الجنسية التركية عن طريق شراء عقار: دليل 2026

ما شروط الجنسية التركية عن طريق الاستثمار العقاري؟

للحصول على الجنسية التركية بشراء منزل أو محل تجاري، يجب على الأجنبي شراء عقار مؤهل بقيمة لا تقل عن 400,000 دولار أمريكي باسمه وحده ومن دون ملكية على الشيوع. ويُدرج قيد بعدم بيع العقار لمدة 3 سنوات، ويجب ألا يوجد مانع يتعلق بالأمن القومي.

يستند هذا المسار إلى قانون الجنسية التركية رقم 5901 ولائحته التنفيذية. وينص القانون على إمكان اكتساب الأجنبي الذي حصل على إقامة مستثمر باستثمار المبلغ المحدد للجنسية بقرار من رئيس الجمهورية (القانون رقم 5901، المادة 12/1-b). ويُشترط لذلك عدم وجود مانع من حيث الأمن القومي والنظام العام.

تحدد اللائحة نوع الاستثمار ومبلغه. وشروط المسار العقاري هي:

• استثمار لا يقل عن 400,000 دولار أمريكي أو ما يعادله بعملة أجنبية،
• عقار أُنشئت فيه ملكية طابقية أو ارتفاق طابقي، أو أرض مقام عليها بناء،
• أن يستوفي كل من الثمن الوارد في السند الرسمي والدفع والقيمة الواردة في وثيقة تحديد المبلغ الحد المطلوب على نحو مستقل،
• وثيقة شراء العملة الأجنبية التي تثبت إدخال الثمن بعملة أجنبية وتصريفه،
• إدراج قيد في السجل العقاري بعدم بيع العقار لمدة 3 سنوات، أي ملاحظة تقييدية تُسجل في قيد الملكية،
• إثبات الاستثمار من جانب المديرية العامة للطابو والمساحة.

حتى أكتوبر 2026، يبلغ الحد الأدنى 400,000 دولار. وقد رُفع من 250,000 دولار بقرار رئيس الجمهورية المؤرخ 13 مايو 2022، ولم يصدر في 2026 تنظيم يغير هذا الحد. وتفحص المديرية العامة للطابو والمساحة التابعة لوزارة البيئة والتخطيط العمراني وتغير المناخ مدى استيفاء الاستثمار للشروط. وتنظم تعاميمها والدليل المعمول به منذ 9 ديسمبر 2024 تفاصيل التطبيق.

يتناول هذا المقال الجنسية من خلال تملك العقار فقط؛ ولا يشمل مسارات الودائع المصرفية أو الصناديق أو استثمار رأس المال. كما أن الإقامة القائمة على ملكية عقار موضوع مستقل.

ما طرق شراء العقار المتاحة للحصول على الجنسية التركية؟

يوجد طريقان للشراء في مسار الجنسية العقارية: التملك عن طريق البيع في دائرة الطابو، وعقد الوعد بالبيع المنظم لدى كاتب العدل. وتختلف قواعد المبلغ وموعد الدفع وعدد العقارات بين الطريقين.

• البيع في دائرة الطابو. تنتقل ملكية العقار إلى المستثمر ويُسجل القيد لمدة 3 سنوات. ويُستخدم هذا الطريق لشراء المنازل الجاهزة والمحلات والمكاتب.
• عقد الوعد بالبيع. يُستخدم عادة للوحدات المستقلة التي لا يزال بناؤها جارياً وأُنشئ فيها ارتفاق طابقي، ويمكن استخدامه أيضاً للوحدات ذات ملكية الطوابق. ويجب دفع مبلغ 400,000 دولار مقدماً في موعد أقصاه تاريخ العقد، وإصدار وثيقة شراء العملة الأجنبية بحلول ذلك التاريخ أيضاً. ولا تُحتسب المدفوعات اللاحقة لتاريخ العقد ضمن الثمن المدفوع مقدماً.

لا تحل مستندات الحجز أو البيع الأولي أو خطاب النوايا محل الوعد بالبيع الموثق. ويجب أن تكون الوحدة المستقلة محل الوعد مسجلة باسم الواعد بالبيع وقت تقديم التعهد، ولا يجوز تقديم التعهد استناداً إلى أكثر من وعد بالبيع للوحدة نفسها. كما يجب تقييم خطر تأخر المشروع بصورة مستقلة عن طلب الجنسية، لأن نقل الملكية يرتبط باكتمال البناء.

هل يمكن استيفاء شرط 400,000 دولار للجنسية بشراء عدة عقارات؟

نعم، في الشراء عن طريق البيع في الطابو يمكن بلوغ 400,000 دولار بمجموع عدة عقارات. ولا يوجد حد لعدد العقارات، ولا يلزم أن تقع في الولاية نفسها أو المشروع نفسه. وفي هذه الحالة يُثبت مبلغ الاستثمار بجمع القيم الدولارية الواردة في وثيقة تحديد المبلغ لكل عقار. أما في الوعد بالبيع فيجب استيفاء المبلغ بعقد واحد؛ فلا يجوز جمع عدة عقود وعد بالبيع أو استكمال النقص في قيمة العقارات المشتراة بوعد بالبيع.

ما الشروط التي تحدد أهلية العقار المطلوب شراؤه للجنسية؟

تحدد طبيعة العقار وتسلسل ملكيته أهليته للجنسية قبل سعره. ولا يكفي القول إن البائع مواطن تركي وبالتالي فالعقار مؤهل. وإذا جاءت إجابة أحد الأسئلة الآتية على نحو يخل بأهلية العقار، فلا يمكن استخدامه للجنسية بصرف النظر عن قيمته:

• هل العقار وحدة مستقلة ذات ملكية طابقية أو ارتفاق طابقي، أو أرض مبنية لها إذن استخدام للبناء؟
• هل سبق استخدام العقار في طلب جنسية؟
• هل العقار مسجل باسم أجنبي أو شخص اكتسب الجنسية عن طريق الاستثمار، أو انتقلت ملكيته من شخص كهذا خلال السنوات الثلاث الأخيرة؟
• هل البائع قريب من الدرجة الأولى للمشتري ويحمل الجنسية التركية؟
• هل توجد في السجل العقاري قيود لوعد بالبيع أو دعوى قضائية أو رهن قانوني؟
• هل يجري الشراء باسم المستثمر وحده ومن دون حصص مشتركة؟
• هل تحول جنسية المستثمر أو نسبة العشرة بالمئة في المنطقة دون التملك؟

منذ ديسمبر 2023، لا يمكن استخدام الأراضي الزراعية كالحقول والبساتين، أو الأراضي غير المبنية، أو العقارات الخاضعة لحق الانتفاع الدوري. وبالنسبة إلى العقار المصنف أرضاً، يشترط الدليل أن يكون البناء دائماً وحاصلاً على إذن الاستخدام. ولا تُحتسب المشتريات باسم الزوج أو الطفل أو شركة المستثمر. وقد يلزم تصريح خاص للعقارات في المناطق العسكرية المحظورة أو المناطق الأمنية، أو قد يتعذر تملكها تماماً.

من حيث الجنسية، يستطيع رئيس الجمهورية تقييد التملك بحسب الدولة أو المنطقة أو الكمية. أما نسبة العشرة بالمئة فتعني إجمالي المساحة التي يجوز للأجانب تملكها في منطقة إدارية. وتُجاب هذه الأسئلة بفحص السجل العقاري وتسلسل المالكين السابقين.

كيف يُحسب شرط 400,000 دولار للجنسية: السند الرسمي والدفع والتقييم

يُستوفى شرط 400,000 دولار عندما يستوفي كل من ثمن البيع في السند الرسمي، والمدفوعات للبائع، والقيمة في وثيقة تحديد المبلغ هذا الحد على نحو مستقل. وفي الشراء بوعد بالبيع يمكن اعتماد القيمة الواردة في الوعد بدلاً من السند الرسمي؛ وبخلاف ذلك، إذا نقص أحد القيم فلا تغير النتيجة زيادة القيمتين الأخريين.

القيم الثلاث التي تشكل مبلغ الاستثمار للجنسية

يوجد أيضاً سقف للقيمة المقبولة في وثيقة تحديد المبلغ. فبحسب الدليل، إذا زادت القيمة الدولارية الواردة فيها على مبلغ وثيقة شراء العملة الأجنبية التي تثبت تصريف العملة لدى البنك، فلا يُعتد إلا بالمبلغ الوارد في وثيقة شراء العملة. ولا يُحتسب مبلغ القرض في العقار المشترى بقرض بالعملة الأجنبية، كما لا تُحتسب المبالغ المقابلة للرهن العقاري أو الحجز في العقار المرهون أو المحجوز ضمن مبلغ الاستثمار.

هل يُفقد حق الجنسية إذا انخفض ثمن الطابو عن 400,000 دولار بسبب فرق الصرف؟

تقرير التقييم ووثيقة تحديد المبلغ للجنسية: ما الذي تغير في 28 سبتمبر 2026؟

اعتباراً من 28 سبتمبر 2026، لم يعد إعداد تقرير التقييم لغرض الجنسية مقصوراً على شركة GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş.، بل تستطيع إعداده أي جهة تقييم معتمدة. ويجب أن تكون مرخصة من مجلس أسواق رأس المال، وعضويتها نشطة في اتحاد خبراء التقييم في تركيا، ومنضمة إلى نظام معلومات التقييم العقاري (TADEBİS).

يُظهر تقرير التقييم القيمة السوقية للعقار. أما وثيقة تحديد المبلغ (TTB) فهي مستند رسمي يُستخرج من التقرير ويحدد المبلغ المقبول لغرض الجنسية. وتُرسل الوثيقة إلكترونياً إلى نظام الطابو؛ ولا يحل محلها تقرير تقييم مطبوع يقدمه البائع.

قبل 28 سبتمبر 2026 وبعده (تعاميم الطابو والمساحة المنشورة في أكتوبر 2026)

هل تُضاف نسبة 25% إلى التقييم العقاري للجنسية؟

لا، حتى أكتوبر 2026 لا تتضمن تعاميم المديرية العامة للطابو والمساحة المنشورة حكماً بإضافة 25% إلى قيمة التقييم. وقد ظهر هذا الادعاء بعد سبتمبر 2026 في بعض المواقع العقارية وإجابات الذكاء الاصطناعي.

يشترط التعميم أن يستوفي ثمن السند الرسمي والمدفوعات مبلغ 400,000 دولار كل على حدة، وأن تؤكد وثيقة تحديد المبلغ هذه القيم. ولا تتحول قيمة محددة بـ320,000 دولار إلى 400,000 دولار داخل النظام؛ وقد يؤدي الدفع بناءً على هذا الافتراض إلى تملك لا يستوفي الشرط.

كيف تُثبت وثيقة شراء العملة الأجنبية والدفع في الجنسية عن طريق العقار؟

تُثبت وثيقة شراء العملة الأجنبية إدخال ثمن البيع إلى تركيا بعملة أجنبية وتصريفه لدى بنك لبيعه إلى البنك المركزي. ويرسل البنك الوثيقة مباشرة إلى دائرة الطابو عبر البريد الإلكتروني المسجل. ويُنظم الثمن الوارد في السند الرسمي بحسب مبلغ الليرة التركية الوارد فيها أيضاً.

يجب أن تتضمن الوثيقة بيانات هوية المستثمر، ورقم العقار، والمقابل الدولاري للعملة، وبيان أن العملية لغرض الجنسية. ويجب أن يغطي مبلغ العملة ثمن البيع فقط؛ ولا تُضاف إليه ضريبة القيمة المضافة أو العمولة أو الرسوم أو المصاريف. وإذا كان مخططاً تطبيق إعفاء ضريبة القيمة المضافة أو دفع عمولة، فيجب ألا تختلط هذه البنود بمبلغ الجنسية.

أما الإيصال المصرفي فيُثبت دفع الثمن فعلياً إلى البائع، ويجب تقديمه قبل تسجيل قيد السنوات الثلاث في الطابو.

تُعد سلسلة المدفوعات دليلاً أساسياً على حقيقة الاستثمار في أي فحص تجريه الإدارة لاحقاً. ولا تنشئ هذه السلسلة دفعة إلى حساب خارج تركيا أو تحويل إلى شخص ثالث لم توثق صلته بالعملية.

كيف يؤثر نظام الدفع الآمن في مشتريات الجنسية اعتباراً من 1 ديسمبر 2026؟

بحسب تعديل لائحة تجارة العقارات، سيصبح نظام الدفع الآمن إلزامياً اعتباراً من 1 ديسمبر 2026 في مبيعات العقارات المسددة نقداً أو بالحوالة أو التحويل الإلكتروني. وقد أُضيفت القاعدة إلى اللائحة في 29 أبريل 2026، وحدد تعديل 1 أكتوبر 2026 تاريخ البدء في 1 ديسمبر 2026. وفي النظام ينتقل الثمن إلى البائع عند اكتمال نقل الملكية.

حتى أكتوبر 2026، لا تفصل التشريعات كيفية تطبيق وثيقة شراء العملة الأجنبية وشرط الإيصال مع هذا النظام. لذلك يجب تأكيد مسار الدفع مسبقاً مع دائرة الطابو والبنك في معاملات الطابو بعد 1 ديسمبر 2026.

5 معلومات خاطئة عن الجنسية التركية عن طريق العقار

ما الجهات التي تمنح إقامة المستثمر وتتخذ قرار الجنسية؟

في الجنسية عن طريق الاستثمار العقاري، تُثبت المديرية العامة للطابو والمساحة الاستثمار العقاري، وتمنح رئاسة إدارة الهجرة إقامة المستثمر، ويتخذ رئيس الجمهورية قرار الجنسية. وتفحص كل جهة الشروط الواقعة ضمن اختصاصها بصورة مستقلة. ولا تعني النتيجة الإيجابية في مرحلة أن المرحلة التالية ستكون إيجابية أيضاً. وتتوزع الأدوار كما يأتي:

• المديرية العامة للطابو والمساحة: تفحص العقار والمبلغ والدفع وسلسلة الملكية، وتصدر وثيقة إثبات الاستثمار العقاري، المعروفة عملياً بشهادة المطابقة.
• رئاسة إدارة الهجرة: تمنح المستثمر إقامة قصيرة الأمد، أي إقامة المستثمر. ويُمنح هذا التصريح للأجانب الذين لا يعملون في تركيا لكنهم يستثمرون المبلغ المحدد (القانون رقم 6458، المادة 31/1-j).
• المديرية العامة لشؤون النفوس والجنسية: تُعد ملف الجنسية لاتخاذ القرار.
• الجهات الأمنية: تجري التحريات الأمنية والبحث في الأرشيف.
• رئيس الجمهورية: يتخذ قرار منح الجنسية.

وثيقة إثبات الاستثمار الصادرة عن إدارة الطابو ليست قراراً بالجنسية. وقد تؤثر في النتيجة حالات منع الدخول السابقة أو سجلات الترحيل أو التحقيقات في دول أخرى، بصرف النظر عن استيفاء الاستثمار للإجراءات.

هل يستطيع الزوج والأطفال اكتساب الجنسية التركية من الاستثمار العقاري؟

نعم، يمكن للزوج الأجنبي للمستثمر ولأطفاله الأجانب وأطفال زوجه غير البالغين أو المعالين اكتساب الجنسية من الاستثمار نفسه. ولا يلزم لذلك استثمار مستقل؛ إذ يُقيّم أفراد الأسرة مع ملف المستثمر. ويُشترط عدم وجود مانع يتعلق بالأمن القومي والنظام العام لكل فرد من أفراد الأسرة أيضاً. أما الطفل البالغ فلا يدخل، كقاعدة، في استثمار والده؛ ويجب إثبات الإعالة، أي حاجة الطفل إلى الرعاية، بصورة مستقلة في الملف.

لا يعني شمول أفراد الأسرة إمكان الشراء بحصص مشتركة. بل يجب تملك العقار بالكامل باسم المستثمر. وإذا أُلغي قرار الجنسية لاحقاً، يسري الإلغاء أيضاً على الزوج والأطفال الذين اكتسبوا الجنسية تبعاً للمستثمر. وقد تتأثر جنسيتهم كذلك عند سحب القرار لارتباطها بملف المستثمر.

ماذا يعني قيد عدم البيع لمدة 3 سنوات للجنسية، وهل يمكن البيع بعد انقضائها؟

يعني قيد عدم البيع لمدة 3 سنوات أن العقار المشترى للجنسية لن يُباع لمدة 3 سنوات من تاريخ التملك أو التصريح. ويمكن تأجيره خلال هذه الفترة، كما يمكن إنشاء رهن أو ارتفاق أو قيد إيجار عليه. ولا يجوز البيع أو سائر التصرفات الناقلة للملكية، ولا إنشاء وعد بالبيع أو حق انتفاع.

إذا طلب المالك رفع القيد قبل انتهاء المدة، يُلبى الطلب، لكن تُخطر فوراً مديريتا النفوس والجنسية والهجرة في الولاية. وقد يؤدي هذا الإخطار إلى فحص جديد لملف الجنسية. أما التغييرات الخارجة عن إرادة المالك، كنزع الملكية أو البيع الجبري، فتُحال إلى المديرية العامة للطابو والمساحة لتقييم مستقل.

لا ينهي بيع العقار بعد انقضاء المدة الجنسية بحد ذاته. لكن يبقى قيد واحد: إذا نُقل العقار إلى مالكه السابق أو أقاربه من الدرجة الأولى، تُلغى وثيقة إثبات الاستثمار. وقد يؤدي هذا الإلغاء أيضاً إلى فحص سحب الجنسية. وتستهدف هذه القاعدة إعادة البيع الصورية. وعند انتقال العقار بالميراث يستمر التعهد باسم الورثة.

هل يمكن إلغاء الجنسية التركية المكتسبة عن طريق العقار؟

نعم، يمكن إنهاء الجنسية المكتسبة بالاستثمار بإلغاء القرار أو سحبه. ويضع القانون منذ البداية حداً مفاده أن «استيفاء الشروط المطلوبة لا يمنح الشخص حقاً مطلقاً في اكتساب الجنسية». ووفق بيان وزارة الداخلية المؤرخ 21 سبتمبر 2026، أُلغيت قرارات الجنسية أو سُحبت لـ1٬413 مستثمراً، وبلغ العدد مع أسرهم 6٬134 شخصاً.

الفرق بين الرفض والإلغاء وسحب القرار

يمكن الطعن في هذه الإجراءات أمام القضاء الإداري. وإلغاء شهادة المطابقة وسحب الجنسية إجراءان منفصلان؛ ويجب رفع دعوى مستقلة ضد كل منهما خلال مهلته الخاصة.

كيف تؤثر وثيقة شراء عملة أجنبية غير صحيحة في الجنسية: قرار مجلس الدولة لعام 2026

المستندات المهمة للجنسية عن طريق الاستثمار العقاري

الحاسم في ملف الجنسية بالاستثمار العقاري ليس عدد المستندات، بل اتساق المستندات التي تثبت حقيقة الاستثمار وسلسلة الدفع. ففي ملفات الوعد بالبيع تبرز تواريخ العقد والدفع ووثيقة شراء العملة الأجنبية، وفي المشتريات المستعملة تبرز سلسلة الملكية، وفي الطلبات الأسرية تبرز مستندات الروابط العائلية.

• المتعلقة بالعقار: السجل العقاري، والسند الرسمي أو عقد الوعد بالبيع الموثق، وتقرير التقييم، ووثيقة تحديد المبلغ.
• المتعلقة بالدفع: وثيقة شراء العملة الأجنبية، والإيصالات المصرفية، والحساب المصرفي في تركيا، والرقم الضريبي.
• المتعلقة بالأسرة: وثائق الزواج والولادة، والأبوستيل أو التصديق القنصلي، والترجمات المحلفة.
• المتعلقة بالتمثيل: وكالة تتضمن صلاحية الشراء وتقديم تعهد السنوات الثلاث.

يجب الاحتفاظ بأصول المستندات والسجلات المأخوذة من البنك، لأنها قد تكون دليلاً في فحص تجريه الإدارة بعد سنوات.

الخلاصة: اتساق المستندات هو العامل الحاسم في الجنسية عن طريق العقار

الحاسم في الجنسية التركية بالاستثمار العقاري ليس سعر العقار، بل التحقق قبل الدفع من أهليته واتساق مستنداته. فقد يستوفي أحد عقارين بالسعر نفسه الشروط، بينما لا يصلح الآخر للجنسية بسبب سلسلة ملكيته أو تقييمه أو سجلات دفعه. فمثلاً، لا يمكن استخدام شقة بقيمة 450,000 دولار إذا انتقلت من أجنبي خلال السنوات الثلاث الأخيرة؛ بينما قد تستوفي شقة أخرى بقيمة 410,000 دولار الشرط إذا كانت مستنداتها متسقة.

حتى أكتوبر 2026 اتسعت إمكانية اختيار جهة التقييم وامتدت مدة الوثيقة. وفي المقابل، يُظهر بيان وزارة الداخلية في سبتمبر 2026 أن المراجعات بأثر رجعي تجري على نطاق واسع. لذلك يجب إكمال الفحص في الشراء لغرض الجنسية قبل توقيع عقد البيع.