Освобождение от НДС при покупке недвижимости
в Турции

01 / Правовая основа

Освобождение от НДС при покупке недвижимости в Турции

Некоторые покупатели могут приобрести соответствующее установленным требованиям жильё или коммерческое помещение в Турции без НДС по статье 13/i Закона об НДС. Legal Istanbul проверяет статус покупателя, объект, порядок оплаты и договор до того, как покупатель станет рассчитывать на цену без НДС.

Основные условия

Соответствие покупателя требованиям, первая продажа с соблюдением условий льготы и документально подтверждённое финансирование в иностранной валюте

Важные сроки

Не менее половины до выставления счёта-фактуры; остаток в течение одного года; трёхлетнее правило при досрочном отчуждении

Освобождение не является общей льготой для всех владельцев иностранного паспорта. Выполнение каждого условия должно подтверждаться доказательствами. Реклама застройщика, налоговый номер или адрес проживания не подтверждают право на освобождение в полном объёме.

Проверку следует начинать до внесения предварительного платежа, влекущего обязательства, или выставления счёта-фактуры. Налоговый режим влияет на согласованную цену, необходимые доказательства от обеих сторон и ответственность при невыполнении какого-либо условия. После оплаты решить эти вопросы сложнее.

Эта услуга касается правовых условий и организации покупки. Наша услуга по сопровождению покупки недвижимости охватывает сделку в целом. Отдельная статья об НДС при покупке недвижимости содержит дополнительные сведения.

02 / Объём работы

Юридическая консультация перед покупкой с освобождением от НДС

Мы соотносим правовые требования с конкретным покупателем, помещением и движением денег. Проверка позволяет установить подтверждённые обстоятельства, недостающие документы и решения, которые нужно принять до принятия следующего обязательства.

В поручении определяются работа и её стоимость. Бухгалтерская отчётность, заключение сертифицированного бухгалтера, техническое обследование, налоговый судебный спор и представительство при последующей перепродаже автоматически не включаются. При необходимости привлекается профильный налоговый специалист.

Консультация основывается на представленных документах и сведениях, полученных через предусмотренные законом каналы. Бухгалтер продавца продолжает отвечать за его бухгалтерскую работу. Юридическая проверка не заменяет решение налогового органа и не гарантирует, что освобождение будет одобрено.

03 / Категории покупателей

Кто может получить освобождение?

Статья 13/i предусматривает три основные категории покупателей. Условия относятся к покупателю, указанному в сделке, а не просто к лицу, которое её финансирует, или к гражданству участников компании.

Покупатели, отвечающие требованиям, могут приобрести более одного подходящего объекта. Это не разовая льгота на первое жильё покупателя. Каждая сделка должна соответствовать требованиям к объекту, оплате и доказательствам.

При совместной покупке определите статус и долю каждого лица до подготовки документов. Не следует считать, что соответствие одного покупателя требованиям освобождает от налога долю другого. Смена покупателя или структуры собственности требует новой оценки.

Источник: Коммюнике Налогового управления об НДС, II/B-12.1.3.

04 / Покупатели (физические лица)

Статус проживания и подтверждающие документы физических лиц

Для иностранных физических лиц постоянное проживание в Турции оценивается по статьям 4 и 5 Закона о подоходном налоге. Закон учитывает ваше место жительства в юридическом смысле, называемое домицилем, и продолжительность пребывания. Непрерывное пребывание более шести месяцев в календарном году может означать признание резидентом с учётом установленных законом исключений. Временные выезды не обязательно прерывают этот срок. Одно лишь владение недвижимостью не решает этот вопрос.

Закон также предусматривает исключения для определённых временных целей и обстоятельств. Поэтому вид на жительство или простой подсчёт дней поездок нельзя считать полной оценкой. Опишите, где и как вы фактически живёте, свои поездки и причины пребывания.

До передачи объекта продавец должен получить копию паспорта иностранного покупателя и соответствующий документ налоговой инспекции, подтверждающий, что покупатель не считается постоянно проживающим в Турции. Компетентным органом является налоговая инспекция по месту нахождения недвижимости. Для имеющих право на льготу владельцев турецкой Голубой карты (Blue Card) те же разъяснения предусматривают отдельные документы, подтверждающие личность.

Граждане Турции за рубежом должны выполнять отдельные условия о разрешении и времени проживания за границей. Разрешение на работу или проживание должно действовать на момент передачи объекта и быть получено не менее чем за шесть месяцев до неё. Время, проведённое за рубежом после его выдачи, также должно соответствовать требованию о шести месяцах. До передачи объекта продавцу нужен соответствующий документ посольства или консульства Турции. На некоторых граждан, направленных за рубеж турецкими государственными органами или организациями, расположенными в Турции, льгота не распространяется. Наличие иностранного паспорта наряду с турецким гражданством не отменяет необходимости определить правильную категорию.

05 / Продавец и сделка

Первая продажа застройщиком

Освобождение относится к первой передаче объекта построившей его стороной, если эта передача отвечает установленным требованиям. Квартира с новым ремонтом или квартира, в которой никто не жил, не обязательно передаётся впервые для целей налогообложения. Нужно проверить роль продавца и предыдущие сделки.

Например, если посредник покупает готовую квартиру у застройщика, а затем продаёт её иностранному покупателю, вторая продажа не может стать первой передачей. Соответствие покупателя требованиям не меняет историю предыдущих сделок.

Перепродажа, не подпадающая под это освобождение, не обязательно облагается НДС во всех случаях. Применяется ли НДС вообще, является отдельным вопросом, зависящим от продавца и сделки. Не следует считать каждую продажу либо освобождённой от налога продажей застройщика, либо облагаемой продажей по одной фиксированной ставке.

06 / Требования к объекту

Разрешение на строительство и готовность к использованию

Правила распространяются на здания, построенные для жилья или коммерческого использования. Разрешённое назначение, разрешение на строительство и соответствующая регистрация должны подтверждать такое использование. В разъяснениях указаны, в частности, квартиры, магазины и офисы; одного рекламного названия недостаточно.

Для здания должно быть выдано разрешение на строительство, а фактическая передача должна происходить в состоянии готовности к использованию. Если возможно оформление прав на помещения по строительному проекту, известных как kat irtifaki, такие права должны быть оформлены. Для помещений с оформленным правом собственности в системе кондоминиума, известным как kat mulkiyeti, Коммюнике не требует отдельного подтверждения фактической передачи.

Само по себе бронирование строящегося объекта не подтверждает завершённую передачу, отвечающую требованиям. Если счёт-фактуру предлагают выставить до завершения строительства, сроки и последствия для НДС требуют отдельной проверки. Договор покупки не должен представлять будущее право на льготу как уже подтверждённое.

Соответствие налоговым требованиям не подтверждает отсутствие обременений, безопасность строительства или отсутствие долгов. Это отдельные риски покупки. Наша услуга по проверке тапу и недвижимости охватывает правовые документы в более широком объёме; вопросы состояния конструкций требуют участия квалифицированного технического специалиста.

07 / Финансирование в иностранной валюте

Оплата до выставления счёта-фактуры и в течение одного года

Не менее 50% цены покупки должно быть ввезено в Турцию в иностранной валюте и уплачено продавцу до выставления счёта-фактуры на продажу. Остаток цены необходимо ввезти в иностранной валюте в установленном порядке и уплатить в течение одного года с даты счёта-фактуры.

Договорная рассрочка более чем на год не продлевает налоговый срок. Покупатель и продавец должны согласовать выполнимый график до выставления счёта-фактуры. Квитанция о бронировании и счёт-фактура на продажу являются разными документами.

Например, внесение небольшого предварительного платежа до счёта-фактуры и большей части цены после него не выполняет требование о первоначальной оплате половины только потому, что в итоге уплачена вся цена. Не считайте, что более поздний перевод автоматически исправляет прежнее нарушение.

Источник: Коммюнике об НДС, II/B-12.2.1 и 12.4.

08 / Отслеживание движения средств

Банковские переводы и валютные документы

Обычный способ состоит в переводе иностранной валюты из-за рубежа в банк в Турции с банковским подтверждением. Если деньги сначала поступают на турецкий счёт покупателя, последующая оплата продавцу также должна проходить через банк и подтверждаться документами.

Коммюнике допускает перечисление поступившей иностранной валюты продавцу в турецких лирах. Сохраняйте документы, связывающие поступление средств, их конвертацию при наличии и получение денег продавцом. Не следует считать, что уже имеющийся остаток на счёте в Турции без объяснения его происхождения выполняет условие о финансировании.

Переводы третьих лиц не исключены автоматически. Правила допускают определённые переводы на счёт продавца, если банковский документ указывает покупателя и объект либо отправитель предоставляет требуемое письменное заявление с этими сведениями. Проверьте предполагаемый путь средств до того, как родственник или компания отправит деньги.

При оплате кредитной картой, выпущенной за рубежом, требуется подтверждение соответствующего турецкого банка о поступлении валюты в Турцию. При физическом ввозе валюты нужны таможенные документы, а затем банковский платёж продавцу. Одна лишь рукописная расписка в получении наличных не составляет требуемую цепочку доказательств.

Справка о покупке иностранной валюты, или DAB, используемая при оформлении перехода права собственности, не заменяет комплект документов для освобождения от НДС. Всё равно необходимо подтвердить право покупателя на льготу, первую продажу и требуемое поступление средств. Безопасность расчётов отдельно рассматривается в нашем руководстве по оплате недвижимости.

09 / Подготовка документов

Документы для проверки НДС при покупке недвижимости

Перечень документов зависит от категории покупателя и этапа сделки. Документы о личности, документ налоговой инспекции и подтверждения оплаты служат разным целям. Ни один из них не следует считать заменой всем остальным.

Для иностранных организаций одного свидетельства о регистрации недостаточно. Официальные разъяснения также требуют подтверждения продолжающейся деятельности и соответствующего документа налоговой инспекции о расположении центров организации и её доходах в Турции.

Иностранные документы могут нуждаться в переводе и удостоверении подлинности. Согласуйте необходимую форму до их оформления. Передавайте конфиденциальные документы о личности и банковских операциях по согласованному каналу; не отправляйте банковские пароли или коды входа.

10 / Условия покупки

Условия об НДС и согласованная цена

В договоре следует указать, включает ли названная сумма НДС, не включает его или зависит от возможности применить освобождение. Утверждение, что цена не облагается НДС, оставляет важные вопросы без ответа, если впоследствии какое-либо условие сделки не будет выполнено.

Определите, кто предоставляет каждый документ, когда продавец вправе выставить счёт-фактуру и как будут фиксироваться платежи по рассрочке. Урегулируйте последствия отказа, отсутствия доказательств или изменения статуса покупателя до передачи объекта. Обещание вернуть предварительный платёж должно иметь чёткие условия и выполнимый механизм возврата.

Условие, возлагающее уплату налога на одну сторону, не обязательно препятствует налоговому органу взыскать его с другой стороны по закону. Право на возмещение по договору и ответственность перед налоговым органом являются разными вопросами.

Если НДС подлежит уплате, применимую ставку нужно проверить для конкретного объекта и сделки. Не считайте, что каждый покупатель экономит одинаковый процент. Запросите расчёт и отделяйте цену недвижимости от оплаты профессиональных услуг, мебели и других самостоятельных расходов.

11 / Координация сделки

От первичной проверки до завершения сделки

Последовательность действий должна позволять продавцу получить необходимые документы покупателя до передачи объекта, а требуемые платежи до выставления счёта-фактуры. Сроки выставления счёта-фактуры, фактической передачи и перехода права собственности нужно согласовать применительно к конкретной сделке.

1. Проверка покупателя

   Определить категорию, историю проживания и подтверждающие документы.

2. Проверка объекта

   Проверить продавца, первую передачу и строительные документы.

3. Согласование условий

   Согласовать договор, путь движения средств и сроки выставления счёта-фактуры.

4. Завершение подготовки документов

   Согласовать подтверждающие документы, передачу объекта и регистрационную процедуру.

5. Контроль последующих обязанностей

   Сохранить документы и отслеживать оставшиеся платежи и условия перепродажи.

Продавец отражает освобождённую продажу в своей отчётности по НДС и сообщает реестру недвижимости о применении статьи 13/i. Необходимая регистрационная процедура является частью применения освобождения, а не просто необязательной отметкой для покупателя.

До проверки документов нельзя обещать определённый срок одобрения. Отсутствие подтверждений проживания, неясная история первой продажи или неполные банковские документы могут потребовать дополнительных запросов. В поручении следует определить, кто будет заниматься каждым нерешённым вопросом.

12 / Обязанности после покупки

Продажа в течение трёх лет

По действующему правилу отчуждение объекта, приобретённого с освобождением от НДС, в течение трёх лет требует уплаты ранее освобождённого НДС с предусмотренными законом процентами, рассчитанными по статье 48 Закона № 6183. Оплату нужно произвести до перехода права собственности.

Собственник, отчуждающий объект, платит в соответствующую налоговую инспекцию по месту нахождения недвижимости. Для регистрации требуется письмо налоговой инспекции, подтверждающее оплату и возможность перехода права собственности. Проверьте дату первоначальной сделки, счёт-фактуру и запись реестра до безусловного согласования даты перепродажи.

Это не абсолютный запрет на досрочную продажу. Это налоговое последствие и обязательная процедура. Сумму и применимые проценты нужно подтвердить по конкретным документам, а не рассчитывать по устаревшей ставке из интернета.

Трёхлетнее правило отличается от годового срока оплаты остатка цены покупки. Старые разъяснения, указывающие на годовой срок владения, не следует использовать для новой покупки. После истечения применимого трёхлетнего срока такая уплата ранее освобождённого НДС в связи с досрочным отчуждением не требуется; другие налоги по последующей сделке остаются отдельным вопросом.

Источник: Коммюнике об НДС, II/B-12.3, включая изменение, вступившее в силу 1 мая 2022 года.

13 / Неправомерное применение освобождения

Невыполненные условия и налоговая ответственность

Если освобождение применено без выполнения установленных законом условий, покупатель и продавец могут нести солидарную ответственность за неуплаченный НДС, штраф за неуплату налога и проценты за просрочку. Несоблюдение обязательных этапов оплаты с использованием иностранной валюты может привести к такому результату.

Это отличается от покупки, отвечающей требованиям, за которой следует досрочное отчуждение по трёхлетнему правилу. Причина возникновения обязанности уплатить налог имеет значение. При рассмотрении документов нельзя сводить каждую проблему к расчёту налога при досрочной продаже или считать, что штраф невозможен.

Если продавец или орган ставит освобождение под сомнение, сохраните счёт-фактуру, договор, официальную переписку и банковские документы. Установите точное возражение и то, каких доказательств не хватает. В некоторых случаях документ можно исправить, но нельзя обещать, что это обеспечит выполнение условия, которое никогда не соблюдалось.

Официальное начисление налога или штрафа требует оперативного изучения документа, даты уведомления и доступных способов реагирования. Консультация по первоначальной покупке не включает автоматически последующее налоговое обжалование. Любое представительство и ответственность за сроки должны быть прямо согласованы.

14 / Отдельные правовые вопросы

Другие расходы и планы получения гражданства

Это освобождение касается НДС при передаче недвижимости, отвечающей требованиям. Оно не отменяет сборы за переход права собственности, применимые налоги на владение, расходы на перевод, банковские комиссии или оплату профессиональных услуг. В бюджете покупки их следует показывать отдельно, а не описывать сделку как полностью свободную от налогов.

Освобождение от НДС и гражданство за инвестиции являются отдельными правовыми вопросами. Статус покупателя и планируемые сроки нужно проверить по обоим направлениям. Счёт-фактура с освобождением не подтверждает, что объект или оплата соответствуют требованиям для гражданства, а применение продавцом налоговой льготы не гарантирует одобрения заявления о приобретении гражданства.

Если применяются оба режима, их документы и сохраняющиеся условия нужно отслеживать отдельно. Ограничение, связанное с гражданством, нельзя игнорировать только потому, что ранее освобождённый НДС уже уплачен в связи с досрочным отчуждением. Ознакомьтесь с нашей услугой по получению гражданства за инвестиции для такой проверки.

Стоимость наших услуг зависит от согласованной работы, объёма документов и стадии дела. Проверка договора и права на освобождение в ограниченном объёме может отличаться по стоимости от представительства до завершения сделки или при оспаривании налогового начисления. Объём работы и условия оплаты согласовываются до начала работы.

15 / После счёта-фактуры или оплаты

Если НДС уже начислен

Не считайте, что завершённую покупку можно просто переоформить как освобождённую от налога. Проверьте условия на соответствующие даты, включая статус первой передачи, статус покупателя и сроки поступления средств. Появление права на льготу позднее автоматически не меняет прежнюю сделку.

Сначала нужно определить, что фактически было начислено и уплачено. Сопоставьте договор, счёт-фактуру продавца, платёжные документы и применённый налоговый режим. Документ о бронировании с предварительно рассчитанным НДС не равнозначен окончательному счёту-фактуре и произведённой оплате.

Возможность исправления или возврата зависит от доказательств и применимой процедуры. Для этого могут потребоваться бухгалтерские документы и содействие продавца. Автоматического возврата денег каждому иностранному покупателю, который позднее просит об освобождении, нет.

Право продавца требовать возмещения входного НДС, отвечающего условиям, также является отдельным вопросом. По Коммюнике такое возмещение производится после поступления и оплаты полной суммы цены с соблюдением необходимых условий. Его не следует путать с гарантированным возвратом денег покупателю.

16 / Частые вопросы

Вопросы об освобождении от НДС при покупке недвижимости