外国人在土耳其购房如何安全汇款与支付房款

这一过程受两项规则影响。第一，没有土耳其国籍的买方须在地契交易前，将用于购房的外币卖给银行并取得外汇购买证明（DAB）。第二，产权交易安全支付系统的监管框架在2026年10月已生效，计划自2026年12月1日起强制使用；其目标是在所有权转至买方的同时，才将房款交给卖方。

本文讨论房款如何汇往土耳其及应汇给谁；产权过户本身、租金收入和税务另有文章介绍。银行记录应清楚显示付款人、收款人、对应房产及合同。因此首先要以书面形式确认收款账户的户主，以及各笔款项的支付时间。

1.房款应汇入哪个账户？

原则上应汇入地契登记中将作为卖方的个人或公司的账户。登记产权人、合同卖方和收款账户户主一致时，款项对应的交易清楚；三者不一致便产生风险。

常见问题是将钱汇给房产中介、卖方亲属或自称“居间方”的公司。这些人可能无权代表卖方收款。即使有授权，买方也无法控制其是否把钱转交卖方。若卖方称未收到款项，买方可能需要与收款人另行争议，且拿不到房产。

向公司，特别是开发商购房时，应支付到合同所列卖方公司的账户。公司负责人的个人账户不是公司账户。如果银行记录中没有卖方，付款在法律上可能不被认定为已向卖方履行。

2.钱到达土耳其后，所有权就转给买方吗？

不会。资金到达土耳其，甚至已付给卖方，都不会单独导致所有权转移。土耳其民法典规定，不动产所有权通过登记取得。登记是指在地契局签立正式契据，并将买方记为产权人。

因此付款时间尤为重要。过户之前的任何付款，只让买方取得债权，而非所有权。若卖方拒绝过户、转卖他人或房产遭查封，买方可能需要起诉追索已付款项。

房产买卖及买卖预约还须符合法定形式：买卖在地契局办理，买卖预约在公证处办理。房地产中介办公室签的“预订表”或“销售合同”不具备这种形式。依据此类文件支付大额款项，意味着尚无产权保障便已付款。

3.什么是外汇购买证明（DAB），为何必须办理？

外汇购买证明（DAB）是银行文件，证明无土耳其国籍的买方为购房带入的外币已卖给银行并兑换成里拉。根据土耳其中央银行《资本流动通函》，外币须在地契交易前卖给银行，由银行出具证明。土耳其土地登记和地籍总局（TKGM）自2022年1月起要求外国自然人购房提交该证明。

DAB记录境外带入的外币及金额。文件载有买方姓名、护照或外国人身份号码、房产编号和美元等值金额。因此，它对应特定房产，不能挪作另一笔购房使用。

只有买方、卖方及其代理人或代表可以为此向银行出售外币。银行还会在同一天以电子方式把证明送交相关地契局。

不同国籍适用不同规则吗？

判断标准是是否具有土耳其国籍关系，而不是买方的外国国籍。俄罗斯、伊朗、伊拉克或英国买方适用同一规则。曾有土耳其国籍的人和双重国籍人士须另行核实，因为是否仍具有土耳其国籍直接影响DAB的要求。

4.DAB所列金额决定地契中的什么？

DAB上的里拉金额作为销售价格向地契局申报。按照TKGM第2022/1号通函，正式契据上的价格以该金额为基础，地契手续费也据此计算。不能把佣金或房价以外的其他费用计入证明中的外币金额。

对外国买方而言，这项规则实际上排除了过去在地契中低报真实价格的做法。如果部分房款在DAB之外以现金或向其他账户支付，该部分不会进入正式记录。这既有税务风险，也使买方日后难以证明支付的全部金额。

如果依据买卖预约合同购房，DAB仅针对预先支付部分签发。对剩余价款，也不能在买方房产上设立法定抵押。因此，分期或延期付款安排必须符合DAB规则。

5.卖方收到外币还是土耳其里拉？

卖方收到土耳其里拉。买方带来的外币先卖给银行，里拉等值款随后进入卖方账户。《资本流动通函》明确要求以里拉向相关方付款。

合同约定的计价货币是另一回事。一般而言，在土耳其居住的人之间不能以外币约定房产买卖价款。但买方不具有土耳其国籍时可以适用例外。合同因此可以写美元或欧元价格，而在实际支付时兑换成里拉交给卖方。

这一区别会影响退款争议。如果合同价格写里拉，买方却汇出欧元，退款可能按各笔付款当日汇率折算为里拉，而不是返还欧元。付款前应明确写明合同价格的货币单位。

6.应先汇到自己在土耳其的账户，还是直接汇给卖方？

两种方式均可。关键是外币卖给银行，且DAB对应正确的买方和房产。买方可以把钱汇入自己在土耳其的外币账户，再在当地兑换；也可以直接汇入卖方外币账户，由卖方或其代理人向银行出售外币。

使用自己的账户，买方能在过户日前控制资金。实务中，外国人在土耳其开立银行账户通常会被要求提供税号，需要提前准备。直接汇给卖方步骤较少，却使卖方在产权转移之前拿到钱。

无论选择哪种方式，汇款附言均应写明房产地址或地块编号，以及款项性质，如定金、预付款或尾款。日后要证明该笔汇款属于哪项交易，这是一项直接证据。

7.地契安全支付系统是什么，何时强制实施？

地契安全支付系统旨在产权转给买方的同时把房款交给卖方。土耳其贸易部于2026年4月29日通过《房地产交易条例》的新增条款确立其框架。只要房款中任何部分以现金、银行转账或电子资金转账支付，相关付款就应通过该系统。

强制实施日期曾多次调整。最初计划2026年7月1日开始。2026年10月1日刊登于《官方公报》的修正案将日期改为2026年12月1日，并规定由贸易部指定系统集成方；不适用的交易、试点安排和使用费用则由后续协议确定。

银行、融资公司或储蓄融资公司提供贷款的部分不纳入系统。每笔交易的使用费从支付给卖方的金额中扣除。截至2026年10月，费用数额尚未向公众公布。

8.安全支付系统会取消DAB要求吗？

不会。截至2026年10月，安全支付规则没有取消外国买方DAB义务的条款。两项制度用途不同：DAB证明外币兑换为里拉，安全支付系统决定卖方何时收到房款。

安全支付系统不能替代DAB。 外币出售给银行与通过系统向卖方付款如何配合，详细操作规则尚未公布。贸易部协议及银行技术安排应进一步明确这一点。

这对接近2026年12月的购房尤为重要。合同应写明付款方式、系统启用后如何调整时间表，以及最终由谁承担费用。否则，双方安排不符新规则时，地契预约可能延期。

下表比较截至2026年10月已知的两项制度。

本表反映截至2026年10月已公布的规则；贸易部的后续协议可能调整实际操作细节。

9.支付定金或预付款前应查什么？

应先核查产权登记、卖方是否为所有权人，以及房产上的抵押、查封和注记，再支付定金或预付款。外国人不得在某些军事或安全区域取得房产，该限制也应在付款前查清。

定金依据的文件同样重要。不符合正式形式的买卖或买卖预约无效。依据无效合同支付的钱可按不当得利请求返还，但通常仍需诉讼。

土耳其最高上诉法院第三民事庭2025年3月17日的判决（E. 2024/2667，K. 2025/1674）说明风险。买方依据房地产中介办公室签订、缺少正式形式的合同，向卖方支付里拉及94,394.63欧元，但未获得房产。法院因合同无效命令退款；然而合同价格以里拉计，欧元款按各次付款当日汇率折算里拉返还，买方要求按执行程序当日汇率计算未获支持。

10.为何向房产中介的账户付款有风险？

如果汇给中介或第三人的钱未到卖方，买方可能既失去房产也失去资金。中介无权代收，且卖方事后未认可时，买方对卖方的付款义务并未履行。

最高上诉法院第十三民事庭2018年10月23日的判决（E. 2016/576，K. 2018/9888）涉及一名通过中介购买公寓的买方。他把1,000欧元和55,950欧元汇入一名中介的个人账户，余款计划过户时支付。中介未把钱交给开发商，交易未成，钱也未退。买方启动执行程序，遭异议后提起诉讼。法院认可债权，最高上诉法院维持判决。

该买方虽胜诉，却没拿到公寓，只能通过执行和诉讼追款。向中介而非卖方付款，形成的是对中介的请求权，并不必然是对卖方的请求权。

11.银行为何询问资金来源？

银行依法须核查大额国际汇款的资金来源。土耳其第5549号《防止犯罪所得洗钱法》要求银行在交易前识别客户，并向金融犯罪调查委员会（MASAK）报告可疑交易；银行不得向交易当事人透露已作报告。

汇款被暂缓或要求补充文件，并不自动意味着存在犯罪嫌疑。但无法说明来源的资金会拖延交易，危及地契办理时间。汇款人与买方不是同一人、资金经过多个国家或来自第三人，都会增加银行询问的可能性。

相关材料包括反映积蓄形成过程的银行流水，以及适用时的旧房出售合同、继承或赠与文件。仅为躲避银行审查而把大额款拆分，也可能引起注意。如果账户受到全面限制，可参阅关于银行账户冻结的另文。

12.能用加密资产或现金支付房款吗？

不能在土耳其直接使用加密资产支付。中央银行自2021年4月生效的规定禁止直接或间接以加密资产付款。持有加密资产的买方须先通过获准平台将其兑换成法定货币，再通过银行支付房款。

现金付款对外国买方有多重问题：它难以与DAB所需的银行外汇购买对应，也难以证明交付。从2026年12月1日起，现金付款还被明确纳入安全支付系统范围，不能作为绕开系统的办法。

银行也可能追问加密资产来源。如果无法证明资产如何取得、由哪个平台保管，以及兑换所得法币进入哪个账户，汇款可能在到达土耳其前就被阻止。

13.已付款却未完成产权过户怎么办？

付款后未过户，买方原则上可要求返还价款。请求依据取决于合同是否有效。有效的买卖预约可能支持履行或赔偿请求；合同未按正式形式订立的，已付款可依不当得利规则索回。

具体路径取决于合同类型、实际收款人，以及卖方是否把房产转给他人。如果房产已卖给第三人，取回房产往往不可行，争议会转化为金钱债权。

卖方也有相反风险。土耳其最高上诉法院民事庭全体会议认为，若没有“未付款即返还所有权”的约定，卖方享有的是价款请求权，而非取回房产。因此卖方往往要求先收款。安全支付系统正是为缓解双方的不安全感而设。选择法律路径须结合审查合同与付款记录；持有这些文件的当事人可联系Legal Istanbul进行评估。

14.为何付款证明依赖银行记录？

房款支付通常需要书面证据证明，银行记录是最有力的证据之一。土耳其最高上诉法院认为，主张已支付真实房价须以文件证明，不能仅靠证人陈述。

这说明当面交付现金的危险。在地契局或咖啡馆交付的现金，事后尤其难证明。卖方否认收款时，买方可能只剩下证人。

银行记录则自然显示付款人、收款人、日期和金额。应一并保存付款回单、SWIFT报文、适用时的DAB及合同。这些资料既是纠纷证据，也是入籍申请等行政程序中的重要支付证明。

15.为取得国籍购房时，付款要注意什么？

通过投资申请土耳其国籍，投资金额和文件都必须完整、真实。截至2026年10月，《土耳其国籍法实施条例》要求购入价值至少40万美元的合格房产，并在产权登记中注明三年内不得出售。

DAB不仅关系产权办理，也关系国籍申请。土耳其国务委员会第十庭2026年2月5日的判决（E. 2024/405，K. 2026/361）说明后果。一名阿富汗籍人士称为投资入籍与开发商达成协议并交付25万美元；投资合格证明签发后，他于2022年9月取得土耳其国籍。后来主管机关发现投资所依据的DAB内容失实，于是撤销合格证明，并于2023年4月撤销国籍。国务委员会认为入籍须建立在真实、合法的投资之上，驳回其诉讼；判决仍可上诉。

即使国籍已获批准，付款文件后来被认定失实，也可能被撤销。 详细条件见房产投资入籍指南。

16.人在国外能委托他人付款及办理地契吗？

可以。外国买方不在土耳其时，可授权他人办理产权交易及向银行出售外币。《资本流动通函》允许买方的受托人办理外币出售。

但授权委托也带来重大资金风险。如果授权受托人收取价款或代买方付款，资金可能落入其控制。权限越宽，买方对自身资金的控制越少。

因此，授权范围应限制在特定房产和交易。境外签发的授权书用于土耳其时，还须另行核查认证和翻译要求。关于委托购房的风险，可参阅另文。

17.应在哪个阶段、凭什么文件付款？

每笔付款都应与该阶段买方拥有的法律保障相称。保障增强时可考虑较大付款；没有保障时支付巨款，会把风险全部留给买方。

下表列出常见付款阶段及相应保障。

这只是一般框架。具体合同中的违约金、退出和退款条款可改变保障程度。

18.实务中有哪些常见付款错误？

许多问题源于仓促与信任，而非一开始就存在恶意。买方信任熟识的中介，相信“本周付款即可锁定价格”的说法，或把银行询问当作多余手续。

常见错误包括：

• 把价款汇给中介、卖方亲属或公司负责人的个人账户，而非卖方账户。
• 未核查产权登记、抵押和查封就支付定金。
• 将部分款项以现金或在DAB之外支付，并同意在地契中低报价格。
• 汇款附言不写房产信息，也不保存回单。
• 授予代理人收款并任意转账的宽泛权限。

这些错误的共同点，是付款人、收款人和房产之间的书面关联断裂。日后重建这种关联往往需要诉讼。

19.结论：保持完整的付款证据链

对外国买方而言，安全汇款意味着从首次转账到地契过户，都有连续的凭证。外币卖给银行、DAB对应正确的人和房产、房款与产权转移相衔接地交给卖方，构成这条证据链。

计划自2026年12月1日起使用的安全支付系统将增加一环。它旨在减少卖方先收钱而产权未过户的风险，却不能单独解决付给错误收款人、资金来源不明或合同无效等问题。

因此，同一国家汇出的相同金额，可能产生不同结果。一笔按正式合同及正确DAB支付给卖方；另一笔却消失在中介账户。区别在于付款前的核查。