Türkiye'de Kiracı Tahliyesi: Sebepler, Arabuluculuk, Dava ve Yurt Dışından Takip

Kira süresi bitince kiracı tahliye edilebilir mi?

Hayır, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresinin bitmesi kiraya verene tek başına tahliye hakkı vermez. Kiracılığı düzenleyen temel kanun 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'dur. Kanunun kuralı açıktır: "Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez". Kiracı süre bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla 1 yıl uzamış sayılır (Türk Borçlar Kanunu m. 347). Bu bildirim hakkı yalnızca kiracıya aittir.

Bu korumanın zaman sınırı 10 yıllık uzama süresidir. Bu süre dolduktan sonra kiraya veren, izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir. Belirli süreli sözleşmede 10 yıl, sözleşmenin başlangıcından değil, ilk kira süresinin bitiminden sonra başlayan uzamalardan hesaplanır; belirsiz süreli sözleşmede ise kiranın başlangıcından sayılır.

Bu nedenle "1 yıllık sözleşme bitti, kiracı çıkmak zorunda" düşüncesi yanlıştır. Bu yazı, konut ve çatılı işyeri kiralarında ev sahibi tarafını anlatır; depozito, kira artışı ve kiracının hakları kiracı tarafındaki rehberde ayrıca ele alınır.

Kiracı nasıl çıkarılır: hangi tahliye yolları var?

Kiracı ancak kanunda sayılan bir sebebe dayanan icra takibi veya dava yoluyla çıkarılabilir; her sebebin kendi süresi ve mercii vardır. Kira uyuşmazlıklarında görevli mahkeme, değerden bağımsız olarak sulh hukuk mahkemesidir; ilamsız icra yoluyla tahliyede ise icra dairesi ve icra mahkemesi devreye girer. Kira ve tahliye hukuku dilinde ilamsız icra, mahkeme kararı olmadan icra dairesinde başlatılan takip demektir.

Aşağıdaki tablo, başlıca tahliye yollarını, başvurulacak merciyi ve kaçırılmaması gereken süreyi gösterir.

Kiracı tahliyesinde başlıca yollar (Kasım 2026 itibarıyla mevzuata göre)

Her tahliye yolunun kendi süresi vardır; süre kaçarsa o yol kapanabilir. Aynı kiracıya karşı birden fazla sebep bulunabilir, ama her biri ayrı şartlarla ve ayrı takvimle ilerler.

Kiracının çıkarılmasında hangi olgular belirleyicidir?

Kiracının çıkarılmasında yolu sözleşme süresi, kira yılı, edinme tarihi, ihtar ve tebliğ tarihleri, tahliye taahhüdü ve vekâletname belirler. "Kiracı kirayı ödemiyor ve çıkmıyor" cümlesi tek başına hangi yolun açık olduğunu göstermez. Aynı görünen iki dosyada biri icra yoluyla, diğeri yalnızca dava yoluyla ilerleyebilir. Yol seçimini şu olgular belirler:

• sözleşmenin başlangıç tarihi ve süresi,
• içinde bulunulan kira yılı ve uzamalar,
• taşınmazın edinme tarihi ve tapu kaydı,
• ödenmeyen kiranın dönemi ve tutarı,
• gönderilen ihtarlar ve tebliğ tarihleri,
• tahliye taahhüdünün tarihi ve teslim tarihi,
• malikin veya yakınının gerçek kullanım ihtiyacı,
• vekâletnamenin kapsamı.

Bu olgular birlikte okunmadan seçilen yol, süre kaçırma veya dava şartı eksikliği nedeniyle reddedilebilir. Tarihler, sözleşme ve tapu kaydı gibi belgelerden çıkarılmalıdır; emlakçının veya kiracının sözlü beyanı yeterli değildir. Örneğin aynı ay içinde iki dosyada da kira ödenmemiş olabilir. Ödenmeyen kira nedeniyle tahliye yolu ise yalnızca 30 günlük ödeme süresinin ihtarla veya ödeme emriyle usulüne uygun verildiği dosyada açılır.

Kira ödemeyen kiracı nasıl tahliye edilir?

Kira ödemeyen kiracıya, ödeme için süre veren ve ödenmezse sözleşmenin feshedileceğini bildiren yazılı bir ihtar gönderilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az 30 gündür (Türk Borçlar Kanunu m. 315). Süre, yazılı bildirimin kiracıya yapıldığı, yani tebliğ edildiği günü izleyen günden itibaren işler. Süre içinde ödeme yapılmazsa kiraya veren sözleşmeyi feshedip tahliye isteyebilir. Kiranın süresinde ödenmemesine hukukta temerrüt denir.

İhtardan önce muaccel, yani ödeme günü gelmiş kira tutarı doğru hesaplanmalıdır. Tartışmalı bir kira artışı veya aracıya yapılmış bir ödeme, temerrüdü zayıflatabilir; banka kayıtları bu yüzden belirleyicidir.

Kiracının emlakçıya yaptığı ödeme, malik emlakçıya kira tahsil yetkisi vermişse, örneğin vekâletnameyle, geçerlidir; böyle bir yetki yoksa kural olarak kiracıyı borçtan kurtarmaz.

Temerrütten ayrı bir yol da vardır. Bir kira yılı içinde iki kez haklı yazılı ihtara sebep olan kiracıya karşı, kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılabilir. Haklı ihtar, kira gerçekten ödenmediği için gönderilen yazılı ihtardır.

İcra yoluyla tahliye ile tahliye davası arasındaki fark

Ödenmeyen kirada icra yolu arabuluculuksuz ve icra mahkemesi denetiminde, tahliye davası ise arabuluculuktan sonra sulh hukuk mahkemesinde ilerler.

İcra yolunda kiraya veren, ödenmeyen kira için icra dairesinde takip başlatır ve ödeme emri, konutta 30 günlük ödeme süresini ve ödenmezse tahliye istenebileceği ihtarını taşır. Kiracı ödeme emrine 7 gün içinde itiraz edebilir. İtiraz etmez ve kirayı süresinde ödemezse, kiraya verenin ihtar süresinin bitiminden itibaren 6 ay içindeki talebi üzerine icra mahkemesi tahliyeye karar verir.

Kiracı itiraz ederse takip durur ve itirazın kaldırılması icra mahkemesinden istenir; itirazın tebliğinden itibaren 6 ay içinde bu istenmezse aynı alacak için ilamsız takip yapılamaz. Dava yolunda ise kiraya veren, sulh hukuk mahkemesinde temerrüt nedeniyle tahliye davası açar. Hangi yolun daha uygun olduğu, kiracının itiraz ihtimaline ve belgelerin gücüne göre değişir.

Ev sahibi ihtiyaç nedeniyle kiracıyı nasıl tahliye eder?

Kiraya veren, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı varsa tahliye davası açabilir. Belirli süreli sözleşmede dava, kira süresinin sonundan itibaren 1 ay içinde açılır (Türk Borçlar Kanunu m. 350).

Belirsiz süreli sözleşmede dava, fesih dönemi ve fesih bildirimi süreleri gözetilerek belirlenen tarihten itibaren 1 ay içinde açılır. Kiraya veren, bu süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı bildirirse dava süresi 1 kira yılı uzar. Tahliye sebeplerine ilişkin bu kurallar, sözleşmeyle kiracı aleyhine değiştirilemez.

Mahkeme, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmasını arar. Geçici veya henüz doğmamış bir ihtiyaç tahliye sebebi sayılmaz; ihtiyaç yargılama boyunca da sürmelidir. İhtiyaçla tahliye edilen taşınmaz, haklı sebep olmadıkça 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Aksi hâlde eski kiracıya en az 1 yıllık kira tutarında tazminat ödenir.

Yurt dışında yaşayan malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası: Yargıtay ne dedi?

Karar, yurt dışındaki malik için önemli bir ölçü verir. Olay 6098 sayılı Kanundan önceki döneme ait olsa da Kurul, yeni malikin ihtiyacında bugünkü düzenlemeyle aynı ölçüyü uyguladı. Kurul yurt dışında yaşamayı ihtiyaca engel saymadı; dönüşün belgelerle somutlaşmasını aradı. İlk derece mahkemesinin, malikin taşınmazı yatırım amacıyla aldığına dair bir beyanını da gerekçe yaptığı unutulmamalıdır; bu tür beyanlar ihtiyacın samimiyeti tartışılırken aleyhe kullanılabilir.

Kiracılı daire satın alan yeni malik ne zaman tahliye isteyebilir?

Kiracılı daire satın alan yeni malik, ihtiyacını edinmeden itibaren 1 ay içinde bildirirse edinmeden 6 ay sonra tahliye davası açabilir.

Kiracılı daire satın almak kira ilişkisini sona erdirmez; yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Yeni malik, kendisi veya yakınları için ihtiyacı varsa durumu edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirir. Tahliye davasını ise edinme tarihinden itibaren 6 ay geçtikten sonra açabilir (Türk Borçlar Kanunu m. 351). Dilerse aynı hakkı, sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açacağı davayla da kullanabilir.

"Evi aldım, kiracı 6 ay sonra çıkar" düşüncesi yanlıştır. 6 ay, edinme tarihinden itibaren dava açılabilecek en erken zamandır; tahliye için ayrıca ihtiyacın kanıtlanması ve mahkeme kararı gerekir. Satıcının veya emlakçının "kiracı çıkacak" sözü, kiracıyı bağlayan bir belge değildir.

Edinme tarihi 1 aylık bildirim süresini başlattığı için kira ilişkisi tapu devrinden önce incelenmelidir. Kiracılı daire satın almadan önce yapılan hukuki inceleme, kira sözleşmesini, varsa tahliye taahhüdünü ve tapudaki şerhleri birlikte değerlendirir.

Tahliye taahhüdüyle kiracı nasıl çıkarılır?

Tahliye taahhüdü, kiracının taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlendiği belgedir. Taahhüdün geçerli olması için kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerekir. Kiraya veren, taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir (Türk Borçlar Kanunu m. 352). Bu süre kaçarsa taahhüde dayanılamaz; ancak kiraya veren süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı bildirirse dava açma süresi 1 kira yılı uzar.

Taahhüt icraya konulduğunda, İcra ve İflas Kanunundaki tahliye emri usulüyle kiracıya bir tahliye emri gönderilir. Kiracı 7 gün içinde itiraz edebilir; itiraz etmezse taşınmazı 15 gün içinde boşaltması istenir. Kiracı itiraz ederse, taahhüdün imzası noterce onaylı veya ikrar edilmişse icra mahkemesi itirazı kaldırabilir.

Kira sözleşmesiyle birlikte imzalanan tahliye taahhüdü geçerli mi?

Taşınmaz teslim edilmeden, kira sözleşmesiyle birlikte verilen tahliye taahhüdü geçersizdir. Taahhüdün tarihi, teslim tarihinden sonraya düşmelidir; boş bırakılmış bir tarihin sonradan doldurulması da imza ve tarih uyuşmazlığına yol açar. Taahhüdün aslı korunmalı ve teslim tutanağıyla birlikte saklanmalıdır.

Kiracı tahliyesinde arabuluculuk zorunlu mu?

Evet, kira ilişkisinden doğan tahliye davasından önce arabulucuya başvurmak 1 Eylül 2023'ten beri dava şartıdır. Kanun, ilamsız icra yoluyla tahliyeyi bu şartın dışında bırakır (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B). Arabulucu başvuruyu kural olarak 3 hafta içinde sonuçlandırır; bu süre zorunlu hâllerde en fazla 1 hafta uzatılabilir.

Aşağıdaki tablo, hangi tahliye yolunda arabuluculuğun dava şartı olduğunu gösterir.

Tahliye yollarında arabuluculuk şartı (Kasım 2026 itibarıyla)

Arabuluculukta tahliye tarihi, ödenmeyen kira ve teslim üzerinde anlaşma sağlanabilir. Taşınmazla ilgili anlaşma belgesinin icra edilebilmesi için taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur.

Tahliye için arabuluculuğa ne zaman başvurulmalı?

İhtiyaç davasında arabuluculuk başvurusu, dava açma süresi başlamadan yapılırsa dava şartı yerine gelmiş sayılmaz. Başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede hak düşürücü süre işlemez. Bu nedenle ihtiyaç davasında süre başladıktan sonra yapılan başvuru, 1 aylık dava süresini korur.

Örnek zaman çizelgesi · varsayımsal

31 Mayıs'ta bitecek bir kira için ihtiyaç sebebiyle tahliye isteyen bir malik düşünelim. Malik, kiracının çıkmayacağını düşünerek Nisan'da arabulucuya başvurur ve anlaşmama tutanağıyla Haziran'da dava açar. Başvuru dava açma süresi başlamadan yapıldığı için dava şartı yerine gelmemiş sayılır ve dava usulden reddedilebilir. Başvuru 1 Haziran'dan itibaren yapılsaydı, arabuluculuk süresince dava süresi işlemeyecekti.

Yabancı malik kiracı tahliyesini yurt dışından nasıl takip eder?

Yurt dışındaki malik, tahliye sürecini Türkiye'de bir avukata vereceği vekâletnameyle yürütebilir; Türkiye'ye gelmesi kural olarak gerekmez. Vekâletname Türk konsolosluğunda ya da bulunulan ülkede düzenlenebilir; ülkede düzenlenen vekâletname, ülkenin durumuna göre apostil veya konsolosluk tasdiki ve tercümeyle kullanılır. Yurt dışında düzenlenen vekâletname rehberi bu seçenekleri ayrıntılı anlatır.

Vekâletnamenin kapsamı tahliye dosyası için özellikle önemlidir. Açıkça yetki verilmemişse vekil, alternatif uyuşmazlık çözüm yollarına başvuramaz ve sulh olamaz (Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 74). Arabuluculuğa başvurma ve anlaşma yapma yetkisi bu yüzden vekâletnamede açıkça yazılmalıdır.

Kilit değiştirmek veya elektrik ve suyu kestirmek tahliye yolu değildir. Kiracının rızası veya icra yoluyla teslim olmadan konuta girmek, eşyaları çıkarmak ya da aracıya baskı talimatı vermek hukuki ve cezai sorumluluk doğurabilir. Yurt dışındaki malik, emlakçı veya site yönetimi aracılığıyla yapılan böyle bir müdahalenin sonuçlarından da sorumlu tutulabilir.

Kiracıyla yazışmalar tek bir kanaldan ve yazılı yürütülmelidir. Aracının kiracıyla ayrı pazarlık yapması, avukatın izlediği yolla çelişen beyanlar doğurabilir.

Tahliye kararından sonra taşınmaz nasıl teslim alınır?

Tahliye kararı veya icra mahkemesi kararı tek başına anahtarı teslim etmez; kiracı kendiliğinden çıkmazsa tahliye icra dairesi aracılığıyla yapılır. Kiracı gönüllü çıkarsa teslim, tutanakla belgelenmelidir. Tutanakta teslim tarihi, anahtarlar, sayaç değerleri ve taşınmazın durumu yazılır. Yurt dışındaki malik teslime katılamıyorsa vekili veya yetkilendirdiği kişi tutanağı imzalayabilir; fotoğraf ve video kaydı tutanağı destekler. Elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerinin devri de aynı gün yapılmalıdır.

Depozitodan yapılacak kesintiler ve ileri sürülen hasar, sözleşme ve fotoğraf gibi delillerle desteklenmelidir. Para veya hasar konusundaki uyuşmazlık çözülmeden "hiçbir talebim yoktur" anlamına gelen bir belge imzalanmamalıdır. Ödenmeyen kira alacağı, tahliyeden ayrı olarak icra yoluyla da takip edilebilir.

Tahliyeden sonra taşınmazı yeniden kiraya verecek malik için taşınmazı kiraya veren yabancı malikin hukuki ve vergisel yükümlülükleri ayrıca önem taşır.

Kiracıyı çıkarmak için hangi belgeler önem taşır?

Kiracı tahliyesinde belirleyici olan belge sayısı değil, seçilen tahliye sebebine cevap veren belgedir. Ödenmeyen kira dosyasında ödeme kayıtları, ihtiyaç dosyasında ihtiyacı gösteren belgeler, kiracılı alımda ise edinme tarihi ve bildirim öne çıkar. Yabancı dilde düzenlenmiş belgeler mahkemeye ve icra dairesine Türkçe tercümesiyle sunulur.

• Kira ilişkisine ilişkin: kira sözleşmesi ve ekleri, teslim tutanağı, sözleşme değişiklikleri, varsa tahliye taahhüdünün aslı.
• Mülkiyete ilişkin: tapu kaydı, edinme tarihi, satış belgesi.
• Ödeme ve bildirime ilişkin: banka dekontları, ihtarnameler, tebliğ şerhleri, yazışmalar.
• İhtiyaç ve temsile ilişkin: dönüşü veya kullanımı gösteren belgeler, vekâletname.

Bu belgelerin hepsi her dosyada gerekmez; aynı belge bir dosyada belirleyici, diğerinde ilgisiz olabilir. Hangi belgenin hangi sebebi desteklediği, dosya incelendikten ve tarihler kontrol edildikten sonra belirlenir; kaçırılan bir süre sonradan gönderilen bir ihtarla telafi edilemez.

Sonuç: Kiracı tahliyesinde önce doğru sebep ve süre belirlenmelidir

Kiracı tahliyesinde aynı görünen iki dosya farklı yollarla ilerler. Ödenmeyen kira icra yoluyla ve arabuluculuksuz takip edilebilirken, ihtiyaç davası arabuluculuğa ve kısa bir dava süresine bağlıdır. Tahliye taahhüdü ise ancak teslimden sonra verilmişse işe yarar.

Takvimi başlatan tarih de yola göre değişir: kiracılı alımda edinme tarihi, ihtiyaç davasında kira süresinin sonu, ödenmeyen kirada ihtarın veya ödeme emrinin tebliği. Bu tarihlerin her biri ayrı bir süreyi işletmeye başlar; tablodaki 6 yolun 4'ünde kanuni süre 1 aydır.

Yurt dışındaki malik için zamanlama daha da önemlidir. İhtiyaç davasında arabuluculuğa erken başvurmak, 1 aylık süreyi kaçırmak veya vekâletnamede arabuluculuk yetkisini unutmak dosyayı başa döndürebilir. Kilit değiştirmek gibi kestirme yollar ise malike zaman kazandırmaz, yeni bir uyuşmazlık yaratır. Doğru yol, sebep, tarih ve belgeler birlikte ve zamanında değerlendirildiğinde seçilir.