافت کنید.

3. بررسی و پیگیری پرسش‌ها

   سوابق را مقایسه و تفاوت‌ها یا کاستی‌های مرتبط را بررسی کنید.

4. توضیح یافته‌ها

   مشاوره مکتوب ارائه و شروط تحقق‌نیافته را مشخص کنید.

5. توافق درباره پیگیری

   هر بررسی بیشتر، مذاکره یا اقدام برای تکمیل معامله را تأیید کنید.

حق‌الزحمه بر اساس کار مورد توافق است، نه وعده تأیید ملک در بررسی. مدارک ثبتی، ترجمه، ارزش‌گذاری و خدمات فنی ممکن است هزینه‌های جداگانه داشته باشند. قرارداد ارائه خدمات باید مشخص کند چه مواردی را شامل می‌شود و چه زمانی موافقت اضافی لازم است.

خریدار مقیم خارج اغلب می‌تواند بررسی اولیه مدارک را از راه دور ترتیب دهد. نمایندگی رسمی یا دسترسی به پرونده‌های خاص ممکن است به وکالت‌نامه مناسب نیاز داشته باشد. تاریخ انقضای رزرو یا موعد پرداخت را در آغاز به ما اطلاع دهید تا ریسک فوری بررسی شود.

15 / پیش از تعهد بعدی

رفع مشکلات و بررسی دوباره پیش از انتقال

یافته‌ها باید به تصمیم‌های روشن منجر شوند. اگر مشکلی قابل رسیدگی است، توافق باید اقدام لازم، مسئول انجام آن و مدرکی را که انجام کار را نشان می‌دهد مشخص کند. وعده حل مسئله در آینده با اثبات حل‌شدن آن یکسان نیست.

شروط ممکن است به فک رهن، اصلاح مشخصات ملک، اختیار پذیرفته‌شده یا ترتیبات توافق‌شده تصرف مربوط باشند. واکنش به تحقق‌نیافتن شرط نیز نیازمند توجه است: تعویق، اصلاح توافق یا راهکار دیگر به قرارداد و قانون بستگی دارد.

وضعیت سند باید در مرحله مرتبطِ تکمیل معامله دوباره بررسی شود. بررسی قبلی، دفتر ثبت را ثابت نگه نمی‌دارد و مانع ثبت‌های جدید نمی‌شود. هماهنگ‌کننده انتقال باید پیش از ترتیب‌دادن پرداخت و امضا بداند کدام یافته‌ها هنوز حل نشده‌اند.

اگر قبلاً بیعانه پرداخت شده است، تصور نکنید هر یافته منفی به‌طور خودکار حق استرداد ایجاد می‌کند. توافق‌نامه، پیام‌ها و مدارک پرداخت را حفظ کنید و پیش از لغو یا ازدست‌دادن مهلت قراردادی مشاوره بگیرید. ممکن است رسیدگی جداگانه به اختلاف لازم باشد.

ما در مقاله بررسی حقوقی ملک پیش از معامله اطلاعاتی برای مطالعه بیشتر ارائه کرده‌ایم که همچنان در دسترس است. مشاوره درباره خرید مشخص، بر پرونده فعلی و دامنه مورد توافق با موکل مبتنی است.

16 / پرسش‌های متداول

پرسش‌هایی درباره سند مالکیت و بررسی ملک