İçeriğe geç

Yabancıların Türkiye'de Gayrimenkul Alması: Haklar, Hukuki Kontroller ve Tapu Devri (2026 Rehberi)

Yabancı alıcının Türkiye’de gayrimenkul alımı öncesinde tapu ve satış dosyasının incelenmesini temsil eden görsel.

Yabancılar Türkiye'de ev, işyeri ve arsa satın alabilir; ancak uyruk, alan ve askerî bölge sınırlarına uyulmalı ve satın almada mülkiyet ancak tapuda resmî senetle geçer. Satıştan önce 5 nokta tespit edilmelidir: alıcının uyruğu, tapu kaydındaki ipotek, haciz ve şerhler, binanın iskân durumu, değerleme raporu ve döviz alım belgesi gereği, bedelin hangi yolla ödeneceği.

Yabancılar Türkiye'de ev, işyeri ve arsa alabilir mi?

Evet, yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye'de konut, işyeri ve arsa edinebilir; bunun için ikamet izni gerekmez. Bu hak, uyruk listesi, ilçede yüzde 10, kişi başına 30 hektar ve askerî bölge sınırlarıyla kullanılır. Temel kural 2644 sayılı Tapu Kanunu'nda yer alır. Kural, 2012'den beri mütekabiliyet (karşılıklılık) şartına değil, Cumhurbaşkanının belirlediği ülke listesine dayanır (m. 35).

Bu kuralın sınırları şunlardır:

  • yabancıların toplam edinimi, ilçede özel mülkiyete konu alanın yüzde 10'unu geçemez,
  • bir yabancı gerçek kişi ülke genelinde en fazla 30 hektar edinebilir,
  • askerî yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinde edinim izne bağlıdır veya mümkün değildir,
  • yapısız arsa alan yabancı, geliştireceği projeyi 2 yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmalıdır.

Kanun bu sınırlara aykırı edinimin sonucunu da açıkça düzenler. Taşınmaz, bugünkü adıyla Hazine ve Maliye Bakanlığının vereceği en fazla 1 yıllık süre içinde malik tarafından elden çıkarılmazsa tasfiye edilerek bedele çevrilir. Yabancı ülkede kurulmuş şirketler ise ancak özel kanun hükümleriyle taşınmaz edinebilir.

Hangi uyruklar Türkiye'de taşınmaz edinemez?

Belirli ülkelerin vatandaşları Türkiye'de taşınmaz edinemez veya sınırlamaya tabidir; liste kanunda değil, Cumhurbaşkanı kararlarında yer alır. Kanun, Cumhurbaşkanına edinimi "ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı" gibi ölçütlerle sınırlandırma ve tamamen durdurma yetkisi verir.

Liste zaman içinde değişebildiği için yazıda ülke sayılmaz. Uyruğunuzun kapsamda olup olmadığı, satış için ödeme yapılmadan önce taşınmazın bulunduğu tapu müdürlüğünden veya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden (TKGM) teyit edilmelidir. Çift vatandaşlarda hangi pasaportla işlem yapılacağı da bu sorunun parçasıdır.

Türkiye'de taşınmaz alımında mülkiyet türleri ve alım yolları

Yabancı alıcı Türkiye'de taşınmazı kat mülkiyeti, kat irtifakı veya hisseli tapuyla edinebilir; hakların kapsamını tapudaki kayıt türü belirler. Aşağıdaki tablo en sık karşılaşılan türleri ve sonuçlarını özetler.

Tapu kaydına göre taşınmaz türleri (Ekim 2026)

Tapudaki durumNe anlama gelirAlıcı için sonuç
Kat mülkiyetiBina tamamlanmış, bağımsız bölüm tescil edilmişDaire, arsa payıyla birlikte tam mülkiyet olarak geçer
Kat irtifakıBina projeye göre bölümlenmiş, kat mülkiyetine geçilmemişMülkiyet geçer; iskân ve projeye uygunluk ayrıca incelenir
Hisseli arsa veya tarlaBağımsız bölüm yok, paylı mülkiyet varBelirli bir daireye değil, arazideki paya sahip olunur
Satış vaadi sözleşmesiNoterde yapılan ve tapuya şerh verilebilen vaatMülkiyeti geçirmez, devri isteme hakkı doğurur

Kat irtifakı yasa dışı bir kayıt değildir; ancak binanın tamamlandığını da göstermez.

Alım, kişi adına değil bir şirket adına da yapılabilir; bu durumda kurallar değişir. Yabancı yatırımcının yüzde 50 veya daha fazla payına sahip olduğu Türk şirketi, ana sözleşmesindeki faaliyet konusu için taşınmaz edinebilir. Bu şirketlerin askerî ve özel güvenlik bölgelerindeki edinimleri izne bağlıdır (Tapu Kanunu m. 36). Şirket adına alınan konut, ortağa kendiliğinden ikamet veya vatandaşlık hakkı sağlamaz. Bu nedenle alımın kimin adına yapılacağı, sözleşme imzalanmadan önce amaçla birlikte belirlenmelidir.

Yabancı alıcının Türkiye'de taşınmaz alımında hangi şartlar belirleyicidir?

Belirleyici şartlar uyruk, satıcının malikliği, takyidat, iskân, bölge kısıtı, alımın amacı ve ödeme yoludur. Aynı fiyatlı iki daire bu yüzden çok farklı riskler taşıyabilir. Bir dosyada önce şu sorulara cevap aranır:

  • alıcının uyruğu ve hangi pasaportla işlem yapacağı,
  • satıcının tapuda kayıtlı malik olup olmadığı,
  • tapu kaydında ipotek, haciz, tedbir veya şerh bulunup bulunmadığı,
  • kaydın kat mülkiyeti mi, kat irtifakı mı olduğu,
  • binanın yapı kullanma izni (iskân) alıp almadığı,
  • taşınmazın askerî veya özel güvenlik bölgesinde olup olmadığı,
  • alımın vatandaşlık veya ikamet amacı taşıyıp taşımadığı,
  • bedelin nereden, hangi para birimiyle ve hangi hesaba ödeneceği.

Bu sorular, satın alma öncesi hukuki incelemenin çerçevesini oluşturur. Cevapları olmadan yapılan bir kapora ödemesi, sonradan geri alınması zor bir taahhüde dönüşebilir. Örneğin vatandaşlık amaçlı bir alımda arsa vasıflı ve üzerinde yapı bulunmayan bir taşınmaz şartı karşılamaz; aynı taşınmaz yatırım amaçlı bir alımda ise sorun yaratmayabilir.

Tapu kaydında ipotek, haciz ve şerh nasıl kontrol edilir?

Tapu kaydı, satıcının gösterdiği tapu senedinin fotoğrafından değil, tapu müdürlüğünden alınan güncel kayıttan kontrol edilir. Satıcının elindeki senet, sonradan konulan haczi veya bankaya verilen ipoteği göstermez. Güncel kayıtta şunlara bakılır: malikin adı, ada, parsel ve bağımsız bölüm numarası, ipotek, haciz, ihtiyati tedbir, aile konutu şerhi, kira şerhi, satış vaadi şerhi ve intifa hakkı.

İpotek tek başına satışı imkânsız kılmaz. Belirleyici olan, ipoteğin hangi tarihte ve hangi ödeme sırasıyla kaldırılacağının yazılı olarak bağlanmasıdır. Haciz ve tedbir ise çoğu zaman satışın tamamlanmasını fiilen engeller ve satıcının bu borcu ödemesini gerektirir. Bu kontrolün ayrıntıları, borç ve takyidat sorgusunu anlatan ayrı rehberde ele alınır.

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark

Kat irtifakı, binanın projeye göre bölümlendiğini; kat mülkiyeti ise kural olarak binanın tamamlandığını ve yapı kullanma izninin alındığını gösterir. İskân alınmamış bir binada elektrik, su ve doğalgaz aboneliği, ikamet başvurusu veya ileride satış sırasında sorun çıkabilir.

Kat irtifaklı bir daire alınırken projenin onaylı olup olmadığı, dairenin projeye uygun yapılıp yapılmadığı ve iskân için engel bulunup bulunmadığı belediye kayıtlarından incelenir. Kaçak kat, kapatılmış balkon veya projeye aykırı tadilat, tapuda görünmeyen ama alıcıya geçen risklerdir. Hukuki inceleme, statik veya deprem güvenliği raporu yerine geçmez; bu konu ayrıca bir mühendis değerlendirmesi gerektirir.

Yabancıya satışta değerleme raporu ne zaman istenir?

Yabancı gerçek kişinin alıcı olduğu satışlarda değerleme raporu, TKGM'nin 01.03.2024 tarihli 2024/2 sayılı Genelgesi ve eki listedeki işlemlerde istenir. Rapor, Sermaye Piyasası Kurulundan (SPK) lisanslı değerleme kuruluşlarınca hazırlanır ve Taşınmaz Değerleme Bilgi Sistemi (TADEBİS) üzerinden tapuya iletilir; bu kanalın dışında hazırlanan rapor kabul edilmez.

Ekim 2026'da yayımlanan bilgilere göre TKGM, 28 Eylül 2026 tarihli onaylarla iki değişiklik yaptı. Tapu işlemlerinde kullanılan raporun geçerlilik süresi 3 aydan 12 aya çıkarıldı; ancak bu süre içinde taşınmazın değerini etkileyen bir sicil değişikliği olursa yeni rapor istenir. Vatandaşlık amaçlı alımlarda ise yalnızca belirli bir kuruluşun raporunu kabul eden uygulama genişletildi ve SPK lisanslı diğer değerleme kuruluşlarının raporu da kabul edilir hâle geldi.

Rapor, taşınmazın bulunduğu yeri, yasal durumunu ve piyasa değerini tek belgede toplar. İnşaatı tamamlanmamış yapılarda değerlemenin hangi esasla yapıldığı da raporda görülür; bu, proje aşamasındaki alımlarda fiyatın gerçekçi olup olmadığını anlamak için yararlı bir karşılaştırma imkânı verir.

Değerleme raporu, satıcının veya emlak danışmanının söylediği değerden farklı çıkabilir. Beyan edilen bedel rapordaki değerin altında kalırsa, vatandaşlık gibi eşiğe bağlı başvurularda sorun çıkabilir. Raporun hangi işlemde zorunlu olduğu, işlem günü tapu müdürlüğünden ayrıca teyit edilmelidir; çünkü genelgenin eki liste zaman zaman güncellenir.

Türkiye'de ev alırken satış bedeli dövizle kararlaştırılabilir mi?

Evet, yabancı alıcının taraf olduğu satışlarda bedel kural olarak dövizle kararlaştırılabilir. Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karar, döviz yasağını yalnızca Türkiye'de yerleşik kişilerin "kendi aralarındaki" gayrimenkul satışları için koyar. Karara ilişkin 2008-32/34 sayılı Tebliğ ise istisnayı açıkça yazar: Türk vatandaşı olmayan Türkiye'de yerleşik kişilerin alıcı olduğu satışlarda "sözleşme bedelinin ... döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılması mümkündür" (kısaltılmış alıntı).

Bu nedenle "yabancıya satışta bedel mutlaka Türk lirası yazılır" ifadesi doğru değildir. Ancak döviz cinsinden anlaşmak, paranın tapuya kadar döviz olarak kalabileceği anlamına da gelmez. Kapsamdaki alımlarda döviz, tapu işleminden önce bankada Türk lirasına çevrilir. Satıcı da alıcı da Türkiye'de yerleşikse ve alıcı Türk vatandaşıysa döviz yasağı yeniden uygulanır; karma uyruklu ailelerde alıcı tarafının kim olacağı bu yüzden önemlidir.

Döviz alım belgesi neyi kanıtlar?

Döviz alım belgesi (DAB), yabancı gerçek kişinin satış bedeline ilişkin dövizi bir bankaya sattığını ve tutarın Merkez Bankasına aktarıldığını gösterir. TKGM'nin 21.01.2022 tarihli 2022/1 sayılı Genelgesine göre kapsamdaki alımlarda bu belge tapu işleminden önce tapu müdürlüğüne sunulur; belgede alıcının pasaport bilgisi ve dövizin ABD doları karşılığı yer alır. DAB, satıcıya ödeme yapıldığını kanıtlamaz; yalnızca dövizin Türk lirasına çevrildiğini gösterir.

Karıştırılan ödeme belgeleri

Belge veya sistemNeyi gösterirNeyi göstermez
Döviz alım belgesiDövizin bankaya satıldığınıSatıcının parayı aldığını
Banka dekontuParanın belirli hesaba gittiğiniHesabın gerçek satıcıya ait olduğunu
Güvenilir HesapBedelin devirle bağlantılı bekletildiğiniTaşınmazın hukuki durumunu
Satış vaadi sözleşmesiDevir borcu doğduğunuMülkiyetin geçtiğini

Satış bedeli tapu devrine kadar nasıl güvenceye alınır?

Satış bedelinin en güvenli ödeme anı, mülkiyetin tapuda alıcıya geçtiği andır; tapu dışında yapılan "satış" hukuken satış sayılmaz. Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu, taşınmaz satışının resmî şekilde yapılmasını geçerlilik şartı olarak arar. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 15 Ocak 2026 tarihli kararında (E. 2025/3317, K. 2026/169) resmî şekilde yapılmayan satış sözleşmesinin hak ve borç doğurmadığını, tarafların yalnızca verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebileceğini yineledi. Yani kapora verilmiş bir "harici satış" ile ev alınmış olmaz; en iyi ihtimalle paranın iadesi istenir.

Tapu devri hemen yapılamıyorsa, örneğin bina henüz tamamlanmamışsa, noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi kullanılabilir. Bu sözleşme mülkiyeti geçirmez; ancak tapuya şerh verilirse satıcının taşınmazı başkasına devretmesine karşı alıcıyı korur. Şerhin süresi ve kaldırılma şartı da bu yüzden sözleşmede açıkça yazılmalıdır.

Ödeme anındaki riski azaltan iki araç vardır. TKGM'nin Güvenilir Hesap hizmeti, bedelin tapu devri tamamlanana kadar bağlantılı bir hesapta tutulmasına imkân tanır.

Ayrıca Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'te 29 Nisan 2026'da bir güvenli ödeme sistemi öngörüldü. Ticaret Bakanlığının Eylül 2026 açıklamasına göre bu sistemin 1 Aralık 2026'dan itibaren zorunlu hâle gelmesi planlanıyor. Sistemin kapsamı ve uygulama esasları, bu tarih yaklaştıkça resmî kaynaktan kontrol edilmelidir. Paranın yurt dışından gönderilmesindeki pratik riskler ayrı bir rehberde anlatılır.

Proje aşamasından konut alan yabancının hangi hakları vardır?

Henüz tamamlanmamış bir konutu bedelini önceden ödeyerek alan yabancı, satın alma konut amaçlıysa tüketici olarak 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un ön ödemeli konut satışı korumasından yararlanır. Bu korumanın üç temel unsuru vardır:

  • yapı ruhsatı alınmadan ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz,
  • alıcı 14 gün içinde gerekçe göstermeden ve ceza ödemeden cayabilir,
  • alıcı 24 aya kadar sözleşmeden dönebilir; bu durumda satıcı, süreye göre bedelin en fazla yüzde 2 ile yüzde 8'i arasında değişen tazminatı ve vergi, harç gibi masrafları isteyebilir.

Satıcı kendi yükümlülüklerini yerine getirmemişse alıcıdan bu tazminatı isteyemez. Teslimin geciktiği veya projenin değiştiği dosyalar ise ayrı bir değerlendirme gerektirir; bu konular geciken inşaat ve sözleşmeden dönme rehberlerinde işlenir.

Tapu harcı ne kadardır ve beyan edilen bedel neden önemlidir?

Tapu harcı, satışta devreden ve devralan için ayrı ayrı alınır ve Ekim 2026 itibarıyla uygulanan oran her taraf için binde 20'dir. Harç, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere tapuda beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplanır; kat irtifaklı satışlarda da bedelin tamamı esas alınır (492 sayılı Harçlar Kanunu m. 63). Taraflar harcın tamamını alıcının ödemesi konusunda anlaşabilir; ancak bu anlaşma vergi idaresi karşısında harcın mükellefini değiştirmez.

Eksik beyan, tasarruftan çok ek maliyet doğurur. Beyan edilen bedelin gerçeği yansıtmadığı sonradan tespit edilirse aradaki farka isabet eden harç tarh edilir ve bir kat vergi ziyaı cezası uygulanır. Düşük beyan ayrıca ikamet veya vatandaşlık gibi değere bağlı başvurularda alıcının aleyhine sonuç doğurabilir.

Yabancı alıcının başlıca masrafları (Ekim 2026)

KalemKim öderNot
Tapu harcıAlıcı ve satıcı ayrı ayrıOran her taraf için binde 20
Döner sermaye ücretiTapu müdürlüğünce tahsil edilirTutar her yıl yeniden belirlenir
Değerleme raporu ücretiGenellikle alıcıKuruluşa göre değişir
Zorunlu deprem sigortasıMalikTapu işleminden önce gerekir
Yeminli tercüman ve vekâlet noteriAlıcıTürkçe bilmeyen veya vekille işlem yapan alıcıda gerekir

Yeni bir konutta katma değer vergisi de gündeme gelebilir. Türkiye'de yerleşmemiş yabancı gerçek kişiye yapılan ilk teslimde, bedel döviz olarak Türkiye'ye getirilirse KDV istisnası uygulanabilir. Konut 3 yıl içinde elden çıkarılırsa, alınmayan vergi tecil faiziyle birlikte tapu işleminden önce elden çıkaran tarafından ödenir. Şartların ayrıntısı KDV istisnası rehberinde ele alınır.

Tapu devri günü: vergi numarası, tercüman ve DASK

Tapu devri günü yabancı alıcıdan uygulamada geçerli pasaport, Türkiye vergi kimlik numarası, fotoğraf ve geçerli zorunlu deprem sigortası poliçesi istenir. Eksik bir belge, randevunun ertelenmesine yol açar. Türkçe bilmeyen alıcı için resmî senet, uygulamada yeminli tercüman eşliğinde okunur.

Sigortaya tabi binalarda zorunlu deprem sigortası (DASK) olmadan tescil yapılamaz. 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu'na göre tapu müdürlükleri, bu sigortaya tabi binalarda sigortanın yaptırıldığı ve işlem tarihinde geçerli olduğu belgelenmedikçe tescil işlemini yapamaz. Bu sigorta bir bina güvenliği belgesi değildir; yalnızca deprem hasarına karşı sınırlı teminat sağlar.

Yurt dışındaki alıcı tapuyu uzaktan imzalayabilir mi?

Evet, kanun buna imkân tanır. Taraflar farklı tapu müdürlüklerinde veya yurt dışı teşkilatında bulunuyorsa iradeleri resmî görevlilerce ayrı ayrı alınarak sözleşme tamamlanabilir (Tapu Kanunu m. 26). Bu yol, alıcının Türkiye'ye gelmeden ve geniş bir vekâletname vermeden işlem yapmasını sağlayabilir. Uzaktan işlemde de vergi numarası, değerleme raporu ve döviz alım belgesi gibi ön koşullar aynı şekilde tamamlanmalıdır. Hangi konsoloslukta ve hangi işlem türünde uygulandığı ayrıca sorulmalıdır.

Vekâletle Türkiye'de ev almanın riskleri

Vekâletle ev almak mümkündür; risk, vekâletnamenin kapsamı alıcının amacından geniş olduğunda doğar. Yurt dışındaki alıcı vekâletnameyi Türk konsolosluğunda düzenleyebilir veya kendi ülkesindeki notere yaptırıp apostil şerhi ve Türkçe tercümeyle Türkiye'de kullanabilir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 3 Kasım 2025 tarihli kararı (E. 2024/5597, K. 2025/4806) bu riskin nasıl gerçekleştiğini gösterir. Avusturya vatandaşı bir kişi, Viyana Başkonsolosluğunda düzenlenen vekâletnameyle eşine Aksaray'daki "bilumum taşınmazlarını" dilediği şartla dilediği kişiye satma yetkisi vermişti. Vekil eş, annesine vekâlet verdi ve taşınmazları annesi aracılığıyla kendi adına geçirdi. Vekâlet veren, yetkinin kötüye kullanıldığını ileri sürdü; ancak dava, zarar verme kastının ispatlanamadığı gerekçesiyle reddedildi ve Yargıtay kararı onadı.

Bu karardan çıkan ders, bir alımı veya satışı yaptırmak için verilen yetkinin o işlemle sınırlı tutulmasıdır. Taşınmazın ada ve parsel bilgisi, bedel ve süre yazılmamış, "satma", "ipotek etme" veya "para tahsil etme" yetkisi içeren bir vekâletname, vekile alıcının denetleyemeyeceği işlemler yapma imkânı verir.

İşlem tamamlandığında veya güven sarsıldığında vekâletin noter ya da konsolosluk aracılığıyla azledilmesi ve azlin vekile bildirilmesi de unutulmamalıdır; aksi hâlde eski vekâletname kullanılmaya devam edebilir. Vekâletname türleri ve tercüme şartları vekâlet rehberinde anlatılır.

Türkiye'de ev almak ikamet izni veya vatandaşlık sağlar mı?

Hayır, ev almak kendiliğinden ikamet izni veya vatandaşlık sağlamaz; ikisi de ayrı başvuru ve ayrı şartlara tabidir. Türkiye'de taşınmazı bulunan yabancıya kısa dönem ikamet izni verilebilir; taşınmazın niteliğini ve değerini İçişleri Bakanlığı belirler (6458 sayılı Kanun m. 31).

Göç İdaresi Başkanlığının e-İkamet sayfasında Ekim 2026'da yayımda olan şartlar üç tanedir. Konut, yabancı tarafından konut olarak kullanılmalı ve kiraya verilmemelidir. Edinim tarihindeki değeri de en az 200.000 ABD doları karşılığı Türk lirası olmalıdır. Bu izin her defasında en fazla 2 yıl için verilir ve uzatmada şartların devam ettiği yeniden gösterilir.

Uygulamada bu değerin tapudaki satış bedeline göre değerlendirildiği bildirilmektedir; ayrıca bazı mahalleler yeni ikamet başvurularına kapatılabilir. Bu nedenle ikamet amaçlı alımda adres, kapora verilmeden önce ayrıca kontrol edilmelidir.

Yatırım yoluyla vatandaşlık için ise en az 400.000 ABD doları değerinde ve tapu kaydına 3 yıl satılmaması şerhi konulan taşınmaz gerekir. Aralık 2023'ten beri bu şartı yalnızca kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş ya da üzerinde yapı bulunan taşınmazlar karşılar. İkamet ve vatandaşlık başvurularının belgeleri ve ret nedenleri, ilgili ayrı rehberlerde ayrıntılı işlenir.

Türkiye'de ev aldıktan sonra emlak vergisi ve diğer yükümlülükler

Tapu devriyle alıcının yükümlülükleri bitmez; yeni malik, emlak vergisi bildirimini taşınmazın bulunduğu belediyeye vermelidir. Mükellefin değişmesi vergi değerini değiştiren bir neden sayılır ve bildirim, değişikliğin olduğu bütçe yılı içinde verilir. Satış yılın son 3 ayında olmuşsa bildirim süresi işlem tarihinden itibaren 3 aydır.

Diğer sonuçlar alımın amacına göre değişir:

  • konut kiraya verilecekse kira sözleşmesi ve kira geliri beyanı gündeme gelir,
  • kısa süreli kiralamada ayrıca izin rejimi uygulanabilir,
  • taşınmazda kiracı varsa mevcut kira sözleşmesi yeni malike geçer,
  • malikin ölümü hâlinde Türkiye'deki taşınmaza kural olarak Türk miras hukuku uygulanır.

Kiracılı bir dairede tapu devri, anahtarın teslimi anlamına gelmez. Bu nedenle tahliye ve teslim tarihi satış görüşmesinde ayrıca netleştirilmelidir. Kiralama, tahliye ve miras konuları, ayrı rehberlerde ele alınır.

Türkiye'de taşınmaz alımında hangi belgeler önem taşır?

Belirleyici olan belge sayısı değil, alımın riskine cevap veren belgedir; yeni bir projede iskân, ikinci el dairede takyidat, yurt dışından alımda vekâletname öne çıkar.

  • Taşınmaza ilişkin: güncel tapu kaydı, takyidat belgesi, onaylı proje, yapı kullanma izin belgesi, imar durumu.
  • Satıcıya ilişkin: kimlik veya şirket yetki belgesi, vekâletname, varsa eş rızası, mirasçılık belgesi.
  • Ödemeye ilişkin: döviz alım belgesi, banka dekontları, Güvenilir Hesap kayıtları, satış vaadi sözleşmesi.
  • Alıcıya ilişkin: pasaport ve tercümesi, vergi kimlik numarası, vekâletname, değerleme raporu.

Yabancı dilde düzenlenmiş belgelerin Türkiye'de kullanılabilmesi için çoğu zaman apostil şerhi veya konsolosluk onayı ile noter onaylı Türkçe tercüme gerekir. Bu adım, özellikle satıcı tarafında mirasçılık belgesi veya yabancı şirket yetki belgesi kullanılan dosyalarda zaman alır; tapu randevusu bu belgeler tamamlanmadan alınmamalıdır.

Bu belgelerin hepsi her dosyada gerekmez; aynı belge bir alımda belirleyici, diğerinde ilgisiz olabilir. Hangi belgenin hangi riske karşı inceleneceği, somut dosya üzerinden belirlenir.

Sonuç: Türkiye'de ev almadan önce kayıt, amaç ve ödeme birlikte değerlendirilmelidir

Yabancıların Türkiye'de gayrimenkul alması hukuken açık bir yoldur; sorunlar çoğu zaman yasaktan değil, kontrol sırasının yanlış kurulmasından çıkar. Aynı taşınmaz, yatırım amaçlı alımda sorunsuz, vatandaşlık amaçlı alımda yetersiz olabilir. Güvenilir Hesapla yapılan ödeme daha güvenli hâle gelir; tapu dışında verilen kapora ise çoğu zaman bir iade talebine dönüşür. Bu nedenle uyruk, tapu kaydı, yapı durumu, alımın amacı ve ödeme yolu kapora verilmeden önce birlikte değerlendirilmelidir.

Bu sıranın her adımı bir sonrakini etkiler. Uyruk ve bölge sınırı, alımın mümkün olup olmadığını; tapu kaydı ve iskân, alınan şeyin ne olduğunu; amaç, hangi değer ve belge şartının aranacağını gösterir. Ödeme yolu ise bütün bu kontrollerin sonunda paranın ancak mülkiyetle birlikte el değiştirmesini sağlar.

Sık Sorulan Sorular

Yabancılar Türkiye'de ikamet izni olmadan ev alabilir mi?

Evet, yabancılar Türkiye'de ikamet izni olmadan ev alabilir. Taşınmaz edinimi için ikamet izni şart değildir; aranan şartlar uyruk listesi, 30 hektar ve yüzde 10 sınırı ile askerî bölge kısıtıdır. Satın alma da kendiliğinden ikamet izni sağlamaz; izin için ayrıca başvuru gerekir.

Türkiye'de yabancı alıcı tapu harcının tamamını mı öder?

Hayır, kanuna göre tapu harcı alıcı ve satıcı için ayrı ayrı alınır ve Ekim 2026 itibarıyla oran her biri için binde 20'dir. Taraflar harcın tamamını alıcının ödemesini kararlaştırabilir. Bu anlaşma aralarında geçerlidir, ancak vergi idaresi karşısında satıcının mükellefiyetini ortadan kaldırmaz.

Tapuda düşük bedel göstermek yabancı alıcı için risk midir?

Evet, düşük bedel beyanı yabancı alıcı için doğrudan risk taşır. Gerçek bedel sonradan tespit edilirse fark harç bir kat vergi ziyaı cezasıyla birlikte istenir. Düşük beyan ayrıca 200.000 dolarlık ikamet veya 400.000 dolarlık vatandaşlık eşiğinin belgelenmesini zorlaştırabilir.

Yabancıya satılan her evde değerleme raporu zorunlu mu?

Hayır, değerleme raporu TKGM'nin 2024/2 sayılı Genelgesi ekindeki listede yer alan işlemlerde zorunludur. Eylül 2026 değişikliğiyle raporun geçerlilik süresinin 12 aya çıkarıldığı bildirilmiştir. Raporun belirli bir satışta istenip istenmeyeceği, işlem öncesinde tapu müdürlüğünden teyit edilmelidir.

Döviz alım belgesi satıcıya ödeme yapıldığını kanıtlar mı?

Hayır, döviz alım belgesi yalnızca dövizin bankaya satılıp Türk lirasına çevrildiğini gösterir. Satıcının parayı aldığını göstermez. Ödemenin kanıtı, satıcının adına açılmış hesaba yapılan transferin dekontu veya Güvenilir Hesap kaydıdır; ikisi ayrı ayrı saklanmalıdır.

Kat irtifaklı bir daireyi yabancı olarak almak güvenli midir?

Kat irtifaklı daire almak hukuken mümkündür; güvenlik, binanın projeye uygunluğuna ve iskân alıp alamayacağına bağlıdır. Satın almadan önce onaylı proje ve belediye kayıtları incelenmelidir. Kat mülkiyetine geçiş için gereken iskân alınmadıkça risk alıcıda kalır.

Noterde yapılan satış vaadi sözleşmesiyle ev sahibi olunur mu?

Hayır, noterde yapılan satış vaadi sözleşmesi mülkiyeti geçirmez. Bu sözleşme yalnızca satıcıdan tapu devrini isteme hakkı doğurur ve tapuya şerh verilirse sonraki alıcılara karşı da ileri sürülebilir. Mülkiyet, tapu müdürlüğünde resmî senetle tescil edildiği gün geçer.

Yurt dışındayken vekâletle Türkiye'de ev alabilir miyim?

Evet, Türk konsolosluğunda veya apostilli yabancı noter vekâletnamesiyle Türkiye'de ev alınabilir. Vekâletname, taşınmazın ada ve parsel bilgisi ve azami bedelle sınırlandırılmalıdır. Satma, ipotek etme veya para tahsil etme yetkisi içeren geniş vekâlet, alıcıyı vekilin işlemlerine karşı savunmasız bırakabilir.

Türkiye'de 200.000 dolarlık ev almak ikamet izni garantisi verir mi?

Hayır, 200.000 dolarlık ev ikamet izni için şartlardan yalnızca biridir. Konutun alıcı tarafından konut olarak kullanılması ve kiraya verilmemesi de aranır. Başvuru ayrıca değerlendirilir ve bazı mahallelerin yeni ikamet başvurularına kapalı olması sonucu değiştirebilir.

Satıcıya tapudan önce kapora ödersem paramı geri alabilir miyim?

Tapu dışında yapılan satış geçersiz sayıldığı için ödenen kapora kural olarak sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebilir. Ancak iadenin pratikte tahsili, satıcının malvarlığına ve ödemenin belgelenmesine bağlıdır. Kapora öncesinde tapu kaydının incelenmesi bu yüzden önemlidir.

Türkiye'de ev aldıktan sonra emlak vergisi için ne yapmalıyım?

Türkiye'de ev alan yabancı, taşınmazın bulunduğu belediyeye emlak vergisi bildirimi vermelidir. Bildirim, satışın yapıldığı bütçe yılı içinde verilir; satış yılın son 3 ayında olduysa süre 3 aydır. Vergi her yıl belediyeye ödenir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Her dosya, kendi karar ve kayıtları üzerinden ayrıca değerlendirilmelidir.