يمكن للأجانب شراء منازل ومحال وأراضٍ في تركيا؛ لكن يجب مراعاة قيود الجنسية والمساحة والمناطق العسكرية، ولا تنتقل الملكية بالشراء إلا بمحرر رسمي في السجل العقاري. يجب التحقق من 5 نقاط قبل البيع: جنسية المشتري، والرهون والحجوز والتأشيرات في السجل، ووضع إذن إشغال المبنى، واشتراط تقرير التقييم وشهادة شراء العملة الأجنبية، وطريقة دفع الثمن.
هل يمكن للأجانب شراء منازل ومحال وأراضٍ في تركيا؟
نعم، يمكن للأشخاص الطبيعيين من ذوي الجنسيات الأجنبية تملك مساكن ومحال وأراضٍ في تركيا؛ ولا يلزم لذلك تصريح إقامة. يُمارس هذا الحق ضمن قائمة الجنسيات وحد 10 في المئة من مساحة القضاء و30 هكتاراً للشخص وقيود المناطق العسكرية. ترد القاعدة الأساسية في قانون السجل العقاري رقم 2644. ومنذ 2012 تستند القاعدة إلى قائمة الدول التي يحددها رئيس الجمهورية، لا إلى شرط المعاملة بالمثل (المادة 35).
حدود هذه القاعدة هي:
- لا يجوز أن يتجاوز مجموع تملك الأجانب 10 في المئة من المساحة الخاضعة للملكية الخاصة في القضاء،
- يجوز للشخص الطبيعي الأجنبي تملك 30 هكتاراً كحد أقصى في عموم البلاد،
- يخضع التملك في المناطق العسكرية المحظورة والمناطق الأمنية للإذن أو يكون غير ممكن،
- على الأجنبي الذي يشتري أرضاً غير مبنية أن يعرض مشروع تطويرها على الوزارة المختصة لاعتماده خلال 2 سنة.
ينظم القانون صراحةً أيضاً نتيجة التملك المخالف لهذه الحدود. إذا لم يتصرف المالك في العقار خلال مهلة تمنحها الوزارة المسماة حالياً وزارة الخزانة والمالية ولا تتجاوز 1 سنة، يُصفّى العقار ويُحوّل إلى مبلغ نقدي. أما الشركات المنشأة في دول أجنبية فلا يجوز لها تملك العقارات إلا بموجب أحكام قوانين خاصة.
ما الجنسيات التي لا يجوز لها تملك العقارات في تركيا؟
لا يستطيع مواطنو بعض الدول تملك العقارات في تركيا أو يخضعون لقيود؛ وترد القائمة في قرارات رئيس الجمهورية، لا في القانون. يمنح القانون رئيس الجمهورية صلاحية تقييد التملك أو وقفه كلياً وفق معايير مثل «الدولة، والشخص، والمنطقة الجغرافية، والمدة، والعدد».
لأن القائمة قد تتغير بمرور الوقت، لا تسرد المقالة أسماء الدول. قبل دفع أي مبلغ للبيع، يجب التأكد من شمول جنسيتكم من مديرية السجل العقاري التي يقع العقار في نطاقها أو من المديرية العامة للسجل العقاري والمساحة (TKGM). ويشمل ذلك أيضاً تحديد جواز السفر الذي سيُستخدم لدى مزدوجي الجنسية.
أنواع الملكية وطرق شراء العقارات في تركيا
يمكن للمشتري الأجنبي تملك عقار في تركيا بملكية الطابق أو بحق الارتفاق الطابقي أو بسند حصة مشاعة؛ ويحدد نوع القيد في السجل العقاري نطاق الحقوق. يلخص الجدول التالي الأنواع الأكثر شيوعاً ونتائجها.
أنواع العقارات وفق قيد السجل العقاري (أكتوبر 2026)
| الوضع في السجل العقاري | ما يعنيه | النتيجة للمشتري |
|---|---|---|
| ملكية الطابق | اكتمل المبنى وسُجلت الوحدة المستقلة | تنتقل الشقة بملكية كاملة مع حصتها من الأرض |
| حق الارتفاق الطابقي | قُسّم المبنى إلى وحدات وفق المشروع دون التحول إلى ملكية الطابق | تنتقل الملكية؛ وتُفحص رخصة الإشغال والمطابقة للمشروع بصورة مستقلة |
| أرض بناء أو أرض زراعية بحصص مشاعة | لا توجد وحدة مستقلة؛ بل ملكية على الشيوع | يملك المشتري حصة في الأرض، لا شقة محددة |
| عقد الوعد بالبيع | وعد يُنظم لدى كاتب العدل ويمكن التأشير به في السجل العقاري | لا ينقل الملكية؛ بل ينشئ حق المطالبة بنقلها |
حق الارتفاق الطابقي ليس قيداً غير قانوني؛ لكنه لا يدل أيضاً على اكتمال المبنى.
يمكن إجراء الشراء باسم شركة بدلاً من الشخص؛ وعندئذ تتغير القواعد. يجوز للشركة التركية التي يملك المستثمر الأجنبي 50 في المئة أو أكثر من حصصها تملك العقارات لأغراض نشاطها المحدد في نظامها الأساسي. ويخضع تملك هذه الشركات في المناطق العسكرية ومناطق الأمن الخاص للإذن (قانون السجل العقاري، المادة 36). ولا يمنح المسكن المشترى باسم الشركة شريكها حق الإقامة أو الجنسية تلقائياً. لذا يجب تحديد اسم من سيجري الشراء باسمه وغرض الشراء معاً قبل توقيع العقد.
ما الشروط الحاسمة لشراء الأجنبي عقاراً في تركيا؟
الشروط الحاسمة هي الجنسية، وملكية البائع، والقيود والأعباء، ورخصة الإشغال، والقيود المكانية، وغرض الشراء وطريقة الدفع. لذلك قد تحمل شقتان بالسعر نفسه مخاطر شديدة الاختلاف. يبدأ فحص الملف بالبحث عن إجابات للأسئلة التالية:
- جنسية المشتري وجواز السفر الذي سيجري المعاملة به،
- ما إذا كان البائع هو المالك المسجل في السجل العقاري،
- ما إذا كان السجل يتضمن رهناً أو حجزاً أو تدبيراً احتياطياً أو تأشيراً،
- ما إذا كان القيد ملكية طابق أم حق ارتفاق طابقي،
- ما إذا كان المبنى قد حصل على إذن استعمال البناء (رخصة الإشغال)،
- ما إذا كان العقار في منطقة عسكرية أو منطقة أمن خاص،
- ما إذا كان الشراء لغرض الجنسية أو الإقامة،
- مصدر دفع الثمن وعملته والحساب الذي سيُدفع إليه.
تشكل هذه الأسئلة إطار الفحص القانوني السابق للشراء. ودفع العربون دون إجابات عنها قد يتحول إلى التزام يصعب الرجوع عنه لاحقاً. فعلى سبيل المثال، لا يستوفي العقار المصنف أرضاً والخالي من البناء شرط الشراء لغرض الجنسية؛ بينما قد لا يشكل العقار نفسه مشكلة في شراء استثماري.
كيف تُفحص الرهون والحجوز والتأشيرات في السجل العقاري؟
يُفحص السجل العقاري من خلال قيد حديث صادر عن مديرية السجل العقاري، لا من صورة سند الملكية الذي يعرضه البائع. فالسند الموجود لدى البائع لا يُظهر الحجز اللاحق أو الرهن العقاري الممنوح للبنك. ويُراجع في القيد الحديث: اسم المالك وأرقام المربع العقاري والقطعة والوحدة المستقلة، والرهن العقاري، والحجز، والتدبير الاحتياطي، وتأشير مسكن الأسرة، وتأشير الإيجار، وتأشير الوعد بالبيع وحق الانتفاع.
الرهن العقاري وحده لا يجعل البيع مستحيلاً. والحاسم هو الاتفاق كتابةً على تاريخ رفعه وترتيب الدفعات التي سيُرفع بموجبها. أما الحجز والتدبير الاحتياطي فكثيراً ما يمنعان إتمام البيع عملياً ويستدعيان سداد البائع للدين. وتُبحث تفاصيل هذا الفحص في الدليل المنفصل الذي يشرح الاستعلام عن الديون والأعباء.
الفرق بين حق الارتفاق الطابقي وملكية الطابق
يدل حق الارتفاق الطابقي على تقسيم المبنى وفق المشروع؛ أما ملكية الطابق فتدل، كقاعدة، على اكتمال المبنى والحصول على إذن استعماله. وقد تنشأ في المبنى الذي لم يحصل على إذن إشغال مشكلات في اشتراكات الكهرباء والماء والغاز الطبيعي أو طلب تصريح الإقامة أو البيع لاحقاً.
عند شراء شقة بحق ارتفاق طابقي، تُفحص سجلات البلدية للتحقق من اعتماد المشروع، وبناء الشقة وفقه، وعدم وجود عائق أمام رخصة الإشغال. فالطابق غير المرخص أو الشرفة المغلقة أو التعديلات المخالفة للمشروع مخاطر لا تظهر في السجل العقاري لكنها تنتقل إلى المشتري. ولا يحل الفحص القانوني محل تقرير السلامة الإنشائية أو الزلزالية؛ فذلك يتطلب تقييماً هندسياً مستقلاً.
متى يُطلب تقرير التقييم في البيع للأجنبي؟
في البيوع التي يكون فيها المشتري شخصاً طبيعياً أجنبياً، يُطلب تقرير التقييم في المعاملات الواردة في تعميم TKGM رقم 2024/2 المؤرخ 01.03.2024 والقائمة المرفقة به. تعد التقرير مؤسسات تقييم مرخصة من هيئة أسواق المال (SPK)، ويُرسل إلى السجل العقاري عبر نظام معلومات التقييم العقاري (TADEBİS)؛ ولا يُقبل التقرير المعد خارج هذه القناة.
وفق المعلومات المنشورة في أكتوبر 2026، أجرت TKGM تعديلين بموافقات مؤرخة 28 سبتمبر 2026. مُددت صلاحية التقرير المستخدم في معاملات السجل العقاري من 3 أشهر إلى 12 شهراً؛ لكن إذا طرأ خلال المدة تغيير في السجل يؤثر في قيمة العقار، يُطلب تقرير جديد. وفي الشراء لغرض الجنسية، وُسعت الممارسة التي كانت تقبل تقرير مؤسسة محددة فقط، فأصبحت تقارير مؤسسات التقييم الأخرى المرخصة من SPK مقبولة أيضاً.
يجمع التقرير موقع العقار ووضعه القانوني وقيمته السوقية في وثيقة واحدة. وفي المباني غير المكتملة يبين أيضاً أساس التقييم؛ مما يوفر مقارنة مفيدة لفهم مدى واقعية السعر في الشراء بمرحلة المشروع.
قد تختلف قيمة تقرير التقييم عن القيمة التي يذكرها البائع أو المستشار العقاري. وإذا كان الثمن المصرح به أدنى من قيمة التقرير، فقد تنشأ مشكلة في الطلبات المرتبطة بحد مالي، كالجنسية. ويجب التأكد أيضاً من مديرية السجل العقاري يوم المعاملة من إلزامية التقرير للمعاملة المعنية؛ لأن القائمة المرفقة بالتعميم تُحدَّث من وقت لآخر.
هل يمكن الاتفاق على ثمن بيع المنزل بعملة أجنبية في تركيا؟
نعم، يجوز كقاعدة الاتفاق على الثمن بعملة أجنبية في البيوع التي يكون المشتري الأجنبي طرفاً فيها. فالقرار رقم 32 بشأن حماية قيمة العملة التركية يفرض حظر العملات الأجنبية فقط على بيع العقارات «فيما بين» الأشخاص المقيمين في تركيا. وينص التبليغ رقم 2008-32/34 المتعلق بالقرار صراحةً على الاستثناء: في البيوع التي يكون مشتروها مقيمين في تركيا ولا يحملون الجنسية التركية، «يمكن الاتفاق على ثمن العقد ... بعملة أجنبية أو ربطه بعملة أجنبية» (اقتباس مختصر).
لذلك لا تصح عبارة «يجب دائماً كتابة الثمن بالليرة التركية عند البيع للأجنبي». لكن الاتفاق بعملة أجنبية لا يعني أيضاً إمكان بقاء الأموال بتلك العملة حتى معاملة السجل العقاري. ففي المشتريات المشمولة، تُحوَّل العملة الأجنبية إلى الليرة التركية في البنك قبل معاملة السجل. وإذا كان البائع والمشتري مقيمين في تركيا وكان المشتري مواطناً تركياً، يعود حظر العملات الأجنبية إلى التطبيق؛ لذا تهم هوية طرف الشراء في الأسر ذات الجنسيات المختلطة.
ماذا تثبت شهادة شراء العملة الأجنبية؟
تُظهر شهادة شراء العملة الأجنبية (DAB) أن الشخص الطبيعي الأجنبي باع إلى بنك العملة الأجنبية المتعلقة بثمن البيع، وأن المبلغ حُوِّل إلى البنك المركزي. ووفق تعميم TKGM رقم 2022/1 المؤرخ 21.01.2022، تُقدم هذه الوثيقة إلى مديرية السجل العقاري قبل المعاملة في المشتريات المشمولة؛ وتتضمن بيانات جواز المشتري وما يعادل العملة الأجنبية بالدولار الأمريكي. ولا تثبت DAB دفع الثمن للبائع؛ بل تثبت فقط تحويل العملة الأجنبية إلى الليرة التركية.
وثائق الدفع التي يكثر الخلط بينها
| الوثيقة أو النظام | ما يثبته | ما لا يثبته |
|---|---|---|
| شهادة شراء العملة الأجنبية | بيع العملة الأجنبية للبنك | تسلّم البائع الأموال |
| إيصال البنك | وصول الأموال إلى حساب معين | أن الحساب يخص البائع الحقيقي |
| الحساب الموثوق (Güvenilir Hesap) | حجز الثمن مرتبطاً بنقل الملكية | الوضع القانوني للعقار |
| عقد الوعد بالبيع | نشوء الالتزام بنقل الملكية | انتقال الملكية |
كيف يُؤمَّن ثمن البيع حتى نقل الملكية؟
أكثر أوقات دفع الثمن أماناً هو لحظة انتقال الملكية إلى المشتري في السجل العقاري؛ فالـ«بيع» خارج السجل لا يعد بيعاً قانوناً. ويشترط القانون المدني التركي وقانون الالتزامات التركي إتمام البيع العقاري بالشكل الرسمي لصحته. وأكدت الدائرة المدنية 3 بمحكمة النقض، في قرارها المؤرخ 15 يناير 2026 (E. 2025/3317, K. 2026/169)، أن عقد البيع غير المبرم بالشكل الرسمي لا ينشئ حقوقاً والتزامات، وأن للطرفين فقط استرداد ما قدماه وفق قواعد الإثراء بلا سبب. أي إن دفع عربون في «بيع عرفي» لا يعني شراء المنزل؛ وفي أحسن الأحوال تُطلب إعادة الأموال.
إذا تعذر نقل الملكية فوراً، كأن يكون المبنى غير مكتمل، يمكن استخدام عقد وعد بالبيع يُنظم لدى كاتب العدل. لا ينقل هذا العقد الملكية؛ لكنه يحمي المشتري من نقل البائع العقار إلى شخص آخر إذا أُشر به في السجل العقاري. ولذلك يجب أن يحدد العقد صراحةً مدة التأشير وشروط شطبه.
توجد أداتان لتقليل المخاطر عند الدفع. تتيح خدمة الحساب الموثوق لدى TKGM إبقاء الثمن في حساب مرتبط بالمعاملة حتى اكتمال نقل الملكية.
كذلك نصت لائحة التجارة العقارية في 29 أبريل 2026 على نظام للدفع الآمن. ووفق إعلان وزارة التجارة في سبتمبر 2026، يُخطط لجعل هذا النظام إلزامياً اعتباراً من 1 ديسمبر 2026. ويجب مراجعة نطاقه وأسس تطبيقه من مصدر رسمي مع اقتراب هذا التاريخ. وتُشرح المخاطر العملية لإرسال الأموال من الخارج في دليل منفصل.
ما حقوق الأجنبي الذي يشتري مسكناً في مرحلة المشروع؟
يستفيد الأجنبي الذي يدفع مقدماً لشراء مسكن غير مكتمل، إذا كان الشراء لغرض السكن، من حماية بيع المساكن المدفوعة مقدماً بوصفه مستهلكاً بموجب قانون حماية المستهلك رقم 6502. ولهذه الحماية ثلاثة عناصر أساسية:
- لا يجوز إبرام عقد بيع مسكن مدفوع مقدماً قبل الحصول على رخصة البناء،
- يجوز للمشتري العدول خلال 14 يوماً دون إبداء سبب أو دفع غرامة،
- يجوز للمشتري الرجوع عن العقد حتى 24 شهراً؛ وفي هذه الحالة يجوز للبائع طلب تعويض يختلف بحسب المدة ولا يتجاوز 2 إلى 8 في المئة من الثمن، إضافة إلى مصاريف كالضرائب والرسوم.
إذا لم يفِ البائع بالتزاماته، فلا يجوز له طلب هذا التعويض من المشتري. أما الملفات التي يتأخر فيها التسليم أو يتغير المشروع فتتطلب تقييماً مستقلاً؛ وتُبحث هذه المسائل في دليلي تأخر البناء والرجوع عن العقد.
كم تبلغ رسوم السجل العقاري ولماذا يهم الثمن المصرح به؟
تُفرض رسوم السجل العقاري عند البيع على الناقل والمتلقي كلٍّ على حدة، والمعدل المطبق في أكتوبر 2026 هو 20 بالألف لكل طرف. وتُحسب الرسوم على ثمن البيع المصرح به في السجل، بما لا يقل عن قيمة الضريبة العقارية؛ ويُعتد بكامل الثمن أيضاً في بيع العقار بحق ارتفاق طابقي (قانون الرسوم رقم 492، المادة 63). ويمكن للطرفين الاتفاق على أن يدفع المشتري الرسوم كاملة؛ لكن هذا الاتفاق لا يغير المكلف بالرسوم أمام الإدارة الضريبية.
التصريح الناقص يولد تكلفة إضافية أكثر مما يحقق وفراً. فإذا تبيّن لاحقاً أن الثمن المصرح به لا يعكس الحقيقة، تُفرض رسوم الفرق وغرامة فقد ضريبي تعادل مثل الضريبة. وقد يضر التصريح المنخفض بالمشتري أيضاً في الطلبات المرتبطة بالقيمة، كالإقامة أو الجنسية.
أهم نفقات المشتري الأجنبي (أكتوبر 2026)
| البند | من يدفع | ملاحظة |
|---|---|---|
| رسوم السجل العقاري | المشتري والبائع كل على حدة | المعدل 20 بالألف لكل طرف |
| رسم رأس المال الدوار | تحصله مديرية السجل العقاري | يُحدد المبلغ من جديد كل سنة |
| أتعاب تقرير التقييم | المشتري عادةً | تختلف بحسب المؤسسة |
| التأمين الإلزامي ضد الزلازل | المالك | يلزم قبل معاملة السجل العقاري |
| المترجم المحلَّف وكاتب عدل الوكالة | المشتري | يلزمان للمشتري الذي لا يعرف التركية أو يجري المعاملة بواسطة وكيل |
قد تُطرح ضريبة القيمة المضافة أيضاً عند شراء مسكن جديد. ويمكن تطبيق الإعفاء في أول تسليم لشخص طبيعي أجنبي غير مستقر في تركيا إذا أُدخل الثمن إلى تركيا بعملة أجنبية. وإذا جرى التصرف في المسكن خلال 3 سنوات، يدفع المتصرف الضريبة التي لم تُحصّل مع فائدة التأجيل قبل معاملة السجل العقاري. وتُبحث تفاصيل الشروط في دليل الإعفاء من ضريبة القيمة المضافة.
يوم نقل الملكية: الرقم الضريبي والمترجم وتأمين DASK
في يوم نقل الملكية، يُطلب عملياً من المشتري الأجنبي جواز سفر ساري ورقم هوية ضريبية تركي وصورة ووثيقة تأمين إلزامي ضد الزلازل سارية. ويؤدي نقص أي وثيقة إلى تأجيل الموعد. وللمشتري الذي لا يعرف التركية، يُقرأ المحرر الرسمي عملياً بحضور مترجم محلَّف.
لا يجوز التسجيل دون التأمين الإلزامي ضد الزلازل (DASK) في المباني الخاضعة له. فبموجب قانون تأمينات الكوارث رقم 6305، لا تستطيع مديريات السجل العقاري إجراء التسجيل لهذه المباني ما لم يُوثق إبرام التأمين وسريانه في تاريخ المعاملة. وهذا التأمين ليس وثيقة سلامة للمبنى؛ بل يوفر تغطية محدودة لأضرار الزلازل فقط.
هل يستطيع المشتري الموجود في الخارج توقيع معاملة الملكية عن بُعد؟
نعم، يتيح القانون ذلك. إذا كان الطرفان في مديريتين مختلفتين للسجل العقاري أو في جهازه الخارجي، يمكن إتمام العقد بتلقي الموظفين الرسميين إرادة كل منهما على حدة (قانون السجل العقاري، المادة 26). وقد يتيح هذا المسار للمشتري إجراء المعاملة دون القدوم إلى تركيا أو منح وكالة واسعة. ويجب استيفاء الشروط المسبقة نفسها في المعاملة عن بُعد، مثل الرقم الضريبي وتقرير التقييم وشهادة شراء العملة الأجنبية. ويلزم الاستفسار أيضاً عن القنصليات وأنواع المعاملات التي تطبق فيها هذه الطريقة.
مخاطر شراء منزل في تركيا بواسطة وكالة
يمكن شراء منزل بواسطة وكالة؛ وتنشأ المخاطر عندما يتجاوز نطاقها غرض المشتري. يستطيع المشتري في الخارج تنظيم الوكالة لدى القنصلية التركية، أو لدى كاتب عدل في بلده ثم استخدامها في تركيا مع تصديق أبوستيل وترجمة تركية.
يوضح قرار الدائرة المدنية 1 بمحكمة النقض المؤرخ 3 نوفمبر 2025 (E. 2024/5597, K. 2025/4806) كيفية تحقق هذا الخطر. فقد منح شخص نمساوي الجنسية زوجه، بوكالة نظمت في القنصلية العامة في فيينا، صلاحية بيع «جميع عقاراته» في أكساراي لأي شخص وبأي شروط يختارها. ومنح الزوج الوكيل وكالة لأمه، ونقل العقارات إلى اسمه بواسطة الأم. وادعى الموكل إساءة استعمال السلطة؛ لكن الدعوى رُفضت لعدم إثبات قصد الإضرار، وأيدت محكمة النقض الحكم.
الدرس المستخلص من هذا القرار هو حصر الصلاحية الممنوحة لإجراء شراء أو بيع في تلك المعاملة. فالوكالة التي لا تحدد بيانات المربع العقاري والقطعة والثمن والمدة، وتتضمن صلاحيات «البيع» أو «الرهن» أو «تحصيل الأموال»، تتيح للوكيل إجراء معاملات لا يستطيع المشتري مراقبتها.
عند اكتمال المعاملة أو اهتزاز الثقة، يجب أيضاً عدم إغفال عزل الوكيل لدى كاتب العدل أو القنصلية وإبلاغه بالعزل؛ وإلا فقد يستمر استخدام الوكالة القديمة. وتُشرح أنواع الوكالات وشروط الترجمة في دليل الوكالة.
هل يمنح شراء منزل في تركيا تصريح إقامة أو الجنسية؟
لا، شراء المنزل لا يمنح تصريح إقامة أو الجنسية تلقائياً؛ فكلاهما يخضع لطلب مستقل وشروط مستقلة. يمكن منح الأجنبي الذي يملك عقاراً في تركيا تصريح إقامة قصيرة الأجل؛ وتحدد وزارة الداخلية طبيعة العقار وقيمته (القانون رقم 6458، المادة 31).
الشروط المنشورة في صفحة e-İkamet لرئاسة إدارة الهجرة في أكتوبر 2026 ثلاثة. يجب أن يستخدم الأجنبي المسكن للسكن وألا يؤجره. كما يجب أن تكون قيمته في تاريخ التملك ما يعادل 200.000 دولار أمريكي بالليرة التركية على الأقل. ويُمنح هذا التصريح لمدة لا تتجاوز 2 سنة في كل مرة، ويُثبت مجدداً عند التمديد استمرار الشروط.
يُذكر أن هذه القيمة تُقيّم عملياً بحسب ثمن البيع في السجل العقاري؛ وقد تُغلق بعض الأحياء أيضاً أمام طلبات تصريح الإقامة الجديدة. لذا يجب التحقق من العنوان بصورة مستقلة قبل دفع العربون في الشراء لغرض الإقامة.
أما الجنسية عن طريق الاستثمار فتستلزم عقاراً لا تقل قيمته عن 400.000 دولار أمريكي، مع تأشير في السجل العقاري بعدم بيعه لمدة 3 سنوات. ومنذ ديسمبر 2023، لا يستوفي هذا الشرط إلا العقار الذي أُنشئت عليه ملكية طابق أو حق ارتفاق طابقي أو الذي يوجد عليه بناء. وتُبحث وثائق طلبات تصريح الإقامة والجنسية وأسباب رفضها تفصيلاً في الأدلة المنفصلة ذات الصلة.
الضريبة العقارية والالتزامات الأخرى بعد شراء منزل في تركيا
لا تنتهي التزامات المشتري بنقل الملكية؛ فعلى المالك الجديد تقديم إخطار الضريبة العقارية إلى بلدية موقع العقار. ويُعد تغير المكلف سبباً يغير القيمة الضريبية، ويُقدم الإخطار خلال السنة المالية التي حدث فيها التغيير. وإذا وقع البيع في آخر 3 أشهر من السنة، فمهلة الإخطار 3 أشهر من تاريخ المعاملة.
تختلف النتائج الأخرى بحسب غرض الشراء:
- إذا كان المسكن سيؤجر، يُطرح عقد الإيجار والتصريح بدخل الإيجار،
- قد يطبق أيضاً نظام ترخيص على التأجير قصير الأجل،
- إذا كان في العقار مستأجر، ينتقل عقد الإيجار القائم إلى المالك الجديد،
- عند وفاة المالك، يطبق قانون الميراث التركي كقاعدة على العقار الموجود في تركيا.
نقل ملكية شقة مؤجرة لا يعني تسليم المفتاح. لذا يجب توضيح تاريخ الإخلاء والتسليم بصورة مستقلة أثناء مفاوضات البيع. وتُبحث مسائل التأجير والإخلاء والميراث في أدلة منفصلة.
ما الوثائق المهمة لشراء عقار في تركيا؟
العبرة بالوثيقة التي تجيب عن مخاطر الشراء، لا بعدد الوثائق؛ ففي مشروع جديد تبرز رخصة الإشغال، وفي شقة مستعملة تبرز الأعباء، وفي الشراء من الخارج تبرز الوكالة.
- المتعلقة بالعقار: قيد حديث للسجل العقاري، ووثيقة الأعباء والقيود، والمشروع المعتمد، ووثيقة إذن استعمال البناء، والوضع التنظيمي.
- المتعلقة بالبائع: الهوية أو وثيقة صلاحية الشركة، والوكالة، وموافقة الزوج عند الاقتضاء، وشهادة حصر الإرث.
- المتعلقة بالدفع: شهادة شراء العملة الأجنبية، وإيصالات البنك، وسجلات الحساب الموثوق، وعقد الوعد بالبيع.
- المتعلقة بالمشتري: جواز السفر وترجمته، ورقم الهوية الضريبية، والوكالة، وتقرير التقييم.
لاستخدام الوثائق المحررة بلغة أجنبية في تركيا، غالباً ما يلزم تصديق أبوستيل أو تصديق قنصلي وترجمة تركية مصدقة من كاتب العدل. وتستغرق هذه الخطوة وقتاً، خاصة في الملفات التي يستخدم فيها البائع وثيقة حصر إرث أو وثيقة صلاحية لشركة أجنبية؛ ويجب عدم حجز موعد السجل العقاري قبل استكمالها.
لا تلزم جميع هذه الوثائق في كل ملف؛ فقد تكون الوثيقة نفسها حاسمة في شراء وغير ذات صلة في آخر. ويُحدد في ضوء الملف المعين أي وثيقة تُفحص لمواجهة أي خطر.
الخلاصة: يجب تقييم السجل والغرض والدفع معاً قبل شراء منزل في تركيا
شراء الأجانب للعقارات في تركيا متاح قانوناً؛ وغالباً ما تنشأ المشكلات من ترتيب الفحوص بصورة خاطئة أكثر مما تنشأ من الحظر. فقد يكون العقار نفسه مناسباً للشراء الاستثماري وغير كافٍ للشراء بغرض الجنسية. ويصبح الدفع أكثر أماناً باستخدام الحساب الموثوق؛ أما العربون المدفوع خارج السجل فكثيراً ما يتحول إلى مطالبة بالرد. لذا يجب تقييم الجنسية والسجل العقاري ووضع البناء وغرض الشراء وطريقة الدفع معاً قبل دفع العربون.
تؤثر كل خطوة من هذا الترتيب في الخطوة التالية. فالجنسية والقيود المكانية تحددان إمكان الشراء؛ والسجل العقاري ورخصة الإشغال يبينان ما يُشترى؛ والغرض يحدد شروط القيمة والوثائق المطلوبة. وتضمن طريقة الدفع، في نهاية هذه الفحوص، ألا تنتقل الأموال إلا مع الملكية.
كيف يمكن لـ Legal Istanbul المساعدة في شراء عقار في تركيا؟
تفحص Legal Istanbul في ملف المشتري الأجنبي السجل العقاري والأعباء وصلاحية البائع ووضع إذن إشغال البناء. وتقيّم عقود الوعد بالبيع والعربون، وترتيب الدفع، واشتراط تقرير التقييم وشهادة شراء العملة الأجنبية بحسب غرض الشراء. وعند الحاجة، تتولى نقل الملكية باسم المشتري بوكالة خاصة بالمعاملة، وتتابع إخطار الضريبة العقارية بعد البيع. وإذا تعذر إتمام البيع أو طُرحت إعادة العربون، تقيّم أيضاً طريق حل النزاع استناداً إلى الملف نفسه.
إذا كان لديكم عرض بيع أو مسودة عقد، يمكنكم التواصل مع Legal Istanbul لتقييم الملف.
ناقشوا شراءكم العقاري مع محامٍ من فريق Legal Istanbul.
يساعد عرض البيع أو مسودة العقد وبيانات السجل العقاري الحديثة وغرض الشراء وطريقة الدفع المقررة في التقييم الأولي. إذا اقترب موعد للعربون أو التوقيع، اذكروه في رسالتكم الأولى.
تملك الأجانب للعقارات في تركيا: الأسس القانونية والمصادر الرسمية
- نظام معلومات التشريعاتقانون السجل العقاري رقم 2644 — تملك الأجانب وحدوده (المادة 35)، وإبرام العقد عن بُعد (المادة 26)
- نظام معلومات التشريعاتقانون الرسوم رقم 492 — أساس احتساب الرسوم والتصريح الناقص (المادة 63)
- نظام معلومات التشريعاتالقرار رقم 32 بشأن حماية قيمة العملة التركية — حظر التعاقد بعملة أجنبية (المادة 4/g) والتبليغ رقم 2008-32/34 (المادة 8)
- نظام معلومات التشريعاتقانون الأجانب والحماية الدولية رقم 6458 — الإقامة قصيرة الأجل المستندة إلى العقار (المادة 31)
- رئاسة إدارة الهجرةرئاسة إدارة الهجرة، الوثائق المطلوبة للإقامة قصيرة الأجل — شرطا قيمة المسكن واستعماله (حتى أكتوبر 2026)
- نظام معلومات التشريعاتقانون ضريبة القيمة المضافة رقم 3065 — الإعفاء عند تسليم المسكن للأجنبي (المادة 13/i)
- المديرية العامة للطابو والمساحةالمديرية العامة للسجل العقاري والمساحة — التعميمان رقم 2022/1 (وثيقة شراء العملات الأجنبية) ورقم 2024/2 (تقرير التقييم)
الأسئلة الشائعة
هل يستطيع الأجانب شراء منزل في تركيا دون تصريح إقامة؟
نعم، يستطيع الأجانب شراء منزل في تركيا دون تصريح إقامة. فتصريح الإقامة ليس شرطاً لتملك العقار؛ والشروط المطلوبة هي قائمة الجنسيات وحد 30 هكتاراً وحد 10 في المئة وقيود المناطق العسكرية. والشراء أيضاً لا يمنح تصريح إقامة تلقائياً؛ بل يلزم طلب مستقل للحصول عليه.
هل يدفع المشتري الأجنبي رسوم السجل العقاري كاملة في تركيا؟
لا، ينص القانون على فرض رسوم السجل العقاري على المشتري والبائع كلٍّ على حدة، وبمعدل 20 بالألف لكل منهما في أكتوبر 2026. ويجوز للطرفين الاتفاق على أن يدفع المشتري الرسوم كاملة. يسري هذا الاتفاق بينهما، لكنه لا يلغي تكليف البائع أمام الإدارة الضريبية.
هل التصريح بثمن منخفض في السجل العقاري خطر على المشتري الأجنبي؟
نعم، يحمل التصريح بثمن منخفض خطراً مباشراً على المشتري الأجنبي. فإذا تبيّن الثمن الحقيقي لاحقاً، تُطلب رسوم الفرق مع غرامة فقد ضريبي تعادل مثل الضريبة. وقد يصعّب التصريح المنخفض أيضاً إثبات بلوغ حد الإقامة البالغ 200.000 دولار أو حد الجنسية البالغ 400.000 دولار.
هل تقرير التقييم إلزامي لكل منزل يُباع للأجنبي؟
لا، يلزم تقرير التقييم في المعاملات الواردة في القائمة المرفقة بتعميم TKGM رقم 2024/2. وأُعلن تمديد صلاحية التقرير إلى 12 شهراً بتعديل سبتمبر 2026. ويجب التأكد من مديرية السجل العقاري قبل المعاملة مما إذا كان التقرير مطلوباً للبيع المعين.
هل تثبت شهادة شراء العملة الأجنبية دفع الثمن للبائع؟
لا، تُظهر شهادة شراء العملة الأجنبية فقط بيع العملة الأجنبية للبنك وتحويلها إلى الليرة التركية. ولا تُظهر تسلم البائع الأموال. ودليل الدفع هو إيصال التحويل إلى حساب مفتوح باسم البائع أو سجل الحساب الموثوق؛ ويجب حفظ الوثيقتين كلٍّ على حدة.
هل شراء شقة بحق ارتفاق طابقي آمن للأجنبي؟
شراء شقة بحق ارتفاق طابقي ممكن قانوناً؛ ويعتمد الأمان على مطابقة المبنى للمشروع وإمكان حصوله على رخصة إشغال. ويجب فحص المشروع المعتمد وسجلات البلدية قبل الشراء. وتبقى المخاطر على المشتري ما لم تُستخرج رخصة الإشغال اللازمة للتحول إلى ملكية الطابق.
هل يصبح المشتري مالكاً بعقد وعد بالبيع لدى كاتب العدل؟
لا، عقد الوعد بالبيع المنظم لدى كاتب العدل لا ينقل الملكية. ولا ينشئ إلا حق مطالبة البائع بنقل الملكية، ويمكن الاحتجاج به على المشترين اللاحقين أيضاً إذا أُشر به في السجل العقاري. وتنتقل الملكية يوم تسجيلها بمحرر رسمي لدى مديرية السجل العقاري.
هل أستطيع شراء منزل في تركيا بواسطة وكيل وأنا في الخارج؟
نعم، يمكن شراء منزل في تركيا بوكالة لدى القنصلية التركية أو وكالة من كاتب عدل أجنبي مصدقة بأبوستيل. ويجب حصر الوكالة ببيانات المربع العقاري والقطعة للعقار وبالثمن الأقصى. وقد تترك الوكالة الواسعة التي تتضمن صلاحيات البيع أو الرهن العقاري أو تحصيل الأموال المشتري دون حماية من تصرفات الوكيل.
هل يضمن شراء منزل بقيمة 200.000 دولار في تركيا تصريح إقامة؟
لا، المنزل البالغة قيمته 200.000 دولار ليس إلا أحد شروط تصريح الإقامة. ويُشترط أيضاً أن يستخدمه المشتري للسكن وألا يؤجره. ويُقيّم الطلب بصورة مستقلة، وقد يغير النتيجة إغلاق بعض الأحياء أمام طلبات تصريح الإقامة الجديدة.
هل أستطيع استرداد أموالي إذا دفعت عربوناً للبائع قبل نقل الملكية؟
لأن البيع خارج السجل العقاري يعد غير صحيح، يمكن كقاعدة طلب استرداد العربون المدفوع وفق أحكام الإثراء بلا سبب. لكن تحصيل الرد عملياً يعتمد على أموال البائع وتوثيق الدفع. ولذلك يهم فحص السجل العقاري قبل دفع العربون.
ماذا يجب أن أفعل للضريبة العقارية بعد شراء منزل في تركيا؟
يجب على الأجنبي الذي يشتري منزلاً في تركيا تقديم إخطار الضريبة العقارية إلى بلدية موقع العقار. ويُقدم الإخطار خلال السنة المالية التي وقع فيها البيع؛ وإذا وقع في آخر 3 أشهر من السنة، فالمدة 3 أشهر. وتُدفع الضريبة سنوياً إلى البلدية.
هذه المقالة للمعلومات العامة ولا تحل محل المشورة القانونية. يجب تقييم كل ملف بصورة مستقلة استناداً إلى قراراته وسجلاته الخاصة.