房产增值税豁免
（土耳其）

01 / 法律框架

土耳其房产增值税豁免

根据《增值税法》第13/i条，某些买方购买土耳其符合条件的住宅或商业用房时，可以免征增值税。在买方依据免税价格作出决定之前，Legal Istanbul 会审查买方身份状况、房产、付款安排及合同。

主要条件

符合资格的买方、符合条件的首次销售及有文件证明的外币资金

重要期限

至少一半须在开票前支付；余款须在一年内付清；适用三年内提前处置规则

这项豁免并非所有持外国护照者都能享有的普遍优惠。每项条件都必须有证据支持。开发商的广告、税号或居住地址，都不能单独证明完全符合豁免要求。

审查应在支付具有约束力的订金或开具发票之前开始。税务处理会影响约定价款、双方需要提供的证据，以及某项条件未满足时的责任。付款后，这些问题会更难解决。

本服务涉及法律条件及购房安排。我们的 房产购置服务 涵盖更全面的交易事项。另有一篇 房产增值税文章 提供更多背景信息。

02 / 工作范围

免税购房前的法律建议

我们结合实际买方、具体单元及资金流向审查法律要求，明确已经确认的事项、缺失的文件，以及作出下一项承诺前需要决定的问题。

委托协议会明确工作内容及费用。会计申报、注册会计师报告、技术检查、税务诉讼及日后转售时的代理，并不自动包含在内。如问题需要，会安排税务专业人士提供意见。

建议以客户提供的记录及通过获授权渠道取得的记录为依据。卖方的会计工作仍由其会计师负责。法律审查不能代替税务机关的决定，也不能保证豁免会被接受。

03 / 买方类别

哪些买方可以符合豁免资格？

第13/i条规定了三类主要买方。相关条件针对交易中列明的买受人，不能仅看出资人或公司股东的国籍。

符合资格的买方可以购买不止一项符合条件的房产。这并非仅供买方首次购房使用的一次性优惠。每项交易都必须满足房产、付款及证据要求。

如果有共同买方，应在准备文件前明确每个人的身份状况及份额。不应认为一个人符合资格，就会使另一人的份额也免税。买方或所有权结构变更后，需要重新评估。

来源： 税务总局《增值税通告》II/B-12.1.3.

04 / 个人买方

个人的居住状况与证明

外国个人是否属于在土耳其定居的人，依据《所得税法》第4条及第5条评估。评估会考虑您的法定住所及停留时间。在一个日历年内连续停留超过六个月，可能被认定为居民，但法定例外情形除外。临时离境不一定会中断该期间。仅仅拥有房产，并不能确定这一问题。

法律还对某些临时停留目的及情况规定了例外。因此，居留许可或简单计算出入境天数，不应被视为完整评估。请说明实际生活安排、到访情况及停留原因。

交付前，卖方必须取得外国买方的护照副本，以及确认买方并未在土耳其定居的相关税务机关文件。主管机关为房产所在地的税务机关。符合资格的蓝卡持有人，依据同一指南有相应的身份证明要求。

居住在境外的土耳其公民，必须满足单独适用的许可及境外居住时间条件。工作或居留许可在交付时必须有效，并且须至少提前六个月取得。许可签发后在境外居住的时间，也必须符合六个月的要求。卖方须在交付前取得有关土耳其使领馆的文件。某些由土耳其公共机构或总部设在土耳其的组织派驻境外的公民，不适用这项豁免。即使在持有土耳其国籍的同时持有外国护照，仍须评估适用的正确类别。

05 / 卖方与交易

建造方的首次销售

豁免针对由建造该房产的一方作出的、符合条件的首次交付。新装修或从未有人入住的公寓，在税法上不一定属于首次交付。应核查卖方的身份及此前的交易。

例如，中间人从开发商购入已建成的公寓，再出售给外国买方，不能使第二次销售成为首次交付。买方符合资格，并不会改变此前的交易历史。

不在本项豁免范围内的转售，也并非在所有情况下都自动需要缴纳增值税。是否应征增值税，是需要根据卖方及交易另行判断的问题。不要把所有销售都归为开发商免税销售，或按某一固定税率纳税的销售。

06 / 房产条件

施工许可与可使用状态

规则涵盖作为住宅或商业用房建造的建筑物。获准的类别、施工许可及相关登记必须支持该用途。指南包括公寓、商铺及办公室等类别；仅有营销名称并不足够。

建筑物必须取得施工许可，并以可供使用的状态实际交付。如果可以设立称为 kat irtifaki 的、基于建筑项目的单元权利，就必须设立。对于已完成建筑物区分所有权登记，即 kat mulkiyeti 的单元，通告不要求另行提供实际交付的证明。

仅有期房预订，本身并不能证明已完成符合条件的交付。如果拟在完工前开具发票，应专门审查开票时间及其增值税影响。购房协议不应将未来可能符合的资格表述为已经确认。

符合税务资格，并不能证明产权无负担、建筑安全或不存在债务。这些仍是独立的购房风险。我们的 产权与尽职调查服务 涵盖更全面的法律记录；结构问题则需要有资质的技术专业人士处理。

07 / 外币资金

开票前及开票后一年内的付款

至少50%的购房价款，必须在销售发票开具前以外币汇入或带入土耳其，并支付给卖方。其余金额必须按规定的外币资金途径，在开票后一年内汇入或带入土耳其并支付。

超过一年的商业分期付款计划，并不会延长税法规定的期限。买卖双方应在开票前商定可行的付款时间表。预订收据与销售发票是不同文件。

例如，在开票前只支付少量订金，并在开票后支付大部分价款，即使最终付清全部价款，也不代表满足了最初支付一半的要求。不要认为后续汇款会自动补正此前未满足条件的问题。

来源： 《增值税通告》II/B-12.2.1 及 12.4.

08 / 追溯资金

银行转账与外汇文件

通常的资金途径是从境外将外币汇至土耳其的银行，并提供银行凭证。如果资金先进入买方在土耳其的账户，随后向卖方付款时也必须通过银行办理，并留存记录。

通告允许将入境外币兑换为土耳其里拉后支付给卖方。应保留能够衔接入境资金、任何兑换及卖方收款的记录。不能认为土耳其境内已有但来源未说明的账户余额符合资金条件。

第三方汇款并不被一概排除。对于汇至卖方账户的特定款项，如果银行记录注明买方及房产，或汇款人提供载有这些信息的规定书面声明，规则允许接受。在亲属或公司汇款之前，应先审查拟采用的途径。

使用境外发行的信用卡付款，需要由相关土耳其银行提供外币已进入土耳其的证明。携带现金入境，需要海关凭证，随后还须通过银行向卖方付款。仅有手写现金收据，并不构成规定的完整证据链。

办理产权过户手续时使用的外汇购买证明，即 DAB，不能代替豁免所需的整套文件。仍须证明买方资格、首次销售及规定的资金入境情况。有关付款安全的单独说明，请参阅我们的 购房付款指南.

09 / 准备文件

房产增值税审查所需文件

文件清单取决于买方类别及交易所处阶段。身份证明、税务机关文件和付款记录各有不同用途，不能将其中任何一项视为其他所有文件的替代品。

对于境外机构，仅有注册成立证明并不足够。官方指南还要求提供持续开展活动的证据，以及相关税务机关就机构的法定所在地、经营中心及土耳其收入状况出具的确认文件。

境外文件可能需要翻译及认证。安排办理之前，应先确定所需形式。请通过约定渠道发送敏感的身份及银行文件，不要发送银行密码或登录验证码。

10 / 购房条款

增值税条款与约定价款

合同应说明报价是否含增值税、是否不含增值税，或是否以能够适用豁免为前提。如果交易后来未满足某项条件，仅声明价格免增值税，会留下重要问题未获解答。

应明确各项文件由谁提供、卖方何时可以开票，以及如何记录分期付款，并约定豁免被拒、证据缺失或买方在交付前身份状况变化时的后果。退还订金的承诺应有清楚的条件及可实际执行的付款机制。

约定由一方承担税款的条款，不一定能阻止税务机关依法向另一方追缴。合同上的追偿权与对税务机关承担的责任，是不同事项。

如果需要缴纳增值税，应针对具体房产及交易核查适用税率。不要认为每位买方节省的比例都相同。应索取计算依据，并区分房产价款与专业服务费、家具费用及其他单独收费。

11 / 协调交易

从初步审查到交易完成

流程安排应确保卖方在交付前收到所需的买方文件，并在开票前收到规定款项。开票、实际交付及产权过户的时间，需要根据具体交易相互协调。

1. 审查买方

   明确类别、居住经历及证明记录。

2. 核查房产

   审查卖方、首次交付及建筑文件。

3. 商定条款

   使合同、付款途径及开票时间表相互配合。

4. 完善文件

   协调证据、交付及登记程序。

5. 跟进后续义务

   保留记录，并跟进剩余付款及转售条件。

卖方通过增值税申报程序申报免税销售，并向土地登记机关说明该交易适用第13/i条。规定的登记程序是适用豁免的一部分，并非仅供买方选择添加的备注。

在审查文件之前，不能承诺固定的批准时间。居住证明缺失、首次销售历史不明或银行记录不完整，可能需要进一步查询。委托协议应明确由谁跟进每项待处理事项。

12 / 购买后的义务

三年内出售房产

根据现行规则，在三年内处置免税购入的房产，需要补缴此前豁免的增值税，以及按第6183号法律第48条计算的法定利息。必须在产权过户前完成缴纳。

处置房产的产权人向房产所在地的相关税务机关缴款。登记机关要求取得税务机关出具的函件，确认已缴款且可以办理过户。在无条件约定转售日期之前，应核查原交易日期、发票及登记记录。

这并非绝对禁止提前出售，而是提前出售会产生的税务后果及必须履行的程序。应针对具体情况确认金额及适用利息，不应根据网上旧的比例估算。

三年规则不同于支付购房余款的一年期限。新购房不应依据提及一年持有期的旧指南。适用的三年期限届满后，就不再需要因提前处置而补缴这项增值税；后续交易涉及的其他税款仍应另行处理。

来源： 《增值税通告》II/B-12.3，包括自2022年五月1日起生效的修订。

13 / 错误适用豁免

条件未满足与税务责任

如果未满足法定条件却适用了豁免，买卖双方可能对未缴增值税、税收损失罚款及逾期付款利息承担连带责任。未按要求完成外币付款各阶段，也可能产生这一后果。

这与购房时符合资格、之后依三年规则提前处置的情况不同。税款为何变为应缴，至关重要。处理文件时，不应把每个问题都当作提前出售的税款计算，也不应认为不会产生罚款。

如果卖方或主管机关对豁免提出疑问，应保留发票、合同、官方往来函件及银行记录，明确具体异议和缺少的证据。某些情况下可能可以更正文件，但不能承诺通过更正使原本从未满足的条件成立。

如收到正式税额核定或处罚文件，应及时审查文件、通知日期及可采取的应对措施。对原始购买提供的建议，并不自动包含后续税务争议处理。任何代理及期限责任，都必须明确约定。

14 / 独立的法律问题

其他费用与入籍计划

这项豁免针对符合条件的房产交付所涉及的增值税，并不免除产权过户费用、适用的房产持有税、翻译费、银行费用或专业服务费。购房预算应分别列明这些费用，不应将交易描述为完全免税。

增值税豁免与投资入籍是独立的法律问题。两者都需要核查买方身份状况及拟定时间安排。免税发票并不能确认房产或付款符合入籍要求，卖方的税务处理也不意味着保证入籍获批。

如果两套制度均适用，应分别跟进各自的记录及持续条件。不能仅因已提前补缴增值税，就忽略与入籍有关的限制。如需这方面的审查，请参阅我们的 投资入籍服务 相关说明。

我们的费用取决于约定工作、文件数量及事项所处阶段。专门的合同和资格审查，与代理至交易完成或处理有争议的税额核定，可能有所不同。工作范围及付款条款将在工作开始前商定。

15 / 开票或付款后

如果已经收取增值税

不要认为已经完成的购买只需更改名称就能转为免税。应审查相关日期当时的条件，包括首次交付情况、买方身份状况及资金时间安排。此后符合资格，并不会自动改变此前交易的税务处理。

第一步是明确实际收取及支付了哪些款项。应比较合同、卖方发票、付款收据及税务处理。列有预计增值税金额的预订文件，并不等同于最终发票及已完成的付款。

任何可用的更正或追偿程序，都取决于证据及适用程序，可能涉及卖方的会计记录并需要卖方配合。并非每位日后申请豁免的外国买方都能自动获得现金退款。

卖方申请退还符合条件的进项增值税的权利，属于另一项独立事项。根据通告，只有在价款按规定条件全额入境并支付后，才办理该项退税。这不能与保证向买方退还款项混为一谈。

16 / 常见问题

房产增值税豁免常见问题