购置房产
（土耳其）

01 / 房产购置

在土耳其购置房产的法律咨询

在土耳其购置房产，不只是谈妥价格。买方的购买资格、登记的房产、卖方的权限及付款条款都必须相互衔接。Legal Istanbul 为外国买家提供从首次文件审查到正式过户及交接的咨询服务。

作出承诺前

买方资格、房产记录及合同条款

交易完成前

付款安排、正式过户及约定的交接

在普通买卖中，所有权通过正式过户及登记程序转移。仅支付价款、签订私人协议或收到钥匙，都不足以完成所有权转移。一项购买也可能在法律上可行，却无法满足您的预定用途、融资或移民计划。

我们的咨询涵盖已建成的住宅、商业用房、土地及在建房产。工作内容会根据房产类型及交易所处阶段调整。已支付订金或签订协议的买家，应在一开始就提供相关记录。

我们的目标是清楚说明购买的具体标的、仍然存在的风险，以及在作出下一项承诺前需要完成的事项。法律审查为决策提供依据，但不保证未来售价、租金收入或投资回报。

有关外国买方在国籍、产权登记、使用许可及付款流程中的核查事项，请参阅我们的土耳其不动产购买指南。

02 / 代理范围

Legal Istanbul 如何协助房产买家

我们的职责是审查法律状况，并在约定范围内代理买方。房产中介的销售工作及开发商的客户服务，不能代替针对买方自身权利和义务的法律建议。

委托协议会明确房产、工作内容、费用及责任。购房审查并不自动包括诉讼、税务申报、物业管理或移民申请。如需这些服务，应另行委托。

我们以便于实际判断的方式解释审查结果：问题是什么、为什么重要，以及能否在交易完成前解决。如问题需要工程师、测量师、估价师或税务顾问处理，我们会单独指出所需的专业工作。法律建议不能代替对建筑物的实地检查。

03 / 买方资格

谁可以购买房产，适用哪些限制？

外国个人的国籍及拟购房产符合适用规则时，可以购买房产。在作出有约束力的承诺前，应确认实际买方的资格。仅凭出行使用的护照，无法回答所有有关所有权的问题。

一般框架包括外国个人持有土地不超过三十公顷的限制，以及按可私人拥有土地面积计算的行政区百分之十上限。安全区域限制及特殊条件也可能适用。了解这些限制并不能代替核查具体地块。

通过公司购买，并不意味着可以自动绕过对个人的限制。外国公司与有外国股东的土耳其公司适用不同规则。所有权结构应符合真实的法律和商业目的。

来源： 投资办公室的房产指南，其中包括分别适用于个人、公司及未开发土地的规则。

04 / 法律尽职调查

核查产权、卖方及已登记的限制

尽职调查 是指在承诺购买前核查法律状况。审查从登记的房产及有权出售该房产的人开始。旧地契副本有一定帮助，但无法显示此后发生的所有变化。

地块、建筑物、独立单元及所有权份额必须与拟购买的标的一致。未审查法律安排前，不应将土地份额描述为对某一套公寓的独有产权。储物空间、停车位及公共区域也需要明确处理。

已登记的抵押、查封、法院限制及其他权利，可能影响过户或后续使用，且各自的效力不同。抵押并不总会阻止出售，但买方需要了解抵押是否继续存在，以及如何完成约定的解除手续。

偿还卖方债务，不等于注销已登记的担保权。如解除担保属于交易的一部分，相关债权人、文件及办理时间必须与交易完成安排相协调。

卖方权限同样重要。公司代表、继承人或代理人可能需要提供额外文件。获授权刊登房产广告，不一定意味着有权签订买卖文件或收取价款。我们的 房产尽职调查文章 说明了更全面的审查内容。

05 / 规划与使用

建筑许可与预定用途

房产看起来可能已经完工，但其法律记录反映的情况可能不同。审查应将产权与规划状况、批准的图纸、施工许可及建筑使用许可相互核对，后者通常称为 iskan。

对于公寓，产权形式很重要。Kat irtifaki 涉及与建筑项目相关的权利；kat mulkiyeti 则涉及建筑物区分所有权制度下独立单元的所有权。这两个名称都不能全面回答有关改建、实体状况或当前用途的问题。

改建的地下室、封闭的阳台或合并的单元，可能与获批项目不符。问题不仅限于再次出售，还可能影响融资、保险、维修或买方计划的用途。应综合考虑法律和技术审查结果。

商业用房需要特别关注拟开展的活动。标注为商铺、办公室或公寓，并不自动证明可以在其中经营餐厅、诊所或其他业务。规划、楼宇管理规则及单独的经营许可都可能有影响。

DASK 地震保险单不是建筑安全证明。其保障仅涉及保单限额内的特定建筑损害，不涵盖所有损失或家庭财物。结构安全需要适当的技术评估。请参阅 DASK 关于保障范围及除外责任的说明.

06 / 签署前

买卖协议、预订与订金

最初的文件可能被称为预订协议，而非买卖合同。名称并不会消除其财务影响。应审查谁收取款项、预订的标的是什么，以及购买无法继续时如何处理。

私人协议与正式买卖不同。出售承诺即使已依法正式作出并记录，也不等于已经完成所有权转移。在依据某份文件行事前，必须考虑其是否采用适当的法律形式。

合同审查应使用买方理解的语言。土耳其语文本中的重要限制条件，不应在英语摘要中被省略。如存在两个版本，应关注差异及双方约定以哪个版本为准。

并不存在一项普遍适用的权利，可以在十四天内收回所有订金或取消任何房产购买。合同、交易类型及退出原因都很重要。请参阅我们的 取消交易与订金返还请求文章.

您可以在我们的不动产买卖合同与产权风险指南中比较正式买卖、买卖预约及登记的后果。

07 / 在建房产

期房与开发商承诺

在房产完工前购买，会增加 施工、交付及开发商付款相关的风险。交易文件应明确土地所有权人、开发商、项目许可与承诺交付的具体单元之间的关系。样板房或图纸不能证明承诺的权利可以转移。

如适用消费者预付款购房规则，买方享有十四天的撤回权，并可通过另一途径在二十四个月内退出，但后者可能涉及法律允许收取的费用。法定最长交付期限为四十八个月；合同约定的更早交付日期仍然重要。这些规则并非普遍适用于所有商业或二手房交易。

我们的审查涵盖承诺的规格、项目变更、按进度付款的安排及法律要求的任何完工保障。合同还应说明如何处理延迟交付，或交付内容存在重大差异的情况。

来源： 贸易部预付款住宅销售指南。取消具体交易时，需要审查适用的通知方式及期限。

08 / 了解价值

估值、要价与官方文件

卖方要价、独立估价及某项官方程序认可的价值，不一定相同。在广告价格基础上打折，并不能证明折后价格合理。

估值要求取决于交易类型。不能假设普通购买与涉及国籍申请的购买需要相同文件。TKGM 的2024/4号通函区分了国籍申请相关交易与其他购买，其现行指南则说明了称为 TTB 的国籍申请金额证明文件。

如为申请国籍，应按照现行指引核查估值及 TTB 程序。银行使用或卖方提供的报告，不能自动代替该申请所需的文件。

即使登记并不要求估值，独立估值仍可能帮助普通买家评估价格。它不能代替产权审查或结构检查。各类专业报告回答的是不同问题。

来源： TKGM 2024/4号通函 及官方的 TTB 指南。委托出具报告前，请确认现行程序。

09 / 付款安排

银行付款与外汇购买凭证

付款计划应与合同及正式过户相一致。转款前，应明确收款人、账户信息、付款附言及每笔款项的划付条件。如银行账户信息临时变更，应独立核实。

对于适用该要求的外国个人购买，须通过银行将外币出售给中央银行，并在产权交易前提交称为 DAB 的外汇购买凭证。这是货币兑换要求，并非卖方已收到价款的证明。

DAB 与向卖方付款的凭证证明的是不同事项。姓名、房产信息及金额应与交易一致。如由他人付款，应在付款前明确法律依据及银行要求。

银行处理、资金来源核查及汇率变化可能影响时间安排。应将这些事项纳入交易完成计划，但不能承诺银行会在某个具体时刻前批准转账。应避免依赖不准确付款说明的安排。

来源： TKGM 关于 DAB 程序的2022/1号通函。更多背景信息请参阅我们的 购房付款文章.

10 / 交易准备

文件及通过授权委托书购房

最终文件清单取决于买方、房产及选择的过户程序。提前准备有助于避免在材料尚未齐全时就安排签署预约。

授权委托书是授权他人代为行事的正式文件。购房通常可以通过获授权的代理人办理，但在境外签署文件前，应核查其措辞及相关机构接受该文件的条件。

根据签发地点，外国文件可能需要海牙认证（Apostille）或领事认证，以及经认证的土耳其语译文。购房授权不应随意扩大至无关的出售、借款或收款事项。我们的 授权委托书文章 讨论了授权范围及风险。

由代理人办理产权手续，并不意味着自动满足每家银行的身份核查要求。因此，在买方依赖全程远程办理的时间安排前，应先讨论出行及银行办理事宜。

11 / 购房预算

产权过户费、税款及其他成本

预算应将购房价款与税款、登记收费及专业服务费用分开列明。付款前应明确约定由谁承担各项费用。

税务管理局指出，产权过户费以如实申报的转让价款为依据，计费基数不得低于房产税计税价值。仅为减少费用而申报较低金额，可能带来额外税款及罚款风险。

具有外国国籍并不意味着自动享有 增值税豁免。买方、卖方、房产及付款条件都需要单独评估。我们的 增值税豁免文章 说明了这一独立问题。

来源： 税务管理局产权过户费指南。应在交易当日核查适用的费率及收费。

12 / 完成买卖

正式过户与登记流程

最后阶段需要备齐当前记录和获认可的文件，落实官方费用、付款安排及有权签署的人员。在完成必要核查前，预定日期都应视为暂定。

1. 确认材料

   补齐缺失文件，解决尚未满足的产权条件。

2. 准备交易

   协调申请、代理及所需口译。

3. 核查付款

   核对官方费用及约定的资金安排。

4. 完成买卖

   采用适当的正式程序，并确认登记完成。

5. 记录交接

   保留产权文件、收据及尚未履行的交付义务记录。

正式房产买卖可以通过土地登记机关办理，也可依据法定程序由获授权的公证人办理。公证人办理的正式买卖，与仅认证签名或作出出售承诺不同。登记仍是完成购买的关键。

来源： 司法部关于公证人办理正式房产买卖的信息。请确认适合具体交易的办理渠道。

签署前，买方应理解最终条款及登记簿上仍然存在的任何权利。最后核查的重点，不只是是否签发了文件，还包括预定买方、房产及所有权份额是否均已正确登记。

13 / 登记之后

占有、租户及持续义务

法律上的所有权与实际占有不同。协议应说明何时交付钥匙、由谁占用房产，以及交付包含哪些内容。交接记录可载明房产状况、计量表读数及尚未完成的工作。

如房产已有租户居住或使用，购买房产并不会自动终止租赁。根据《土耳其债务法》第310条，新所有权人成为现有租赁合同的一方。之后终止租赁或请求返还房产，都需要独立的法律依据及程序。

交易完成前，应审查租金记录、押金、预付款及租户的实际协议。卖方声称租户会搬离，不等同于已有法律依据支持的腾空交付安排。

楼宇管理账目也值得关注。每月费用、计划中的大型工程及公共区域争议，都可能影响房产持有成本。合同应处理卖方尚未履行的义务，但不应暗示私人协议对所有第三方都有约束力。

过户后，买方可能需要更新水电等公共事业账户、保险、市政及税务记录。出租房产或将其用于经营，还可能涉及其他规则。我们的 租赁法律服务 涵盖租赁问题； 《债务法》 规定了相关的基本租赁规则。

14 / 单独的移民目标

房产所有权、居留与国籍

拥有房产与获准在土耳其居住，是不同的法律问题。在选定房产或商定付款结构前，买方应明确是否有居留或国籍方面的目标。

居留申请有其自身要求及评估程序。不要仅凭房产中介声称某个地址或购买价格可以保证获得许可。家庭成员的情况也可能需要单独考虑。

通过房产申请国籍的途径设有最低投资金额、持有条件及证明文件要求。除完成有效购房所需的法律步骤外，还须满足这些要求。可以依法购买的房产，并不自动适合用于国籍申请。

我们的 投资入籍服务 详细介绍了这一途径，而 居留许可服务 则涉及停留许可。分别开展这些审查，有助于避免将移民申请结果视为卖方交付承诺的一部分。

15 / 出现问题时

过户失败、延迟及订金争议

如卖方不愿完成交易、房产与承诺不符，或出现产权问题，首先应查明协议内容及证据。请保留广告、往来沟通、付款记录及所有版本的已签署文件。

可采取的措施取决于具体事实，可能包括要求履行、解除协议、请求退款或要求赔偿。提出刑事控告不能代替对合同及民事救济的考虑；违背承诺并不自动构成欺诈。

如资金或房产可能被转移，可能需要考虑紧急保全措施。可用程序、证据及任何担保要求都必须个别评估。不能仅凭对争议的简要描述，就承诺法院会作出裁定或款项能够追回。

通知、时效及任何必要的调解，取决于请求的类型。不应因持续进行非正式协商而错过正式期限。约定的法律工作应明确由谁负责采取下一步行动。

我们的 施工延迟文章 讨论了交付问题。初步建议依据现有材料，包括可能不利于请求的事实，以便买方在了解情况后决定是否进一步行动。

16 / 常见问题

在土耳其购置房产的常见问题