Kira ve tahliye
hukuku (Türkiye)

01 / Hukuki çerçeve

Türkiye'de kira ve tahliye konusunda hukuki hizmetler

Legal Istanbul, Türkiye'de kiraya verenlere ve kiracılara kira sözleşmeleri, kira uyuşmazlıkları ve hukuka uygun tahliye süreçleri konusunda danışmanlık sunar. İlk incelemede sözleşme koşulları, ödeme geçmişi, ilgili bildirimler ve başvurulabilecek hukuki yollar belirlenir.

Temel hukuki çerçeve

Türk Borçlar Kanunu ile arabuluculuk ve usul kuralları

Harekete geçmeden önce

Hukuki sebebi, delilleri, bildirim tarihini ve izlenmesi gereken usulü kontrol edin

Bu sayfa konut ve çatılı işyeri kiralarına odaklanır. Diğer taşınmaz türleri, kısa süreli turistik konaklamalar veya kira ilişkisine dayanmayan kullanım için farklı kurallar uygulanabilir. Yabancı pasaport sahibi olmak veya malikin yurt dışında yaşaması, bu kapsama giren bir kira sözleşmesinin sağladığı korumaları ortadan kaldırmaz.

Kira bedeline ilişkin bir uyuşmazlık, kendiliğinden taşınmazın geri alınması hakkını doğurmaz. Aynı şekilde kiracı da talep edilen tutarın yanlış olduğunu düşündüğü için resmî bir bildirimi göz ardı etmemelidir. Belgenin ve cevap süresinin ayrı ayrı incelenmesi gerekir.

02 / Çalışmanın kapsamı

Kiraya verenler ve kiracılar için danışmanlık

Büro, çıkar çatışması kontrolünün ardından hizmet vermeyi kabul ettiği müvekkili temsil eder; aynı uyuşmazlığın her iki tarafını temsil etmez. Hizmet sözleşmesi, kapsamı, ücretleri ve sürelerin takibine ilişkin sorumluluğu belirler. Vergi beyannameleri, taşınmaz yönetimi ve teknik incelemeler için ayrı düzenlemeler gerekir.

Satış veya satın alma planlayan bir malik için kira ilişkisi de işlemle birlikte incelenmelidir. Sunduğumuz gayrimenkul alım hizmeti bu daha geniş kapsamlı hukuki çalışmayı içerir.

03 / İmzadan önce

Kira sözleşmeleri ve taşınmazın teslimi

Yazılı kira sözleşmesinde taraflar, kiralanan bağımsız bölüm, izin verilen kullanım amacı, başlangıç tarihi ve kira bedeli açıkça belirtilmelidir. Kiraya veren adına imza atan kişinin yetkili olduğunu doğrulayın. İmzalı sözleşmeyi ve sonradan yapılan değişiklikler dâhil tüm eklerini saklayın.

Ödeme yapılacak hesabı, vade tarihini, hukuka uygun artış koşullarını, bina giderlerini, elektrik, su ve benzeri kullanım giderlerini ve onarım yükümlülüklerini inceleyin. Dövizle ilgili hükümler için geçerli kısıtlama ve istisnaların ayrıca kontrol edilmesi gerekir. Yaygın kullanılan bir sözleşme şablonu, her hükmün geçerli olduğu anlamına gelmez.

Teslim sırasında anahtarları, sayaç değerlerini, mobilyaları ve görünen ayıpları tarihli fotoğraflar ve üzerinde anlaşılmış bir envanterle kayda geçirin. Ayrı belgeleri, özellikle gelecekte belirli bir tarihte taşınmazdan ayrılma taahhüdünü, imzalamadan önce kontrol edin. Boş formları imzalamayın.

Konut veya çatılı işyerinin alt kiraya verilmesi genellikle kiraya verenin yazılı rızasını gerektirir. Bir konutu kiraya verme izni, tek başına turistik konaklama için yetki sağlamaz. Kira sözleşmesi de ikamet izni veya adres kaydını garanti etmez.

04 / Kira bedeli ve yenileme

Kira artışları ve mahkeme incelemesi

344. madde kapsamındaki olağan yenilemelerde, kararlaştırılan artış bir önceki kira yılında Tüketici Fiyat Endeksi'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Bu oran, aylık enflasyon oranı veya bir önceki yılın aynı ayına göre açıklanan yıllık oran değildir.

Konut kiralarındaki geçici %25 artış sınırı, geçmişteki belirli yenileme dönemleri için uygulanmıştır. Bu sınır, güncel genel üst sınır olarak kullanılmamalıdır. Geçmiş kira hesaplamalarının, o dönemde geçerli olan kurallara göre incelenmesi yine de gerekebilir.

Beş yıllık inceleme, kira bedelini kendiliğinden kiraya verenin istediği tutara çıkarmaz ve tahliye hakkı doğurmaz. Davanın açıldığı tarih ve daha önce yapılmış bildirimler, mahkemenin belirlediği kiranın hangi tarihten itibaren uygulanacağını etkiler. Döviz üzerinden yapılan kira sözleşmeleri ayrıca değerlendirilmelidir.

05 / Ödemeler ve taşınmazın durumu

Depozito, onarımlar ve zararlar

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kararlaştırılan güvence, üç aylık kira bedelini aşamaz. 342. madde, para olarak verilen güvence için taraflardan birinin parayı tek başına çekmesini önleyen bir banka düzenlemesi öngörür. Güvencenin serbest bırakılması, ilgili anlaşmaya veya hukuki usule bağlıdır.

Depozito, kendiliğinden son ayın kirası yerine geçmez. Bu gerekçeyle ödeme yapmayı bırakan kiracı ayrı bir borç doğmasına neden olabilir. Aynı şekilde kiraya veren de depozitonun tamamını ceza olarak görmek yerine, yaptığı her kesintiyi belirtmeli ve dayanaklarıyla açıklamalıdır.

Kiraya veren, taşınmazı kararlaştırılan kullanıma elverişli şekilde teslim etmek ve bu durumda tutmak zorundadır. Kiracının ise özenli kullanım, olağan temizlik ve bakım ile ilgili ayıpları bildirme yükümlülükleri vardır. Yazılı bildirimleri, fotoğrafları ve onarım faturalarını saklayın. Kira ödemesini durdurmadan veya onarım giderlerini tek taraflı olarak kiradan düşmeden önce danışmanlık alın.

Usulüne uygun kullanımdan doğan olağan yıpranma, kiracının sorumlu olduğu zarardan farklıdır. İade sırasında kiraya veren taşınmazı incelemeli ve talepte bulunduğu ayıpları kiracıya gecikmeden bildirmelidir; gizli ayıplar ayrıca değerlendirilir.

06 / Kira sözleşmesinin sona ermesi

Kira süresinin dolması kendiliğinden tahliye anlamına gelmez

Bu kapsama giren belirli süreli bir kira sözleşmesinde kiracının, yenilemeyi önlemek için genellikle sürenin bitiminden en az on beş gün önce yazılı bildirimde bulunması gerekir. Gerekli bildirim yapılmazsa sözleşme, kural olarak geçerli koşullarla bir yıl uzar.

Kiraya veren, sırf ilk yıl sona erdiği için sözleşmeyi sona erdiremez. Kanuni bir sebep veya uzun uzama süresine bağlı ayrı fesih yolunun koşulları gerekir. 347. maddeye göre bu yol, on yıllık uzama süresinden sonra, izleyen uzama yıllarından birinin sonunda ve en az üç ay önceden bildirimle kullanılabilir. Bu, taşınma tarihinden itibaren yalnızca on yıl sayılması anlamına gelmez.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih tarihleri farklı şekilde hesaplanır. Aile konutuna ilişkin korumalar, sözleşmeyi kimin imzaladığı ve bildirimin doğru kişiye ulaşıp ulaşmadığı da önem taşıyabilir. Bildirim göndermeden önce tarihleri mevcut sözleşme ve yenileme geçmişine göre hesaplayın.

Ev sahibi tarafında kiracının hangi sebeplerle ve hangi sürelerle çıkarılabileceği Türkiye'de kiracı tahliyesi rehberinde ayrıntılı anlatılır.

07 / Ödeme uyuşmazlıkları

Ödenmeyen kira ve yazılı ödeme ihtarları

Ödenmesi gereken kiraları, alınan ödemeleri ve itiraz edilen artış veya giderleri ay ay gösteren bir hesapla başlayın. Banka açıklamaları, makbuzlar ve ödeme tarihleri hem borç bakiyesini hem de başvurulabilecek tahliye sebebini değiştirebilir.

315. madde uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında, ödenmeyen kira veya ilgili giderler için gönderilen yazılı ihtarda ödeme için en az otuz gün süre verilmeli ve gerekli fesih uyarısı yer almalıdır. Süre, bildirimin yapıldığı günü izleyen gün başlar. Kısa ve gayriresmî bir ödeme talebi, kendiliğinden geçerli bir ihtar sayılmaz.

352. madde kapsamındaki ayrı bir yol olan iki haklı ihtara dayalı tahliye, ilgili kira dönemi içinde ödenmeyen kira nedeniyle yapılan yazılı ihtarlara ilişkindir. Aynı borç bakiyesi hakkında iki mesaj gönderilmesi tek başına yeterli değildir. Borçların, bildirim tarihlerinin ve kanuni dava açma süresinin incelenmesi gerekir.

İcra ödeme emrinin kendine özgü itiraz ve ödeme kuralları vardır. İtiraz süresi, ödeme için tanınan süreden daha kısa olabilir. Belgenin tamamını ve tebliğ kaydını gecikmeden iletin; ödeme yapmanın veya tutara itiraz etmenin usule ilişkin her sorunu çözdüğünü varsaymayın.

08 / Sebepler ve deliller

Kişisel ihtiyaç, yeniden inşa ve diğer sebepler

Kiraya verenin taşınmaza gerçekten ihtiyaç duyması veya kanunda belirtilen aile üyelerinin kapsama giren ihtiyaçları, bir davaya dayanak olabilir. Gerekçe gerçek olmalı ve delillerle desteklenmelidir. Daha yüksek kira elde etme isteği aynı hukuki sebep değildir.

Olağan dekorasyon işleri kendiliğinden kanunun aradığı yeniden inşa niteliğini taşımaz. Belirli süreli kira sözleşmelerinde 350. madde, uygulanabilecek süre uzatımları ve usul kuralları saklı kalmak üzere, kural olarak sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılmasını gerektirir.

İhtiyaç nedeniyle tahliyeden sonra 355. madde, haklı sebep olmadıkça taşınmazın üç yıl boyunca eski kiracı dışında birine kiralanmasını sınırlar. Bu kurala aykırılık tazminata yol açabilir. Yeniden inşa durumunda eski kiracıyı koruyan ayrı hükümler vardır.

09 / Kiracılı taşınmaz satın alma

Taşınmazın satılması kira ilişkisini sona erdirmez

310. madde uyarınca yeni malik, kural olarak kira sözleşmesinde eski malikin yerini alır. Satıcının kiracının ayrılacağına ilişkin taahhüdü satın alma öncesinde kontrol edilmelidir; mülkiyetin devri tek başına taşınmazın boş teslim edilmesini sağlamaz.

351. madde kapsamındaki ihtiyaca dayalı özel yol için yazılı bildirimin satın alma tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya ulaşması gerekir. Koşullar karşılanıyorsa yeni malik altı ay sonra dava açabilir. Bu, altı ayın dolduğu tarihte taşınmazın geri alınacağının garantisi değildir.

Madde ayrıca, kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılmasını sağlayan alternatif bir yol öngörür. Bildirim tarihini seçmeden önce her iki yolu da inceleyin. Kira sözleşmesini, değişiklikleri, depozito kayıtlarını, ödeme geçmişini ve önceki yazışmaları satıcıdan alın. Sunduğumuz tapu ve hukuki durum incelemesi hizmeti işlem tamamlanmadan önce bu konuları ele alabilir.

10 / Yazılı taahhütler

Taşınmazı boşaltmaya ilişkin yazılı taahhütler

Tahliye taahhütnamesi, taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmaya ilişkin yazılı bir taahhüttür. 352. madde, bu taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmesini gerektirir. İlk teslimin bir parçası olarak imzalanan belge, daha sonra gönüllü olarak verilen taahhütten farklı değerlendirmeler gerektirir.

Belgenin aslını, imza yetkisini, düzenlenme tarihini ve taahhüt edilen tahliye tarihini kontrol edin. İmza uyuşmazlıkları, boş bırakılan alanlar, aile konutuna ilişkin korumalar veya belgenin nasıl alındığına dair iddialar davayı etkileyebilir. Noter onaylı bir belge, olası tüm itirazları ortadan kaldırmaz.

Kiraya verenin, uygulanacak usul kuralları saklı kalmak üzere, kural olarak taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde ilgili icra takibini başlatması veya dava açması gerekir. Dava ve icra yolları birbirinden farklıdır. Süre dolmadan danışmanlık alın; daha elverişli bir tarih oluşturmak için imzalanmış bir belgeyi asla değiştirmeyin.

11 / Dava açılmadan önce

Zorunlu arabuluculuk ve uzlaşma

1 Eylül 2023 tarihinden bu yana kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce genellikle arabuluculuğa başvurulması gerekir. 18/B maddesi, 2004 sayılı Kanun kapsamında belirtilen ilamsız icra yoluyla tahliye usulünü kapsam dışında tutar. Bu, her tahliye uyuşmazlığı için geçerli bir istisna değildir.

Arabuluculukta ödeme planı, anlaşmalı tahliye, depozitonun iadesi veya uyuşmazlık konusu kira bedeli ele alınabilir. Anlaşmada tutarlar, tarihler, teslim koşulları ve anlaşmaya uymamanın sonuçları açıkça belirtilmelidir. Anlaşmanın icra edilebilirliği ve gerekli şekil şartları imzadan önce incelenmelidir.

Zorunlu arabuluculukta, arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlenmesine kadar geçen dönem, ilgili zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerin hesabında dikkate alınmaz. Gayriresmî müzakereler aynı etkiyi kendiliğinden doğurmaz. 353. madde de kiraya verenin dava açma niyetini süresinde ve gerekli koşullara uygun yazılı bildirimle iletmesi hâlinde dava açma süresini uzatabilir.

Süreler bu kurallar birlikte dikkate alınarak hesaplanmalıdır. Arabuluculuğa başlamak, dolmuş her süreyi yeniden açmaz veya belirli tahliye sebebi için gerekli bildirimlerin yerine geçmez.

12 / Dosyanın hazırlanması

Belgeler ve yurt dışından temsil

Belgelerin asıllarını saklayın ve zarflar veya elektronik tebliğ kayıtları dâhil eksiksiz kopyalarını gönderin. Mesajlar olayları açıklamaya yardımcı olabilir, ancak gerekli her resmî bildirimin yerine geçtiği düşünülmemelidir.

Yurt dışındaki müvekkiller uygun bir vekâletnameyle avukata yetki verebilir. Vekâletnamenin kapsamı ile çeviri veya tasdik gereklilikleri, düzenlendiği yere ve planlanan işlemlere bağlıdır. Sulh için özel yetki gerekebilir. Büroya gönderilen ilk mesaj, tek başına avukat görevlendirilmesi veya bir sürenin takibine ilişkin sorumluluğun devri anlamına gelmez.

13 / İşin yürütülmesi

Hukuki süreç ve beklenen masraflar

1. Dosyanın incelenmesi

   Kira sözleşmesi, ödemeler, bildirimler ve süreler kontrol edilir.

2. İzlenecek yolun seçilmesi

   Hukuki sebep, deliller ve gerekli bildirim değerlendirilir.

3. Arabuluculuk aşaması

   Gerekli süreç tamamlanır ve uzlaşma değerlendirilir.

4. Dava veya takip başlatılması ya da savunma yapılması

   Uygun dava veya icra usulü izlenir.

5. Sonucun uygulanması

   Ödeme, taşınmazın hukuka uygun şekilde geri alınması ve teslim kayıtları ele alınır.

Kira davaları, ayrı icra usulleri saklı kalmak üzere, genellikle sulh hukuk mahkemesinin görev alanına girer. Hukuki sebebin varlığı, dava açılması ve icra edilebilir bir sonuç elde edilmesi farklı aşamalardır. Tebligat, itirazlar, deliller, duruşmalar ve kanun yolları takvimi etkileyebilir; kesin bir tahliye tarihi taahhüt edilemez.

Bütçede avukatlık ücretleri; mahkeme veya icra harç ve giderlerinden, tebligat, çeviri, arabuluculuk ve varsa bilirkişi masraflarından ayrı gösterilir. Mahkemenin karşı tarafa yüklediği giderler, ödenen her tutarı karşılamayabilir. Önerilen kapsam ve ücretler, temsil başlamadan önce kararlaştırılır.

14 / Kiralananın iadesi

Erken ayrılma ve hukuka uygun teslim

Erken ayrılmak, tüm ödeme yükümlülüklerini kendiliğinden sona erdirmez. 325. madde uyarınca yükümlülükler, benzer koşullarla yeniden kiraya verme için gereken makul süre boyunca devam edebilir. Kira ilişkisini devralmaya hazır, uygun ve ödeme gücü olan yeni bir kiracı bu sorumluluğu daha erken sona erdirebilir. Tasarruf edilen giderler ve ilgili yararlar da dikkate alınmalıdır.

Bu tutar kendiliğinden kalan kira bedellerinin tamamı olmadığı gibi, her durumda sabit üç aylık kira bedeli de değildir. Taşınmazın ve anahtarların ne zaman iade için sunulduğunu veya iade edildiğini, taşınmazın durumunu ve yeni kiracı bulmak için gösterilen çabaları kayda geçirin.

Anlaşmalı ayrılmada anahtarları, sayaçları, eşyaları, ödemeleri ve depozitoyu kapsayan yazılı bir teslim tutanağı düzenleyin. Kiraya veren anahtarları kabul etmezse, iadenin hukuka uygun ve belgeli şekilde yapılması için danışmanlık alın.

Bir uyuşmazlık veya devam eden tahliye davası, kiracıyı çıkmaya zorlamak için kilitleri değiştirme, eşyaları çıkarma ya da elektrik, su ve benzeri hizmetleri kesme yetkisi vermez. Taşınmazın geri alınmasına itiraz ediliyorsa hukuka uygun usul izlenmelidir.

15 / Sık sorulan sorular

Kira ve tahliye hukuku hakkında sorular