外国人在土耳其购买不动产：权利、法律审查与产权过户 （2026年指南）

外国人可以在土耳其购买住宅、商铺及土地吗？

可以，外国自然人可以在土耳其取得住宅、商铺及土地，无须持有居留许可。行使这一权利须遵守国籍名单、县区内10%的限制、每人30公顷限制以及军事区域限制。基本规则载于第2644号《土地登记法》。自2012年起，该规则依据总统确定的国家名单，而非互惠条件（第35条）。

该规则的限制如下：

• 外国人在一个县区内取得的土地总面积，不得超过该县区可作为私人所有权客体的土地面积的10%，
• 一名外国自然人在全国取得的土地面积最多为30公顷，
• 在军事禁区及安全区域内取得不动产，须获许可或不被允许，
• 购买无建筑物土地的外国人，须在2年内将拟开发的项目提交有关部委批准。

法律也明确规定了违反这些限制取得不动产的后果。所有人未在现称国库与财政部给予、最长为1年的期限内处置不动产的，该不动产将被清算变现。在外国设立的公司，则只能依据特别法律的规定取得不动产。

哪些国家的公民不能在土耳其取得不动产？

某些国家的公民不能在土耳其取得不动产，或受到限制；名单载于总统决定，而非法律条文。法律授权总统按照“国家、个人、地理区域、期限、数量”等标准限制取得不动产，或完全停止此类取得。

由于名单可能随时间变化，本文不列举国家。应在支付购房款项前，向不动产所在地的土地登记局或土地登记与地籍总局（TKGM）确认您的国籍是否属于允许范围。双重国籍人士使用哪本护照办理手续，也是这一问题的一部分。

在土耳其购买不动产的产权类型与购买途径

外国买方可以通过建筑物区分所有权、建筑物区分地役权或按份共有产权取得土耳其不动产；权利范围由产权登记类型确定。下表概述最常见的类型及其后果。

按产权登记划分的不动产类型（2026年10月）

建筑物区分地役权并非违法登记，但也不表明建筑已经完工。

也可以以公司名义而非个人名义购买，此时适用规则有所不同。外国投资者持有50%或以上股份的土耳其公司，可以为公司章程载明的经营活动取得不动产。这些公司在军事区域及特别安全区域取得不动产须获许可（《土地登记法》第36条）。以公司名义购买住宅，不会自动赋予股东居留或入籍权利。因此，应在签署合同前，结合购买目的确定以谁的名义购买。

外国买方在土耳其购买不动产的决定性条件有哪些？

决定性条件包括国籍、卖方是否为所有人、权利负担、使用许可、区域限制、购买目的及付款方式。因此，两套价格相同的公寓可能具有截然不同的风险。审查案件时，首先应回答以下问题：

• 买方的国籍以及将使用哪本护照办理手续，
• 卖方是否为产权登记中的所有人，
• 产权登记中是否存在抵押、查封、保全措施或注记，
• 登记类型是建筑物区分所有权还是建筑物区分地役权，
• 建筑是否已取得建筑使用许可（iskân），
• 不动产是否位于军事区域或特别安全区域，
• 购买是否以入籍或居留为目的，
• 价款从何处、以何种货币、支付至哪个账户。

这些问题构成购前法律审查的框架。未取得答案便支付订金，可能形成日后难以撤回的承诺。例如，为入籍而购买时，登记性质为土地且地上没有建筑物的不动产不符合条件；同一不动产用于投资购买时，则可能并无问题。

如何审查产权登记中的抵押、查封及注记？

产权登记应依据土地登记局出具的最新记录审查，而非卖方出示的地契照片。卖方持有的证书无法反映后来设立的查封或银行抵押。最新记录应核查：所有人姓名、地块组号、宗地号和独立单元编号，抵押、查封、临时保全措施、家庭住宅注记、租赁注记、买卖预约注记及用益权。

存在抵押本身并不意味着无法出售。关键在于以书面方式约定抵押何时、按照何种付款顺序解除。查封及保全措施则往往实际上阻碍完成出售，并要求卖方清偿相关债务。有关审查细节见介绍债务及权利负担查询的专门指南。

建筑物区分地役权与区分所有权的区别

建筑物区分地役权表明建筑已按项目划分单元；建筑物区分所有权则原则上表明建筑已经完工并取得建筑使用许可。未取得使用许可的建筑，可能在电力、自来水及天然气开户、居留申请或日后出售时发生问题。

购买登记为建筑物区分地役权的公寓时，应通过市政记录审查项目是否获批、公寓是否按项目建设，以及取得使用许可是否存在障碍。违法加建楼层、封闭阳台或违反项目的改建，均是产权登记不显示、却会由买方承受的风险。法律审查不能替代结构或抗震安全报告；该事项须另行由工程师评估。

向外国人出售时，何时需要估价报告？

外国自然人为买方的交易，在TKGM于01.03.2024发布的第2024/2号通函及其附件清单所列情形下，需要估价报告。报告由资本市场委员会（SPK）许可的估价机构编制，并通过不动产估价信息系统（TADEBİS）提交土地登记机构；通过这一渠道以外编制的报告不被接受。

根据2026年10月公布的信息，TKGM通过2026年9月28日的批准作出两项变更。产权登记手续中使用的报告有效期由3个月延长至12个月；但在此期间若登记变更影响不动产价值，则需要新报告。对于以入籍为目的的购买，原先仅接受某一指定机构报告的做法也已扩大，其他SPK许可估价机构的报告现亦可接受。

报告在同一文件中汇集不动产的位置、法律状况及市场价值。对于尚未完工的建筑，报告也显示估价依据；这为判断期房购买价格是否合理提供了有用的比较基础。

估价报告的价值可能与卖方或房产顾问所称的价值不同。申报价款低于报告价值时，在入籍等设有价值门槛的申请中可能发生问题。具体哪类手续强制要求报告，还应于办理当日向土地登记局确认，因为通函附件清单不时更新。

在土耳其购房时，能否以外币约定买卖价款？

因此，“向外国人出售时价款必须写为土耳其里拉”的说法并不正确。但以外币约定，也不意味着款项可以一直以外币保留到产权过户。在适用范围内的购买中，外币须在产权登记手续前通过银行兑换为土耳其里拉。买卖双方均为土耳其居民且买方为土耳其公民时，外币禁令再次适用；因此，在具有不同国籍的家庭中，由谁担任买方十分重要。

外汇购买证明能够证明什么？

外汇购买证明（DAB）证明，外国自然人已将买卖价款对应的外币出售给银行，且该金额已转交中央银行。根据TKGM于21.01.2022发布的第2022/1号通函，在适用范围内的购买中，此证明须在办理产权登记手续前提交土地登记局；证明记载买方护照信息及外币折合美元的金额。DAB不能证明已向卖方付款，只能证明外币已兑换为土耳其里拉。

容易混淆的付款文件

产权过户前，如何保障买卖价款安全？

支付买卖价款最安全的时点，是不动产所有权通过产权登记转至买方名下之时；在产权登记程序之外进行的“买卖”，在法律上不构成买卖。《土耳其民法典》及《土耳其债务法》均以采用正式形式作为不动产买卖的生效条件。最高上诉法院第3民事审判庭在2026年1月15日的判决（E. 2025/3317，K. 2026/169）中再次指出，未采用正式形式的买卖合同不产生权利义务，当事人只能依据不当得利规则请求返还已交付之物。也就是说，仅凭支付订金的“非正式买卖”并未购得住宅，最好的情况也只是请求返还款项。

无法立即办理产权过户，例如建筑尚未完工时，可以采用公证人制作的买卖预约合同。该合同不转移所有权，但在产权登记中加注后，可以在卖方将不动产转让给他人时保护买方。因此，注记期限及注销条件也应在合同中明确载明。

有两种工具可以降低付款时的风险。TKGM的可信账户服务允许将价款保留在关联账户中，直至产权过户完成。

此外，2026年4月29日《不动产交易条例》规定了安全支付系统。根据贸易部2026年9月的说明，计划自2026年12月1日起强制使用该系统。临近该日期时，应通过官方来源核查系统适用范围及实施规则。有关从境外汇入款项的实际风险，另有专门指南介绍。

外国人购买期房时享有哪些权利？

外国人预先支付价款购买尚未完工的住宅，且购买用于居住时，可作为消费者享受第6502号《消费者保护法》关于预付款住宅买卖的保护。这项保护有三个基本要素：

• 未取得建筑许可前，不得订立预付款住宅买卖合同，
• 买方可以在14日内无须说明理由、无须支付罚金而撤回，
• 买方可以在最长24个月内解除合同；此时，卖方可根据经过的时间，请求最高为价款2%至8%之间的赔偿，以及税款、规费等费用。

卖方未履行自身义务的，不得向买方请求该项赔偿。交付迟延或项目变更的案件则须另行评估；这些事项分别见工程延期及合同解除指南。

产权登记费是多少？为何申报价款十分重要？

出售时，产权登记费由转让方及受让方分别承担，截至2026年10月，各方适用税率均为20‰。费用以产权登记中申报的买卖价款为基础计算，且不得低于房产税计税价值；登记为建筑物区分地役权的买卖同样以全部价款为基础（第492号《规费法》第63条）。当事人可以约定全部费用由买方支付，但这一约定不改变税务机关认定的纳费义务人。

少报价格带来的往往是额外成本，而非节省。事后发现申报价款不反映真实价款时，将就差额部分补征登记费，并处以1倍税收损失罚款。低报价格还可能在居留或入籍等与价值挂钩的申请中对买方产生不利后果。

外国买方的主要费用（2026年10月）

新建住宅还可能涉及增值税。向未在土耳其定居的外国自然人首次交付住宅时，如价款以外币汇入土耳其，可以适用增值税免税。住宅在3年内被处置的，处置人须在产权登记手续前缴纳原未征收的税款及延期利息。详细条件见增值税免税指南。

产权过户当日：税号、翻译与DASK

实践中，产权过户当日外国买方须提供有效护照、土耳其税务识别号、照片及有效的强制地震保险保单。缺少一份文件，便可能导致预约延期。买方不懂土耳其语时，实践中会在宣誓翻译在场的情况下宣读正式文书。

对于依法须投保的建筑，未投保强制地震保险（DASK）不得办理登记。根据第6305号《灾害保险法》，未提供证明表明此类建筑已投保且在办理当日保险有效的，土地登记局不得办理登记。该保险并非建筑安全证明，仅对地震损害提供有限保障。

身在境外的买方可以远程签署产权过户文件吗？

可以，法律允许这样办理。当事人位于不同土地登记局或境外机构时，可由正式工作人员分别确认其意思表示，完成合同（《土地登记法》第26条）。这一途径可能使买方无须前往土耳其，也无须提供范围广泛的委托书即可办理。远程办理时，税号、估价报告及外汇购买证明等前提条件仍须同样满足。具体在哪个领事馆、适用于哪类手续，须另行询问。

通过委托书在土耳其购房的风险

可以通过委托书购房；当授权范围超出买方目的时，便产生风险。境外买方可以在土耳其领事馆制作委托书，也可以在本国公证机构办理，并办理海牙认证（Apostille）、附上土耳其语译文后在土耳其使用。

这一判决的启示是，为办理某项买卖而授予的权限，应限于该项交易。未载明不动产地块组号、宗地号、价款及期限，却包含“出售”“抵押”或“收取款项”权限的委托书，使代理人能够进行买方无法控制的操作。

交易完成或信任受损时，也不要忘记通过公证人或领事馆撤销委托，并将撤销通知代理人；否则，旧委托书仍可能继续被使用。委托书类型及翻译要求见委托书指南。

在土耳其购房是否赋予居留许可或国籍？

不，购房不会自动赋予居留许可或国籍；两者均须分别申请并满足各自条件。在土耳其拥有不动产的外国人，可以获发短期居留许可；不动产的性质及价值由内政部确定（第6458号法律第31条）。

截至2026年10月，移民管理局e-İkamet页面公布的条件有三项。住宅须由外国人作为住所使用，不得出租。取得时的价值亦须至少为200.000美元等值的土耳其里拉。该许可每次最长颁发2年，续期时须再次证明条件持续满足。

据实践中的信息，该价值按产权登记中的买卖价款评估；此外，某些街区可能暂停受理新的居留申请。因此，为居留而购房时，应在支付订金前另行核查地址。

投资入籍则要求不动产价值至少为400.000美元，并在产权登记中加注3年不得出售。自2023年12月起，只有已设立建筑物区分所有权或区分地役权，或地上已有建筑物的不动产，才符合这一条件。居留及入籍申请的文件与拒绝理由，在相关专门指南中详细介绍。

在土耳其购房后的房产税及其他义务

买方的义务并不随产权过户而结束；新所有人须向不动产所在地的市政府提交房产税申报。纳税人变更属于影响税务价值的事由，须在变更发生的预算年度内申报。买卖发生于该年度最后3个月的，申报期限为交易之日起3个月。

其他后果因购买目的而异：

• 如住宅拟用于出租，将涉及租赁合同及租金收入申报，
• 短期出租还可能适用许可制度，
• 不动产存在租客的，现有租赁合同由新所有人承接，
• 所有人死亡时，土耳其境内的不动产原则上适用土耳其继承法。

有租客居住的公寓，产权过户不等于交付钥匙。因此，应在买卖磋商时另行明确腾退及交付日期。租赁、腾退及继承问题另有专门指南介绍。

在土耳其购买不动产，哪些文件十分重要？

关键在于文件能否回应购买风险，而非文件数量；新项目重点在于使用许可，二手公寓重点在于权利负担，境外购买则重点在于委托书。

• 有关不动产：最新产权登记、权利负担证明、获批项目、入住许可、规划状况。
• 有关卖方：身份证明或公司授权证明、委托书、必要时配偶同意、继承证明。
• 有关付款：外汇购买证明、银行回单、可信账户记录、买卖预约合同。
• 有关买方：护照及译文、税务识别号、委托书、估价报告。

外语文件在土耳其使用时，通常须办理海牙认证或领事认证，并附经公证的土耳其语译文。尤其当卖方使用继承证明或外国公司授权证明时，这一步骤耗时较长；这些文件备齐前，不应预约产权登记。

并非每个案件都需要上述所有文件；同一文件在某一购买中可能具有决定性，在另一购买中则可能无关。应依据具体案件，确定审查哪份文件以应对哪种风险。

结论：在土耳其购房前，应一并评估登记记录、目的及付款

外国人在土耳其购买不动产，是法律允许的途径；问题往往出在核查顺序安排不当，而非禁止购买。同一不动产可能适合投资，却不足以用于入籍。通过可信账户付款可以提高安全性；在产权登记程序之外支付的订金，往往最终变成退款请求。因此，应在支付订金前，一并评估国籍、产权登记、建筑状况、购买目的及付款方式。

这一顺序中的每一步都会影响下一步。国籍及区域限制决定能否购买；产权登记与使用许可说明购买的标的是什么；购买目的决定适用哪些价值及文件条件。付款方式则在完成所有这些核查后，确保款项仅随所有权一并转移。

Legal Istanbul如何协助在土耳其购买不动产？

Legal Istanbul在外国买方的案件中审查产权登记、权利负担、卖方权限及建筑使用许可状况，并根据购买目的评估买卖预约与订金合同、付款顺序，以及估价报告和外汇购买证明的必要性。必要时，凭交易专项委托书代表买方办理产权过户，并跟进出售后的房产税申报。无法完成买卖或涉及返还订金时，也依据同一案卷评估争议解决途径。

如您持有出售要约或合同草案，可以联系Legal Istanbul评估案卷。

请与Legal Istanbul团队的律师讨论您的不动产购买事宜。

出售要约或合同草案、最新产权信息、购买目的及计划采用的付款方式，有助于初步评估。如支付订金或签署文件的日期临近，请在首次联系时说明。

WhatsAppTelegram WeChat电子邮箱

Legal Istanbul

微信联系

微信号

扫码添加 Legal Istanbul 微信好友。

保存二维码 返回表单