شراء العقارات
في تركيا

01 / شراء العقارات

مشورة قانونية لشراء عقار في تركيا

يتطلب شراء عقار في تركيا أكثر من الاتفاق على السعر. فلا بد من التوافق بين حق المشتري في الشراء والعقار المسجل وصلاحية البائع وشروط الدفع. ويقدم Legal Istanbul المشورة للمشترين الأجانب من المراجعة الأولى للمستندات حتى نقل الملكية رسميا وتسليم العقار.

قبل الالتزام بالشراء

أهلية المشتري وسجلات العقار وشروط العقد

قبل إتمام الشراء

ترتيبات الدفع ونقل الملكية رسميا والتسليم المتفق عليه

في البيع العادي، تنتقل الملكية من خلال إجراءات نقل الملكية الرسمية والتسجيل. ولا يكفي في حد ذاته دفع الثمن أو توقيع اتفاق خاص أو استلام المفاتيح. وقد يكون الشراء ممكنا قانونا، لكنه لا يلبي الاستخدام الذي تقصده أو خططك للتمويل أو الهجرة.

تشمل مشورتنا المساكن المكتملة والعقارات التجارية والأراضي والعقارات قيد الإنشاء. ويحدد العمل بحسب نوع العقار والمرحلة التي وصلت إليها المعاملة. وينبغي للمشترين الذين دفعوا عربونا أو وقعوا اتفاقا بالفعل تقديم تلك المستندات منذ البداية.

الهدف هو توضيح ما يجري شراؤه والمخاطر التي لا تزال قائمة وما ينبغي إنجازه قبل الالتزام التالي. وتساعد المراجعة القانونية على اتخاذ القرار؛ لكنها لا تضمن سعر بيع مستقبليا أو إيرادا من الإيجار أو عائدا استثماريا.

يمكنكم الاطلاع على فحوص الجنسية والسجل العقاري ورخصة الإشغال والدفع التي يجريها المشتري الأجنبي في دليلنا لشراء العقارات في تركيا.

02 / نطاق التمثيل القانوني

كيف يساعد Legal Istanbul مشتري العقارات؟

يتمثل دورنا في مراجعة الوضع القانوني وتمثيل المشتري ضمن نطاق متفق عليه. ولا يحل عمل الوسيط العقاري في المبيعات أو خدمة العملاء لدى المطور محل المشورة بشأن حقوق المشتري والتزاماته الخاصة.

يحدد اتفاق التكليف العقار والعمل المطلوب والأتعاب والمسؤوليات. ولا تشمل مراجعة الشراء تلقائيا التقاضي أو الإقرارات الضريبية أو إدارة العقار أو طلب الهجرة. وتحتاج هذه الخدمات إلى تكليف خاص بها عند الاقتضاء.

نوضح النتائج بصورة عملية: ما المشكلة، ولماذا تهم، وهل يمكن معالجتها قبل إتمام الشراء. وإذا احتاجت المشكلة إلى مهندس أو خبير مسح عقاري أو مقيم عقاري أو مستشار ضريبي، يحدد هذا العمل المتخصص بصورة مستقلة. ولا تحل المشورة القانونية محل المعاينة الفعلية للمبنى.

03 / أهلية المشتري

من يحق له شراء العقارات وما الحدود المنطبقة؟

يمكن للأفراد الأجانب شراء العقارات عندما تستوفي جنسيتهم والعقار المقترح القواعد المنطبقة. وينبغي التأكد من أهلية المشتري الفعلي قبل الدخول في التزام ملزم. ولا يجيب جواز السفر المستخدم للسفر، بمفرده، عن جميع المسائل المتعلقة بالتملك.

يتضمن الإطار العام حدا أقصى قدره ثلاثون هكتارا للفرد الأجنبي، وحدا نسبته عشرة بالمئة على مستوى القضاء، يحسب من مساحة الأراضي المتاحة للملكية الخاصة. وقد تسري أيضا قيود المناطق الأمنية وشروط خاصة. ولا تغني هذه الحدود عن التحقق من قطعة الأرض المحددة.

لا يشكل الشراء من خلال شركة وسيلة تلقائية لتجاوز القيود المفروضة على الأفراد. فالشركة الأجنبية والشركة التركية ذات المساهمين الأجانب تخضعان لقواعد مختلفة. وينبغي أن يعكس هيكل الملكية غرضا قانونيا وتجاريا حقيقيا.

المصدر: إرشادات مكتب الاستثمار بشأن العقارات، بما فيها القواعد المستقلة الخاصة بالأفراد والشركات والأراضي غير المطورة.

04 / الفحص القانوني النافي للجهالة

التحقق من الملكية والبائع والقيود المسجلة

الفحص النافي للجهالة يعني التحقق من الوضع القانوني قبل الالتزام بالشراء. وتبدأ المراجعة بالعقار المسجل والشخص الذي يحق له بيعه. وتفيد نسخة قديمة من سند الملكية، لكنها لا تظهر جميع التغييرات اللاحقة.

يجب أن تتطابق قطعة الأرض والمبنى والوحدة المستقلة وحصة الملكية مع الشراء المقترح. ولا ينبغي وصف حصة في أرض بأنها ملكية حصرية لشقة معينة دون فحص الترتيب القانوني. كما تحتاج أماكن التخزين ومواقف السيارات والأجزاء المشتركة إلى تحديد واضح.

قد تؤثر الرهون والحجوزات والقيود القضائية والحقوق الأخرى المسجلة في نقل الملكية أو الاستخدام لاحقا. وتختلف آثارها. فالرهن العقاري لا يمنع البيع دائما، لكن على المشتري أن يفهم ما إذا كان سيظل قائما وكيف سيجري أي شطب متفق عليه.

سداد دين البائع لا يعادل شطب الضمان المسجل. وعندما يكون الشطب جزءا من المعاملة، يجب تنسيق ما يتعلق بالدائن المعني والمستندات والتوقيت مع إتمام الشراء.

صلاحية البائع لا تقل أهمية. فقد يحتاج ممثل الشركة أو الوارث أو الوكيل إلى مستندات إضافية. ولا تشمل صلاحية الإعلان عن عقار بالضرورة صلاحية توقيع البيع أو قبض ثمنه. وتوضح مقالتنا عن الفحص العقاري النافي للجهالة نطاق المراجعة الأوسع.

05 / التنظيم وإشغال المبنى

تراخيص البناء والاستخدام المقصود

قد يبدو العقار مكتملا بينما تظهر سجلاته القانونية وضعا مختلفا. وينبغي أن تربط المراجعة الملكية بالوضع التنظيمي والمخططات المعتمدة ورخصة البناء وإذن استخدام المبنى، الذي يسمى غالبا iskan.

يهم نوع الملكية في حالة الشقق. فمصطلح kat irtifaki يتعلق بحقوق مرتبطة بمشروع بناء، بينما يتعلق kat mulkiyeti بملكية وحدة مستقلة في نظام ملكية الطوابق. ولا ينبغي اعتبار أي من الوصفين إجابة كاملة عن مسائل التعديلات أو الحالة المادية أو الاستخدام الحالي.

قد يختلف قبو جرى تحويله أو شرفة أغلقت أو وحدة ناتجة عن دمج وحدات عن المشروع المعتمد. ولا تقتصر المسألة على إعادة البيع؛ فقد تؤثر في التمويل أو التأمين أو الإصلاحات أو الاستخدام الذي يخطط له المشتري. وينبغي النظر في النتائج القانونية والفنية معا.

تتطلب العقارات التجارية عناية خاصة بالنشاط المقترح. فالوصف بأنه محل أو مكتب أو شقة لا يثبت تلقائيا إمكان تشغيل مطعم أو عيادة أو نشاط تجاري آخر فيه. وقد يكون للوضع التنظيمي وقواعد إدارة المبنى والتراخيص المستقلة للنشاط أهمية.

وثيقة التأمين ضد الزلازل DASK ليست شهادة سلامة للمبنى. فتغطيتها تتعلق بأضرار محددة للمبنى ضمن حدود الوثيقة، ولا تشمل جميع الخسائر أو محتويات المنزل. وتتطلب السلامة الإنشائية تقييما فنيا مناسبا. راجع شرح DASK للتغطية والاستثناءات.

06 / قبل التوقيع

اتفاقات البيع والحجز والعربون

قد توصف الوثيقة الأولى بأنها حجز بدلا من عقد بيع. ولا يزيل اسمها أثرها المالي. تحقق ممن يتلقى المال وما يجري حجزه وما يحدث إذا تعذر المضي في الشراء.

يختلف الاتفاق الخاص عن البيع الرسمي. كما أن الوعد بالبيع، حتى إن أبرم وسجل رسميا، لا يعادل اكتمال نقل الملكية. ويجب النظر في الشكل القانوني المناسب قبل الاعتماد على مستند.

ينبغي مراجعة العقد بلغة يفهمها المشتري. ويجب ألا تسقط القيود المهمة الواردة في النص التركي من ملخص باللغة الإنجليزية. وعند وجود نسختين، يجب الانتباه إلى الاختلافات بينهما وإلى النسخة المتفق على اعتمادها عند التعارض.

لا يوجد حق عام في استرداد كل عربون أو إلغاء كل شراء عقاري خلال أربعة عشر يوما. فالعقد ونوع البيع وأسباب العدول عوامل مهمة. راجع مقالتنا عن الإلغاء والمطالبة باسترداد العربون.

يمكنكم مقارنة نتائج البيع الرسمي والوعد بالبيع والتسجيل في دليلنا لعقد بيع العقار ومخاطر السجل العقاري.

07 / العقارات قيد الإنشاء

المساكن على المخطط والتزامات المطور

يضيف الشراء قبل اكتمال البناء مخاطر تتعلق بالبناء والتسليم والدفع للمطور. وينبغي أن يربط الملف بين مالك الأرض والمطور وترخيص المشروع والوحدة المحددة الموعود بها. ولا تثبت الشقة النموذجية أو الرسم إمكان نقل الحقوق الموعود بها.

عندما تنطبق قواعد بيع المساكن للمستهلكين بالدفع المسبق، يوجد حق في العدول خلال أربعة عشر يوما ومسار مستقل للعدول خلال أربعة وعشرين شهرا قد تترتب عليه تكاليف مسموح بها. والحد الأقصى القانوني لمدة التسليم هو ثمانية وأربعون شهرا؛ ويظل لموعد التسليم التعاقدي الأسبق أثره. وهذه ليست قواعد عامة لكل معاملة تجارية أو إعادة بيع.

تشمل مراجعتنا المواصفات الموعود بها والتغييرات على المشروع والمدفوعات المرتبطة بتقدم الأعمال وأي ضمان لإتمام البناء يفرضه القانون. وينبغي أن يوضح العقد أيضا كيفية التعامل مع التأخير أو الاختلاف الجوهري فيما يتم تسليمه.

المصدر: إرشادات وزارة التجارة بشأن بيع المساكن بالدفع المسبق. ويتطلب الإلغاء في حالة معينة مراجعة طريقة الإخطار المنطبقة والمهلة المحددة.

08 / فهم القيمة

التقييم العقاري والسعر المطلوب والوثائق الرسمية

قد يختلف السعر الذي يطلبه البائع عن التقدير المستقل للقيمة وعن القيمة المقبولة لإجراء رسمي معين. ولا يثبت التخفيض من السعر المعلن أن السعر الناتج معقول.

تعتمد متطلبات التقييم على المعاملة. ولا ينبغي افتراض أن الشراء العادي والشراء المرتبط بالجنسية يتطلبان مستندات متطابقة. ويميز تعميم TKGM رقم 2024/4 بين معاملات الجنسية وعمليات الشراء الأخرى، بينما توضح إرشاداته الحالية وثيقة المبلغ لأغراض الجنسية المعروفة باسم TTB.

لأغراض الجنسية، ينبغي التحقق من إجراءات التقييم وTTB وفقا للتعليمات الحالية. ولا يمكن تلقائيا استبدال الوثيقة المطلوبة لذلك الطلب بتقرير يستخدمه بنك أو يقدمه بائع.

قد يساعد التقييم المستقل المشتري العادي على تقييم السعر، حتى عندما لا يكون مطلوبا للتسجيل. لكنه لا يحل محل مراجعة الملكية أو الفحص الإنشائي. فكل تقرير مهني يجيب عن سؤال مختلف.

المصادر: تعميم TKGM رقم 2024/4 وكذلك الإرشادات الرسمية بشأن TTB. تحقق من الإجراء الحالي قبل طلب تقرير.

09 / ترتيبات الدفع

المدفوعات المصرفية ووثيقة شراء العملة الأجنبية

ينبغي أن تتوافق خطة الدفع مع العقد ونقل الملكية الرسمي. وقبل تحويل الأموال، حدد المستفيد وبيانات الحساب ومرجع الدفع وشرط صرف كل مبلغ. وينبغي التحقق بصورة مستقلة من أي تغيير في البيانات المصرفية في اللحظة الأخيرة.

في عمليات الشراء المشمولة بهذه القاعدة التي يجريها أفراد أجانب، تباع العملة الأجنبية عبر بنك إلى البنك المركزي، وتقدم شهادة شراء العملة الأجنبية المسماة DAB قبل معاملة نقل الملكية. وهذا متطلب لتحويل العملة، وليس دليلا على استلام البائع الثمن.

تجيب وثيقة DAB وإيصال الدفع إلى البائع عن سؤالين مختلفين. وينبغي أن تتطابق الأسماء وتفاصيل العقار والمبالغ مع المعاملة. وإذا دفع شخص آخر، فيجب أن يكون الأساس القانوني والمتطلبات المصرفية واضحين قبل الدفع.

قد تؤثر المعالجة المصرفية والتحقق من مصدر الأموال وتغيرات أسعار الصرف في التوقيت. أدرج هذه المسائل ضمن خطة إتمام الشراء دون الوعد بأن البنك سيوافق على التحويل بحلول ساعة معينة. وتجنب الترتيبات التي تعتمد على أوصاف غير دقيقة للمدفوعات.

المصدر: تعميم TKGM رقم 2022/1 بشأن إجراءات DAB. وتتوفر معلومات إضافية في مقالتنا عن مدفوعات شراء العقارات.

10 / إعداد المعاملة

المستندات والشراء بموجب وكالة

تعتمد القائمة النهائية للمستندات على المشتري والعقار وإجراء نقل الملكية المختار. ويساعد الإعداد المبكر على تجنب تحديد موعد للتوقيع قبل اكتمال الملف.

الوكالة وثيقة رسمية تخول شخصا آخر التصرف. وغالبا ما يمكن إتمام الشراء من خلال ممثل مفوض، لكن ينبغي التحقق من الصياغة ومتطلبات القبول قبل توقيع الوثيقة في الخارج.

بحسب مكان إصدارها، قد تحتاج الوثيقة الأجنبية إلى تصديق أبوستيل أو تصديق قنصلي وترجمة تركية معتمدة. ولا ينبغي توسيع صلاحية الشراء دون تدقيق لتشمل عمليات بيع غير مرتبطة أو اقتراضا أو قبض أموال. وتتناول مقالتنا عن الوكالة نطاق الصلاحيات والمخاطر.

لا يستوفي التمثيل في إجراءات نقل الملكية تلقائيا متطلبات التحقق من الهوية لدى جميع البنوك. لذلك ينبغي مناقشة ترتيبات السفر والمعاملات المصرفية قبل أن يعتمد المشتري على جدول زمني يفترض إنجاز العملية بالكامل عن بعد.

11 / ميزانية الشراء

رسوم نقل الملكية والضرائب والتكاليف الأخرى

ينبغي أن تميز الميزانية ثمن الشراء عن الضرائب ورسوم التسجيل وتكاليف الخدمات المهنية. ويجب أن يكون الاتفاق على من يتحمل كل نفقة واضحا قبل الدفع.

توضح إدارة الإيرادات أن رسم نقل الملكية يحسب على أساس الثمن الحقيقي المصرح به لنقل الملكية، على ألا يقل أساس الاحتساب عن قيمة العقار المعتمدة للضريبة العقارية. وقد يؤدي التصريح بمبلغ أقل لمجرد تخفيض الرسم إلى التعرض لضرائب وغرامات إضافية.

لا تمنح الجنسية الأجنبية تلقائيا إعفاء من ضريبة القيمة المضافة. فالمشتري والبائع والعقار وشروط الدفع تتطلب تقييما مستقلا. وتوضح مقالتنا عن الإعفاء من ضريبة القيمة المضافة هذه المسألة المستقلة.

المصدر: إرشادات إدارة الإيرادات بشأن رسوم نقل الملكية. وينبغي التحقق من النسب والرسوم في تاريخ المعاملة.

12 / إتمام البيع

إجراءات نقل الملكية الرسمية والتسجيل

تجمع المرحلة النهائية السجلات الحالية والمستندات المقبولة والرسوم الرسمية وترتيبات الدفع والمفوضين بالتوقيع. وينبغي اعتبار الموعد مبدئيا إلى أن تكتمل عمليات التحقق اللازمة.

1. التحقق من اكتمال الملف

   استكمال المستندات الناقصة وتسوية شروط الملكية المعلقة.

2. إعداد المعاملة

   تنسيق الطلب والتمثيل والترجمة الشفوية المطلوبة.

3. التحقق من المدفوعات

   مطابقة الرسوم الرسمية وترتيبات التمويل المتفق عليها.

4. إتمام البيع

   اتباع الإجراء الرسمي المناسب والتأكد من التسجيل.

5. توثيق التسليم

   الاحتفاظ بسند الملكية والإيصالات وبيان التزامات التسليم المتبقية.

يمكن إجراء البيوع العقارية الرسمية عن طريق السجل العقاري، وكذلك عن طريق كتاب العدل المخولين وفقا للإجراء القانوني. ويختلف البيع الرسمي لدى كاتب العدل عن مجرد التصديق على التوقيعات أو إبرام وعد بالبيع. ويظل التسجيل أساسيا لاكتمال الشراء.

المصدر: معلومات وزارة العدل بشأن البيوع العقارية الرسمية لدى كتاب العدل. تحقق من الجهة المناسبة للملف المعني.

قبل التوقيع، ينبغي للمشتري أن يفهم الشروط النهائية وأي حقوق لا تزال مقيدة في السجل. ولا يقتصر التحقق النهائي على صدور وثيقة، بل يشمل التأكد من تسجيل المشتري المقصود والعقار وحصة الملكية بصورة صحيحة.

13 / بعد التسجيل

الحيازة والمستأجرون والالتزامات المستمرة

الملكية القانونية والحيازة الفعلية أمران منفصلان. وينبغي أن يحدد الاتفاق موعد تسليم المفاتيح ومن سيشغل العقار وما يشمله التسليم. ويمكن لمحضر التسليم توثيق حالة العقار وقراءات العدادات وأي أعمال لم تنجز بعد.

إذا كان العقار يشغله مستأجر، فإن شراءه لا ينهي الإيجار تلقائيا. وتجعل المادة 310 من قانون الالتزامات التركي المالك الجديد طرفا في عقد الإيجار القائم. ويحتاج أي إنهاء لاحق أو مطالبة بالحيازة إلى أساس قانوني وإجراء خاصين به.

ينبغي مراجعة سجلات الإيجار ومبالغ التأمين والمبالغ المدفوعة مقدما وعقد المستأجر الفعلي قبل إتمام الشراء. ولا يعادل تصريح البائع بأن المستأجر سيغادر ترتيبا يستند إلى أساس قانوني لتسليم العقار خاليا من الشاغلين.

تستحق حسابات إدارة المبنى الاهتمام أيضا. فقد تؤثر الرسوم الشهرية والأعمال الكبرى المقررة والنزاعات حول الأجزاء المشتركة في تكاليف التملك. وينبغي أن يعالج العقد التزامات البائع المتبقية دون الإيحاء بأن اتفاقا خاصا يلزم جميع الغير.

بعد نقل الملكية، قد يحتاج المشتري إلى تحديث بيانات المرافق والتأمين والبلدية والضرائب. وقد يخضع تأجير العقار أو استخدامه لنشاط تجاري لقواعد إضافية. وتتناول خدمتنا المتعلقة بقانون الإيجارات مسائل الإيجار، بينما يحدد قانون الالتزامات القواعد الأساسية للإيجار.

14 / أهداف الهجرة المستقلة

ملكية العقار والإقامة والجنسية

امتلاك عقار والحصول على إذن للعيش في تركيا مسألتان قانونيتان مختلفتان. وينبغي للمشتري تحديد أي هدف يتعلق بالإقامة أو الجنسية قبل اختيار العقار أو الاتفاق على ترتيبات الدفع.

لطلب تصريح الإقامة متطلباته وتقييمه الخاصان. لا تعتمد فقط على قول وسيط عقاري إن عنوانا أو سعر شراء يضمن الحصول على إذن. وقد يحتاج أفراد الأسرة أيضا إلى تقييم مستقل.

لمسار الجنسية عن طريق العقار حد أدنى للاستثمار وشروط للاحتفاظ بالملكية ومتطلبات للمستندات الداعمة. وتضاف هذه إلى الخطوات القانونية اللازمة لشراء صحيح. فالعقار الذي يمكن شراؤه قانونا ليس مناسبا تلقائيا للجنسية.

إن خدمتنا المتعلقة بالجنسية عن طريق الاستثمار تشرح هذا المسار بالتفصيل، بينما تتناول خدمتنا المتعلقة بتصريح الإقامة الإذن بالبقاء. ويساعد فصل هذه المراجعات على تجنب اعتبار نتيجة إجراءات الهجرة جزءا من وعد البائع بالتسليم.

15 / عند حدوث مشكلات

تعثر نقل الملكية والتأخير ونزاعات العربون

إذا امتنع البائع عن إتمام البيع، أو اختلف العقار عما وعد به، أو ظهرت مشكلة في الملكية، فالمهمة الأولى هي تحديد الاتفاق والأدلة. احتفظ بالإعلانات والمراسلات وسجلات الدفع وجميع نسخ المستندات الموقعة.

تعتمد الاستجابات الممكنة على الوقائع. وقد تشمل المطالبة بالتنفيذ أو إنهاء الاتفاق أو المطالبة باسترداد المدفوعات أو طلب التعويض. ولا تغني الشكوى الجنائية عن النظر في سبل المطالبة التعاقدية والمدنية؛ فالإخلال بوعد لا يشكل احتيالا تلقائيا.

عندما يحتمل نقل الأموال أو العقارات، قد يلزم النظر في إجراء تحفظي عاجل. ويجب تقييم الإجراء المتاح والأدلة وأي متطلب لتقديم ضمان بحسب كل حالة. ولا يمكن الوعد بأمر قضائي أو استرداد استنادا إلى وصف موجز للنزاع.

تعتمد الإخطارات ومدد التقادم وأي وساطة مطلوبة على نوع المطالبة. وينبغي ألا يؤدي استمرار المفاوضات غير الرسمية إلى تفويت مهلة رسمية. ويجب أن يحدد العمل القانوني المتفق عليه من يتحمل مسؤولية اتخاذ الخطوة التالية.

إن مقالتنا عن تأخر البناء تناقش مشكلات التسليم. وتستند المشورة الأولية إلى الملف المتاح، بما فيه الوقائع التي قد تضعف المطالبة، ليتمكن المشتري من اتخاذ قرار مستنير بشأن أي إجراء إضافي.

16 / الأسئلة الشائعة

أسئلة بشأن شراء العقارات في تركيا