Тапу и
юридическая проверка недвижимости

01 / Проверка недвижимости

Проверка тапу и юридическая проверка недвижимости в Турции

Юридическая проверка недвижимости охватывает сам объект, продавца и права, которые могут повлиять на покупку. Legal Istanbul изучает доступные документы и сведения, разъясняет выводы и определяет, какие вопросы нужно решить до подписания документов, оплаты или перехода права собственности.

Что проверяется

Право собственности, зарегистрированные права, полномочия и соответствующие документы на недвижимость

Что вы получаете

Письменные выводы, перечень нерешённых вопросов и рекомендации по дальнейшим действиям

Документ о праве собственности, который часто называют тапу, служит важной отправной точкой. Он не даёт полного представления о текущем правовом и физическом состоянии объекта. Более поздние записи, изменения здания и права, возникающие вне реестра, могут потребовать дополнительного изучения.

Эта услуга посвящена проверкам до принятия обязательств. Наша услуга по сопровождению покупки недвижимости охватывает сделку в целом, включая договоры, порядок расчётов и завершение покупки. Обе услуги могут входить в одно согласованное поручение, либо покупатель может заказать проверку конкретного объекта в определённом объёме.

Проверку следует начинать с вашей цели. Жильё для личного пользования, магазин с арендатором и земля под застройку требуют рассмотрения разных вопросов. Сообщите о планируемом кредите, предпринимательской деятельности, подаче заявления на вид на жительство или гражданство до согласования объёма работы.

02 / Объём работы

Как Legal Istanbul проверяет недвижимость

В ходе работы сведения из документов соотносятся с решением, которое вам предстоит принять. Перевод копии тапу или перечень записей полезны, но юридическая консультация должна также объяснять их влияние на предполагаемую покупку.

В поручении определяются объект и включённые в работу проверки. Юридическая проверка не включает автоматически обследование конструкций, оценку рыночной стоимости, налоговое заключение или судебное разбирательство. Дополнительная работа и её стоимость обсуждаются отдельно.

Документы продавца сопоставляются с источниками, доступными через предусмотренные законом каналы. Мы отличаем официальную запись от заявления стороны, а проверенный факт от вопроса, на который ещё нет ответа. Отсутствие информации остаётся ограничением проверки и не считается подтверждением отсутствия проблемы.

03 / Доказательства и доступ

Актуальные сведения реестра и общедоступный поиск

Фотография тапу может помочь определить объект, но важна дата документа. Собственник, ипотека и записи о судебных ограничениях могут измениться после выдачи копии. Поэтому проверка охватывает актуальные сведения, а при необходимости и документы, на которых основана запись.

Доступ предоставляется с соблюдением требований закона. Статья 1020 Гражданского кодекса позволяет лицу, которое обосновало свой интерес, запросить ознакомление с соответствующими записями реестра или их копии. Для отдельных запросов может потребоваться содействие собственника или надлежащие полномочия. Обычный поиск в интернете не даёт неограниченного доступа к сведениям другого лица.

Общедоступный поиск земельных участков TKGM помогает определить местоположение и основные характеристики участка. Он не показывает имя собственника и не обеспечивает полную юридическую проверку, необходимую для покупки. Снимок карты нельзя считать актуальной справкой об отсутствии ограничений на объект.

Сохраняйте источник и дату каждого документа. Если сведения противоречат друг другу, расхождение нужно объяснить, прежде чем полагаться на любую из версий. Объём изучения истории объекта также следует согласовать: не каждая покупка требует одинаково глубокой проверки.

Источники: правила TKGM о доступе к сведениям реестра и разъяснение TKGM об общедоступном поиске земельных участков.

04 / Предлагаемый объект

Соответствует ли тапу объекту, который вы осмотрели

Адрес в объявлении может не позволять точно определить юридический объект продажи. Тапу, утверждённый план и предлагаемый договор должны относиться к одному и тому же участку, зданию и самостоятельному помещению. Показанное при осмотре помещение также нужно сопоставить с этими документами.

К площади, указанной в объявлении, также нужно отнестись внимательно. Площадь брутто, внутренняя площадь и площадь с учётом общих пространств могут давать разные значения. Прежде чем обещание о размере объекта станет частью договора, следует сопоставить правовые документы с результатами надлежащего обмера на месте.

Одна лишь запись в реестре не устанавливает точные границы участка на местности. При спорах о границах, доступе или занятии земли соседями может понадобиться квалифицированный специалист по геодезии. Юридическая проверка должна выявить такую необходимость, не представляя онлайн-карту как результат официального определения границ.

05 / Стороны и представительство

Собственник, продавец и подписывающее лицо

Лицо, разместившее объявление, может быть агентом, а не собственником. В договоре следует указать фактического продавца, а документы должны объяснять, на каком основании предполагаемый подписант действует от его имени. Полномочия на организацию просмотров сами по себе не дают права передавать право собственности.

Если продавец является компанией, проверьте актуальные сведения о ней, право подписи и необходимые для сделки одобрения. Визитная карточка человека или его подпись под другим договором в прошлом не отвечают на эти вопросы. Проверьте любую замену предполагаемого продавца до перевода денег.

В отношении унаследованной недвижимости документы о праве собственности и наследовании нужно изучать вместе. Согласия одного члена семьи может быть недостаточно для продажи всего объекта. Если собственник несовершеннолетний или действует через опекуна, могут потребоваться дополнительные разрешения.

Доверенность следует проверить применительно к конкретной сделке, установленным ограничениям и сохранению её силы. Для документов, выданных за рубежом, могут потребоваться апостиль или консульская легализация, а также перевод на турецкий язык, соответствующий требованиям принимающего органа. Само по себе удостоверение не исправляет формулировку, которая не даёт полномочий на нужное действие.

Источник: разъяснения TKGM о доверенностях, выданных за рубежом. Наша статья о представительстве при покупке недвижимости содержит дополнительные сведения.

06 / Ипотека и ограничения

Что означают записи в реестре недвижимости

Термин takyidat обычно используется для обозначения прав и ограничений, затрагивающих недвижимость. Записи имеют разное действие. Формулировка, правовое основание, дата и подтверждающий документ важнее простого утверждения о том, что объект юридически чист или не чист.

Ипотека не обязательно препятствует переходу права собственности, но после покупки на объект могут по-прежнему распространяться права кредитора. Погашение долга и снятие ипотеки в реестре являются отдельными действиями. В соглашении следует указать, как и когда будет подтверждено необходимое снятие ипотеки.

Не полагайтесь только на заявление продавца о том, что запись старая или уже не имеет значения. Получите соответствующие доказательства и подтвердите актуальное состояние реестра. Разъяснения TKGM об ипотеке описывают роль банка в подаче документов для её снятия.

07 / Права, не отражённые в предложении

Общая собственность и вопросы семейного жилья

Доля в праве на землю не означает автоматически единоличное право собственности на определённую квартиру или физически выделенную часть участка. Неофициальные договорённости между собственниками нужно отличать от права, зарегистрированного в реестре.

Когда сособственник продаёт долю постороннему покупателю, у других сособственников может быть предусмотренное законом право приобрести эту долю на соответствующих условиях. Продажа, исключения, уведомления и любой отказ от права требуют индивидуальной проверки. Не считайте, что неофициальное заявление одного собственника прекращает права всех остальных.

Если недвижимость используется как семейное жильё, может возникнуть вопрос о согласии супруга. Отсутствие в реестре отметки о семейном жилье не должно завершать проверку, если факты указывают на такое использование. Доказательства, наличие необходимого согласия и доступная покупателю защита требуют правовой оценки.

Эти вопросы служат поводом изучить факты, а не считать любой объект в общей или семейной собственности неподходящим. Уточните, кто занимает недвижимость, на что претендует каждый из этих людей и что продавец обещал предоставить до завершения сделки.

Правовая основа: статьи 194, 732 и последующие статьи Гражданского кодекса. Применимые сроки и формальности следует проверить для конкретной сделки.

08 / Градостроительные и строительные документы

Разрешения на строительство и разрешённое использование

Законное право собственности и законное использование являются разными вопросами. Даже у зарегистрированного объекта могут быть проблемы с разрешением на строительство, последующими переделками или деятельностью, которую планирует покупатель. При проверке нужно сопоставить сведения о праве собственности с соответствующими градостроительными и строительными документами.

Проверьте утверждённый проект, разрешение на строительство и имеющееся разрешение на эксплуатацию, обычно называемое iskan. Остеклённый балкон, дополнительный этаж или переоборудованный подвал могут не соответствовать утверждённой документации. Правовые меры зависят от характера изменения и сведений соответствующего органа.

Kat irtifaki обозначает права, связанные со строительным проектом; kat mulkiyeti относится к праву собственности на самостоятельное помещение в системе кондоминиума. Ни один из этих статусов не заменяет проверку текущего состояния здания и его документов.

Для бизнеса подтвердите, что предполагаемая деятельность соответствует градостроительному статусу, правилам здания и отдельным требованиям к лицензированию. Обозначение объекта как магазина не разрешает автоматически любой вид коммерческого использования. Юридическая проверка не подтверждает безопасность конструкций или сейсмостойкость; по этим вопросам требуется консультация квалифицированных технических специалистов.

Источники: Закон о кондоминиумах № 634, опубликованные министерством сведения об E-Plan и разъяснения о разрешениях на строительство.

09 / Владение и текущие расходы

Арендаторы, правила здания и платежи за управление

Продажа не прекращает действующую аренду автоматически. По статье 310 Обязательственного кодекса новый собственник становится стороной договора аренды. Проверьте, кто занимает объект, прежде чем рассчитывать, что он будет свободен при переходе права собственности.

Запросите договор аренды, историю платежей, сведения об обеспечительном платеже и любые письменные обещания освободить объект. Сопоставьте эти документы с фактическим использованием недвижимости. Заверение продавца о том, что арендатор съедет, не должно заменять юридически обоснованные условия передачи объекта.

Для квартиры или комплекса с управляющей организацией изучите план управления, текущие платежи и имеющиеся решения о крупных работах. Ремонт крыши, лифты, общая парковка и споры об общих помещениях могут влиять на расходы и использование недвижимости.

Договор покупки должен распределять соответствующие расходы между покупателем и продавцом. Такое соглашение не обязательно прекращает права управляющей организации или другого третьего лица. При юридической проверке нужно отличать обещания сторон от обязательств, возникающих по закону.

Источники: статья 310 Обязательственного кодекса и Закон о кондоминиумах № 634. Споры о владении рассматриваются в рамках нашей услуги по вопросам аренды.

10 / Проверки с учётом особенностей объекта

Земля, строящиеся помещения и полномочия застройщика

В отношении земли установите зарегистрированную категорию, наличие доступа и текущий градостроительный статус. Здания по соседству не доказывают, что такая же застройка разрешена на предлагаемом участке. Предлагаемое изменение плана нужно отличать от уже утверждённого и действующего плана.

Положения градостроительного плана, выделение территории для общественного использования и охранный статус могут влиять на допустимую застройку. Оценка должна опираться на официальную градостроительную документацию и заключения специалистов. Ожидаемое в будущем разрешение нельзя представлять как уже существующее право.

При покупке строящегося помещения следует учитывать, что застройщик может не владеть всей землёй. Проверьте отношения собственника земли и застройщика, полномочия на продажу конкретного помещения и обещанный порядок оформления права собственности. Платежи и обязательства по передаче должны соответствовать этой правовой схеме.

Юридическая проверка не может подтвердить будущий ход строительства или способность застройщика завершить проект. Могут понадобиться также финансовые и технические проверки. Об отсутствующих документах, неясном распределении помещений или противоречащих друг другу соглашениях следует сообщить до того, как покупатель вложит дополнительные средства.

Наша статья о проблемах передачи строящейся недвижимости рассматривает отдельную ситуацию, когда сроки реализации проекта уже нарушены.

11 / Покупатель и его цель

Право иностранцев на недвижимость и иммиграционные цели

Положение объекта является лишь одной частью проверки. Иностранный покупатель также должен иметь право владеть соответствующей недвижимостью. Гражданство, местоположение, ограничения на владение и необходимые разрешения следует проверить применительно к конкретному покупателю и участку.

Физическое лицо, иностранная компания и турецкая компания с иностранными участниками относятся к разным категориям. Предполагаемую структуру покупки нужно проверить до указания покупателя в договоре. Замена покупателя на позднем этапе может потребовать новых проверок и документов.

Недвижимость, которую можно законно купить, не обязательно подходит для заявления на вид на жительство или гражданство. Эти цели требуют отдельной оценки, прежде чем покупатель положится на слова агента. Необходимые документы об оценке стоимости и инвестиционные условия следует проверить по действующей процедуре.

Ознакомьтесь с нашими услугами: гражданство за инвестиции и вид на жительство. Ни запрашиваемая цена, ни положительный результат проверки права собственности не гарантируют решения по иммиграционному заявлению.

Источник: разъяснения Инвестиционного офиса для иностранных покупателей.

Налог на прирост стоимости, пошлина за переоформление тапу и перевод суммы продажи, когда иностранный собственник продаёт недвижимость, подробно описаны в руководстве о продаже недвижимости иностранцем в Турции.

12 / Подготовка документов

Документы для проверки недвижимости

Отправьте уже имеющиеся материалы, не дожидаясь полного комплекта. Первичная проверка позволяет определить недостающие документы и полномочия для их получения. Следующий перечень служит отправной точкой, а не неизменным требованием для каждого объекта.

Укажите, кто предоставил каждый документ и имеется ли оригинал или проверенная копия. Перевод должен помогать понять исходный текст; он не подтверждает подлинность или полноту исходного документа.

Не отправляйте пароли от учётных записей или одноразовые коды входа. Доступ к официальной информации должен осуществляться с надлежащим оформлением полномочий. Документы с персональными данными следует передавать только по согласованному каналу и для соответствующей проверки.

13 / Представление результатов

Письменное заключение и нерешённые вопросы

Полезное заключение связывает каждый вопрос с доказательствами и предполагаемой покупкой. В нём должно быть указано, что проверено, когда получена информация и что остаётся за пределами согласованного объёма работы. Краткий вывод не должен скрывать важную оговорку в приложении.

Результат не гарантирует отсутствия у недвижимости любых возможных недостатков. Сведения могут быть неполными, факты могут измениться, а некоторые вопросы требуют осмотра или дальнейшего разбирательства. Эти ограничения должны быть достаточно понятны, чтобы покупатель мог решить, продолжать ли покупку, добиваться изменения условий или приостановить процесс.

Заключение, подготовленное для одного помещения или покупателя, нельзя без пересмотра использовать для другой покупки. Смена помещения, продавца, планируемого использования или структуры собственности может изменить правовую оценку.

14 / Организация проверки

Порядок, сроки и стоимость проверки

Сроки зависят от доступа к сведениям, истории объекта и скорости получения недостающей информации. Не следует обещать точную дату завершения до выяснения этих обстоятельств.

1. Определение объёма работы

   Определить объект, покупателя, планируемое использование и ближайший срок.

2. Сбор документов

   Получить доступные документы по надлежащим каналам.

3. Проверка и уточнения

   Сопоставить сведения и изучить существенные расхождения или пробелы.

4. Разъяснение выводов

   Предоставить письменные рекомендации и определить невыполненные условия.

5. Согласование дальнейшей работы

   Подтвердить дополнительные проверки, переговоры или работу по завершению сделки.

Стоимость определяется согласованной работой, а не обещанием, что объект успешно пройдёт проверку. Документы реестра, переводы, оценка стоимости и технические услуги могут оплачиваться отдельно. Условия поручения должны объяснять, что включено и когда требуется дополнительное согласование.

Покупатель за рубежом часто может организовать первичную проверку документов дистанционно. Для официального представительства или доступа к отдельным материалам может потребоваться соответствующая доверенность. В самом начале сообщите о сроке окончания бронирования или дате платежа, чтобы можно было оценить ближайший риск.

15 / До принятия следующего обязательства

Устранение проблем и повторная проверка перед переходом права собственности

Результаты проверки должны вести к ясным решениям. Если проблему можно устранить, соглашение должно определять необходимое действие, обязанное его выполнить лицо и доказательства выполнения. Обещание решить вопрос позднее не равнозначно подтверждению того, что он уже решён.

Условия могут касаться снятия ипотеки, исправления сведений об объекте, подтверждения полномочий или согласованного порядка пользования недвижимостью. Последствия невыполнения условия также требуют внимания: перенос сроков, изменение соглашения или иное средство защиты зависят от договора и закона.

Состояние прав на объект следует повторно проверить на соответствующем этапе завершения сделки. Ранее проведённая проверка не сохраняет реестр неизменным и не препятствует внесению новых записей. Лицо, организующее переход права собственности, должно знать о нерешённых вопросах до организации оплаты и подписания документов.

Если предварительный платёж уже внесён, не считайте, что любой отрицательный результат проверки автоматически даёт право на возврат. Сохраните соглашение, сообщения и подтверждения оплаты и получите консультацию до отказа от сделки или пропуска договорного срока. Может потребоваться отдельная работа по разрешению спора.

Наша статья о юридической проверке недвижимости доступна для ознакомления с общими сведениями. Консультация по конкретной покупке основывается на актуальных материалах и согласованном с клиентом объёме работы.

16 / Частые вопросы

Вопросы о тапу и проверке недвижимости