Tapu ve
gayrimenkulün hukuki durum incelemesi

01 / Gayrimenkul incelemesi

Türkiye'de tapu kontrolleri ve gayrimenkulün hukuki durum incelemesi

Gayrimenkulün hukuki durum incelemesi; taşınmazın, satıcının ve satın almayı etkileyebilecek hakların hukuki açıdan değerlendirilmesidir. Legal Istanbul mevcut kayıtları inceler, bulguları açıklar ve imza, ödeme veya devir öncesinde çözülmesi gereken konuları belirler.

Neler kontrol edilir?

Mülkiyet, sicile kayıtlı haklar, yetki ve ilgili gayrimenkul kayıtları

Size ne sunulur?

Yazılı bulgular, yanıt bekleyen sorular ve sonraki adıma ilişkin danışmanlık

Genellikle tapu olarak adlandırılan tapu senedi, başlangıç için önemli bir belgedir. Ancak gayrimenkulün güncel hukuki ve fiziksel durumunu bütünüyle göstermez. Sonradan eklenen kayıtlar, yapıda yapılan değişiklikler ve sicil dışında doğan haklar daha ayrıntılı araştırma gerektirebilir.

Bu hizmet, bir taahhüt altına girmeden önce yapılacak kontrollere odaklanır. Gayrimenkul alım hizmetimiz sözleşmeler, ödeme düzenlemeleri ve işlemin tamamlanması dâhil olmak üzere daha geniş işlem sürecini kapsar. Bu iki hizmet, üzerinde anlaşılmış tek bir hizmet sözleşmesi kapsamında sunulabilir veya alıcı belirli bir gayrimenkul için sınırları belirlenmiş bir inceleme talep edebilir.

İnceleme, amacınızın belirlenmesiyle başlamalıdır. Kişisel kullanım için alınan bir konut, kiracılı bir dükkân ve yapılaşma amacıyla alınan bir arsa farklı sorular doğurur. Kapsam üzerinde anlaşmadan önce planladığınız kredi kullanımı, ticari faaliyet, ikamet veya vatandaşlık başvurusunu açıklayın.

02 / Çalışmanın kapsamı

Legal Istanbul gayrimenkulü nasıl inceler?

Çalışma, kayıtları vermeniz gereken kararla ilişkilendirir. Çevrilmiş bir tapu örneği veya kayıt listesi yararlıdır; ancak hukuki danışmanlık, bunların planladığınız satın alma üzerindeki etkisini de açıklamalıdır.

Hizmet sözleşmesi, gayrimenkulü ve kapsama alınan araştırmaları belirler. Hukuki inceleme; yapısal incelemeyi, piyasa değerlemesini, vergi görüşünü veya dava takibini kendiliğinden kapsamaz. Ek çalışmalar ve ücretler ayrıca görüşülür.

Satıcının sunduğu belgeler, yetkili kanallardan erişilebilen kaynaklarla karşılaştırılarak değerlendirilir. Resmî bir kayıt ile bir tarafın beyanını, doğrulanmış bir olgu ile yanıtlanmamış bir soruyu birbirinden ayırırız. Eksik bilgi, incelemenin bir sınırı olmaya devam eder; sorun bulunmadığının doğrulanması olarak değerlendirilmez.

03 / Kanıtlar ve erişim

Güncel tapu sicili kayıtları ve kamuya açık sorgulamalar

Tapu senedinin fotoğrafı gayrimenkulü belirlemeye yardımcı olabilir, ancak belgenin tarihi önemlidir. Tapu örneğinin düzenlenmesinden sonra mülkiyet, ipotekler ve mahkeme kararlarına ilişkin kayıtlar değişebilir. Bu nedenle incelemede güncel kayıtlar ve gerektiğinde bir kaydın dayanağı olan belgeler ele alınır.

Erişim, yasal şartlara tabidir. Medeni Kanun'un 1020. maddesi, ilgisini inanılır kılan kişinin ilgili sicil kayıtlarını incelemeyi veya bunların örneklerini almayı talep etmesine imkân tanır. Belirli araştırmalar için malikin iş birliği veya uygun bir yetkilendirme gerekebilir. Genel bir internet araması, başka bir kişinin kayıtlarına sınırsız erişim sağlamaz.

TKGM'nin kamuya açık parsel sorgulaması, konumun ve temel parsel bilgilerinin belirlenmesine yardımcı olur. Malikin adını göstermez ve satın alma için gereken kapsamlı hukuki incelemeyi sağlamaz. Bir harita ekran görüntüsü, gayrimenkul üzerinde kısıtlama bulunmadığını gösteren güncel bir belge olarak kabul edilmemelidir.

Her belgenin kaynağını ve tarihini belgeyle birlikte saklayın. Kayıtlar çeliştiğinde, herhangi birine güvenmeden önce farkın açıklığa kavuşturulması gerekir. Geçmişe yönelik incelemenin kapsamı da kararlaştırılmalıdır; her satın alma aynı derinlikte araştırma gerektirmez.

Kaynaklar: TKGM'nin kayıtlara erişim kuralları ve kamuya açık parsel sorgulamasına ilişkin açıklaması.

04 / Satışa sunulan gayrimenkul

Tapunun gezip gördüğünüz gayrimenkulle eşleştirilmesi

İlanda kullanılan adres, hukuken satılan taşınmazı belirlemeye yeterli olmayabilir. Tapu, onaylı plan ve önerilen sözleşme aynı parseli, binayı ve bağımsız bölümü göstermelidir. Gezerken size gösterilen bölüm de bu kayıtlarla eşleştirilmelidir.

İlanda belirtilen yüzölçümü de dikkatle ele alınmalıdır. Brüt alan, iç kullanım alanı ve ortak alanları içeren ölçümler farklı sonuçlar verebilir. Belirli bir büyüklük taahhüdü sözleşmeye girmeden önce hukuki belgeler ile uygun bir yerinde ölçüm karşılaştırılmalıdır.

Tapu kaydı tek başına arazideki kesin fiziksel sınırı belirlemez. Sınırlar, ulaşım veya komşuların taşınmazı kullanımı konusunda uyuşmazlık varsa yetkin bir harita ve kadastro uzmanına ihtiyaç duyulabilir. Hukuki inceleme, çevrimiçi haritayı resmî bir sınır ölçümü gibi sunmadan bu ihtiyacı belirlemelidir.

05 / Taraflar ve temsil

Malik, satıcı ve imza atan kişi

Gayrimenkulün ilanını veren kişi, malik yerine bir emlak aracısı olabilir. Sözleşme gerçek satıcıyı belirtmeli ve dosya, imza atması önerilen kişinin bu satıcı adına hangi yetkiyle hareket edebileceğini açıklamalıdır. Gayrimenkulü göstermek için yetkili olmak, tek başına tapuyu devretme yetkisi vermez.

Satıcı bir şirketse güncel şirket kayıtlarını, imza yetkisini ve işlem için gereken onayları inceleyin. Bir kişinin kartviziti veya daha önce başka bir sözleşmeye attığı imza bu soruları yanıtlamaz. Para gönderilmeden önce önerilen satıcıdaki herhangi bir değişikliği kontrol edin.

Miras yoluyla edinilen gayrimenkullerde mülkiyet ve miras belgeleri birlikte okunmalıdır. Tek bir aile üyesinin onayı, gayrimenkulün tamamını satmaya yetmeyebilir. Malikin reşit olmaması veya vasi aracılığıyla hareket etmesi ek onay şartları doğurabilir.

Vekâletname, ilgili işlem, yetki sınırları ve geçerliliğinin devam edip etmediği yönünden kontrol edilmelidir. Yurt dışında düzenlenen belgeler için apostil veya konsolosluk tasdiki ve kabul edilen bir Türkçe çeviri gerekebilir. Belgenin tasdik edilmiş olması, gereken işlemi yapma yetkisini vermeyen bir metindeki eksikliği tek başına gidermez.

Kaynak: TKGM'nin yurt dışında düzenlenen vekâletnamelere ilişkin rehberi. Ayrıca gayrimenkul işlemlerinde temsil hakkındaki yazımız daha fazla bilgi sunar.

06 / İpotekler ve kısıtlamalar

Tapu üzerindeki kayıtları anlamak

Takyidat terimi, genellikle gayrimenkulü etkileyen hak ve kısıtlamalar için kullanılır. Kayıtların hepsi aynı etkiye sahip değildir. Kaydın ifadesi, hukuki dayanağı, tarihi ve dayanak belgesi; tapunun sorunsuz olup olmadığına dair basit bir açıklamadan daha önemlidir.

İpotek, devri her durumda engellemez; ancak satın almadan sonra gayrimenkulü alacaklının haklarına açık bırakabilir. Borcun ödenmesi ile ipoteğin sicilden terkin edilmesi ayrı adımlardır. Sözleşme, gerekli terkinin nasıl ve ne zaman doğrulanacağını belirtmelidir.

Yalnızca satıcının bir kaydın eski olduğu veya artık önem taşımadığı yönündeki beyanına güvenmeyin. İlgili kanıtları edinin ve sicildeki güncel durumu doğrulayın. TKGM'nin ipotek rehberi terkin belgelerinin sunulmasında bankanın rolünü açıklar.

07 / Teklifin ötesindeki haklar

Paylı mülkiyet ve aile konutuna ilişkin sorular

Bir arsadaki pay, belirli bir dairenin veya arsanın fiziksel olarak işaretlenmiş bir bölümünün tek başına mülkiyetini kendiliğinden sağlamaz. Malikler arasındaki gayriresmî düzenlemeler ile sicile kayıtlı hak birbirinden ayrılmalıdır.

Bir paydaş, payını paydaş olmayan bir alıcıya sattığında diğer paydaşların geçerli şartlarla o payı satın almaya yönelik yasal önalım hakkı olabilir. Satış, istisnalar, bildirimler ve varsa feragat ayrı ayrı incelenmelidir. Bir malikin gayriresmî beyanının diğer tüm maliklerin haklarını ortadan kaldırdığını varsaymayın.

Aile konutu olarak kullanılan bir gayrimenkul, eşin rızası konusunu gündeme getirebilir. Olgular bu kullanıma işaret ediyorsa aile konutu şerhinin bulunmaması araştırmayı sona erdirmemelidir. Kanıtlar, rıza durumu ve alıcıya sağlanabilecek koruma hukuki değerlendirme gerektirir.

Bu konular, her paylı veya aileye ait gayrimenkulün uygun olmadığını varsaymak için değil, olguları incelemek için gerekçedir. Gayrimenkulü kimin kullandığını, her kişinin ne iddia ettiğini ve satıcının işlem tamamlanmadan önce neleri sağlamayı taahhüt ettiğini açıklayın.

Hukuki çerçeve: Medeni Kanun'un 194. maddesi ile 732. ve devamı maddeleri. Geçerli süreler ve şekil şartları, ilgili işlem özelinde kontrol edilmelidir.

08 / İmar ve yapı kayıtları

Yapı izinleri ve onaylı kullanım

Hukuken malik olmak ve hukuka uygun kullanım farklı konulardır. Sicile kayıtlı bir gayrimenkulde yine de yapı ruhsatı, sonradan yapılan değişiklikler veya alıcının planladığı faaliyetle ilgili sorunlar bulunabilir. İnceleme, tapu ile ilgili imar ve yapı kayıtlarını birlikte değerlendirmelidir.

Onaylı projeyi, yapı ruhsatını ve mevcutsa genellikle iskân olarak adlandırılan yapı kullanma iznini kontrol edin. Kapatılmış bir balkon, ek kat veya dönüştürülmüş bodrum, onaylı dosyayla uyuşmayabilir. Hukuken atılacak adım, değişikliğe ve yetkili kurumun kayıtlarına bağlıdır.

Kat irtifakı, bir yapı projesine bağlı hakları; kat mülkiyeti ise kat mülkiyeti sistemi içinde bağımsız bölüm mülkiyetini ifade eder. Bu tanımların hiçbiri, binanın mevcut durumunun ve belgelerinin incelenmesinin yerini tutmaz.

Ticari bir kullanım için planlanan faaliyetin imar durumuna, bina kurallarına ve ayrıca gereken ruhsat şartlarına uygun olduğunu doğrulayın. Bir yerin dükkân olarak tanımlanması, her türlü ticari kullanıma kendiliğinden izin vermez. Hukuki inceleme, yapısal güvenliği veya deprem güvenliğini belgelemez; bu konular yetkin teknik uzmanların görüşünü gerektirir.

Kaynaklar: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, Bakanlığın E-Plan bilgileri ve yapı ruhsatına ilişkin rehberi.

09 / Zilyetlik ve devam eden giderler

Kiracılar, bina kuralları ve yönetim giderleri

Satış, mevcut bir kiracılığı kendiliğinden sona erdirmez. Borçlar Kanunu'nun 310. maddesi uyarınca yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Mülkiyet değiştiğinde gayrimenkulün boş olacağını varsaymadan önce fiilî kullanım durumunu inceleyin.

Kira sözleşmesini, ödeme geçmişini, depozito bilgilerini ve taşınmazdan ayrılmaya ilişkin yazılı taahhütleri isteyin. Bu belgeleri fiilî kullanım durumuyla karşılaştırın. Satıcının kiracının çıkacağına dair güvencesi, hukuki dayanağı olan bir teslim düzenlemesinin yerini almamalıdır.

Bir apartman veya yönetimi bulunan bir site için yönetim planını, güncel aidat ve giderleri, büyük işler hakkında mevcut kararları inceleyin. Çatı onarımları, asansörler, ortak otopark ve ortak alanlara ilişkin uyuşmazlıklar gibi konular gayrimenkulün maliyetini ve kullanımını etkileyebilir.

Satın alma sözleşmesi, ilgili giderleri alıcı ve satıcı arasında paylaştırmalıdır. Bu anlaşma, yönetimin veya başka bir üçüncü kişinin haklarını mutlaka ortadan kaldırmaz. Hukuki inceleme, tarafların taahhütleri ile kanundan doğan yükümlülükleri birbirinden ayırmalıdır.

Kaynaklar: Borçlar Kanunu'nun 310. maddesi ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu. Zilyetliğe ilişkin uyuşmazlıklar kira hukuku hizmetimiz kapsamında ele alınır.

10 / Gayrimenkule özgü kontroller

Arsalar, proje üzerinden satılan bölümler ve yüklenicinin yetkisi

Arsa için sicile kayıtlı niteliği, ulaşım durumunu ve güncel imar durumunu belirleyin. Yakındaki binalar, satışa sunulan parselde aynı yapılaşmaya izin verildiğini kanıtlamaz. Önerilen bir plan değişikliği ile hâlen yürürlükte olan onaylı plan birbirinden ayrılmalıdır.

Plan notları, kamu kullanımına ayrılan alanlar ve varsa koruma statüsü, nelerin inşa edilebileceğini etkileyebilir. Değerlendirme, resmî imar dosyası ve uzman görüşüyle desteklenmelidir. Gelecekte verilmesi beklenen bir izin, mevcut bir hak gibi anlatılmamalıdır.

Proje üzerinden satılan bir bölümde yüklenici, arsanın tamamına sahip olmayabilir. Arsa maliki ile yüklenici arasındaki ilişkiyi, ilgili bölümü satma yetkisini ve tapunun edinilmesi için taahhüt edilen süreci inceleyin. Ödemeler ve teslim taahhütleri bu hukuki yapıyla uyumlu olmalıdır.

Hukuki inceleme, inşaatın gelecekteki ilerleyişini veya yüklenicinin projeyi bitirme kapasitesini doğrulayamaz. Mali ve teknik araştırmalar da uygun olabilir. Eksik belgeler, hangi bölümün kime tahsis edildiğinin belirsizliği veya çelişen sözleşmeler, alıcı daha fazla para bağlamadan önce bildirilmelidir.

Hazırladığımız proje üzerinden alınan gayrimenkullerde teslim sorunları hakkındaki yazı projenin zaten gecikmiş olduğu ayrı durumu ele alır.

11 / Alıcı ve amaç

Yabancıların mülkiyet edinmesi ve göçmenlik hedefleri

Gayrimenkulün durumu, incelemenin yalnızca bir bölümüdür. Yabancı alıcının da ilgili gayrimenkulü edinmeye uygun olması gerekir. Vatandaşlık, konum, mülkiyet sınırlamaları ve varsa gerekli izinler, gerçek alıcı ve parsel için kontrol edilmelidir.

Gerçek kişi, yabancı şirket ve yabancı ortaklı Türk şirketi aynı kategoride değerlendirilmez. Sözleşmede alıcı belirtilmeden önce önerilen yapı incelenmelidir. Sürecin ileri bir aşamasında alıcının değiştirilmesi, yeni kontroller ve belgeler gerektirebilir.

Hukuken satın alınabilen bir gayrimenkul, ikamet veya vatandaşlık başvurusu için kendiliğinden uygun sayılmaz. Alıcı bir aracının beyanına güvenmeden önce bu hedeflerin ayrıca değerlendirilmesi gerekir. Gerekli değerleme belgeleri ve yatırım şartları güncel usule göre kontrol edilmelidir.

Bu konulardaki hizmetlerimiz: yatırım yoluyla vatandaşlık hizmetimiz ve ikamet izni hizmetimiz. Ne talep edilen satış fiyatı ne de olumlu bir tapu incelemesi, göçmenlik başvurusuna ilişkin kararı garanti eder.

Kaynak: Yatırım Ofisinin yabancı alıcılara ilişkin rehberi.

Yabancı malikin mülkünü satarken değer artış vergisi, tapu harcı ve satış bedelinin transferi Türkiye'de mülk satan yabancı rehberinde ayrıntılı anlatılır.

12 / Dosyanın hazırlanması

Gayrimenkul incelemesi için gerekli belgeler

Dosyanın eksiksiz hâle gelmesini beklemek yerine elinizdeki belgeleri gönderin. İlk inceleme, eksik kayıtları ve bunları edinmek için gereken yetkiyi belirler. Aşağıdaki liste bir başlangıç noktasıdır; her gayrimenkul için değişmez bir şart listesi değildir.

Her belgeyi kimin sağladığını ve aslının veya doğrulanmış bir örneğinin mevcut olup olmadığını açıklayın. Çeviriler, okuyucunun kaynak belgeyi anlamasına yardımcı olmalıdır; kaynak belgenin gerçek veya eksiksiz olduğunu kanıtlamaz.

Hesap şifrelerini veya tek kullanımlık giriş kodlarını göndermeyin. Resmî bilgilere erişimde uygun yetkilendirme süreci izlenmelidir. Kişisel bilgi içeren belgeler, yalnızca üzerinde anlaşılmış bir kanal üzerinden ve ilgili inceleme amacıyla paylaşılmalıdır.

13 / Sonucun raporlanması

Yazılı inceleme ve yanıt bekleyen sorular

Yararlı bir rapor, her konuyu kanıtlarla ve planlanan satın almayla ilişkilendirir. Nelerin kontrol edildiğini, bilgilerin ne zaman edinildiğini ve hangi konuların kararlaştırılan kapsamın dışında kaldığını belirtmelidir. Kısa bir sonuç bölümü, önemli bir sınırlamayı ekler arasında gizlememelidir.

Sonuç, gayrimenkulde hiçbir olası kusur bulunmadığına dair bir garanti değildir. Kayıtlar eksik olabilir, olgular değişebilir ve bazı konular yerinde inceleme veya ek süreçler gerektirebilir. Bu sınırlar, alıcının devam etmeye, değişiklik istemeye veya beklemeye karar verebilmesini sağlayacak kadar açık olmalıdır.

Bir bölüm veya alıcı için hazırlanmış rapor, gözden geçirilmeden farklı bir satın almada yeniden kullanılmamalıdır. Bölümün, satıcının, amaçlanan kullanımın veya mülkiyet yapısının değişmesi hukuki değerlendirmeyi değiştirebilir.

14 / İncelemenin düzenlenmesi

İnceleme süreci, süreler ve ücretler

Takvim, kayıtlara erişime, gayrimenkulün geçmişine ve eksik bilgilerin ne kadar hızlı sağlanabildiğine bağlıdır. Bu konular anlaşılmadan kesin bir tamamlanma tarihi taahhüt edilmemelidir.

1. Kapsamı belirleyin

   Gayrimenkulü, alıcıyı, amaçlanan kullanımı ve sıradaki son tarihi belirleyin.

2. Kayıtları toplayın

   Mevcut belgeleri uygun kanallardan edinin.

3. İnceleyin ve sorgulayın

   Kayıtları karşılaştırın ve ilgili farklılıkları veya eksikleri araştırın.

4. Bulguları açıklayın

   Yazılı hukuki görüş sunun ve henüz sağlanmamış koşulları belirleyin.

5. Takip çalışmalarını kararlaştırın

   Ek kontrolleri, müzakereleri veya işlemi tamamlama çalışmalarını teyit edin.

Ücretler, gayrimenkulün incelemeden olumlu sonuç alacağına dair bir vaade değil, kararlaştırılan çalışmaya dayanır. Sicil belgeleri, çeviriler, değerleme ve teknik hizmetler ayrı maliyetler doğurabilir. Hizmet sözleşmesi, nelerin dâhil olduğunu ve ne zaman ek onay gerektiğini açıklamalıdır.

Yurt dışındaki bir alıcı, ilk belge incelemesini çoğu zaman uzaktan yaptırabilir. Resmî temsil veya belirli dosyalara erişim için uygun bir vekâletname gerekebilir. Acil riskin değerlendirilebilmesi için rezervasyonun sona erme veya ödeme tarihini başlangıçta bize bildirin.

15 / Bir sonraki taahhütten önce

Sorunların çözülmesi ve devir öncesinde yeniden kontrol

Bulgular açık kararlara yol açmalıdır. Bir sorun çözülebiliyorsa sözleşme, gereken işlemi, bunu kimin yapacağını ve tamamlandığını hangi kanıtın göstereceğini belirtmelidir. Bir konuyu daha sonra çözme sözü, çözüldüğüne dair kanıtla aynı değildir.

Koşullar; ipoteğin kaldırılması, gayrimenkul bilgilerinin düzeltilmesi, yetkinin kabul edilmesi veya kullanım konusunda anlaşmaya varılmasıyla ilgili olabilir. Bir koşulun yerine getirilmemesi durumunda ne yapılacağı da ele alınmalıdır: erteleme, sözleşmenin değiştirilmesi veya başka bir çözüm, sözleşmeye ve hukuka bağlıdır.

Tapu durumu, işlemin tamamlandığı ilgili aşamada yeniden kontrol edilmelidir. Daha önce yapılan bir inceleme, sicili sabitlemez veya yeni kayıtları önlemez. Devri koordine eden kişi, ödeme ve imza düzenlenmeden önce hangi bulguların henüz çözüme kavuşmadığını bilmelidir.

Kapora zaten ödenmişse her olumsuz bulgunun kendiliğinden iade hakkı doğurduğunu varsaymayın. Sözleşmeyi, mesajları ve ödeme kanıtlarını saklayın; işlemi iptal etmeden veya sözleşmedeki bir süreyi kaçırmadan önce hukuki görüş alın. Uyuşmazlık için ayrı bir çalışma gerekebilir.

Hazırladığımız gayrimenkulün hukuki durum incelemesi hakkındaki yazı genel bilgi edinmek için okunabilir. Somut satın almaya ilişkin danışmanlık, güncel dosyaya ve müvekkille kararlaştırılan kapsama dayanır.

16 / Sık sorulan sorular

Tapu ve gayrimenkul kontrolleri hakkında sorular