الإيجار والإخلاء
في القانون التركي

01 / الإطار القانوني

الخدمات القانونية للإيجار والإخلاء في تركيا

يقدم Legal Istanbul المشورة للمؤجرين والمستأجرين بشأن عقود الإيجار ومنازعات الأجرة وإجراءات الإخلاء القانونية في تركيا. وتحدد المراجعة الأولية شروط العقد وسجل المدفوعات والإخطارات ذات الصلة والخيارات القانونية المتاحة.

الإطار القانوني الرئيسي

قانون الالتزامات التركي، إلى جانب قواعد الوساطة والإجراءات

قبل اتخاذ أي إجراء

تحقق من السبب القانوني والأدلة وتاريخ التبليغ والإجراء الصحيح

تركز هذه الصفحة على المساكن وأماكن العمل المسقوفة. وقد تنطبق قواعد مختلفة على أنواع العقارات الأخرى أو الإقامات السياحية القصيرة أو شغل العقار دون علاقة إيجارية. ولا يؤدي حمل جواز سفر أجنبي أو إقامة المالك في الخارج إلى زوال الحماية المقررة لعقد إيجار تنطبق عليه الشروط.

لا يمنح النزاع بشأن الأجرة تلقائيا حق استرداد حيازة العقار. وبالمثل، ينبغي ألا يتجاهل المستأجر إخطارا رسميا لمجرد أن المبلغ المطلوب يبدو غير صحيح. فالمستند ومهلة الرد يحتاجان إلى مراجعة مستقلة.

02 / نطاق العمل

المشورة للمؤجرين والمستأجرين

يمثل المكتب العميل المتفق معه بعد التحقق من عدم وجود تعارض في المصالح، ولا يمثل طرفي النزاع نفسه. ويحدد اتفاق التكليف نطاق العمل والأتعاب والمسؤولية عن المهل. وتتطلب الإقرارات الضريبية وإدارة العقارات والفحوص الفنية ترتيبات منفصلة.

إذا كان المالك يخطط للبيع أو الشراء، فينبغي مراجعة العلاقة الإيجارية إلى جانب المعاملة. وتشمل خدمتنا لشراء العقارات هذا النطاق الأوسع من العمل القانوني.

03 / قبل التوقيع

عقود الإيجار وتسليم العقار

ينبغي أن يحدد عقد الإيجار المكتوب الأطراف والوحدة المعنية بدقة والاستخدام المسموح به وتاريخ بدء الإيجار والأجرة. وتأكد من أن الشخص الذي يوقع نيابة عن المؤجر يملك الصلاحية اللازمة. واحتفظ بالعقد الموقع وجميع مرفقاته، بما فيها التعديلات اللاحقة.

راجع حساب الدفع وتاريخ الاستحقاق وشروط الزيادة القانونية ورسوم المبنى والمرافق ومسؤوليات الإصلاح. وتحتاج البنود المتعلقة بالعملة الأجنبية إلى فحص مستقل للقيود والاستثناءات المنطبقة. فشيوع استخدام نموذج عقد لا يجعل جميع بنوده صحيحة قانونا.

عند التسليم، وثق المفاتيح وقراءات العدادات والأثاث والعيوب الظاهرة بصور مؤرخة وقائمة جرد متفق عليها. وراجع المستندات المنفصلة قبل توقيعها، وخاصة أي تعهد بالمغادرة في تاريخ لاحق. ولا توقع نماذج فارغة.

يتطلب التأجير من الباطن للمساكن أو أماكن العمل المسقوفة عموما موافقة المؤجر الكتابية. والإذن باستئجار مسكن لا يجيز في حد ذاته استخدامه للإيواء السياحي. كذلك لا يضمن عقد الإيجار الحصول على تصريح إقامة أو تسجيل العنوان.

04 / الأجرة والتجديد

زيادة الأجرة ومراجعتها قضائيا

في التجديدات العادية المشمولة بالمادة 344، لا يجوز أن تتجاوز الزيادة المتفق عليها نسبة التغير في متوسط مؤشر أسعار المستهلك لاثني عشر شهرا عن السنة الإيجارية السابقة. ولا يقصد بذلك رقم التضخم الشهري أو المعدل السنوي الرئيسي المعلن مقارنة بالسنة السابقة.

كان السقف المؤقت لزيادة أجرة المساكن، البالغ 25%، ينطبق على فترات تجديد سابقة محددة. ولا ينبغي استخدامه بوصفه السقف العام الحالي. وقد تظل حسابات الأجرة القديمة بحاجة إلى المراجعة وفقا للقواعد التي كانت سارية آنذاك.

لا تعني المراجعة بعد خمس سنوات تعديل الأجرة تلقائيا إلى المبلغ الذي يطلبه المؤجر، ولا تمنحه حق الإخلاء. ويؤثر توقيت رفع الدعوى وأي إخطار سابق في موعد بدء سريان الأجرة التي تحددها المحكمة. وتحتاج عقود الإيجار بالعملة الأجنبية إلى تحليل مستقل.

05 / المبالغ المالية وحالة العقار

مبالغ التأمين والإصلاحات والأضرار

في إيجار المساكن وأماكن العمل المسقوفة، لا يجوز أن يتجاوز الضمان المتفق عليه أجرة ثلاثة أشهر. وتنص المادة 342 على ترتيب مصرفي للضمان النقدي يمنع أحد الطرفين من سحبه منفردا. ويتوقف الإفراج عنه على الاتفاق أو الإجراء القانوني المنطبق.

لا يحل مبلغ التأمين تلقائيا محل أجرة الشهر الأخير. وقد ينشأ دين مستقل على المستأجر إذا توقف عن الدفع على هذا الأساس. وبالمثل، ينبغي للمؤجر تحديد أي خصم وتقديم ما يبرره، بدلا من اعتبار مبلغ التأمين بأكمله غرامة.

يلتزم المؤجر بتسليم العقار صالحا للاستخدام المتفق عليه والمحافظة على صلاحيته لهذا الاستخدام. ويلتزم المستأجرون بالاستخدام بعناية والتنظيف والصيانة المعتادين والإبلاغ عن العيوب ذات الصلة. احتفظ بالبلاغات المكتوبة والصور وفواتير الإصلاح. واطلب المشورة قبل الامتناع عن دفع الأجرة أو خصم تكاليف الإصلاح من جانب واحد.

يختلف الاستهلاك المعتاد الناتج عن الاستخدام السليم عن الضرر الذي يتحمل المستأجر مسؤوليته. وعند إعادة العقار، ينبغي للمؤجر فحصه وإبلاغ المستأجر دون تأخير بالعيوب التي يطالبه بتحمل مسؤوليتها؛ أما العيوب الخفية فتحتاج إلى نظر مستقل.

06 / إنهاء الإيجار

انتهاء مدة الإيجار لا يعني الإخلاء تلقائيا

في عقد الإيجار المحدد المدة الذي تنطبق عليه الشروط، يحتاج المستأجر عموما إلى توجيه إخطار كتابي قبل نهاية المدة بخمسة عشر يوما على الأقل لمنع التجديد. وفي غياب الإخطار المطلوب، يمتد العقد عادة لسنة واحدة وفقا للشروط المنطبقة.

لا يستطيع المؤجر إنهاء العقد لمجرد انتهاء السنة الأصلية. بل يحتاج إلى سبب قانوني أو إلى اتباع المسار المستقل للإنهاء بعد فترة التمديد الطويلة. وبموجب المادة 347، يتاح هذا المسار بعد انقضاء فترة تمديد مدتها عشر سنوات، لإنهاء العقد عند نهاية سنة تمديد لاحقة، مع إخطار مسبق بثلاثة أشهر على الأقل. ولا يتعلق الأمر بمجرد احتساب عشر سنوات من تاريخ الانتقال إلى العقار.

تختلف طريقة حساب مواعيد الإنهاء في العقود غير المحددة المدة. وقد تكون للحماية المقررة لمسكن الأسرة، وهوية من وقع العقد، ووصول الإخطار إلى الشخص الصحيح أهمية أيضا. وقبل إرسال إخطار، احسب المواعيد بالاستناد إلى العقد الفعلي وسجل تجديده.

يُشرح بالتفصيل في دليل إخلاء المستأجر في تركيا بأي أسباب وخلال أي مهل يمكن للمؤجر إخلاء المستأجر.

07 / منازعات الدفع

الأجرة غير المدفوعة والإنذارات الكتابية بالدفع

ابدأ بكشف شهري يبين الأجرة المستحقة والمدفوعات المستلمة وأي زيادة أو رسوم متنازع عليها. فقد تؤثر بيانات التحويلات المصرفية والإيصالات وتواريخ الدفع في كل من الرصيد المستحق وسبب الإخلاء المتاح.

بموجب المادة 315، يجب أن يمنح الإنذار الكتابي المتعلق بالأجرة غير المدفوعة أو الرسوم ذات الصلة مهلة لا تقل عن ثلاثين يوما للسداد في إيجار المساكن وأماكن العمل المسقوفة، مع تضمينه التحذير المطلوب بإنهاء العقد. وتبدأ المهلة من اليوم التالي للتبليغ. ولا تعد المطالبة غير الرسمية التي تمنح مهلة قصيرة إنذارا صحيحا تلقائيا.

يتعلق المسار المستقل القائم على إنذارين مبررين بموجب المادة 352 بإنذارات كتابية سببها عدم دفع الأجرة خلال فترة الإيجار المعنية. ولا يكفي بحد ذاته إرسال رسالتين بشأن الرصيد نفسه. ويجب مراجعة الديون وتواريخ التبليغ والمهلة القانونية لرفع الدعوى.

لأمر الدفع الصادر في إجراءات التنفيذ قواعد خاصة للاعتراض والسداد. وقد تكون مهلة الاعتراض أقصر من المهلة الممنوحة للدفع. أرسل المستند كاملا وسجل تبليغه دون تأخير؛ ولا تفترض أن دفع المبلغ أو الاعتراض عليه يحسم جميع المسائل الإجرائية.

08 / الأسباب والأدلة

الحاجة الشخصية وإعادة البناء والأسباب الأخرى

قد تستند الدعوى إلى حاجة المؤجر الحقيقية للعقار، أو إلى احتياجات أفراد محددين من أسرته إذا استوفت الشروط. ويجب أن يكون السبب حقيقيا ومدعوما بالأدلة. ولا تعد الرغبة في الحصول على أجرة أعلى السبب نفسه.

لا تعد أعمال التزيين المعتادة تلقائيا إعادة بناء تستوفي الشروط. وفي العقود المحددة المدة، تشترط المادة 350 عادة بدء الإجراءات خلال شهر واحد من انتهاء المدة، مع مراعاة التمديدات والقواعد الإجرائية المنطبقة.

بعد الإخلاء بسبب الحاجة، تقيد المادة 355 تأجير العقار لشخص غير المستأجر السابق لمدة ثلاث سنوات دون سبب مبرر. وقد تؤدي المخالفة إلى التعويض. وتوجد حماية مستقلة للمستأجر السابق في حالات إعادة البناء.

09 / شراء عقار مؤجر

بيع العقار لا ينهي العلاقة الإيجارية

بموجب المادة 310، يحل المالك الجديد عموما محل المالك السابق في عقد الإيجار. وينبغي التحقق قبل الشراء من أي وعد يقدمه البائع بمغادرة المستأجر؛ فنقل الملكية وحده لا يحقق تسليم العقار خاليا.

في المسار الخاص القائم على الحاجة بموجب المادة 351، يجب أن يصل الإخطار الكتابي إلى المستأجر خلال شهر واحد من الشراء. وإذا استوفيت شروط هذا المسار، يجوز للمالك الجديد رفع الدعوى بعد ستة أشهر. ولا يضمن ذلك استرداد الحيازة عند انقضاء الأشهر الستة.

تتيح المادة أيضا رفع دعوى بديلة خلال شهر واحد من انتهاء عقد الإيجار. راجع المسارين قبل اختيار موعد الإخطار. واحصل من البائع على العقد وتعديلاته وسجلات مبلغ التأمين وسجل المدفوعات والمراسلات السابقة. ويمكن أن تتناول خدمتنا لسند الملكية والفحص القانوني للعقار هذه المسائل قبل إتمام المعاملة.

10 / التعهدات الكتابية

التعهدات الكتابية بإخلاء العقار

التعهد بالإخلاء، المعروف باسم tahliye taahhutnamesi، هو تعهد كتابي بالمغادرة في تاريخ محدد. وتشترط المادة 352 أن يقدم بعد تسليم العقار. وتثير الوثيقة الموقعة ضمن إجراءات التسليم الأولي مسائل تختلف عن التعهد الطوعي اللاحق.

تحقق من الأصل وصلاحية التوقيع وتاريخ تحرير الوثيقة والتاريخ المتعهد فيه بالمغادرة. فقد تؤثر في القضية منازعات التوقيع أو الفراغات في المستند أو حماية مسكن الأسرة أو الادعاءات المتعلقة بطريقة الحصول عليه. ولا يستبعد توثيق المستند لدى كاتب العدل جميع الاعتراضات الممكنة.

يجب على المؤجر عادة بدء إجراءات التنفيذ ذات الصلة أو رفع الدعوى خلال شهر واحد من التاريخ المتعهد فيه بالمغادرة، مع مراعاة القواعد الإجرائية المنطبقة. ويختلف المسار القضائي عن مسار التنفيذ. اطلب المشورة قبل انقضاء المهلة؛ ولا تعدل أبدا مستندا موقعا لوضع تاريخ أكثر ملاءمة لك.

11 / قبل الإجراءات القضائية

الوساطة الإلزامية والتسوية

منذ 1 سبتمبر 2023، تتطلب منازعات الإيجار عموما اللجوء إلى الوساطة قبل رفع الدعوى. وتستثني المادة 18/B إجراء التنفيذ المحدد للإخلاء دون حكم قضائي بموجب القانون رقم 2004. ولا يشكل ذلك إعفاء يشمل جميع منازعات الإخلاء.

يمكن أن تتناول الوساطة خطة سداد أو مغادرة متفقا عليها أو رد مبلغ التأمين أو الأجرة المتنازع عليها. وينبغي لأي اتفاق أن يحدد بوضوح المبالغ والتواريخ وشروط التسليم وعواقب عدم الالتزام. ويجب مراجعة قابليته للتنفيذ وأي متطلبات شكلية لازمة قبل التوقيع.

في الوساطة الإلزامية، تستبعد الفترة الممتدة من تقديم الطلب إلى مكتب الوساطة حتى إعداد المحضر النهائي عند حساب مدد التقادم ومهل المطالبة ذات الصلة. ولا يترتب على المفاوضات غير الرسمية الأثر التلقائي نفسه. وقد تمدد المادة 353 أيضا مهلة رفع الدعوى إذا وجه المؤجر في الوقت المحدد إخطارا كتابيا بنيته رفع الدعوى يستوفي الشروط.

يجب حساب المهل مع مراعاة هذه القواعد مجتمعة. فبدء الوساطة لا يعالج كل مهلة انقضت، ولا يحل محل الإخطارات المطلوبة لسبب الإخلاء المعني.

12 / إعداد الملف

المستندات والتمثيل من الخارج

احتفظ بالأصول وأرسل نسخا كاملة، بما فيها المظاريف أو سجلات التبليغ الإلكتروني. ويمكن أن تساعد الرسائل في توضيح الأحداث، لكن لا ينبغي اعتبارها بديلا عن كل إخطار رسمي مطلوب.

يجوز للعملاء المقيمين في الخارج تفويض محام بموجب وكالة مناسبة. ويتوقف نطاقها وأي ترجمة أو تصديق لازم على مكان إصدارها والخطوات المقصودة. وقد تتطلب التسوية صلاحية خاصة. ولا تؤدي الرسالة الأولية إلى المكتب بحد ذاتها إلى تعيين محام أو نقل المسؤولية عن أي مهلة.

13 / إدارة القضية

الإجراءات القانونية والتكاليف المتوقعة

1. مراجعة الملف

   التحقق من العقد والمدفوعات والإخطارات والمهل.

2. اختيار المسار

   تقييم السبب القانوني والأدلة والإخطار المطلوب.

3. إجراءات الوساطة

   استكمال الإجراء المطلوب والنظر في التسوية.

4. بدء الإجراءات أو الدفاع فيها

   اتباع الإجراء القضائي أو التنفيذي المناسب.

5. استكمال النتيجة

   معالجة السداد واسترداد الحيازة قانونا ومحاضر التسليم.

تدخل دعاوى الإيجار عموما في اختصاص محكمة الصلح المدنية، مع مراعاة إجراءات التنفيذ المنفصلة. فوجود سبب قانوني ورفع الدعوى والوصول إلى نتيجة قابلة للتنفيذ مراحل مختلفة. وقد يؤثر التبليغ والاعتراضات والأدلة والجلسات والطعون في الجدول الزمني؛ لذلك لا يمكن الوعد بتاريخ محدد للإخلاء.

تميز الميزانية بين الأتعاب المهنية ورسوم المحكمة أو التنفيذ وتكاليف التبليغ والترجمة ومصاريف الوساطة وأي أعمال خبرة. ولا تغطي المصاريف التي تحكم بها المحكمة بالضرورة كل ما دفع. ويجري الاتفاق على نطاق العمل المقترح والأتعاب قبل بدء التمثيل.

14 / إعادة العقار

المغادرة المبكرة والتسليم القانوني

لا تنهي المغادرة المبكرة تلقائيا جميع التزامات الدفع. وبموجب المادة 325، قد تستمر الالتزامات طوال المدة المعقولة اللازمة لإعادة التأجير بشروط مماثلة. وقد ينهي وجود مستأجر بديل مناسب وموثوق ماليا ومستعد للحلول محل المستأجر هذه المسؤولية في وقت أبكر. ويجب أيضا مراعاة النفقات التي تم توفيرها والمنافع ذات الصلة.

لا يعني ذلك تلقائيا استحقاق كامل الأجرة المتبقية، ولا فرض مبلغ ثابت يعادل أجرة ثلاثة أشهر في كل حالة. وثق موعد عرض إعادة الحيازة والمفاتيح أو إعادتهما فعليا، وحالة العقار والجهود المبذولة لإيجاد بديل.

عند الاتفاق على المغادرة، استخدم محضر تسليم كتابيا يشمل المفاتيح والعدادات والمتعلقات والمدفوعات ومبلغ التأمين. وإذا رفض المؤجر استلام المفاتيح، فاطلب المشورة بشأن طريقة قانونية موثقة لإعادتها.

لا يجيز وجود نزاع أو دعوى إخلاء منظورة تغيير الأقفال أو إخراج المتعلقات أو قطع المرافق لإجبار المستأجر على المغادرة. ويجب أن يتبع استرداد الحيازة المتنازع عليه الإجراءات القانونية.

15 / الأسئلة الشائعة

أسئلة عن قانون الإيجار والإخلاء