Türkiye'de Yabancıların Gayrimenkul Alımında Güvenli Para Transferi

Türk hukukunda bu süreci iki kural belirler. Birincisi, Türk vatandaşlığı bulunmayan alıcının ödediği dövizin tapu işleminden önce bir bankaya satılması ve bunun döviz alım belgesi (DAB) ile belgelenmesidir. İkincisi, Ekim 2026 itibarıyla yürürlükte olan ve 1 Aralık 2026'dan itibaren zorunlu hâle gelmesi öngörülen tapuda güvenli ödeme sistemidir. Bu sistem, satış bedelinin satıcıya ancak mülkiyetin alıcıya geçmesiyle aynı anda aktarılmasını amaçlar.

Bu yazı, satış bedelinin Türkiye'ye nasıl ve kime gönderileceğini ele alır; tapu devrinin kendisi, kira geliri ve vergiler ayrı yazıların konusudur. Belirleyici olan, her ödemenin kimden kime, hangi taşınmaz için ve hangi sözleşmeye dayanarak yapıldığının banka kaydında açıkça görünmesidir. Bu nedenle ilk iş, paranın gideceği hesabın sahibini ve ödemenin hangi aşamada yapılacağını yazılı olarak netleştirmektir.

1.Satış bedeli hangi hesaba gönderilmelidir?

Satış bedeli kural olarak tapuda satıcı olarak görünecek kişinin veya şirketin hesabına gönderilmelidir. Tapu kaydındaki malik, sözleşmedeki satıcı ve parayı alan hesap sahibi aynı kişi olduğunda, ödemenin hangi satış için yapıldığı tartışma konusu olmaz. Bu üçü birbirinden ayrıldığında ise risk başlar.

Uygulamada en sık sorun, paranın emlak danışmanının, satıcının bir yakınının veya "aracı" olarak tanıtılan bir şirketin hesabına gönderilmesidir. Bu kişiler satıcı adına para almaya yetkili olmayabilir. Yetkili olsalar bile, parayı satıcıya aktarıp aktarmadıkları alıcının kontrolünde değildir. Satıcı parayı almadığını söylerse, alıcı ödemeyi yaptığı kişiyle ayrı bir uyuşmazlığa girer ve taşınmaza ulaşamaz.

Bir şirketten, özellikle müteahhitten alım yapılıyorsa ödeme, sözleşmede satıcı olarak görünen şirketin kendi hesabına yapılmalıdır. Şirket yetkilisinin şahsi hesabı, şirketin hesabı değildir. Banka kaydında satıcının adı yoksa, ödeme hukuken satıcıya yapılmış sayılmayabilir.

2.Para Türkiye'ye ulaştığında mülkiyet alıcıya geçer mi?

Hayır, paranın Türkiye'ye ulaşması veya satıcıya ödenmesi mülkiyeti tek başına alıcıya geçirmez. Türk Medeni Kanunu bu konuda açıktır: "Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur." Tescil, tapu müdürlüğünde resmî senedin düzenlenip mülkiyetin alıcı adına kaydedilmesidir.

Bu kural, ödeme zamanlamasının neden bu kadar önemli olduğunu açıklar. Tapu devrinden önce yapılan her ödeme, alıcının elinde yalnızca bir alacak hakkı bırakır. Satıcı taşınmazı devretmezse, başkasına satarsa veya taşınmaz üzerinde haciz çıkarsa, alıcı ödediği parayı geri almak için dava yoluna gitmek zorunda kalabilir.

Taşınmaz satışının ve satış vaadinin geçerli olması da resmî şekle bağlıdır. Satış tapu müdürlüğünde, satış vaadi ise noterde düzenlenir. Emlak ofisinde imzalanan "rezervasyon formu" veya "satış sözleşmesi" bu şekli taşımaz. Bu tür bir belgeye dayanarak yüksek tutarda ödeme yapmak, mülkiyet güvencesi olmadan para göndermek anlamına gelir.

3.Döviz alım belgesi (DAB) nedir ve neden zorunludur?

Döviz alım belgesi, Türk vatandaşlığı bulunmayan alıcının taşınmaz bedeli için getirdiği dövizin bir bankaya satıldığını ve Türk lirasına çevrildiğini gösteren banka belgesidir. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasının Sermaye Hareketleri Genelgesine göre bu döviz, tapu işleminden önce bankaya satılır ve banka belgeyi düzenler. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü de Ocak 2022'den bu yana yabancı gerçek kişilerin alımlarında bu belgeyi arar.

DAB'ın amacı, satış bedelinin gerçekten yurt dışından gelen dövizle ödendiğini ve tutarın kayıt altına alındığını göstermektir. Belgede alıcının adı, pasaport veya yabancı kimlik numarası, taşınmaz numarası ve tutarın ABD doları karşılığı yer alır. Bu nedenle DAB, hangi taşınmaz için düzenlendiği belli olan bir belgedir; başka bir alım için kullanılamaz.

Dövizi bankaya satma işlemini yalnızca alıcı, satıcı, bunların vekilleri veya temsilcileri yapabilir. Banka da belgeyi aynı gün elektronik olarak ilgili tapu müdürlüğüne gönderir.

Kural uyruğa göre değişir mi?

Bu yükümlülük uyruğa göre değil, kişinin Türk vatandaşlığı bağı bulunup bulunmadığına göre uygulanır. Rus, İranlı, Iraklı veya İngiliz bir alıcı için kural aynıdır. Daha önce Türk vatandaşı olmuş kişilerin veya çifte vatandaşların durumu ise ayrıca kontrol edilmelidir; çünkü vatandaşlık bağının bulunup bulunmadığı, DAB'ın gerekip gerekmediğini doğrudan etkiler.

4.Döviz alım belgesindeki tutar tapuda neyi belirler?

Döviz alım belgesinde yazan Türk lirası tutarı, tapu müdürlüğüne satış bedeli olarak beyan edilir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 2022/1 sayılı genelgesine göre resmî senetteki değer bu tutara dayanır ve tapu harcı da bu tutar üzerinden hesaplanır. Belgedeki döviz tutarına komisyon veya taşınmaz bedeli dışında başka ödemeler eklenmemelidir.

Bu kural, tapuda gerçek bedelden düşük değer gösterilmesi yönündeki eski alışkanlığı yabancı alıcılar için fiilen ortadan kaldırır. Satış bedelinin bir kısmı DAB dışında, örneğin elden veya başka bir hesaba ödenirse, o kısım resmî kayıtta görünmez. Bu durum hem vergi riski doğurur hem de ileride alıcının ödediği toplam bedeli ispat etmesini zorlaştırır.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle alınıyorsa, DAB yalnızca peşin ödenen kısım için düzenlenir. Bakiye bedel için alıcının taşınmazına kanuni ipotek konulması da mümkün değildir. Bu nedenle taksitli veya vadeli alımlarda ödeme planı, DAB kuralına uygun kurulmalıdır.

5.Satıcıya döviz mi, Türk lirası mı ödenir?

Satıcıya ödeme Türk lirası olarak yapılır; alıcının getirdiği döviz önce bankaya satılır, satıcının hesabına Türk lirası karşılığı geçer. Sermaye Hareketleri Genelgesi bunu açıkça düzenler: "Ödeme ilgililere Türk lirası olarak yapılır."

Sözleşmedeki bedelin para birimi ise ayrı bir konudur. Türkiye'de yerleşik kişiler kendi aralarındaki gayrimenkul satışlarında bedeli döviz cinsinden kararlaştıramaz. Ancak Türk vatandaşlığı bağı bulunmayan alıcının taraf olduğu satışlarda bedelin döviz cinsinden belirlenmesine izin verilir. Yani sözleşmede fiyat dolar veya euro olarak yazılabilir; ödeme anında bu tutar Türk lirasına çevrilerek satıcıya geçer.

Bu ayrım, kur farkı tartışmalarında önem taşır. Sözleşmede fiyat Türk lirası olarak yazılmışken alıcı euro gönderdiyse, iade gerektiğinde alıcının döviz olarak değil, ödeme tarihindeki kur üzerinden Türk lirası karşılığını isteyebileceği kabul edilmektedir. Bu nedenle fiyatın hangi para biriminde kararlaştırıldığı, ödeme yapılmadan önce açıkça yazılmalıdır.

6.Para kendi Türk banka hesabına mı, satıcının hesabına mı gönderilmeli?

Her iki yol da mümkündür; belirleyici olan, dövizin bankaya satılması ve DAB'ın doğru kişi ve taşınmaz adına düzenlenmesidir. Alıcı parayı Türkiye'de kendi adına açtığı döviz hesabına gönderip orada bozdurabilir. Para doğrudan satıcının döviz hesabına da gönderilebilir; bu durumda dövizi satıcı veya vekili bankaya satar.

Kendi hesabı üzerinden ilerlemek, alıcıya paranın kontrolünü tapu gününe kadar elinde tutma imkânı verir. Türkiye'de banka hesabı açmak için yabancılardan uygulamada vergi numarası istenir; bu işlemler ayrı bir hazırlık ister. Doğrudan satıcıya gönderim ise daha az aşamalıdır, ancak para tapudan önce satıcının eline geçer.

Hangi yol seçilirse seçilsin, havale açıklamasında taşınmazın adresi veya ada ve parsel bilgisi ile ödemenin niteliği (peşinat, bakiye) yazılmalıdır. Bu açıklama, aylar sonra ödemenin hangi işlem için yapıldığını gösteren en sade kanıttır.

7.Tapuda güvenli ödeme sistemi nedir ve ne zaman zorunlu olacak?

Tapuda güvenli ödeme sistemi, gayrimenkul satış bedelinin satıcıya ancak tapu devriyle aynı anda aktarılmasını sağlayan ödeme sistemidir. Ticaret Bakanlığı, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğe 29 Nisan 2026'da eklediği hükümle bu sistemi kurdu. Satış bedelinin herhangi bir kısmı nakit, havale veya elektronik fon transferiyle ödeniyorsa, bedel bu sistem üzerinden ödenecektir.

Sistemin zorunlu hâle geleceği tarih birkaç kez değişti. İlk düzenleme 1 Temmuz 2026'yı öngörüyordu. 1 Ekim 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan değişiklikle bu tarih 1 Aralık 2026 olarak belirlendi. Aynı değişiklikle Bakanlığın sistem için bir entegratör yetkilendireceği; kapsam dışı satışların, pilot uygulamanın ve kullanım ücretinin bir protokolle belirleneceği düzenlendi.

Bankalardan, finansman veya tasarruf finansman şirketlerinden kullanılan kredi kısmı sistemin dışındadır. Her işlem için alınacak kullanım ücreti, satıcıya aktarılacak tutardan düşülür. Ücretin miktarı Ekim 2026 itibarıyla kamuoyuna açıklanmış değildir.

8.Güvenli ödeme sistemi döviz alım belgesi yükümlülüğünü kaldırır mı?

Hayır, Ekim 2026 itibarıyla güvenli ödeme sistemine ilişkin düzenleme, yabancı alıcının döviz alım belgesi yükümlülüğünü kaldıran bir hüküm içermez. İki kural farklı amaçlara hizmet eder. DAB, dövizin Türk lirasına çevrildiğini belgeler; güvenli ödeme sistemi ise paranın satıcıya ne zaman geçeceğini belirler.

Güvenli ödeme sistemi, DAB'ın yerine geçen bir belge değildir. Yabancı alıcının dövizinin bankaya satılması ile bedelin sistem üzerinden satıcıya aktarılmasının birlikte nasıl işleyeceğine dair ayrıntılı uygulama kuralları da henüz yayımlanmış değildir. Bu kurallar Bakanlığın protokolü ve bankaların teknik altyapısıyla netleşecektir.

Bu belirsizlik, Aralık 2026'ya yakın tarihli alımlar için özellikle önemlidir. Sözleşmede ödemenin hangi yöntemle yapılacağı, sistem devreye girerse ödeme planının nasıl uyarlanacağı ve ücretin kime ait olacağı yazılı olarak düzenlenmelidir. Aksi hâlde tapu günü, tarafların hazırlığı yeni kurala uymadığı için ertelenebilir.

Aşağıdaki tablo, iki kuralın Ekim 2026 itibarıyla bilinen yönlerini karşılaştırır.

Bu tablo, Ekim 2026 itibarıyla yayımlanmış düzenlemeleri gösterir; güvenli ödeme sisteminin uygulama ayrıntıları Bakanlık protokolüyle değişebilir.

9.Kapora veya peşinat ödemeden önce neye bakılmalı?

Kapora veya peşinat, ancak taşınmazın tapu kaydı, satıcının malik olup olmadığı ve taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz ve şerhler kontrol edildikten sonra ödenmelidir. Yabancıların bazı askerî ve güvenlik bölgelerinde taşınmaz edinemediği de unutulmamalıdır; bu kontrol de ödemeden önce yapılır.

Kaporanın dayandığı belge de önemlidir. Resmî şekilde yapılmamış bir satış veya satış vaadi sözleşmesi geçersizdir. Geçersiz sözleşmeye dayanarak ödenen para, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebilir; ancak bu, çoğu zaman dava açmak anlamına gelir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 17 Mart 2025 tarihli kararı (E. 2024/2667, K. 2025/1674) bu riski somut olarak gösterir. Alıcı, emlak ofisinde yapılan ve resmî şekli taşımayan sözleşmelere dayanarak satıcıya hem Türk lirası hem de 94.394,63 euro göndermişti. Taşınmazlar teslim edilmedi. Mahkeme, sözleşmeler geçersiz olduğu için paranın iadesine hükmetti. Ancak sözleşmede fiyat Türk lirası olarak belirlendiği için alıcının euroları değil, her ödeme tarihindeki kur üzerinden Türk lirası karşılığını alabileceğini kabul etti. Alıcının iadenin takip tarihindeki kur üzerinden hesaplanması isteği kabul görmedi.

10.Emlak danışmanının hesabına para göndermek neden risklidir?

Emlak danışmanının veya üçüncü bir kişinin hesabına gönderilen para, satıcıya ulaşmadığında alıcıyı hem taşınmazdan hem de paradan uzak bırakabilir. Danışman satıcı adına para almaya yetkili değilse ve satıcı bu ödemeyi sonradan onaylamazsa, alıcı borcunu satıcıya ödemiş sayılmaz.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 23 Ekim 2018 tarihli kararı (E. 2016/576, K. 2018/9888) bu durumu anlatır. Bir alıcı, emlakçılık yapan kişilerle bir daire için anlaşmış ve 1.000 euro ile 55.950 euroyu emlakçılardan birinin şahsi hesabına göndermişti. Bakiye bedel tapu devrinde ödenecekti. Emlakçılar parayı müteahhit firmaya aktarmadı, satış gerçekleşmedi ve para iade edilmedi. Alıcı icra takibi başlattı, itiraz üzerine dava açtı. Mahkeme alacağı haklı buldu ve Yargıtay kararı onadı.

Bu dosya alıcı lehine sonuçlandı; ancak alıcı daireyi alamadı ve parasını ancak icra takibi ve dava yoluyla geri isteyebildi. Parayı satıcıya değil aracıya göndermek, satıcıya karşı değil aracıya karşı hak doğurur.

11.Bankalar paranın kaynağını neden sorar?

Bankalar, yüksek tutarlı uluslararası transferlerde paranın kaynağını sormakla kanunen yükümlüdür. 5549 sayılı Suç Gelirlerinin Aklanmasının Önlenmesi Hakkında Kanun, bankaların işlem yapılmadan önce müşteriyi tanımasını ve şüpheli işlemleri Mali Suçları Araştırma Kurulu Başkanlığına (MASAK) bildirmesini zorunlu kılar. Banka, bildirim yaptığını işlemin taraflarına da açıklayamaz.

Bu nedenle bir transferin bekletilmesi veya ek belge istenmesi, kendiliğinden bir suç şüphesi anlamına gelmez. Ancak açıklanamayan bir para hareketi, işlemi geciktirir ve tapu gününü riske sokar. Gönderen hesabın sahibi ile alıcının aynı kişi olmaması, paranın birkaç ülkeden geçmesi veya üçüncü kişilerden gelmesi, bankanın soru sormasını kolaylaştırır.

Değerlendirmede önem taşıyan belgeler, paranın nasıl biriktiğini gösteren banka hesap dökümleri, varsa önceki bir taşınmaz satışına ait sözleşme veya miras ve bağış belgeleridir. Büyük bir tutarı yalnızca banka incelemesinden kaçınmak için küçük parçalara bölmek ise kendi başına dikkat çeken bir harekettir. Hesap tamamen kısıtlanırsa yapılacaklar, banka hesabının bloke edilmesine ilişkin ayrı yazımızın konusudur.

12.Kripto para veya nakitle taşınmaz bedeli ödenebilir mi?

Hayır, kripto varlıklarla Türkiye'de doğrudan ödeme yapılamaz. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasının Nisan 2021'de yürürlüğe giren yönetmeliği, kripto varlıkların ödemelerde doğrudan veya dolaylı olarak kullanılmasını yasaklar. Kripto varlığı olan bir alıcı, önce bunları yetkili bir platform üzerinden itibari paraya çevirmeli ve satış bedelini banka yoluyla göndermelidir.

Nakit ödeme ise yabancı alıcı için birkaç açıdan sorunludur. Nakit, DAB'ın dayandığı banka satışı ile bağlantı kurmaz ve ödemenin ispatını zorlaştırır. 1 Aralık 2026'dan itibaren de nakit ödemeler, güvenli ödeme sisteminin kapsamına açıkça dâhil edilmiştir; yani nakit, sistemin dışında bir yol olmayacaktır.

Kripto varlığın kaynağı ise bankanın ayrıca soracağı bir konudur. Varlığın nereden elde edildiği, hangi platformda tutulduğu ve hangi hesaba itibari para olarak aktarıldığı belgelenemiyorsa, transfer Türkiye'ye ulaşmadan durabilir.

13.Ödeme yapıldı ama tapu devri gerçekleşmezse ne olur?

Ödeme yapıldığı hâlde tapu devri gerçekleşmezse, alıcı kural olarak ödediği bedelin iadesini isteyebilir. Talebin dayanağı, sözleşmenin geçerli olup olmadığına göre değişir. Geçerli bir satış vaadi sözleşmesi varsa alıcı sözleşmenin ifasını veya tazminat isteyebilir. Sözleşme resmî şekilde yapılmamışsa, ödenen para sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenir.

Hangi yolun izleneceği; sözleşmenin türüne, paranın kime ödendiğine ve satıcının taşınmazı başkasına devredip devretmediğine bağlıdır. Satıcı taşınmazı üçüncü bir kişiye satmışsa, alıcının taşınmazı geri alması çoğu zaman mümkün olmaz ve talep para alacağına dönüşür.

Tersi durum da satıcıyı ilgilendirir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, bedel ödenmezse mülkiyetin iade edileceğine dair bir kayıt bulunmuyorsa, satıcının hakkının taşınmaz değil bedel olduğunu kabul etmektedir. Bu nedenle satıcılar devirden önce ödeme ister. Güvenli ödeme sistemi tam da bu karşılıklı güvensizliği gidermek için kurulmuştur. Bu yollardan hangisinin uygun olduğu, sözleşmenin ve ödeme kayıtlarının birlikte incelenmesiyle belirlenebilir; ödeme belgeleri ve sözleşme elinizdeyse değerlendirme için Legal Istanbul'a ulaşabilirsiniz.

14.Ödemenin ispatı neden banka kaydına dayanır?

Taşınmaz bedelinin ödendiği kural olarak yazılı delille ispat edilir; banka kaydı bu delillerin en güçlüsüdür. Yargıtay, taşınmazın gerçek bedelinin ödendiği iddiasının senetle ispat edilmesi gerektiğini ve tanık beyanıyla ispatlanamayacağını kabul etmektedir.

Bu kural, elden yapılan ödemelerin neden tehlikeli olduğunu gösterir. Tapu müdürlüğünde veya bir kafede elden teslim edilen para, sonradan ödendiğinin kanıtlanması en zor ödemedir. Satıcı inkâr ederse, alıcının elinde yalnızca tanıklar kalır.

Banka kaydı ise kimin, kime, ne zaman ve ne kadar ödediğini kendiliğinden gösterir. Bu nedenle her ödemenin dekontu, SWIFT mesajı, varsa DAB ve sözleşme birlikte saklanmalıdır. Bu belgeler hem bir uyuşmazlıkta hem de vatandaşlık başvurusu gibi idari işlemlerde ödemenin varlığını gösteren temel kayıtlardır.

15.Vatandaşlık amaçlı alımda ödemede nelere dikkat edilir?

Yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı amaçlanıyorsa, ödemenin hem tutar hem de belge bakımından eksiksiz ve gerçeğe uygun olması gerekir. Ekim 2026 itibarıyla Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik, en az 400.000 ABD doları değerinde bir taşınmaz alınmasını arar. Bu taşınmazın tapu kaydına üç yıl satılmaması şerhi de konulur.

Bu alımlarda DAB yalnızca tapu için değil, vatandaşlık dosyası için de belirleyici bir belgedir. Danıştay 10. Dairesinin 5 Şubat 2026 tarihli kararı (E. 2024/405, K. 2026/361) bunun sonucunu açıkça gösterir. Afganistan uyruklu bir yabancı, yatırım yoluyla vatandaşlık için bir müteahhitle anlaştığını ve 250.000 dolar teslim ettiğini söylüyordu. Tapu uygunluk belgesi düzenlendi ve kişi Eylül 2022'de Türk vatandaşlığını kazandı. Ancak daha sonra yatırıma esas döviz alım belgelerinin gerçeğe aykırı düzenlendiği tespit edildi. Uygunluk belgesi iptal edildi ve vatandaşlık Nisan 2023'te geri alındı. Danıştay, vatandaşlığın ön koşulunun gerçeğe ve hukuka uygun bir yatırım olduğunu belirterek davayı reddetti; karar temyiz yolu açık olarak verildi.

Vatandaşlık kazanılmış olsa bile, ödeme belgesinin gerçeğe aykırı olduğu sonradan anlaşılırsa vatandaşlık geri alınabilir. Ayrıntılı şartlar, yatırım yoluyla vatandaşlık yazımızda ele alınır.

16.Yurt dışındayken vekâletle ödeme ve tapu işlemi yapılabilir mi?

Evet, yabancı alıcı Türkiye'de bulunmadan, verdiği vekâletnameyle tapu işlemini ve dövizin bankaya satılmasını yürütebilir. Sermaye Hareketleri Genelgesi, dövizi bankaya satma işleminin alıcının vekili tarafından da yapılabileceğini kabul eder.

Ancak vekâlet, para transferindeki en büyük risklerden birini de taşır. Vekâletname, vekile bedeli tahsil etme veya alıcı adına ödeme yapma yetkisi veriyorsa, para vekilin kontrolüne geçebilir. Vekâletnamenin kapsamı ne kadar genişse, alıcının kendi parası üzerindeki kontrolü o kadar azalır.

Bu nedenle vekâletname, yalnızca o taşınmazı ve o işlemi kapsayacak biçimde sınırlandırılmalıdır. Yurt dışında düzenlenen vekâletnamenin Türkiye'de kullanılabilmesi için onay ve tercüme şartları da ayrıca kontrol edilmelidir. Vekâletle alımın riskleri ayrı bir yazıda ayrıntılı olarak anlatılır.

17.Ödeme hangi aşamada, hangi belgeyle yapılmalıdır?

Her ödeme, o aşamada alıcının elinde bulunan hukuki güvenceyle orantılı olmalıdır. Güvence arttıkça ödeme de artabilir; güvence yokken yüksek ödeme yapmak, riski tamamen alıcıya yükler.

Aşağıdaki tablo, alım sürecindeki ödeme türlerini ve her birinde alıcının elindeki güvenceyi gösterir.

Bu tablo genel bir çerçeve sunar; somut sözleşmedeki cezai şart, cayma ve iade hükümleri güvencenin derecesini değiştirebilir.

18.Uygulamada sık görülen ödeme hataları nelerdir?

Uygulamada sorunların büyük kısmı, kötü niyetten çok acele ve güvenden kaynaklanır. Alıcı tanıdığı bir danışmana güvenir, satıcının "bu hafta ödenirse fiyat sabit kalır" sözüne inanır veya bankanın sorusunu gereksiz bir formalite olarak görür.

Sık görülen hatalar şunlardır:

• Satış bedelini satıcı yerine danışmanın, yakınının veya şahsi hesabının olduğu bir şirket yetkilisinin hesabına göndermek.
• Tapu kaydını ve taşınmaz üzerindeki ipotek ve hacizleri kontrol etmeden kapora ödemek.
• Bedelin bir kısmını elden veya DAB dışında ödeyip tapuda daha düşük değer gösterilmesine razı olmak.
• Havale açıklamasına taşınmaz bilgisini yazmamak ve dekontları saklamamak.
• Vekile, bedeli tahsil etme ve dilediği hesaba aktarma yetkisi veren geniş bir vekâletname vermek.

Bu hataların ortak noktası, ödemenin kimden kime ve hangi taşınmaz için yapıldığının kayıtta kopmasıdır. Kayıt koptuğunda, sonradan bu bağı yeniden kurmak çoğu zaman bir yargılama gerektirir.

19.Sonuç: Belirleyici olan ödeme kaydının bütünlüğüdür

Yabancı alıcı için güvenli para transferi, paranın gönderildiği andan tapu devrine kadar kesintisiz bir kayıt zinciri kurmak demektir. Dövizin bankaya satılması, DAB'ın doğru kişi ve taşınmaz adına düzenlenmesi ve bedelin satıcıya tapu devriyle bağlantılı olarak geçmesi bu zincirin halkalarıdır.

1 Aralık 2026'dan itibaren güvenli ödeme sistemi bu zincire yeni bir halka ekleyecektir. Sistem, paranın tapudan önce satıcıya geçmesi riskini azaltmayı amaçlar; ancak paranın yanlış kişiye gönderilmesini, kaynağının açıklanamamasını veya sözleşmenin geçersiz olmasını tek başına çözmez.

Aynı tutarın aynı ülkeden gönderildiği iki dosyanın sonucu bu nedenle farklı olabilir. Birinde para satıcının hesabına, resmî bir sözleşmeye ve doğru bir DAB'a dayanarak gider. Diğerinde ise aynı para bir aracının hesabında kaybolur. Fark, transferin kendisinde değil, ödemeden önce yapılan kontrollerdedir.