外国人在土耳其购房增值税豁免2026年指南

豁免依据是土耳其第3065号增值税法。该法规定，以外汇将价款带入土耳其时，作为住宅或营业用房建造的建筑物首次交付可获豁免。截至2026年10月，这项规则仍然有效。若享受豁免的房产在三年内转让，原本未征收的增值税须连同延期利息缴纳。本文只讨论房产销售豁免；自由区或投资激励证书项下的豁免另有规则。

实务中，结果往往取决于取得证明、支付房款、开具发票和交付房产的日期。因此，签订预售协议或支付首笔款项之前就应评估能否适用豁免。

1.外国人购房增值税豁免需要满足哪些条件？

条件见增值税法第13/i条及增值税一般实施公报。买方不得为土耳其居民；建筑物须作为住宅或营业用房建造，并由建造方首次出售；价款须以外汇进入土耳其。公报要求至少50%的价款在销售发票开具前汇入并支付给卖方，余款最迟在一年内汇入并支付。卖方还必须在交付前收到买方非居民身份的证明。

满足这些条件时，销售免征增值税。此外，买方应从交付日起持有房产三年。期间转让不会追溯抹去原先的豁免，但须缴纳此前未征的税款及利息。

2.哪些买方可以享受豁免？

豁免适用于不在土耳其定居的外国国民、部分居住海外的土耳其公民，以及部分在土耳其境外设立的公司。此处外国人是指没有土耳其国籍者。经许可退出土耳其国籍的蓝卡持有人，如不是土耳其居民，也可归入这一类。

公司必须同时满足两项要求：法定住所和实际管理中心均不在土耳其，且不通过土耳其境内的营业场所或常设代表取得收入。即使股东全是外国人，在土耳其成立的公司也不会仅因此获得豁免。

3.居住海外的土耳其公民如何获得豁免？

持工作或居留许可在海外生活超过六个月的土耳其公民可能符合条件。依公报，许可在房产交付日必须有效，而且须在交付至少六个月前取得。从取得许可到交付之间，本人也须在海外停留至少六个月。

卖方须在交付前取得证明，包括买方的工作或居留许可、在海外居住超过六个月的记录，以及土耳其使领馆出具的文件。领事文件用于确认其不属于被排除的群体。

法律明确排除因土耳其公共机构或总部位于土耳其的组织的工作而居住海外的土耳其公民。因此，受土耳其公司派驻海外处理公司业务的员工不适用。兼有土耳其国籍的双重国籍人士，在本规则下也不能当作外国人，而应按本节条件判断。

4.“不在土耳其定居”是什么意思？

对外国买方而言，意味着住所不在土耳其，并且在一个日历年内未连续在土耳其居住超过六个月。该标准来自所得税法。短暂离境不会中断居住时间的计算。

有些资料使用“出售前六个月”的滚动期间，这并不准确：法律采用日历年，并单独考察住所。不过，为工作、学习、治疗、休养或旅行而在限定期间临时入境的人，即使停留超过六个月，也可能不被认定为定居。

居民身份以交付日而非签订预售协议之日为准。因此，应在签约前审查买方的出入境记录。如果买方一年中的大部分时间都在土耳其，却按可免税的假设确定价格，之后可能出现很大的额外成本。

5.持土耳其居留许可的外国人可以享受豁免吗？

持居留许可在土耳其生活且住所位于土耳其的外国人，通常不能享受这项豁免。该制度意在鼓励居住海外者带入外汇购买房产。住所位于土耳其的人被视为居民。临时工作、学习或治疗的例外只针对六个月停留标准，并不自动排除住所因素。

地址登记很重要。在2023年的一份税务解释中，税务机关不论停留时长，都将登记地址在伊斯坦布尔的外国人认定为居民。许多居留许可持有人有土耳其登记地址，因此依赖豁免前应单独审查其身份。

宪法法院在2018年的裁决中也认为，对居民和非居民作不同处理不违反平等原则，因为两类人的法律处境不同。

6.哪些房产在增值税豁免范围内？

豁免适用于建筑许可中列为住宅或营业用房的建筑物，包括公寓、商铺、办公室、服务式住宅、公寓式酒店单位和分时度假单位。土地本身的出售及无建筑许可的房屋不在范围内。

建筑物须已具备使用条件并实际交付买方。能够设立公寓地役权（kat irtifakı）的项目，还须完成该权利的登记。已经登记完整公寓所有权的单位，不必另行证明实际交付。

房产的法律性质通常以产权登记和建筑许可中的用途为准。签订预售协议前应核实两份记录。广告称为“高端公寓”的单位，在许可证上可能有不同用途，影响豁免及适用税率。

7.购买二手住宅也可以免税吗？

不能。这项豁免仅适用于建造住宅或营业用房的纳税人进行的首次交付。从开发商购入后由他人转售的公寓，即使很新也不属于首次交付。许多个人之间的二手交易原本就不产生增值税，因此无须讨论这项豁免。

“首次交付”主要取决于卖方是谁，而不只是建筑年代。根据税务机关的解释，开发商曾将自己建造的房屋短期出租，之后出售时仍可能构成首次交付。在以土地换取建筑单位的项目中，开发商出售分配给自己的单位也可能符合条件。

土地所有人出售分配给其本人的单位，不构成这里的首次交付。 因而同一项目中两套相似房屋可能有不同税务结果。

8.在建项目的房屋如何适用豁免？

购买期房时，是否符合条件要在交付日而非签约日判断。税务机关认为，交付日是以买方名义登记公寓所有权之日，或在此之前已将完工且可供使用的房屋实际交给买方之日。买方在该日须满足个人身份条件。

建设周期长的项目存在风险：签约时住在海外的买方，可能在交付前迁居土耳其，届时不再满足非居民条件。

所以交付延迟时，预售协议尤为重要。协议应明确若交付时免税条件不成立，增值税由哪一方承担。

9.将房款以外汇带入土耳其具体指什么？

房款必须以外汇从境外进入土耳其，并用银行或海关记录证明资金路径。公报以从境外银行汇至土耳其银行为基本方式，银行回单是主要证明。

也可采用其他方式。使用境外银行发行的卡付款时，应取得土耳其银行的回单或说明。买方携带外币现金入境时须有海关文件，然后通过银行向卖方付款并保留回单。

资金以外汇入境，不等于卖方必须收取外币；卖方可收土耳其里拉。但早已存放在土耳其的里拉资金，不符合从境外带入外汇的条件。

10.为什么一半房款须在发票开具前支付？

至少50%的价格必须在销售发票开具前以外汇汇入土耳其并付给卖方。余款也须由买方在一年内以外汇汇入并支付。这一时间安排载于实施公报，而非法律条文本身，但税务机关按此执行。

发票日期不能由双方任意选择。根据税务程序法，发票最迟须在交付后七日内开具，也可以提前开具；提前开票时，纳税事件在开票日发生。法律上的分界是发票日；由于开票通常接近交付，最好在交付前就达到50%的门槛。

可以分期付款，但要服从上述时间安排。定金较低且交付较早时，可能无法及时达到门槛。付款计划、交付和开票日期必须一起安排。 否则买方即便满足其他条件，豁免仍可能受到影响。

11.亲属代付或使用贷款会影响豁免吗？

第三人付款若能证明对应这笔具体交易，仍可能符合条件；但用土耳其银行的住房贷款支付部分房款，可能使豁免失效。第三人汇款的回单应注明买方和房产信息，包括项目名称、地址和单元号。若未注明，汇款人应向卖方提交载明这些信息的书面同意声明。

税务机关曾接受一种资金链：外汇先从国外汇给买方亲属，再由亲属以里拉支付卖方。前提是每笔转账都可追溯，并能证明其对应这套住房。多位买方共用一笔境外汇款时，同样需要清晰的款项分配证据。

对境内住房贷款，税务机关立场更严格。土耳其银行发放的贷款不是从境外带入的外汇。在部分房款由此类贷款支付的案例中，税务机关认定整套住宅的交付都不享受豁免。

12.非居民证明应在什么时候取得？

外国买方应在房产交付前取得其不在土耳其定居的证明，并交给卖方。证明由房屋或营业用房所在地的税务局出具。卖方还须在交付前取得买方护照复印件。

外国公司也须在交付前证明自身资格，包括其设立国官方机关出具的成立及持续经营文件，以及土耳其税务局出具的证明，说明其在土耳其没有法定或实际管理中心，也不通过营业场所或常设代表取得有关收入。

即使付款和产权登记时间安排得很细，证明的办理时间仍容易被忽略。若交付先于证明，卖方可能开具含税发票，买方随后需通过另一套结果不确定的程序追回税款。

13.交付后才拿到证明，还能退回增值税吗？

土耳其国务委员会在一宗案件中认可：即使证明在交付后提交，只要买方能证明交付日实际上满足法定条件，也可请求退税。其税务法庭联合委员会于2025年3月19日维持原裁判（E. 2023/624，K. 2025/114）。该决定以多数票作出，不能视作常规退税途径。

两名外国人在伊斯坦布尔Başakşehir共同购买了新建营业用房。房屋于2018年12月交付，卖方收取了增值税。买方于2019年3月向卖方提交非居民证明并申请退税。税务机关因证明取得时间晚而拒绝。买方称在产权登记前，他们分别只在土耳其停留9天和14天。

法院认为公报要求交付前取得证明本身合法，但认定买方已用文件证实首次交付、外汇入境和非居民身份，因此撤销了拒绝退税的决定。持不同意见的法官质疑买方的起诉资格，以及更正与申诉程序能否用于此类争议。

证明取得较晚不会自动毁掉豁免，但举证更难。 尽可能在交付前办理。

14.如果豁免条件不成立，由谁缴税？

若在不符合条件的情况下适用了豁免，卖方和买方对未征增值税、税款流失罚款及滞纳利息承担连带责任。税务机关可向任何一方追索全额。

下表概括主要条件及缺失时可能出现的结果。

本表只展示豁免的一般框架。

15.卖方如何申报增值税豁免？

卖方在增值税申报表的完全免税交易中，以“住宅或营业用房交付”项目申报免税销售，另通过申报表附表报告交易信息。符合条件时，卖方为该房产承担的进项增值税可能获退还。

卖方退税也间接影响买方。根据公报，卖方申请退税需要证明全部房款已汇入并付给卖方。买方文件不齐，可能令卖方既拿不到退税，又面临连带责任。

因此，开发商可能采取谨慎做法。有些预售协议约定先收取增值税，条件最终达成后再返还。此类条款应明确返还的条件和时间。

16.三年内转让享受豁免的房产会怎样？

享受豁免购买的住宅或营业用房若在三年内出售或以其他方式转让，原本未征的增值税须连同延期利息缴纳。付款人是转让房产的原豁免买方，付款应在新的产权过户手续前完成。

法律将期限与交付联系起来。已经登记完整公寓所有权的单位，交付通常与产权转移同时发生。若已完工且可使用的单位更早实际交付，较早的日期可能成为起算点，进而影响三年期限届满之日。

2022年5月1日前，持有期限为一年。第7394号法律自该日起将其延长至三年。对更早的交付没有明确过渡条款，所以旧交易的期限应单独判断。截至2026年10月，部分外语资料仍引用过时的一年规则。

免税销售会记载于产权登记簿，因此三年内转让时，土地登记部门预计会核查税款支付情况。通过购房申请国籍所需的三年不出售承诺是另一项独立规则。

17.开发商不退还增值税，买方能怎么办？

若开发商收取了增值税而豁免条件已满足，买方可在民事法院向开发商追讨。对税务机关负有增值税义务的是卖方，因此买方通常须依据买卖合同要求返还。国务委员会案例还表明，可以考虑向税务机关提出更正与申诉，但这一途径能否适用存在争议。

伊斯坦布尔一家商事法院在2025年2月审理过类似纠纷。一名俄罗斯买方于2022年从境外汇入含税价款，并在开票前取得税务局豁免证明。开发商开具不含税发票，却没有返还合同单列的增值税金额。法院采纳鉴定报告，认定豁免条件成立并判令返还。判决是否最终生效尚不清楚。

关键在于合同如何列示增值税。根据土耳其最高上诉法院的既有立场，未单列的增值税通常被视为已包含在合同价内；作为独立且有条件项目列示，则更有利于追讨。若您持有预售协议和发票，Legal Istanbul可评估可用的追索途径。

18.增值税豁免如何影响入籍申请？

增值税豁免与通过房产投资申请土耳其国籍属于不同制度，任何一项都不会自动证明另一项符合条件。为入籍购买的住宅如也满足豁免要求，可以免税出售；仅享受豁免也不代表必然符合入籍条件。

两项程序都依赖付款记录。入籍申请中，外汇购买证明和银行回单十分关键。在上述商事案件中，开发商称含税房款通过单笔汇款入境，外汇购买证明无法拆分。法院依据鉴定意见支持买方，但争议说明两项程序可能使用同一套付款文件。

时间安排也很重要。凭期房预售协议申请国籍，可能在房屋交付前就获批；届时买方已不再是外国人，外国买方豁免能否适用就有疑问。如买方仍居住海外，可再按海外土耳其公民的条件审查。两条时间线应合并规划。

19.结论：时间安排决定能否享受豁免

外国人购房增值税豁免是有明确条件的法定权利，但每项条件都对应一个日期。买方身份看交付日，半数房款看开票前，余款看一年内；三年期限决定转让是否引发补税。

所以两笔相似交易可能有截然不同的结果：一位买方免税取得产权，另一位多年后连本带息补缴相同税款。差别往往在于合同、付款计划与税务证明是否从一开始就协调好。