租赁与腾退
土耳其法律

01 / 法律框架

土耳其租赁与腾退法律服务

Legal Istanbul 为房东和租户提供有关土耳其租赁合同、租金争议及合法腾退程序的法律建议。初步审查将明确租赁合同条款、付款记录、相关通知及可采取的法律途径。

主要法律框架

《土耳其债务法典》及调解和诉讼程序规则

采取行动前

核查法律事由、证据、通知送达日期及正确程序

本页主要介绍住宅及有顶商业用房的租赁。其他类型的房产、短期旅游住宿或不基于租赁关系的占用可能适用不同规则。租户持有外国护照，或业主居住在海外，均不会使符合条件的租赁合同失去相应的法律保护。

租金争议不会自动赋予房东收回房屋的权利。同样，租户也不应仅因认为要求支付的金额有误，就忽视正式通知。通知文件本身及答复期限需要分别审查。

02 / 服务范围

为房东和租户提供法律建议

本所在完成利益冲突核查后，为约定的客户提供代理服务，不会同时代理同一争议的双方。委托协议将明确服务范围、费用及期限管理责任。税务申报、物业管理及技术检查需要另行安排。

业主计划出售或购买房产时，也应结合交易审查租赁关系。我们的 房产购买服务 涵盖这些更广泛的法律工作。

03 / 签署前

租赁合同与房屋交接

书面租赁合同应明确当事人、具体房屋单元、允许用途、起租日期及租金。请确认代表房东签署的人具有相应权限。保留已签署的合同及全部附件，包括后续变更。

审查收款账户、付款到期日、合法的租金上涨条款、楼宇管理费、水电等公用事业费用及维修责任。外币条款需要另行核查适用的限制和例外。常见的合同模板并不意味着其中每项条款都有效。

交付时，应通过注明日期的照片和双方确认的清单，记录钥匙、表计读数、家具及可见瑕疵。签署单独的文件前应先核查内容，尤其是承诺在未来某日搬离的文件。不要在空白表格上签字。

转租住宅或有顶商业用房，通常需要房东的书面同意。获准租住住房本身不等于获准经营旅游住宿。租赁合同也不保证能够取得 居留许可 或完成地址登记。

04 / 租金与续租

租金上涨与法院审查

对于第344条适用的一般续租情形，约定的涨幅不得超过上一租赁年度消费者价格指数十二个月平均值的变动幅度。这一指标不同于月度通胀数据，也不同于通常公布的同比通胀率。

住宅租金涨幅临时25%上限适用于过去特定的续租期间，不应将其作为当前的一般上限。历史租金的计算仍可能需要依据当时适用的规则进行审查。

五年租金审查并不意味着租金自动调整到房东要求的金额，也不会产生要求租户腾退的权利。起诉时间及此前是否发出通知，会影响法院确定的租金从何时开始适用。外币租赁合同需要另行分析。

05 / 款项与房屋状况

押金、维修与损坏

住宅及有顶商业用房租赁中，约定的担保不得超过三个月租金。第342条规定了现金担保的银行存放安排，防止任何一方单独提取。能否提取担保款项，取决于适用的协议或法律程序。

押金不会自动抵作最后一个月的租金。租户若以此为由停止付款，可能产生另一笔欠款。同样，房东应明确说明每项扣款并提供依据，不能将整笔押金都视为违约罚款。

房东必须交付适合约定用途的房屋，并保持其适用状态。租户有义务谨慎使用房屋，进行日常清洁和维护，并报告相关瑕疵。请保留书面报告、照片及维修发票。在扣留租金或单方面扣除维修费前，应先寻求法律建议。

正常使用造成的自然损耗，不同于应由租户负责的损坏。房屋交还时，房东应进行检查，并及时就其主张赔偿的瑕疵通知租户；隐蔽瑕疵需要另行考虑。

06 / 结束租赁

租赁合同到期不等于租户必须腾退

对于符合条件的固定期限租赁合同，租户如不希望续租，通常须至少在租期届满十五天前以书面形式通知房东。未按要求通知的，租赁合同通常按适用条款延长一年。

房东不能仅因最初一年的租期届满就终止租赁合同，而须具备法定事由，或采用适用于长期续租的单独终止途径。根据第347条，在十年续租期届满后，房东可通过至少提前三个月通知，在此后某一续租年度结束时终止租赁合同。这并非简单地从入住日起计算十年。

不定期租赁合同的终止时间有不同的计算方法。家庭住宅保护、租赁合同由谁签署，以及通知是否到达正确的收件人，也可能影响判断。发出通知前，应结合实际合同及续租记录计算日期。

出租人可以基于哪些理由、在哪些期限内让租客腾退，土耳其驱逐租客指南中有详细说明。

07 / 付款争议

拖欠租金与书面催款通知

首先应逐月列出应付租金、已收款项，以及有争议的涨租或费用。银行转账附言、收据及付款日期，可能同时影响欠款余额和可援引的腾退事由。

根据第315条，住宅及有顶商业用房租赁中，针对拖欠租金或相关费用的书面通知，必须给予至少三十天的付款期限，并包含规定的终止租赁合同警告。该期限从通知送达的次日起计算。简短的非正式催款信息并不当然构成有效通知。

第352条另行规定了基于两次有正当理由的催告提出腾退请求的途径，涉及在相关租赁期间因拖欠租金而发出的书面催告。仅就同一笔欠款发送两条信息，本身并不足够。需要审查欠款、通知送达日期及法定起诉期限。

执行程序中的支付令有其自身的异议和付款规则。提出异议的期限可能短于付款期限。应及时提供完整文件及送达记录，不要认为付款或对金额提出争议就能解决全部程序问题。

08 / 事由与证据

自用需要、重建及其他事由

房东确有使用房屋的需要，或特定家庭成员存在符合法律规定的需要，可能支持腾退请求。该需要必须真实，并有证据支持。希望收取更高租金并不属于同一事由。

一般装修并不当然属于符合法定条件的重建。对于固定期限租赁合同，第350条通常要求在租期届满后一个月内提起诉讼，但须结合适用的延长期限及程序规则判断。

因自用需要腾退后，第355条限制房东在没有正当理由的情况下，于三年内将房屋出租给原租户以外的人。违反规定可能产生赔偿责任。重建情形下，原租户另享有相应保护。

09 / 购买已出租的房产

房产出售不会终止租赁关系

根据第310条，新业主通常在租赁关系中取代原业主的地位。购买前，应核实卖方关于租户将搬离的承诺；仅完成所有权转移，并不意味着能取得空置房屋。

采用第351条规定的基于自用需要的特别途径时，书面通知必须在购买后一个月内到达租户。符合条件的，新业主可在六个月后提起诉讼。这并不保证在六个月届满当天就能收回房屋。

该条也规定了另一种途径，即在租赁合同届满后一个月内起诉。确定通知日期前，应审查这两种途径。请向卖方索取租赁合同、修订文件、押金记录、付款记录及此前的往来函件。我们的 产权与尽职调查服务 可在交易完成前处理这些问题。

10 / 书面承诺

腾退房屋的书面承诺

tahliye taahhutnamesi 是承诺在指定日期搬离的书面文件。第352条要求该承诺在房屋交付后作出。在最初交接时作为交接文件签署的承诺，与此后自愿作出的承诺，所涉及的问题有所不同。

应核查原件、签署权限、出具日期及承诺搬离日期。签名争议、空白内容、家庭住宅保护，或有关文件取得方式的主张，都可能影响案件。文件经过公证，并不意味着所有可能的异议都被排除。

房东通常必须在承诺搬离日期起一个月内启动相关执行程序或提起诉讼，具体还须遵守适用的程序规则。诉讼和执行途径有所不同。应在期限届满前寻求法律建议，绝不能为取得更有利的日期而修改已签署的文件。

11 / 起诉前

强制调解与和解

自2023年九月1日起，租赁纠纷通常须先经调解才能起诉。第18/B条将第2004号法律规定的特定无须事先取得判决的腾退执行程序排除在外。这并非对所有腾退纠纷的豁免。

调解可涉及付款计划、协商搬离、退还押金或租金争议。任何协议均应明确金额、日期、交接条件及不履行的后果。签署前，需要审查协议能否强制执行，以及须满足哪些形式要求。

在强制调解中，从向调解局提交申请到出具最终报告之间的期间，不计入相关诉讼时效及请求权行使期限。非正式协商不会自动产生相同效果。此外，房东如按时发出符合法定要求的拟起诉书面通知，第353条也可能使起诉期限得到延长。

计算期限时，必须综合考虑这些规则。启动调解并不能补救所有已经届满的期限，也不能取代特定腾退事由所要求的通知。

12 / 准备案件材料

所需文件与海外客户代理

请保留原件，并提供完整副本，包括信封或电子送达记录。信息往来可帮助说明事情经过，但不能视为所有必要正式通知的替代品。

海外客户可通过适当的授权委托书委托律师。授权范围，以及是否需要翻译或认证，取决于出具地点及拟采取的行动。达成和解可能需要特别授权。首次向本所发送信息，本身并不构成正式委托，也不会转移期限管理责任。

13 / 案件办理

法律程序与预计费用

1. 审查材料

   核查租赁合同、付款、通知及期限。

2. 选择途径

   评估法律事由、证据及所需通知。

3. 处理调解事项

   完成必要程序，并考虑和解。

4. 提起程序或进行抗辩

   依照适当的诉讼或执行程序办理。

5. 落实处理结果

   处理付款、合法收回房屋及交接记录。

租赁诉讼通常由民事和平法院管辖，但执行事项适用单独的程序。具备法律事由、提起诉讼及取得可执行的结果，是不同阶段。送达、异议、证据、庭审及上诉均可能影响进度，因此无法承诺固定的腾退日期。

费用预算将区分律师服务费与法院或执行收费、送达费、翻译费、调解费用及专家工作费用。法院判令对方承担的费用不一定涵盖全部实际支出。拟提供的服务范围及费用会在代理开始前约定。

14 / 交还房屋

提前搬离与合法交还

提前搬离不会自动终止全部付款义务。根据第325条，在以类似条件重新出租所需的合理期间内，相关义务可能继续存在。如有合适且具有可靠支付能力的替代租户愿意接手，该责任可能提前结束。还必须考虑因此节省的费用及相关收益。

这并不当然意味着需要支付全部剩余租金，也不是每个案件都固定收取三个月租金。应记录何时提出交还或实际交还房屋和钥匙、房屋状况，以及为寻找替代租户所作的努力。

双方约定搬离时，应制作书面交接记录，涵盖钥匙、表计、物品、付款及押金。如果房东拒收钥匙，应就如何依法交还并留下记录寻求法律建议。

存在争议或腾退诉讼尚在进行，都不意味着可以通过换锁、搬走物品或切断水电等方式迫使租户离开。有争议的房屋收回必须依照合法程序进行。

15 / 常见问题

租赁与腾退法律常见问题