يسري الإعفاء من ضريبة القيمة المضافة عند بيع مسكن للأجانب على أول بيع لمسكن أو مقر عمل إلى مشترٍ مؤهل غير مقيم في تركيا. ويجب إدخال الثمن إلى تركيا بالعملة الأجنبية. إذا استوفيت الشروط، لا يضيف المطوّر ضريبة القيمة المضافة إلى الفاتورة. لكنه ليس تخفيضاً عاماً لكل حامل جواز سفر أجنبي؛ إذ يُنظر معاً في وضع المشتري وطبيعة العقار ومسار الأموال.
أساس الإعفاء هو قانون ضريبة القيمة المضافة رقم 3065. وهو يقرره عند أول تسليم لمبانٍ شُيدت مساكن أو مقار عمل، بشرط إدخال الثمن إلى تركيا بالعملة الأجنبية. ما زالت القاعدة نافذة في أكتوبر 2026. وإذا جرى التصرف في العقار المعفى خلال ثلاث سنوات، تُدفع الضريبة التي لم تُحصّل مع فائدة التأجيل. تتناول هذه المقالة إعفاء بيع العقارات فقط؛ فلإعفاءات المناطق الحرة وحوافز الاستثمار قواعد مختلفة.
في التطبيق، تحسم التواريخ النتيجة غالباً: تاريخ استخراج الشهادة، والدفع، وإصدار الفاتورة، وتسليم العقار. لذلك يجب تقييم الإعفاء قبل توقيع عقد الوعد بالبيع وإرسال أول دفعة.
1.ما شروط الإعفاء من ضريبة القيمة المضافة عند بيع المسكن للأجانب؟
يخضع الإعفاء للمادة 13/i من قانون ضريبة القيمة المضافة والتعميم العام لتطبيقها. يجب ألا يكون المشتري مقيماً في تركيا، وأن يكون المبنى قد شُيد مسكناً أو مقر عمل، وأن تكون هذه أول عملية بيع يجريها من شيده. ويجب إدخال الثمن بالعملة الأجنبية. ويشترط التعميم إدخال ما لا يقل عن 50% من الثمن ودفعه قبل إصدار فاتورة البيع، ودفع الباقي خلال سنة على الأكثر. كما يجب تسليم البائع إثبات عدم إقامة المشتري قبل التسليم.
عند تحقق هذه الشروط، يُعفى البيع من الضريبة. ويُنتظر أيضاً احتفاظ المشتري بالعقار ثلاث سنوات من تاريخ التسليم. التصرف خلال هذه المدة لا يمحو الإعفاء الأصلي بأثر رجعي، لكنه يوجب دفع الضريبة غير المحصلة مع الفائدة.
2.من هم المشترون المشمولون بالإعفاء؟
يشمل الإعفاء الأجانب غير المقيمين في تركيا، وفئات معينة من المواطنين الأتراك المقيمين في الخارج، وشركات معينة منشأة خارج تركيا. والمقصود بالأجنبي من لا يحمل الجنسية التركية. وقد يدخل حاملو البطاقة الزرقاء الذين خرجوا من الجنسية التركية بإذن ضمن فئة الأجانب إذا لم يكونوا مقيمين في تركيا.
أما الشركة فيجب أن تستوفي شرطين معاً: ألا يكون مركزها القانوني أو مركز إدارتها الفعلي في تركيا، وألا تحقق فيها دخلاً من خلال مكان عمل أو ممثل دائم. والشركة المؤسسة في تركيا لا تستفيد لمجرد أن جميع مساهميها أجانب.
3.كيف يستفيد المواطنون الأتراك المقيمون في الخارج؟
يمكن أن يستفيد المواطن التركي الذي عاش خارج البلاد أكثر من ستة أشهر بموجب تصريح عمل أو إقامة. ووفق التعميم، يجب أن يبقى التصريح سارياً يوم التسليم وأن يكون قد صدر قبل ذلك اليوم بستة أشهر على الأقل. كما يلزم أن يكون الشخص قد أمضى ستة أشهر على الأقل خارج تركيا بين الحصول على التصريح والتسليم.
يجب أن يوثق البائع هذه الوقائع قبل التسليم. ويقدم المشتري تصريح العمل أو الإقامة، وسجلات تثبت الإقامة خارج البلاد لأكثر من ستة أشهر، ووثيقة من سفارة أو قنصلية تركية. وتثبت الوثيقة القنصلية أن الشخص ليس من الفئة المستبعدة.
يستبعد القانون صراحةً المواطنين الأتراك المقيمين في الخارج بسبب عملهم لدى جهة حكومية أو منظمة يقع مركزها في تركيا. لذلك لا يستفيد موظف أرسلته شركة تركية إلى الخارج لأعمالها. ومن يحمل الجنسية التركية إلى جانب جنسية أخرى لا يُعامل هنا بوصفه أجنبياً؛ بل تُقيّم حالته وفق شروط هذا القسم.
4.ماذا يعني ألا يكون المشتري مقيماً في تركيا؟
يعني ذلك للأجنبي ألا يكون موطنه في تركيا وألا يقيم فيها بصورة متصلة أكثر من ستة أشهر خلال سنة تقويمية. يأتي هذا المعيار من قانون ضريبة الدخل. والمغادرة المؤقتة لا تقطع مدة الإقامة.
لذلك فإن عبارة «الستة أشهر السابقة للبيع» الواردة في بعض المصادر غير دقيقة: المعيار القانوني يتعلق بالسنة التقويمية، ويُنظر إلى الموطن على نحو مستقل. ومع ذلك، قد لا يُعد القادمون لمدة محددة ومؤقتة للعمل أو الدراسة أو العلاج أو الراحة أو السفر مقيمين حتى إذا تجاوز بقاؤهم ستة أشهر.
يُقيّم الوضع يوم التسليم، لا يوم توقيع عقد الوعد بالبيع. ومن ثم ينبغي فحص سجلات دخول المشتري وخروجه قبل التعاقد. وقد يؤدي الاتفاق على السعر اعتماداً على الإعفاء إلى كلفة كبيرة لاحقاً إذا أمضى المشتري معظم العام في تركيا.
5.هل يستفيد الأجنبي الذي يعيش في تركيا بتصريح إقامة؟
الأجنبي الذي يعيش بتصريح إقامة ويقع موطنه في تركيا لا يستفيد عادةً من الإعفاء. الغرض منه تشجيع المقيمين في الخارج على جلب العملات الأجنبية لشراء العقار. ومن يقع موطنه في تركيا يُعد مقيماً. أما استثناءات العمل أو الدراسة أو العلاج المؤقتة فتتعلق بمعيار البقاء ستة أشهر، ولا تلغي أثر الموطن تلقائياً.
لتسجيل العنوان وزن مهم. ففي رأي ضريبي صدر عام 2023، عدّت إدارة الإيرادات أجنبياً مسجل العنوان في إسطنبول مقيماً بغض النظر عن مدة بقائه. ولأن كثيراً من حاملي تصاريح الإقامة لديهم عنوان مسجل، يجب فحص وضعهم قبل الاعتماد على الإعفاء.
وفي حكم عام 2018، لم تعتبر المحكمة الدستورية التمييز بين المقيم وغير المقيم مخالفاً لمبدأ المساواة؛ فالوضع القانوني للمجموعتين مختلف.
6.ما العقارات المشمولة بالإعفاء من ضريبة القيمة المضافة؟
يشمل الإعفاء المباني المصنفة مساكن أو مقار عمل في رخصة البناء، مثل الشقق والمتاجر والمكاتب والوحدات السكنية المخدومة وشقق الإقامة الدورية. ولا يشمل بيع الأرض وحدها أو المباني التي لا تملك رخصة بناء.
يجب أن يكون المبنى جاهزاً للاستعمال وأن يُسلّم فعلياً للمشتري. وعندما يمكن إنشاء حق الارتفاق الطابقي (kat irtifakı)، يجب تسجيله أيضاً. أما الوحدات التي سُجلت لها ملكية طابقية كاملة فلا يلزم إثبات مستقل لتسليمها الفعلي.
تُحدد طبيعة العقار القانونية عادةً من تصنيفه في سند الملكية ورخصة البناء. افحصهما قبل عقد الوعد بالبيع. فقد تُسوّق وحدة بوصفها «ريزيدنس» بينما تحمل تصنيفاً مختلفاً في الرخصة، وهو ما قد يؤثر في الإعفاء ومعدل الضريبة.
7.هل يسري الإعفاء عند شراء مسكن مستعمل؟
لا. لا ينطبق هذا الإعفاء إلا على أول تسليم يجريه المكلف الذي شيد المسكن أو مقر العمل. فالشقة التي اشتراها شخص من المطوّر ثم أعاد بيعها ليست أول تسليم، مهما بدت جديدة. وفي كثير من المبيعات المستعملة بين الأفراد لا تنشأ ضريبة قيمة مضافة أصلاً، فلا يثور سؤال الإعفاء.
يرتبط مفهوم أول تسليم بهوية البائع أكثر من عمر المبنى. ووفق آراء إدارة الإيرادات، يمكن أن يُعد بيع المطوّر مبنى أجّره مدةً أول تسليم. وقد يستفيد أيضاً بيع المطوّر حصته من مشروع شُيد مقابل أرض.
أما بيع مالك الأرض الشقة التي آلت إليه في هذا المشروع فلا يُعد أول تسليم. ولهذا قد يختلف الوضع الضريبي لشقتين متشابهتين في المشروع نفسه.
8.كيف يطبق الإعفاء على مسكن يُشترى قبل اكتمال البناء؟
تُقيّم أهلية المسكن المباع على المخطط يوم التسليم، لا يوم توقيع العقد. ووفق إدارة الإيرادات، يكون التسليم يوم تسجيل ملكية الطوابق باسم المشتري أو، إن سبق ذلك، يوم تسليمه مسكناً مكتملاً وجاهزاً للاستعمال فعلياً. ويجب أن يستوفي المشتري الشروط الشخصية في ذلك اليوم.
تنشأ مخاطرة في المشاريع الطويلة: قد يكون المشتري مقيماً بالخارج عند التوقيع ثم ينتقل إلى تركيا قبل التسليم، فلا يعود مستوفياً شرط عدم الإقامة.
لهذا تبرز أهمية عقد الوعد بالبيع عند تأخر التسليم. وينبغي أن يحدد بوضوح من يتحمل الضريبة إذا لم تتحقق شروط الإعفاء في يوم التسليم.
9.ما معنى إدخال ثمن العقار بالعملة الأجنبية إلى تركيا؟
يجب أن يصل الثمن من الخارج بعملة أجنبية وأن يُثبت مساره بسجلات مصرفية أو جمركية. والطريقة الأساسية في التعميم هي التحويل من بنك خارج تركيا إلى بنك فيها، مع إبراز إيصال التحويل.
توجد طرق أخرى. فعند الدفع ببطاقة صادرة عن بنك أجنبي تُطلب وثيقة أو رسالة من البنك التركي. وإذا أحضر المشتري العملة نقداً، تُستخدم وثيقة الجمارك؛ ثم يُدفع الثمن للبائع عبر بنك ويُثبت بإيصال.
لا يعني إدخال العملة الأجنبية وجوب الدفع للبائع بها؛ إذ يمكن أن يتلقى الليرة التركية. أما رصيد الليرة الموجود سلفاً في تركيا فلا يُعد إدخالاً للعملة الأجنبية لأغراض الإعفاء.
10.لماذا يجب دفع نصف الثمن قبل إصدار الفاتورة؟
يجب إدخال ما لا يقل عن 50% من الثمن بالعملة الأجنبية ودفعه للبائع قبل إصدار فاتورة البيع. ويجب على المشتري إدخال الباقي ودفعه خلال سنة على الأكثر. هذا الجدول وارد في التعميم، لا في نص القانون نفسه، لكن إدارة الضرائب تطبقه.
لا يختار الطرفان تاريخ الفاتورة بحرية مطلقة. فبموجب قانون الإجراءات الضريبية يجب إصدارها خلال سبعة أيام على الأكثر من التسليم. ويمكن إصدارها قبل التسليم؛ وعندئذ يقع الحدث الضريبي بتاريخ إصدارها. الحد القانوني هو تاريخ الفاتورة، لكن بلوغ نسبة 50% قبل التسليم أكثر أماناً لأن الفاتورة تصدر غالباً قريباً منه.
يمكن البيع بالتقسيط، لكن الجدول يقيده. فقد لا تبلغ دفعة أولى صغيرة مع تسليم مبكر الحد المطلوب. يجب تنسيق خطة الدفع والتسليم وتاريخ الفاتورة معاً. وإلا تعرّض الإعفاء للخطر رغم تحقق بقية الشروط.
11.هل يبقى الإعفاء إذا أرسل قريب الثمن أو استُخدم قرض؟
قد يقبل دفع شخص غير المشتري إذا وُثق ارتباطه بهذا البيع تحديداً. في المقابل، قد يؤدي تمويل جزء من الثمن بقرض سكني من بنك تركي إلى فقد الإعفاء. وينبغي أن يتضمن إيصال دفع الغير بيانات المشتري والعقار: اسم المشروع والعنوان ورقم الوحدة. وإذا خلا الإيصال منها، يقدم مرسل المال للبائع بيان موافقة خطياً بهذه البيانات.
قبلت إدارة الإيرادات من حيث المبدأ مساراً أُرسلت فيه العملة من الخارج إلى قريب للمشتري، ثم حولها القريب للبائع بالليرة. ويلزم توثيق سلسلة التحويلات وإثبات صلتها بثمن هذا المسكن. وينطبق المنطق نفسه على تحويل إجمالي من الخارج يخص أكثر من مشترٍ.
أما موقف الإدارة من القرض السكني المحلي فأشد: القرض المأخوذ من بنك تركي ليس عملة أُدخلت من الخارج. وفي رأي يتعلق ببيع مول جزء منه بهذا القرض، اعتبرت تسليم المسكن بأكمله خارج الإعفاء.
12.متى تُستخرج شهادة عدم الإقامة؟
على المشتري الأجنبي استخراج وثيقة تثبت عدم إقامته في تركيا وتقديمها للبائع قبل تسليم العقار. تُستخرج من مكتب الضرائب المختص بموقع المسكن أو مقر العمل. وعلى البائع الحصول أيضاً على صورة جواز السفر قبل التسليم.
وتوثق الشركات الأجنبية وضعها في الموعد نفسه: تقدم وثائق رسمية من بلد تأسيسها تثبت الإنشاء واستمرار النشاط، وشهادة من مكتب الضرائب التركي تؤكد عدم وجود مركز قانوني أو إداري أو دخل ذي صلة عبر مكان عمل أو ممثل دائم في تركيا.
قد يُغفل موعد هذه الشهادة رغم التخطيط للمدفوعات والطابو. وإذا تم التسليم قبلها، فقد يضيف البائع الضريبة إلى الفاتورة، ويواجه المشتري مساراً منفصلاً وغير مضمون لاستردادها.
13.هل يمكن استرداد الضريبة إذا استُخرجت الشهادة بعد التسليم؟
قبل مجلس الدولة التركي في قضية استرداد الضريبة رغم تقديم الشهادة بعد التسليم، عندما أثبت المشترون تحقق الشروط القانونية فعلياً يوم التسليم. وأيد مجلس دوائر الضرائب هذا الحكم في 19 مارس 2025 (E. 2023/624، K. 2025/114). صدر القرار بالأغلبية، ولا ينبغي التعامل معه كإجراء استرداد اعتيادي.
اشترى أجنبيان بالاشتراك مقر عمل جديداً في باشاك شهير بإسطنبول. سُلّم في ديسمبر 2018 واحتسب البائع الضريبة. وفي مارس 2019 قدما شهادة عدم الإقامة للبائع وطلبا الاسترداد. رفضت إدارة الضرائب لأن الشهادة صدرت بعد التسليم. وقال المشترون إنهما مكثا في تركيا 9 أيام و14 يوماً فقط قبل تسجيل الملكية.
وجد المجلس أن اشتراط التعميم تقديم الشهادة قبل التسليم مشروع، لكنه اعتبر أن أول تسليم وإدخال العملة وعدم الإقامة ثبتت بالوثائق، فألغى رفض الاسترداد. وشكك القضاة المخالفون في صفة المشترين للتقاضي وفي إمكان استخدام طريق التصحيح والشكوى في النزاع.
تأخر الشهادة لا يلغي الإعفاء تلقائياً، لكنه يصعّب الإثبات. والأفضل استخراجها قبل التسليم دائماً.
14.من يدفع الضريبة إذا لم تتحقق شروط الإعفاء؟
إذا طُبق الإعفاء دون تحقق الشروط، يكون البائع والمشتري مسؤولين بالتضامن عن الضريبة غير المحصلة وغرامة نقص الضريبة وفوائد التأخر. ويجوز للسلطة الضريبية مطالبة أي منهما بالمبلغ كله.
يلخص الجدول الشروط الأساسية والنتيجة المحتملة لغياب أحدها.
| الشرط | وقت التحقق | عند غيابه |
|---|---|---|
| عدم إقامة المشتري | يوم التسليم | لا يطبق الإعفاء أو تسترد قيمته |
| أول تسليم | بحسب هوية البائع | لا ينشأ الإعفاء |
| إدخال 50% من الثمن بعملة أجنبية | قبل الفاتورة | قد تستحق الضريبة والغرامة والفائدة |
| إدخال باقي الثمن بعملة أجنبية | خلال سنة | قد تستحق الضريبة والغرامة والفائدة |
| شهادة عدم الإقامة | قبل التسليم | يلزم إثبات منفصل لطلب الاسترداد |
| الاحتفاظ بالعقار | ثلاث سنوات من التسليم | تدفع الضريبة مع فائدة التأجيل |
هذا الجدول إطار عام للإعفاء فحسب.
15.كيف يصرح البائع عن الإعفاء من ضريبة القيمة المضافة؟
يُدرج البائع البيع المعفى في إقرار ضريبة القيمة المضافة ضمن عمليات الإعفاء الكامل في خانة «تسليم المساكن أو مقار العمل». وتُبلغ تفاصيل البيع أيضاً في نموذج ملحق بالإقرار. ويمكن رد الضريبة التي تحملها البائع في بيع العقار إذا استوفيت الشروط.
ويهم هذا الرد المشتري بصورة غير مباشرة. فالتعميم يتطلب لإعادة الضريبة للبائع مستندات تثبت إدخال الثمن كله ودفعه له. وقد يؤدي نقص وثائق المشتري إلى حرمان البائع من الرد وإلى مسؤوليته التضامنية.
لهذا يتحفظ بعض المطورين. وتنص بعض عقود الوعد بالبيع على تحصيل الضريبة أولاً وردها عند اكتمال الشروط. وينبغي أن يبين العقد بوضوح متى وكيف يتم الرد.
16.ماذا يحدث إذا جرى التصرف بالعقار المعفى خلال ثلاث سنوات؟
إذا بيع المسكن أو مقر العمل المعفى أو جرى التصرف فيه بطريقة أخرى خلال ثلاث سنوات، تُدفع الضريبة التي لم تُحصّل مع فائدة التأجيل. ويدفعها من يتصرف بالعقار، أي المشتري الأصلي الذي استفاد من الإعفاء، قبل معاملة نقل الملكية الجديدة.
يربط القانون المدة بالتسليم. ففي العقار ذي ملكية الطوابق الكاملة يتزامن التسليم عادةً مع نقل السند. أما إذا سُلّم عقار مكتمل وجاهز للاستعمال فعلياً قبل ذلك، فقد تكون هذه هي نقطة البداية. ويؤثر الفرق في تحديد يوم انتهاء السنوات الثلاث.
حتى 1 مايو 2022، كانت المدة سنة واحدة. وزادها القانون رقم 7394 إلى ثلاث سنوات اعتباراً من ذلك التاريخ. ولا يوجد نص انتقالي صريح للتسليمات السابقة، فيجب تقييم مدة الشراء القديم على حدة. وما زالت بعض المصادر غير التركية في أكتوبر 2026 تذكر قاعدة السنة الواحدة القديمة.
يُدوَّن البيع المعفى في سجل العقار، لذا يُتوقع التحقق من السداد لدى دائرة الطابو عند النقل قبل انقضاء ثلاث سنوات. أما تعهد عدم البيع ثلاث سنوات في ملفات الجنسية العقارية فله أساس مستقل.
17.ماذا يفعل المشتري إذا لم يرد المطوّر الضريبة؟
إذا حصل المطوّر الضريبة رغم تحقق شروط الإعفاء، يستطيع المشتري المطالبة بالمبلغ منه أمام المحاكم المدنية. فالمكلّف أمام الإدارة الضريبية هو البائع، ولذلك يعتمد استرداد المشتري غالباً على عقد البيع. وقد يكون طلب التصحيح والشكوى لدى الإدارة طريقاً آخر كما في حكم مجلس الدولة، لكن إمكان استخدامه محل خلاف.
في فبراير 2025 نظرت محكمة تجارية بإسطنبول نزاعاً من هذا النوع. كان مشترٍ روسي قد حول الثمن شاملاً الضريبة من الخارج في 2022 واستخرج خطاب الإعفاء قبل إصدار الفاتورة. أصدر المطوّر فاتورة بلا ضريبة، لكنه لم يرد المبلغ الضريبي المفصل في العقد. واعتمدت المحكمة تقرير خبير فقررت تحقق الشروط وأمرت بالرد. لا يُعرف ما إذا صار الحكم نهائياً.
الحاسم هو طريقة عرض الضريبة في العقد. ووفق النهج المستقر لمحكمة النقض، تُعد الضريبة داخلة في الثمن إذا لم تُذكر على نحو منفصل. أما إفرادها كبند مشروط بالإعفاء فيقوي أساس طلب الرد. إذا كان لديك عقد الوعد بالبيع والفاتورة، يمكن لـ Legal Istanbul تقييم طريق الاسترداد المناسب.
18.كيف يؤثر الإعفاء في طلب الجنسية التركية؟
الإعفاء الضريبي والجنسية عن طريق الاستثمار العقاري نظامان مستقلان؛ فلا يثبت أحدهما الآخر تلقائياً. قد يُباع مسكن اشتُري لغرض الجنسية بلا ضريبة إذا استوفى أيضاً شروط الإعفاء. وبالعكس لا يثبت الإعفاء وحده أهلية طلب الجنسية.
يلتقي المساران عند إثبات الدفع. ففي ملف الجنسية تؤدي وثيقة شراء العملة وإيصال البنك دوراً مهماً. وفي القضية التجارية المذكورة، ادعى المطوّر أن الثمن مع الضريبة حُوّل دفعة واحدة وأن وثيقة شراء العملة لا يمكن تقسيمها. حكمت المحكمة للمشتري بالاستناد إلى تقرير الخبير، لكن النزاع يبين اعتماد المسارين على الوثائق المالية ذاتها.
وللتوقيت أهميته أيضاً. فقد تُمنح الجنسية استناداً إلى عقد وعد ببيع مشروع غير مكتمل قبل تسليم المسكن. وعند التسليم قد لا يكون المشتري أجنبياً، فيصبح تطبيق إعفاء الأجنبي محل نقاش. وإذا ظل يعيش في الخارج، يمكن فحص وضعه وفق شروط المواطنين الأتراك. لذا يجب تخطيط الجدولين معاً.
19.الخلاصة: التوقيت هو العامل الحاسم
الإعفاء من ضريبة القيمة المضافة حق قانوني ذو شروط محددة، لكن لكل شرط تاريخاً. يُفحص وضع المشتري يوم التسليم، ونصف الثمن قبل الفاتورة، والباقي خلال سنة. وتحدد مدة السنوات الثلاث ما إذا كان التصرف في العقار يوجب دفع الضريبة التي لم تُحصّل.
ولهذا قد تختلف نتيجة صفقتين متشابهتين: يسجل أحد المشترين عقاره بلا ضريبة، فيما يدفعها آخر مع الفائدة بعد سنوات. والفارق غالباً هو تنسيق العقد وخطة السداد وشهادة مكتب الضرائب منذ البداية.
20. الأسئلة الشائعة
هل يلغي الإعفاء رسم تسجيل سند الملكية؟
لا. فهو يخص ضريبة القيمة المضافة عند بيع المطوّر فقط. رسم نقل الملكية ورسوم خدمات السجل ومصاريف كاتب العدل والاستشارات التزامات مستقلة. ويجب حسابها منفصلة عند وضع ميزانية الشراء.
هل يستطيع المشتري نفسه شراء أكثر من عقار معفى؟
يسمح التعميم صراحةً للمشتري المستوفي للشروط بشراء أكثر من مسكن أو مقر عمل. لكن تُختبر الشروط في كل شراء على حدة: وصول العملة الأجنبية، وتقديم الوثائق قبل التسليم، ومراقبة السنوات الثلاث. ويساعد فصل المدفوعات بحسب العقار على منع الالتباس.
هل يستفيد حامل البطاقة الزرقاء بعد خروجه من الجنسية التركية؟
يقدم للبائع صورة البطاقة الزرقاء بدلاً من جواز أجنبي. ويبقى شرط عدم الإقامة في تركيا قائماً. وتُستخرج الشهادة من مكتب الضرائب المختص بموقع العقار وتُسلّم للبائع قبل التسليم.
هل يستفيد أجنبي يعمل مؤقتاً في تركيا؟
قد لا يُعد القادم لمهمة مؤقتة ومحددة مقيماً رغم بقائه أكثر من ستة أشهر، لكن يجب أن تكون المهمة مؤقتة حقاً. وفي رأي صدر عام 2023 لم تعتبر إدارة الإيرادات منصباً دائماً لدى منظمة دولية في تركيا عملاً مؤقتاً. ينبغي فحص مدة العقد وطبيعة المنصب مسبقاً.
هل يطبق الإعفاء عند الحصول على المسكن بالتمويل التأجيري؟
وفق رأي إدارة الإيرادات، لا. فتأجير شركة التمويل المسكن للأجنبي لم يُعد تسليم مسكن مشمولاً. كما أن نقلها لاحقاً عقاراً اشترته من المطوّر ليس أول تسليم. وإذا فكرت في هذا الهيكل فاحسب التكلفة على أساس وجود الضريبة.
هل يمكن الدفع بأوراق مالية موجودة في الخارج؟
لم تعتبر إدارة الإيرادات تحويل سندات يوروبوند بيعت في الخارج إلى حساب بتركيا إدخالاً للثمن بالعملة الأجنبية. ولذلك لم يحقق الدفع بهذا الشكل شرط الإعفاء. والأكثر أماناً بيع الأوراق في الخارج وتحويل حصيلتها النقدية بالعملة الأجنبية إلى بنك تركي مع تحديد العقار في بيان الدفع.
هل يؤدي حصولي لاحقاً على الجنسية التركية إلى سقوط الإعفاء؟
كقاعدة عامة لا، لأن الشرط الشخصي يُقيّم عند التسليم. وقبلت محكمة ابتدائية استمرار الإعفاء لمشترٍ نال الجنسية بعد التسليم عن طريق العقار. أما الحصول على الجنسية قبله فيختلف. كما أن التصرف خلال ثلاث سنوات قد يوجب الضريبة بصرف النظر عن الجنسية.
كم تبلغ الضريبة لولا الإعفاء؟
تختلف باختلاف العقار. تتأثر معدلات ضريبة المساكن بتاريخ رخصة البناء والمساحة الصافية والموقع وقيمة الأرض. تحقق من المعدل الساري لدى المطوّر ومن مسودة الفاتورة قبل الشراء. وقد تختلف الفائدة المالية من الإعفاء بين شقتين في المشروع نفسه.
هل أستطيع إتمام الإجراءات بوكالة وأنا خارج تركيا؟
يمكن تنفيذ إجراءات الطابو عبر وكالة مناسبة من الخارج. لكن شهادة عدم الإقامة وسجلات الدفع ومواعيد الفاتورة تعتمد على وضع المشتري نفسه؛ والوكالة لا تحل محل هذه الشروط. وينبغي أن تنص الصلاحيات بوضوح على استخراج شهادة الضرائب وإتمام البيع.
هل يمكنني الدفع من حسابي بالعملة الأجنبية داخل تركيا؟
نعم، إذا جاءت الأموال إلى هذا الحساب من الخارج. يقبل التعميم تحويل العملة من الخارج إلى حساب المشتري التركي، ثم دفعها للبائع عبر بنك مع إيصال. أما العملات المتراكمة داخل تركيا فلا تُعد أموالاً أُدخلت من الخارج لأغراض الإعفاء.
هذه المقالة للمعلومات العامة ولا تغني عن الاستشارة القانونية. تُقيَّم كل حالة وفق وثائقها ووقائعها الخاصة.
ناقش إعفاء العقار من ضريبة القيمة المضافة مع محامٍ.
نراجع وضع إقامتك ومستندات الدفع وتاريخ التسليم وبند الضريبة في عقد البيع لتحديد المسار المناسب.