Gayrimenkulde KDV istisnası
(Türkiye)

01 / Hukuki çerçeve

Türkiye'de gayrimenkulde KDV istisnası

Belirli alıcılar, KDV Kanunu'nun 13/i maddesi kapsamında Türkiye'de şartları sağlayan bir konut veya iş yerini KDV ödemeden satın alabilir. Legal Istanbul, alıcı istisnalı fiyata güvenerek hareket etmeden önce alıcının durumunu, gayrimenkulü, ödeme düzenlemelerini ve sözleşmeyi inceler.

Başlıca şartlar

Uygun alıcı, şartları sağlayan ilk satış ve belgelenmiş döviz kaynağı

Önemli süreler

Faturadan önce en az yarısı; bir yıl içinde kalan tutar; erken elden çıkarmada üç yıllık kural

İstisna, yabancı pasaportu olan herkes için geçerli genel bir avantaj değildir. Her şart kanıtlarla desteklenmelidir. Yüklenicinin ilanı, vergi numarası veya ikamet adresi, istisnadan yararlanma hakkını bütünüyle kanıtlamaz.

İnceleme, bağlayıcı bir kapora ödemesinden veya fatura düzenlenmesinden önce başlamalıdır. Vergi uygulaması; kararlaştırılan fiyatı, her iki taraftan gereken kanıtları ve bir şartın sağlanmaması hâlindeki sorumluluğu etkiler. Bu konuları ödeme sonrasında çözmek daha zordur.

Bu hizmet, yasal şartlara ve satın alma düzenlemelerine ilişkindir. Gayrimenkul alım hizmetimiz daha geniş işlem sürecini kapsar. Ayrıca gayrimenkulde KDV hakkındaki yazımız daha fazla bilgi sunar.

02 / Çalışmanın kapsamı

İstisnalı satın alma öncesinde hukuki danışmanlık

Yasal gereklilikleri gerçek alıcı, bağımsız bölüm ve para akışıyla birlikte değerlendiririz. İnceleme, doğrulanan hususları, eksik belgeleri ve bir sonraki taahhütten önce alınması gereken kararları belirler.

Hizmet sözleşmesi, çalışmayı ve ücretleri belirler. Muhasebe beyannameleri, yeminli mali müşavir raporu, teknik inceleme, vergi davaları ve sonraki bir yeniden satışta temsil kendiliğinden kapsama dâhil değildir. Konunun gerektirdiği durumlarda vergi uzmanının görüşü alınır.

Danışmanlık, sunulan ve yetkili kanallardan edinilen kayıtlara dayanır. Satıcının muhasebecisi, satıcının muhasebe işlerinden sorumlu olmaya devam eder. Hukuki inceleme, vergi idaresinin kararının yerini tutmaz veya istisnanın kabul edileceğini garanti etmez.

03 / Alıcı kategorileri

Kimler istisnadan yararlanabilir?

13/i maddesi üç ana alıcı kategorisi öngörür. Şartlar, yalnızca finansmanı sağlayan kişiye veya şirket ortaklarının vatandaşlığına değil, işlemde alıcı olarak belirtilen kişiye ilişkindir.

Şartları sağlayan alıcılar, uygun nitelikte birden fazla gayrimenkul satın alabilir. Bu, alıcının ilk konutu için yalnızca bir kez tanınan bir hak değildir. Her işlem; gayrimenkul, ödeme ve belgelendirme şartlarını sağlamalıdır.

Birlikte satın alan kişiler için belgeler hazırlanmadan önce her kişinin durumunu ve payını belirleyin. Bir kişinin uygun olmasının başka bir kişinin payını da istisnalı hâle getirdiği varsayılmamalıdır. Alıcının veya mülkiyet yapısının değişmesi yeni bir değerlendirme gerektirir.

Kaynak: Gelir İdaresi Başkanlığının KDV Tebliği, II/B-12.1.3.

04 / Gerçek kişi alıcılar

Gerçek kişilerde yerleşim durumu ve kanıtlar

Yabancı gerçek kişilerin Türkiye'de yerleşmiş olup olmadığı, Gelir Vergisi Kanunu'nun 4 ve 5. maddeleri kapsamında değerlendirilir. Kanun, ikametgâh olarak adlandırılan hukuki yerleşim yerinizi ve kalış sürenizi dikkate alır. Kanuni istisnalar saklı kalmak üzere, bir takvim yılı içinde altı aydan fazla kesintisiz kalmak Türkiye'de yerleşmiş sayılmanıza yol açabilir. Geçici ayrılıklar süreyi her durumda kesmez. Tek başına gayrimenkul sahibi olmak bu soruyu yanıtlamaz.

Kanun, belirli geçici amaçlar ve durumlar için istisnalar da içerir. Bu nedenle ikamet izni veya seyahat günlerinin basitçe sayılması, değerlendirmenin tamamı olarak görülmemelidir. Fiilî yaşam düzeninizi, ziyaretlerinizi ve kalış nedenlerinizi açıklayın.

Satıcı, teslimden önce yabancı alıcının pasaport örneğini ve alıcının Türkiye'de yerleşmiş olmadığını doğrulayan ilgili vergi dairesi belgesini almalıdır. Yetkili daire, gayrimenkulün bulunduğu yerdeki vergi dairesidir. Uygun Mavi Kart sahipleri için de aynı açıklamalar kapsamında kendilerine özgü kimlik belgeleri öngörülür.

Yurt dışındaki Türk vatandaşları, kendilerine özgü izin ve yurt dışında bulunma süresi şartlarını sağlamalıdır. Çalışma veya oturma izni, teslim tarihinde geçerli olmalı ve en az altı ay önce alınmış olmalıdır. İznin verilmesinden sonra yurt dışında geçirilen süre de altı aylık süre şartını karşılamalıdır. Satıcının, teslimden önce ilgili Türk büyükelçiliği veya konsolosluğunun belgesini alması gerekir. Türk kamu kurumları veya merkezi Türkiye'de bulunan kuruluşlar için yurt dışında görevlendirilen bazı vatandaşlar kapsam dışındadır. Türk vatandaşlığının yanında yabancı pasaport sahibi olmak, doğru kategorinin değerlendirilmesi gereğini ortadan kaldırmaz.

05 / Satıcı ve işlem

Gayrimenkulü inşa edenin yaptığı ilk satış

İstisna, gayrimenkulü inşa eden tarafın şartları sağlayan ilk teslimine ilişkindir. Yeni dekore edilmiş veya hiç kullanılmamış bir dairenin satışı, vergi açısından mutlaka ilk teslim sayılmaz. Satıcının rolü ve önceki işlemler kontrol edilmelidir.

Örneğin, tamamlanmış bir daireyi yükleniciden alıp daha sonra yabancı alıcıya satan bir aracı, ikinci satışı ilk teslim hâline getiremez. Alıcının uygun olması, önceki işlem geçmişini değiştirmez.

Bu istisnanın dışında kalan bir yeniden satış, her durumda kendiliğinden KDV'ye tabi değildir. KDV'nin uygulanıp uygulanmayacağı, satıcı ve işlemle ilgili ayrı bir sorudur. Her satışı ya istisnalı bir yüklenici satışı ya da tek bir sabit oranda vergilendirilen satış olarak değerlendirmekten kaçının.

06 / Gayrimenkule ilişkin şartlar

Yapı ruhsatı ve kullanıma hazır olma

Kurallar, konut veya iş yeri olarak inşa edilmiş binaları kapsar. İzin verilen nitelik, yapı ruhsatı ve ilgili tescil bu kullanımı desteklemelidir. Açıklamalarda daire, dükkân ve ofis gibi kategoriler yer alır; yalnızca pazarlamada kullanılan isim yeterli değildir.

Binanın yapı ruhsatı bulunmalı ve kullanıma hazır olarak fiilen teslim edilmelidir. Projeye bağlı bağımsız bölüm hakları olan kat irtifakının kurulabildiği durumlarda kat irtifakı kurulmuş olmalıdır. Bağımsız bölüm mülkiyetinin kat mülkiyeti olarak tesis edildiği bölümlerde Tebliğ, fiilî teslimin ayrıca belgelenmesini aramaz.

Proje üzerinden yapılan bir rezervasyon, tek başına şartları sağlayan tamamlanmış bir teslimin kanıtı değildir. Tamamlanmadan önce fatura düzenlenmesi öneriliyorsa zamanlaması ve KDV sonuçları özel olarak incelenmelidir. Satın alma sözleşmesi, gelecekteki uygunluğu şimdiden doğrulanmış gibi sunmamalıdır.

Vergi açısından uygunluk, tapunun sorunsuz olduğunu, yapının güvenli olduğunu veya borç bulunmadığını kanıtlamaz. Bunlar, satın almanın ayrı riskleri olmaya devam eder. Tapu ve hukuki durum incelemesi hizmetimiz daha geniş kapsamlı hukuki kayıtları ele alır; yapısal konular ise yetkin bir teknik uzman gerektirir.

07 / Dövizle finansman

Faturadan önce ve bir yıl içinde ödeme

Satın alma bedelinin en az %50'si, satış faturası düzenlenmeden önce Türkiye'ye döviz olarak getirilmeli ve satıcıya ödenmelidir. Kalan tutar, öngörülen döviz getirme yöntemi izlenerek fatura tarihinden itibaren bir yıl içinde ödenmelidir.

Bir yıldan uzun süren ticari taksit planı, vergi açısından son tarihi uzatmaz. Alıcı ve satıcı, fatura düzenlenmeden önce uygulanabilir bir takvim üzerinde anlaşmalıdır. Rezervasyon makbuzu ile satış faturası farklı belgelerdir.

Örneğin, faturadan önce küçük bir kapora ödenmesi ve bedelin büyük kısmının sonradan ödenmesi, bedelin tamamı sonunda ödenmiş olsa bile başlangıçta yarısının ödenmesi şartını karşılamaz. Sonradan yapılan bir havalenin önceki eksikliği kendiliğinden giderdiğini varsaymayın.

Kaynak: KDV Tebliği, II/B-12.2.1 ve 12.4.

08 / Paranın izlenmesi

Banka havaleleri ve döviz belgeleri

Normal yöntem, dövizin yurt dışından Türkiye'deki bir bankaya havale edilmesi ve bunun banka belgeleriyle kanıtlanmasıdır. Para önce alıcının Türkiye'deki hesabına girerse satıcıya yapılacak sonraki ödeme de banka üzerinden yapılmalı ve belgelenmelidir.

Tebliğ, gelen dövizin satıcıya Türk lirası olarak ödenmesine izin verir. Gelen parayı, varsa döviz dönüşümünü ve satıcının tahsilatını birbirine bağlayan kayıtları saklayın. Türkiye'de önceden bulunan, kaynağı açıklanmamış bir bakiyenin finansman şartını karşıladığı varsayılmamalıdır.

Üçüncü kişilerin havaleleri kendiliğinden kapsam dışında değildir. Kurallar, banka kaydında alıcı ve gayrimenkul belirtiliyorsa veya gönderen bu bilgileri içeren gerekli yazılı beyanı sunuyorsa satıcının hesabına yapılan belirli havalelere izin verir. Bir akraba veya şirket para göndermeden önce planlanan yöntemi inceleyin.

Yurt dışında düzenlenmiş kredi kartlarıyla yapılan ödemelerde, dövizin Türkiye'ye girdiğine ilişkin ilgili Türk bankasının belgesi gerekir. Fiziken getirilen döviz için gümrük belgesi ve ardından satıcıya banka yoluyla ödeme gerekir. Yalnızca elle yazılmış bir nakit tahsilat makbuzu, gerekli kanıt zincirini oluşturmaz.

Tapu devri işlemlerinde kullanılan döviz alım belgesi, yani DAB, istisna dosyasının yerini tutmaz. Alıcının uygunluğu, ilk satış ve gerekli paranın ülkeye getirilmesi yine de kanıtlanmalıdır. Ödeme güvenliği ayrıca gayrimenkul ödemeleri rehberimizde ele alınır.

09 / Dosyanın hazırlanması

Gayrimenkulde KDV incelemesi için belgeler

Belge listesi, alıcı kategorisine ve işlemin aşamasına bağlıdır. Kimlik belgeleri, vergi dairesi belgesi ve ödeme kayıtları farklı amaçlara hizmet eder. Hiçbiri diğerlerinin tamamının yerine geçecek bir belge olarak görülmemelidir.

Yurt dışındaki kurumlar için kuruluş belgesi tek başına yeterli değildir. Resmî açıklamalar ayrıca faaliyetin devam ettiğinin kanıtlanmasını ve kurumun merkezleri ile Türkiye'de kazanç elde etme durumu hakkında ilgili vergi dairesinin teyidini gerektirir.

Yabancı belgelerin çevrilmesi ve tasdik edilmesi gerekebilir. Belgeleri hazırlatmadan önce gerekli şekli kararlaştırın. Hassas kimlik ve banka belgelerini üzerinde anlaşılmış kanaldan gönderin; banka şifrelerini veya giriş kodlarını göndermeyin.

10 / Satın alma şartları

KDV hükümleri ve kararlaştırılan fiyat

Sözleşme, teklif edilen tutarın KDV dâhil mi, KDV hariç mi olduğunu veya istisnadan yararlanılabilmesine mi bağlı olduğunu belirtmelidir. İşlem daha sonra bir şartı sağlayamazsa fiyatın KDV'siz olduğuna dair bir ifade önemli soruları yanıtsız bırakır.

Her belgeyi kimin sağlayacağını, satıcının faturayı ne zaman düzenleyebileceğini ve taksitlerin nasıl kaydedileceğini belirleyin. Ret, eksik kanıt veya teslimden önce alıcının durumunun değişmesi hâlindeki sonuçları düzenleyin. Kaporanın iadesine ilişkin taahhüdün açık koşulları ve uygulanabilir bir ödeme yöntemi olmalıdır.

Vergiden bir tarafı sorumlu tutan hüküm, idarenin kanun uyarınca diğer tarafa başvurmasını her durumda engellemez. Sözleşmeye dayalı geri alma hakları ile vergi idaresine karşı sorumluluk farklı konulardır.

KDV ödenmesi gerekiyorsa uygulanacak oran, ilgili gayrimenkul ve işlem için kontrol edilmelidir. Her alıcının aynı oranda tasarruf ettiğini varsaymayın. Dayanak hesaplamayı isteyin; gayrimenkulün fiyatını mesleki hizmet ücretlerinden, eşyalardan ve diğer ayrı bedellerden ayırın.

11 / İşlemin koordine edilmesi

İlk incelemeden işlemin tamamlanmasına

İşlem sırası, satıcının gerekli alıcı belgelerini teslimden önce ve gerekli ödemeleri faturadan önce almasını sağlamalıdır. Fatura, fiilî teslim ve tapu devrinin zamanlaması somut işlem için koordine edilmelidir.

1. Alıcıyı inceleyin

   Kategoriyi, yerleşim geçmişini ve destekleyici kayıtları belirleyin.

2. Gayrimenkulü kontrol edin

   Satıcıyı, ilk teslimi ve yapı belgelerini inceleyin.

3. Şartları kararlaştırın

   Sözleşmeyi, ödeme yöntemini ve fatura takvimini uyumlu hâle getirin.

4. Dosyayı tamamlayın

   Kanıtları, teslimi ve tapu sicili işlemlerini koordine edin.

5. Sonraki yükümlülükleri takip edin

   Kayıtları saklayın; kalan ödemeleri ve yeniden satış şartlarını takip edin.

Satıcı, istisnalı satışı KDV beyan süreci kapsamında bildirir ve tapu müdürlüğünü 13/i maddesinin uygulanması hakkında bilgilendirir. Gerekli tapu işlemi, istisnanın uygulanmasının bir parçasıdır; alıcı için yalnızca isteğe bağlı bir not değildir.

Dosya incelenmeden sabit bir onay süresi taahhüt edilemez. Yerleşim durumuna ilişkin kanıtların eksikliği, ilk satış geçmişinin belirsizliği veya eksik banka kayıtları daha fazla araştırma gerektirebilir. Hizmet sözleşmesi, açık kalan her konuyu kimin takip edeceğini belirlemelidir.

12 / Satın alma sonrası yükümlülükler

Üç yıl içinde satış

Mevcut kurala göre, istisnalı bir gayrimenkulün üç yıl içinde elden çıkarılması, daha önce istisna edilen KDV'nin 6183 sayılı Kanun'un 48. maddesi uyarınca hesaplanan faizle birlikte ödenmesini gerektirir. Ödeme, tapu devrinden önce yapılmalıdır.

Gayrimenkulü elden çıkaran malik, ödemeyi gayrimenkulün bulunduğu yerdeki ilgili vergi dairesine yapar. Tapu müdürlüğü, ödemenin yapıldığını ve devrin gerçekleşebileceğini doğrulayan vergi dairesi yazısını ister. Koşulsuz bir yeniden satış tarihi kararlaştırmadan önce ilk işlem tarihini, faturayı ve sicil kaydını kontrol edin.

Bu, erken satışa ilişkin mutlak bir yasak değildir. Bir vergi sonucu ve yerine getirilmesi gereken bir usuldür. Tutar ve uygulanacak faiz, internetteki eski bir orana göre tahmin edilmek yerine somut dosya için teyit edilmelidir.

Üç yıllık kural, satın alma bedelinin kalan kısmının ödenmesi için öngörülen bir yıllık süreden farklıdır. Bir yıllık elde tutma süresinden söz eden eski açıklamalar yeni bir satın almada kullanılmamalıdır. Geçerli üç yıllık süre tamamlandığında erken elden çıkarmaya bağlı bu KDV geri ödemesi gerekmez; sonraki işleme ilişkin diğer vergiler ayrı konulardır.

Kaynak: KDV Tebliği, II/B-12.3; 1 Mayıs 2022 tarihinde yürürlüğe giren değişiklik dâhil.

13 / Şartlara aykırı istisna uygulamaları

Sağlanmayan şartlar ve vergi sorumluluğu

Kanuni şartlar sağlanmadan istisnadan yararlanılırsa alıcı ve satıcı, ödenmeyen KDV'den, vergi ziyaı cezasından ve gecikme faizinden müteselsilen sorumlu olabilir. Gerekli döviz ödeme aşamalarının yerine getirilmemesi bu sonucu doğurabilir.

Bu durum, şartları sağlayan bir satın almanın ardından üç yıllık kural kapsamında erken elden çıkarmadan farklıdır. Verginin hangi nedenle ödenmesi gerektiği önemlidir. Dosyada her sorun erken satış hesaplaması gibi ele alınmamalı veya hiçbir cezanın doğmayacağı varsayılmamalıdır.

Satıcı veya idare istisnayı sorgularsa faturayı, sözleşmeyi, resmî yazışmaları ve banka kayıtlarını saklayın. İtirazın tam olarak ne olduğunu ve hangi kanıtın eksik olduğunu belirleyin. Bazı durumlarda bir belgeyi düzeltmek mümkün olabilir; ancak bunun hiç sağlanmamış bir şartı sonradan oluşturacağı taahhüt edilemez.

Resmî bir vergi tarhiyatı veya ceza, belgenin, tebliğ tarihinin ve kullanılabilecek başvuru yollarının gecikmeden incelenmesini gerektirir. İlk satın almaya ilişkin danışmanlık, sonraki bir vergi uyuşmazlığını kendiliğinden kapsamaz. Temsil ve sürelere ilişkin sorumluluk açıkça kararlaştırılmalıdır.

14 / Ayrı hukuki konular

Diğer giderler ve vatandaşlık planları

Bu istisna, şartları sağlayan gayrimenkul teslimindeki KDV'ye ilişkindir. Tapu devir harçlarını, uygulanacak mülkiyet vergilerini, çeviri giderlerini, banka masraflarını veya mesleki hizmet ücretlerini ortadan kaldırmaz. Satın alma bütçesi, işlemi tamamen vergisiz olarak nitelemek yerine bunları ayrı ayrı göstermelidir.

KDV istisnası ve yatırım yoluyla vatandaşlık ayrı hukuki konulardır. Alıcının durumu ve planlanan zamanlama her ikisi için de kontrol edilmelidir. İstisnalı fatura, gayrimenkulün veya ödemenin vatandaşlık şartlarını karşıladığını doğrulamaz; satıcının vergi uygulaması da vatandaşlık onayı vaadi oluşturmaz.

Her iki düzenleme de uygulanıyorsa bunlara ilişkin kayıtlar ve devam eden şartlar ayrı ayrı takip edilmelidir. Yalnızca erken KDV geri ödemesi yapıldığı için vatandaşlıkla ilgili bir kısıtlama göz ardı edilemez. Bu inceleme için yatırım yoluyla vatandaşlık hizmetimize bakabilirsiniz.

Ücretlerimiz, kararlaştırılan çalışmaya, belge miktarına ve konunun bulunduğu aşamaya bağlıdır. Belirli bir sözleşme ve uygunluk incelemesi, işlem tamamlanana kadar temsil hizmetinden veya ihtilaflı bir vergi tarhiyatının takibinden farklı olabilir. Kapsam ve ödeme şartları, çalışma başlamadan önce kararlaştırılır.

15 / Fatura veya ödeme sonrasında

KDV zaten hesaplanmışsa

Tamamlanmış bir satın almanın yalnızca adı değiştirilerek istisnalı hâle getirilebileceğini varsaymayın. İlk teslim durumu, alıcının durumu ve paranın zamanlaması dâhil olmak üzere şartları ilgili tarihlerdeki hâlleriyle inceleyin. Sonradan uygun hâle gelmek, önceki işlemi kendiliğinden değiştirmez.

İlk adım, gerçekte hangi tutarların talep edildiğini ve ödendiğini belirlemektir. Sözleşmeyi, satıcının faturasını, ödeme makbuzlarını ve vergi uygulamasını karşılaştırın. Tahmini KDV tutarı gösteren bir rezervasyon belgesi, nihai fatura ve tamamlanmış ödemeyle aynı değildir.

Başvurulabilecek düzeltme veya geri alma süreci, kanıtlara ve uygulanacak usule bağlıdır. Satıcının muhasebe kayıtlarını ve iş birliğini gerektirebilir. Sonradan istisna isteyen her yabancı alıcıya kendiliğinden nakit iadesi yapılmaz.

Satıcının, şartları sağlayan yüklenilen KDV için iade isteme hakkı da ayrı bir konudur. Tebliğe göre bu iade, bedelin gereken şartlarla tamamen getirilip ödenmesinden sonra söz konusu olur. Bunun, alıcıya paranın geri ödeneceğine dair bir garantiyle karıştırılmaması gerekir.

16 / Sık sorulan sorular

Gayrimenkulde KDV istisnası hakkında sorular