土耳其房地产尽职调查：外国买家的法律核查

博客

1. 房产尽职调查涵盖哪些内容？

核心法律审查涉及所有权、房产身份、已登记权利及限制、卖方权限，以及相关规划或建筑记录。其范围应适合具体交易。即使要价相近，有人占用的公寓、尚未完工的开发项目和农业用地，也会产生不同问题。

应先明确拟定用途和购买阶段。请告知提供意见的专业人员，房产拟用作自住、出租投资、经营场所，还是入籍计划的一部分。还应披露已签署或已付款的任何事项：审查可能既要处理现有承诺，也要评估房产是否适合购买。

有用的报告会区分已核实的事实、卖方陈述及无法核查的事项。缺失记录并不证明存在不当行为，但不应在未作说明的情况下转化为假定。买家应知道哪些未决事项可能改变继续购买的决定。

2. 登记房产与实际出售的房产一致吗？

产权审查应确定登记所有人、地块、独立单元及拟取得的份额。应将这些信息与合同和实物房产核对。开发商使用的营销名称或公寓编号，未必足以证明买家将取得其看过的单元。

独立单元与未分割共有份额之间的区别很重要，建筑物的登记状态也同样重要。希望购买已完工公寓的买家，应了解记录显示的是区分所有权、建设地役权还是其他状态，以及还需要哪些进一步审查。

销售过程中提供的地契副本只是起点，并非完整、最新的权利负担审查。投资办公室的指引区分了公开地块信息与所有人的个人信息。因此，地图查询不能替代经适当授权查阅相关产权记录。

3. 建筑及市政记录应查明哪些事项？

应根据拟购买的房产，审查规划用途、相关施工许可、获批项目方案及使用许可状况。一套配有家具的公寓可能看起来已可使用，但改建情况或登记用途仍可能需要解释。装修质量不能回答这些法律问题。

使用许可证与建筑许可证具有不同作用，两者都不应与评估现有结构安全的工程鉴定混淆。如果买家关注抗震能力、缺陷或某栋建筑的状况，应另行委托具备资质的技术专家。

如果实际布局与获批图纸不同，应查明差异是什么，以及能否依法解决。应在问题转由买家承担前，评估日后补办改建手续的承诺。对于未完工的开发项目，应结合期房建设风险，审查尚待取得的批准和交付义务。

4. 卖方能够交付所承诺的权利吗？

应确认拟议卖方拥有相关权益，或有有效权限代表所有人行事。安排看房的中介，未必有权签署买卖文件或收取价款。开发商或公司卖方的法律身份，也应与承担合同义务的当事人一致。

代理权限需要专门审查。授权委托书的范围及是否持续有效、必要的公司决议，以及其他所有人的情况，都可能影响交易。签名可以是真实的，但其所依据的权限仍可能不足以实施拟议行为。

应询问由谁交付占有，以及是否已有人占用房产。即使产权可以转移，租户、前业主或其他占用人也可能影响买家的计划。在未审查如何依法实现腾空交付前，协议不应承诺立即交付无人占用的房产。

5. 房产适合这位买家及其拟定用途吗？

外国人取得房产的资格，需要结合买家和房产共同判断。在接受不可退还的付款承诺前，应核查国籍、法人身份、所在地及法定限制。适用于外国自然人的规则，不能与适用于境外公司或外资土耳其公司的规则互换。

取得房产与使用房产是不同问题。拥有房产，不会自动获准开展所有商业或短期出租活动。如果预计收入取决于特定用途，应在购房决策依赖该收入前，调查相关许可和建筑管理安排。

居留和入籍目标也需要各自评估。不能仅因价格看似达到某个主要金额门槛，就称交易符合要求。在围绕该目标约定条件前，应明确适用途径、房产特征及支持证据。

6. 估值报告能替代法律尽职调查吗？

不能。价值评估与取得房产的法律风险审查，回答的是不同问题。不能将估值理解为保证每项合同承诺、权限问题、建筑问题或拟定用途，都已通过法律审查。

核查现行交易要求：土地登记与地籍总局（TKGM）于 2026 年 9 月 29 日发布了更新估值通函的公告。是否需要估值或相关文件，应根据适用于具体交易的规则确认。旧有的通用清单，或声称报告已被取消的标题，都不能可靠地替代这一核查。

其余审查也应遵循同样原则：明确记录的种类、日期和用途。为先前交易准备的文件可以提供背景，却未必能回答当前问题。调查结论应解释每份记录的局限，而不能将所有看似官方的文件视为可相互替代。

7. 调查结果应如何影响购房条款？

当审查结论落实到协议中时，审查最有价值。抵押可能需要可核实的注销安排；缺失的同意可能需要列为交割条件；尚未解决的不一致，可能足以支持暂缓支付订金。报告应指出这些后果，而不只是列出查阅过的文件。

应区分可在交割前解决的问题，与买家明知而仍愿承担的风险。约定由谁提供缺失证据、何时提供，以及未提供时如何处理。笼统承诺付款后一切都会解决，会使买家面临与最初方案不同的交易。

某些记录应在接近交割时重新核查，因为首次审查后情况可能发生变化。买卖合同及交割安排应使约定保护贯穿登记和交付。支付订金前的审查与交割时的核验，具有不同而互补的作用。

8. 作出承诺前的独立审查

Legal Istanbul 律师事务所可以审查拟议房产购买的法律状况，并解释其对买家合同及付款决策的影响。审查范围可根据房产类型、拟定用途和现有文件商定，在需要相应专业知识时，由技术及税务专家参与。

首次咨询时，请提供所在地、房产类型、当前阶段及任何计划付款日期。请说明关注的是产权、建筑状态、占用情况、开发商承诺，还是投资资格。之后可通过适当渠道索取文件；首次消息无需包含敏感身份和财务记录。

法律参考资料: 投资办公室：取得房产的规则及房产查询; 土地登记与地籍总局：2026 年 9 月 29 日估值通函公告; 土耳其民法典：所有权及财产权利. 本文仅提供一般信息。具体法律意见取决于适用规则及您的实际情况。