شهروندی ترکیه از طریق سرمایهگذاری ملکی، مسیری استثنایی است که با تصمیم رئیسجمهور به تبعه خارجی خریدار ملک واجد شرایط به ارزش حداقل 400٬000 دلار آمریکا اعطا میشود. تعهد عدم فروش ملک به مدت 3 سال در سند ثبت میشود. مبلغ با یک مدرک اثبات نمیشود؛ سند رسمی، سوابق پرداخت و ارزیابی باید آن را جداگانه تأیید کنند. پیش از پرداخت باید 4 نکته بررسی شود: نوع ملک، سابقه مالکیت، گواهی تعیین مبلغ و گواهی خرید ارز.
شرایط شهروندی ترکیه از طریق سرمایهگذاری ملکی چیست؟
برای دریافت شهروندی ترکیه با خرید خانه یا محل کسب، تبعه خارجی باید ملک واجد شرایط به ارزش حداقل 400٬000 دلار آمریکا را فقط به نام خود و بدون مالکیت مشاع بخرد. تعهد عدم فروش ملک به مدت 3 سال در سند درج میشود و نباید مانعی از نظر امنیت ملی وجود داشته باشد.
مبنای این مسیر، قانون شهروندی ترکیه شماره 5901 و آیین‌نامه اجرایی آن است. قانون پیش‌بینی می‌کند تبعه خارجی که با سرمایهگذاری به میزان مقرر، اجازه اقامت سرمایهگذار دریافت کرده است، با تصمیم رئیسجمهور شهروند شود (قانون شماره 5901، ماده 12/1-b). برای این منظور نباید از نظر امنیت ملی و نظم عمومی مانعی وجود داشته باشد.
نوع و مبلغ سرمایهگذاری را آیین‌نامه تعیین می‌کند. شرایط مسیر ملکی عبارت‌اند از:
- سرمایهگذاری حداقل 400٬000 دلار آمریکا یا معادل آن به ارز خارجی،
- ملکی با مالکیت آپارتمانی یا حق ارتفاق ساختمانی، یا زمینی که روی آن ساختمان وجود دارد،
- اینکه مبلغ سند رسمی، پرداخت و ارزش گواهی تعیین مبلغ، هر یک جداگانه حد نصاب را تأمین کنند،
- گواهی خرید ارز که ورود بها به صورت ارز خارجی و تبدیل آن را نشان دهد،
- ثبت تعهد عدم فروش ملک به مدت 3 سال در دفتر املاک، یعنی یادداشت محدودکننده‌ای که در سابقه ثبتی ملک درج میشود،
- احراز سرمایهگذاری از سوی اداره کل ثبت اسناد و کاداستر.
تا اکتبر 2026 حد نصاب 400٬000 دلار است. این مبلغ با تصمیم رئیسجمهور مورخ 13 مه 2022 از 250٬000 دلار افزایش یافت و در سال 2026 مقرره‌ای برای تغییر آن وضع نشده است. اداره کل ثبت اسناد و کاداستر، وابسته به وزارت محیط زیست، شهرسازی و تغییر اقلیم، انطباق سرمایهگذاری با شرایط را بررسی می‌کند. بخشنامه‌های این اداره و دستورالعملی که از 9 دسامبر 2024 اجرا میشود، جزئیات عملی را تعیین می‌کنند.
این مقاله فقط شهروندی از طریق تملک ملک را بررسی می‌کند؛ روش‌هایی مانند سپرده بانکی، صندوق یا سرمایهگذاری در سرمایه شرکت خارج از موضوع‌اند. اجازه اقامت مبتنی بر مالکیت ملک نیز موضوعی جداگانه است.
برای شهروندی ترکیه از طریق ملک چه روش‌های خریدی وجود دارد؟
در مسیر شهروندی ملکی، 2 روش خرید وجود دارد: تملک از طریق فروش در اداره ثبت و قرارداد تعهد به فروش تنظیم‌شده نزد دفتر اسناد رسمی. قواعد مبلغ، زمان پرداخت و تعداد املاک در این دو روش متفاوت‌اند.
- فروش در اداره ثبت. مالکیت ملک به سرمایهگذار منتقل و تعهد 3 ساله در سند ثبت میشود. این روش برای خرید خانه آماده، محل کسب یا دفتر استفاده میشود.
- قرارداد تعهد به فروش. معمولاً برای واحدهای مستقلی استفاده میشود که ساخت آن‌ها ادامه دارد و حق ارتفاق ساختمانی برایشان ایجاد شده است؛ برای واحدهای دارای مالکیت آپارتمانی نیز ممکن است. مبلغ 400٬000 دلار باید حداکثر تا تاریخ قرارداد به‌صورت پیش‌پرداخت کامل پرداخت شود و گواهی خرید ارز نیز حداکثر در همین تاریخ صادر شود. پرداخت‌های پس از تاریخ قرارداد جزو مبلغ پیش‌پرداخت محسوب نمی‌شوند.
مدارکی مانند رزرو، پیش‌فروش یا اعلام قصد جایگزین قرارداد رسمی تعهد به فروش نیستند. واحد مستقل موضوع تعهد باید هنگام ارائه تعهد به نام فروشنده متعهد ثبت شده باشد؛ برای یک واحد مستقل نمی‌توان بر اساس چند قرارداد تعهد به فروش تعهد ارائه کرد. خطر تأخیر پروژه نیز باید جدا از درخواست تابعیت ارزیابی شود، زیرا انتقال سند به تکمیل ساخت وابسته است.
آیا با چند ملک میتوان شرط 400٬000 دلار شهروندی را تأمین کرد؟
بله، در خرید از طریق فروش در اداره ثبت، مجموع ارزش چند ملک میتواند به 400٬000 دلار برسد. تعداد املاک محدود نیست و لازم نیست در یک استان یا یک پروژه باشند. در این حالت مبلغ سرمایهگذاری با جمع ارزش دلاری گواهی تعیین مبلغ هر ملک تأیید میشود. اما در تعهد به فروش، مبلغ باید با یک قرارداد تأمین شود؛ نمی‌توان چند قرارداد تعهد به فروش را تجمیع کرد یا کسری مبلغ املاک خریداریشده را با تعهد به فروش جبران کرد.
چه شرایطی واجد شرایط بودن ملک خریداریشده برای شهروندی را تعیین می‌کند؟
پیش از قیمت، نوع ملک و سابقه مالکیت آن تعیین می‌کند که برای شهروندی واجد شرایط است یا نه. این تصور که فروشنده شهروند ترکیه است و پس ملک مناسب است، به‌تنهایی درست نیست. اگر پاسخ یکی از پرسش‌های زیر به زیان واجد شرایط بودن ملک باشد، صرف‌نظر از ارزش آن نمی‌توان از ملک برای شهروندی استفاده کرد:
- آیا ملک یک واحد مستقل دارای مالکیت آپارتمانی یا حق ارتفاق ساختمانی، یا زمین ساخته‌شده دارای مجوز استفاده از ساختمان است؟
- آیا قبلاً از ملک در یک درخواست تابعیت استفاده شده است؟
- آیا ملک به نام تبعه خارجی یا شخصی که با سرمایهگذاری شهروند شده ثبت است، یا در 3 سال اخیر از چنین شخصی منتقل شده است؟
- آیا فروشنده از بستگان درجه یک خریدار و شهروند ترکیه است؟
- آیا در سند، تعهد به فروش، قید دعوا یا رهن قانونی ثبت شده است؟
- آیا خرید فقط به نام سرمایهگذار و بدون مالکیت مشاع انجام میشود؟
- آیا تابعیت سرمایهگذار و محدودیت ده درصدی شهرستان مانع تملک است؟
از دسامبر 2023 نمی‌توان از زمین‌های کشاورزی مانند مزرعه و باغ، زمین بدون ساختمان یا املاک دارای حق مالکیت زمانی استفاده کرد. درباره ملکی که در سند زمین محسوب میشود، دستورالعمل وجود ساختمان دائمی دارای مجوز استفاده را لازم می‌داند. خرید به نام همسر یا فرزند یا شرکت سرمایهگذار نیز محاسبه نمیشود. برای املاک واقع در مناطق ممنوعه نظامی و مناطق امنیتی ممکن است مجوز جداگانه لازم باشد یا تملک اساساً ممکن نباشد.
از نظر تابعیت، رئیسجمهور میتواند تملک را از حیث کشور، منطقه یا مقدار محدود کند. محدودیت ده درصدی نیز مجموع مساحتی را نشان میدهد که خارجیان میتوانند در یک شهرستان تملک کنند. پاسخ این پرسش‌ها با بررسی سابقه ثبتی و زنجیره مالکان پیشین مشخص میشود.
شرط 400٬000 دلار شهروندی چگونه محاسبه میشود: سند رسمی، پرداخت و ارزیابی
شرط 400٬000 دلار زمانی تأمین میشود که قیمت فروش در سند رسمی، پرداخت‌ها به فروشنده و ارزش گواهی تعیین مبلغ، هر یک جداگانه به این حد برسند. در خرید با تعهد به فروش میتوان ارزش مندرج در تعهد را به‌جای سند رسمی ملاک قرار داد؛ جز این حالت، اگر یکی کمتر باشد، بالاتر بودن دو مورد دیگر نتیجه را تغییر نمی‌دهد.
سه ارزش تشکیل‌دهنده مبلغ سرمایهگذاری برای شهروندی
| ارزش | چه چیزی را نشان میدهد | نکته مهم |
|---|---|---|
| قیمت فروش در سند رسمی | بهای اعلام‌شده در اداره ثبت | بر اساس مبلغ لیر ترکیه در گواهی خرید ارز تنظیم میشود |
| پرداخت‌ها به فروشنده | انتقال وجه اثبات‌شده با رسیدهای بانکی | باید مشخص باشد که پرداخت به فروشنده انجام شده است |
| گواهی تعیین مبلغ | مبلغ پذیرفته‌شده بر اساس گزارش ارزیابی ملک | فقط از طریق سامانه ارسال میشود |
گواهی تعیین مبلغ سقف دیگری نیز دارد. طبق دستورالعمل، اگر ارزش دلاری این گواهی از مبلغ گواهی خرید ارز که تبدیل ارز نزد بانک را نشان میدهد بیشتر باشد، فقط مبلغ گواهی خرید ارز لحاظ میشود. در ملک خریداریشده با وام ارزی، مبلغ وام و در ملک دارای رهن یا توقیف، مبالغ مربوط به رهن و توقیف جزو سرمایهگذاری محاسبه نمی‌شوند.
اگر قیمت سند به علت تفاوت نرخ ارز از 400٬000 دلار کمتر شود، حق شهروندی از بین می‌رود؟
به نظر شورای دولتی ترکیه، در ملک خریداریشده با تعهد به فروش، کسری ناشی از افزایش نرخ ارز را نمی‌توان بر سرمایهگذار تحمیل کرد. شعبه دهم شورا در رأی 4 دسامبر 2025 (E. 2022/194, K. 2025/5781) به این نتیجه رسید و در عین حال قاعده سه ارزش را قانونی دانست. رأی در پرونده‌ای صادر شد که شرایط رسید و ارزیابی تأمین شده بود و جعل یا زیان مالیاتی وجود نداشت.
سرمایهگذار این پرونده در سال 2019 در قرارداد رسمی تعهد به فروش، مبلغی برابر حد نصاب را تعهد کرده بود، اما سند پس از پایان ساخت در 2021 صادر شد. اداره به این دلیل که معادل دلاری مبلغ سند رسمی کمتر از حد نصاب بود، گواهی انطباق را رد کرد.
شورای دولتی با بیان اینکه عبارت «سند رسمی یا تعهد به فروش» در دستورالعمل حق انتخاب میدهد، تصمیم رد را ابطال کرد. رأی مربوط به دوره دستورالعمل 2019 و حد نصاب آن زمان، یعنی 250٬000 دلار، است و با باز بودن راه فرجام‌خواهی صادر شد. ارزش تعهد به فروش باید در تاریخ قرارداد به‌تنهایی حد نصاب را تأمین کند.
گزارش ارزیابی ملک و گواهی TTB برای شهروندی: در 28 سپتامبر 2026 چه تغییری کرد؟
از 28 سپتامبر 2026 تهیه گزارش ارزیابی ملک برای شهروندی دیگر در انحصار شرکت GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş. نیست و هر مؤسسه ارزیابی مجاز میتواند آن را تهیه کند. مؤسسه باید از هیئت بازار سرمایه مجوز داشته باشد، عضویت آن در اتحادیه کارشناسان ارزیابی ترکیه فعال باشد و در سامانه اطلاعات ارزیابی املاک (TADEBİS) حضور داشته باشد.
گزارش ارزیابی ملک ارزش بازار ملک را نشان میدهد. گواهی تعیین مبلغ (TTB) سند رسمی حاصل از این گزارش است که مبلغ قابل پذیرش برای شهروندی را تعیین می‌کند. گواهی به‌صورت الکترونیکی به سامانه ثبت ارسال میشود؛ گزارش کارشناسی چاپ‌شده‌ای که فروشنده ارائه می‌کند جایگزین آن نیست.
پیش و پس از 28 سپتامبر 2026 (بخشنامه‌های اداره کل ثبت اسناد و کاداستر؛ منتشرشده تا اکتبر 2026)
| موضوع | رویه پیشین | پس از 28 سپتامبر 2026 |
|---|---|---|
| تهیه‌کننده گزارش | فقط GEDAŞ | هر مؤسسه ارزیابی مجاز |
| فاصله گواهی تعیین مبلغ تا درخواست ثبت | حداکثر 6 ماه | حداکثر 12 ماه |
| تأیید ارزش هنگام خرید از شرکت سرمایهگذاری املاک (GYO) | با گواهی تعیین مبلغ تأیید نمی‌شد | گزارش سامانه افشای عمومی (KAP) یا گواهی تعیین مبلغ جدید لازم است |
بخشنامه 2024/4 اداره کل ثبت اسناد و کاداستر، قاعده 12 ماهه را صریح بیان می‌کند: «برای گواهی‌های تعیین مبلغی که بیش از دوازده ماه از آن‌ها گذشته، گزارش ارزیابی مبنای گواهی تجدید میشود». مهلت از تاریخ گواهی تعیین مبلغ تا درخواست ثبت محاسبه میشود، نه از روز تهیه گزارش ارزیابی ملک. حتی پیش از پایان مهلت، اگر تغییری مؤثر بر ارزش در ثبت ملک ایجاد شود، مانند تغییر نوع ملک، واگذاری برای راه یا ایجاد حق ارتفاق، گزارش جدید لازم است.
آیا 25 درصد به ارزش ارزیابی شهروندی اضافه میشود؟
خیر، تا اکتبر 2026 در بخشنامه‌های منتشرشده اداره کل ثبت اسناد و کاداستر حکمی مبنی بر افزودن 25 درصد به ارزش ارزیابی وجود ندارد. پس از سپتامبر 2026 این ادعا در بعضی سایت‌های املاک و پاسخ‌های هوش مصنوعی دیده شده است.
بخشنامه می‌خواهد مبلغ سند رسمی و پرداخت‌ها هر یک جداگانه 400٬000 دلار را تأمین کنند و گواهی تعیین مبلغ نیز این ارزش‌ها را تأیید کند. ارزش تعیین‌شده 320٬000 دلاری در سامانه به 400٬000 دلار تکمیل نمیشود؛ پرداخت بر مبنای این فرض ممکن است به تملکی منجر شود که شرط را ندارد.
گواهی خرید ارز و پرداخت در شهروندی با خرید ملک چگونه اثبات میشود؟
گواهی خرید ارز نشان میدهد بهای فروش به صورت ارز خارجی وارد ترکیه و نزد بانک برای فروش به بانک مرکزی تبدیل شده است. بانک گواهی را از طریق ایمیل ثبتشده مستقیماً به اداره ثبت می‌فرستد. مبلغ سند رسمی نیز بر مبنای مبلغ لیر ترکیه در این گواهی تنظیم میشود.
گواهی باید شامل مشخصات هویتی سرمایهگذار، شماره ملک، معادل دلاری ارز و این موضوع باشد که معامله برای شهروندی انجام شده است. مبلغ ارز باید فقط بهای فروش را پوشش دهد؛ مالیات بر ارزش افزوده، کمیسیون، عوارض یا هزینه‌ها به آن افزوده نمیشود. اگر معافیت مالیات بر ارزش افزوده یا پرداخت کمیسیون برنامه‌ریزی شده، این موارد نباید با مبلغ شهروندی مخلوط شوند.
رسید بانکی پرداخت واقعی بها به فروشنده را نشان میدهد و باید پیش از درج تعهد 3 ساله در سند ارائه شود.
زنجیره پرداخت، دلیل اساسی واقعی بودن سرمایهگذاری در بررسی احتمالی بعدی اداره است. پرداخت به حساب خارج از ترکیه یا انتقال به شخص ثالثی که ارتباطش با معامله مستند نشده، این زنجیره را ایجاد نمی‌کند.
سامانه پرداخت امن از 1 دسامبر 2026 چه اثری بر خریدهای شهروندی دارد؟
طبق اصلاح آیین‌نامه تجارت املاک، استفاده از سامانه پرداخت امن از 1 دسامبر 2026 برای فروش املاکی که بها با وجه نقد، حواله یا انتقال الکترونیکی پرداخت میشود الزامی خواهد بود. این قاعده در 29 آوریل 2026 به آیین‌نامه افزوده و با اصلاح 1 اکتبر 2026، تاریخ آغاز آن 1 دسامبر 2026 تعیین شد. در این سامانه، بها پس از تکمیل انتقال سند به فروشنده می‌رسد.
تا اکتبر 2026، مقررات نحوه اجرای هم‌زمان گواهی خرید ارز و شرط رسید بانکی با این سامانه را به‌تفصیل تعیین نمی‌کند. بنابراین برای معاملات ثبتی پس از 1 دسامبر 2026 باید روند پرداخت از قبل با اداره ثبت و بانک تأیید شود.
5 تصور نادرست درباره شهروندی ترکیه از طریق ملک
اطلاعات نادرست درباره شهروندی ملکی اغلب از قواعد قدیمی یا اطلاعیه‌های تأییدنشده ناشی میشود. تا اکتبر 2026، 5 اشتباه رایج و واقعیت آن‌ها چنین است:
- «25 درصد به گزارش ارزیابی اضافه میشود». در بخشنامه‌های منتشرشده چنین قاعده‌ای وجود ندارد.
- «گزارش ارزیابی 3 ماه اعتبار دارد». فاصله گواهی تعیین مبلغ تا درخواست ثبت حداکثر 12 ماه است.
- «قیمت سند، پرداخت و گزارش باید دقیقاً یکسان باشند». شرط این است که هر سه جداگانه به 400٬000 دلار برسند و با یکدیگر سازگار باشند.
- «ملک دارای مالکیت زمانی یا زمین خالی هم برای شهروندی مناسب است». از دسامبر 2023 نمی‌توان از این املاک استفاده کرد.
- «اگر فروشنده شهروند ترکیه باشد، ملک مناسب است». سابقه ثبتی، استفاده پیشین و رابطه خویشاوندی جداگانه بررسی می‌شوند.
ارزش گزارش ارزیابی ملک با هیچ ضریبی افزایش نمییابد.
کدام نهادها اجازه اقامت سرمایهگذار و تصمیم شهروندی را صادر می‌کنند؟
در شهروندی با سرمایهگذاری ملکی، اداره کل ثبت اسناد و کاداستر سرمایهگذاری را احراز می‌کند، ریاست اداره مهاجرت اجازه اقامت سرمایهگذار را میدهد و تصمیم شهروندی را رئیسجمهور می‌گیرد. هر نهاد شرایط حوزه خود را جداگانه بررسی می‌کند. نتیجه مثبت در یک مرحله به معنای مثبت بودن مرحله بعد نیست. نقش نهادها چنین است:
- اداره کل ثبت اسناد و کاداستر: ملک، مبلغ، پرداخت و سابقه ثبتی را بررسی و گواهی احراز سرمایهگذاری ملکی را صادر می‌کند که در عمل گواهی انطباق نامیده میشود.
- ریاست اداره مهاجرت: به سرمایهگذار اجازه اقامت کوتاه‌مدت، یعنی اقامت سرمایهگذار، میدهد. این اجازه برای خارجیانی است که در ترکیه کار نمی‌کنند ولی مبلغ مقرر را سرمایهگذاری می‌کنند (قانون شماره 6458، ماده 31/1-j).
- اداره کل امور نفوس و شهروندی: پرونده شهروندی را برای تصمیم آماده می‌کند.
- نهادهای امنیتی: تحقیقات امنیتی و بررسی سوابق بایگانی را انجام می‌دهند.
- رئیسجمهور: درباره اعطای شهروندی تصمیم می‌گیرد.
گواهی احراز سرمایهگذاری صادرشده از اداره ثبت، تصمیم شهروندی نیست. ممنوعیت‌های ورود قبلی، سوابق اخراج یا تحقیقات در کشورهای دیگر میتوانند مستقل از صحیح بودن سرمایهگذاری بر نتیجه اثر بگذارند.
آیا همسر و فرزندان با سرمایهگذاری ملکی شهروند ترکیه می‌شوند؟
بله، همسر خارجی سرمایهگذار و فرزندان خارجی نابالغ یا وابسته او و همسرش میتوانند از همان سرمایهگذاری شهروند شوند. سرمایهگذاری جداگانه لازم نیست و اعضای خانواده همراه پرونده سرمایهگذار ارزیابی می‌شوند. شرط نبود مانع از نظر امنیت ملی و نظم عمومی برای هر عضو خانواده نیز لازم است. فرزند بالغ اصولاً در سرمایهگذاری والد خود قرار نمی‌گیرد؛ وابستگی، یعنی نیاز فرزند به مراقبت، باید جداگانه در پرونده مستند شود.
شمول اعضای خانواده به معنای امکان خرید مشاع نیست. ملک باید بهطور کامل به نام سرمایهگذار تملک شود. اگر تصمیم شهروندی بعداً ابطال شود، این ابطال درباره همسر و فرزندانی که به تبع سرمایهگذار شهروند شدهاند نیز اجرا میشود. در بازپسگیری هم ممکن است شهروندی همسر و فرزندان به دلیل وابستگی به پرونده سرمایهگذار تحت تأثیر قرار گیرد.
تعهد عدم فروش 3 ساله در شهروندی چه معنایی دارد و آیا پس از آن میتوان ملک را فروخت؟
تعهد عدم فروش 3 ساله نشان میدهد ملک خریداریشده برای شهروندی از تاریخ تملک یا اظهار به مدت 3 سال فروخته نخواهد شد. در این مدت میتوان ملک را اجاره داد و رهن، حق ارتفاق یا قید اجاره نیز ایجاد کرد. فروش و سایر انتقال‌های مالکیت، تعهد به فروش و ایجاد حق انتفاع ممنوع‌اند.
اگر مالک پیش از پایان مهلت درخواست رفع قید کند، درخواست پذیرفته میشود؛ اما موضوع فوراً به ادارات استانی نفوس و شهروندی و مهاجرت اطلاع داده میشود. این اطلاع ممکن است بررسی تازه‌ای درباره پرونده شهروندی آغاز کند. تغییرات خارج از اراده مالک، مانند تملک عمومی یا فروش اجباری، به اداره کل ثبت اسناد و کاداستر اعلام و جداگانه ارزیابی می‌شوند.
فروش ملک پس از پایان مهلت به‌خودی‌خود شهروندی را پایان نمی‌دهد. با این حال، محدودیتی باقی است: اگر ملک به مالک قبلی یا بستگان درجه یک او منتقل شود، گواهی احراز سرمایهگذاری ابطال میشود. این ابطال ممکن است بررسی بازپسگیری شهروندی را نیز در پی داشته باشد. هدف این قاعده، فروش مجدد صوری است. در انتقال از طریق ارث، تعهد به نام وراث ادامه می‌یابد.
آیا شهروندی ترکیه که با ملک کسب شده قابل ابطال است؟
بله، شهروندی کسب‌شده از طریق سرمایهگذاری ممکن است با ابطال یا بازپسگیری تصمیم پایان یابد. قانون از ابتدا محدودیتی تعیین می‌کند: «داشتن شرایط لازم برای شخص حق مطلقی برای کسب شهروندی ایجاد نمی‌کند». طبق اعلام وزارت کشور در 21 سپتامبر 2026، تصمیم شهروندی 1٬413 سرمایهگذار و در مجموع با خانواده‌ها 6٬134 نفر ابطال یا بازپس گرفته شده است.
تفاوت رد، ابطال و بازپسگیری
| اقدام | زمان اجرا | نتیجه |
|---|---|---|
| رد درخواست | وجود نقص شرط یا مانع امنیتی پیش از تصمیم | شهروندی کسب نمیشود |
| ابطال | اظهار خلاف واقع یا پنهان کردن موضوع مهم | از تاریخ تصمیم ابطال اثر دارد و شامل همسر و فرزندان نیز میشود |
| بازپسگیری | صدور تصمیم بدون تحقق شرایط قانونی | شهروندی از تاریخ تصمیم اولیه بی‌اعتبار میشود |
اعتراض به این اقدامات در دادگاه اداری ممکن است. ابطال گواهی انطباق و بازپسگیری شهروندی دو اقدام جداگانه‌اند؛ باید علیه هر یک جداگانه و در مهلت خاص آن دعوا طرح شود.
گواهی خرید ارز خلاف واقع چه اثری بر شهروندی دارد: رأی 2026 شورای دولتی
شعبه دهم شورای دولتی در رأی 5 فوریه 2026 (E. 2024/405, K. 2026/361)، بازپسگیری شهروندی به علت گواهی خرید ارز خلاف واقع را قانونی دانست. خواهان افغان در آوریل 2022 گواهی انطباق گرفته و در سپتامبر 2022 شهروند ترکیه شده بود.
اداره ثبت بعداً خلاف واقع بودن گواهی‌های خرید ارز را تشخیص داد و گواهی انطباق را ابطال کرد؛ شهروندی در آوریل 2023 بازپس گرفته شد. خواهان ادعا کرد امور را به پیمانکار سپرده و مبلغ را به او تحویل داده بود.
شورای دولتی با بیان اینکه پیش‌شرط شهروندی سرمایهگذاری، وجود سرمایهگذاری واقعی است، دعوا را رد کرد. فقدان شرط قانونی بر اساس تاریخ صدور تصمیم شهروندی ارزیابی شد و کشف بعدی مانع، نتیجه را تغییر نداد. شورا سپردن معاملات به پیمانکار را نیز دلیلی برای تغییر نتیجه ندانست. در رأی آمده است که علیه ابطال گواهی انطباق دعوای جداگانه‌ای طرح نشده بود؛ رأی با باز بودن راه فرجام‌خواهی صادر شد.
مدارک مهم در شهروندی با سرمایهگذاری ملکی
عامل تعیین‌کننده در پرونده شهروندی ملکی تعداد مدارک نیست، بلکه سازگاری مدارکی است که واقعی بودن سرمایهگذاری و زنجیره پرداخت را نشان می‌دهند. در پرونده‌های تعهد به فروش، تاریخ قرارداد، پرداخت و گواهی خرید ارز؛ در خرید ملک دستدوم، سابقه ثبتی؛ و در درخواست خانوادگی، مدارک اثبات رابطه خانوادگی اهمیت پیدا می‌کنند.
- مربوط به ملک: سابقه ثبتی، سند رسمی یا قرارداد رسمی تعهد به فروش، گزارش ارزیابی ملک و گواهی تعیین مبلغ.
- مربوط به پرداخت: گواهی خرید ارز، رسیدهای بانکی، حساب بانکی در ترکیه و شماره مالیاتی.
- مربوط به خانواده: اسناد ازدواج و تولد، آپوستیل یا تأیید کنسولی و ترجمه‌های رسمی.
- مربوط به نمایندگی: وکالتنامه دارای اختیار خرید و ارائه تعهد 3 ساله.
اصل مدارک و سوابق دریافت‌شده از بانک باید نگهداری شوند، زیرا در بررسی‌ای که اداره ممکن است سال‌ها بعد انجام دهد نیز دلیل خواهند بود.
نتیجه: سازگاری مدارک، عامل تعیین‌کننده شهروندی با خرید ملک است
در شهروندی ترکیه با سرمایهگذاری ملکی، عامل تعیین‌کننده قیمت ملک نیست، بلکه تأیید واجد شرایط بودن و سازگاری مدارک پیش از پرداخت است. ممکن است یکی از دو ملک هم‌قیمت شرایط را داشته باشد، اما دیگری به علت سابقه ثبتی، ارزیابی یا سوابق پرداخت مبنای شهروندی نباشد. برای نمونه، آپارتمان 450٬000 دلاری که در 3 سال اخیر از تبعه خارجی منتقل شده برای شهروندی قابل استفاده نیست؛ اما آپارتمان دیگری به ارزش 410٬000 دلار اگر مدارکش سازگار باشد، شرط را تأمین می‌کند.
تا اکتبر 2026 امکان انتخاب مؤسسه ارزیابی گسترده‌تر و مدت اعتبار گواهی طولانی‌تر شده است. در مقابل، اعلام وزارت کشور در سپتامبر 2026 نشان میدهد بررسی‌های گذشته‌نگر در مقیاس گسترده انجام میشود. به همین دلیل، در خرید برای شهروندی باید بررسی پیش از امضای قرارداد فروش کامل شود.
Legal Istanbul در پرونده‌های شهروندی با خرید ملک چگونه کمک می‌کند؟
Legal Istanbul در خریدهای با هدف شهروندی، سابقه ثبتی و زنجیره مالکان پیشین را پیش از پرداخت بررسی می‌کند. سازگاری گزارش ارزیابی ملک، گواهی تعیین مبلغ، گواهی خرید ارز و رسیدها نیز در همین مرحله کنترل میشود. در خرید با تعهد به فروش، هماهنگی تاریخ قرارداد و تاریخ‌های پرداخت نیز ارزیابی میشود.
در صورت رد درخواست، ابطال گواهی انطباق یا بازپسگیری شهروندی، راه اعتراض موجود و مهلتی که نباید از دست برود تعیین و درخواست اداری و دعوا پیگیری میشود. اگر سابقه ثبتی و مدارک پرداخت را دارید، میتوانید برای ارزیابی انطباق خرید با شرایط شهروندی با Legal Istanbul تماس بگیرید.
شهروندی با سرمایهگذاری ملکی: مبانی حقوقی و منابع رسمی
- سامانه اطلاعات قوانینقانون شهروندی ترکیه شماره 5901 — شهروندی استثنایی (ماده 12)، ایجاد نشدن حق مطلق با داشتن شرایط (ماده 10)، ابطال و بازپسگیری (مواد 31، 32 و40)
- مقررات شهروندی ترکیهآییننامه اجرایی قانون شهروندی ترکیه (تصمیم هیئت وزیران شماره 2010/139) — شرط 400٬000 دلار و نوع املاک (ماده 20/2-b)، فروش ارز (ماده 20/10)
- سامانه اطلاعات قوانینقانون اتباع خارجی و حمایت بین‌المللی شماره 6458 — اجازه اقامت کوتاه‌مدت سرمایهگذار (ماده 31/1-j)
- سامانه اطلاعات قوانینقانون ثبت اسناد شماره 2644 — تملک املاک توسط خارجیان و محدودیت مساحت (ماده 35)
- اداره کل ثبت اسناد و کاداستربخشنامه 2024/4 اداره کل ثبت اسناد و کاداستر — قاعده سه ارزش و مهلت 12 ماهه گواهی تعیین مبلغ (تا اکتبر 2026)
- اداره کل ثبت اسناد و کاداستربخشنامه 2024/2 اداره کل ثبت اسناد و کاداستر — شرایط مؤسسه ارزیابی و گزارش (تا اکتبر 2026)
- اداره کل ثبت اسناد و کاداستراطلاعیه اداره کل ثبت اسناد و کاداستر: بخشنامه 2024/2 به‌روزرسانی شد — تغییر 28 سپتامبر 2026
پرسش‌های متداول
اگر در ترکیه خانه 400٬000 دلاری بخرم، شهروندی ترکیه خودکار اعطا میشود؟
خیر، شهروندی ترکیه خودکار اعطا نمیشود. گواهی احراز سرمایهگذاری اداره ثبت فقط تأمین شرط سرمایهگذاری را نشان میدهد. پس از آن، اجازه اقامت سرمایهگذار، تحقیقات امنیتی و تصمیم رئیسجمهور مطرح است. اگر در یکی از این مراحل مانعی وجود داشته باشد، با وجود سرمایهگذاری مطابق مقررات نیز ممکن است درخواست رد شود.
آیا میتوانم خانه خریداریشده برای شهروندی را در 3 سال اجاره دهم؟
بله، خانه خریداریشده برای شهروندی را میتوان در مدت تعهد 3 ساله اجاره داد و قید اجاره نیز ثبت کرد. تعهد فقط مانع فروش، تعهد به فروش و ایجاد حق انتفاع است. مالیات درآمد اجاره در ترکیه موضوعی جداگانه است که باید مستقل ارزیابی شود.
آیا با خرید آپارتمانی که قبلاً برای شهروندی استفاده شده، میتوانم شهروند ترکیه شوم؟
خیر، میتوانید آپارتمان را بخرید، اما نمیتوانید از آن برای شهروندی استفاده کنید. طبق دستورالعمل، هر ملک فقط یک بار میتواند مبنای کسب شهروندی قرار گیرد. املاک ثبتشده به نام اشخاصی که از طریق سرمایهگذاری شهروند شدهاند نیز برای درخواست جدید قابل استفاده نیستند. بنابراین در خریدهای دستدوم باید سابقه ثبتی پیش از پرداخت بررسی شود.
اگر با همسرم هر کدام نصف یک خانه را بخریم، هر دو شهروند ترکیه میشویم؟
خیر، خرید مشاع برای درخواست تابعیت مناسب نیست و ملک باید بهطور کامل به نام سرمایهگذار تملک شود. همسر خارجی سرمایهگذار و فرزندان نابالغ او میتوانند از پرونده سرمایهگذار شهروندی بگیرند. سرمایهگذاری دوم 400٬000 دلاری برای این منظور لازم نیست.
آیا فرزند بالای 18 سال من میتواند از سرمایهگذاری ملکی شهروند شود؟
اصولاً خیر، فرزند بالغ از سرمایهگذاری ملکی والد خود شهروند نمیشود. قانون شامل فرزندان خارجی نابالغ یا وابسته سرمایهگذار و همسر اوست. وابستگی، یعنی نیاز فرزند به مراقبت، واقعیتی جداگانه است که باید مستند شود. اگر وابستگی وجود نداشته باشد، سرمایهگذاری مستقل برای فرزند بالغ لازم است.
اگر ارزش گزارش ارزیابی ملک کمتر از قیمت فروش باشد، درخواست تابعیت چه میشود؟
اگر گواهی تعیین مبلغ به 400٬000 دلار نرسد، حتی با بالاتر بودن قیمت فروش، شرط سرمایهگذاری تأمین نشده است. ارزش گزارش با هیچ ضریبی افزایش نمییابد. بنابراین نباید پیش از دیدن نتیجه ارزیابی بها را پرداخت کرد؛ ممکن است برای جبران کسری، خرید ملک واجد شرایط دیگری لازم باشد.
آیا میتوانم بهای خرید برای شهروندی را به حسابی خارج از ترکیه پرداخت کنم؟
خیر، در خرید با هدف شهروندی باید بها به صورت ارز خارجی وارد بانکی در ترکیه شود، تبدیل و گواهی خرید ارز صادر شود. رسید اثبات پرداخت به فروشنده نیز لازم است. پرداخت به حساب خارج از ترکیه این زنجیره را ایجاد نمی‌کند و ممکن است جزو سرمایهگذاری محسوب نشود.
آیا با ملک خریداریشده با وام میتوان شهروند ترکیه شد؟
بله، اما مبلغ وام در سرمایهگذاری محاسبه نمیشود. در ملک خریداریشده با وام ارزی، مبلغ وام از قیمت فروش کسر میشود و پرداخت باقیمانده باید به 400٬000 دلار برسد. در خرید دارای رهن قانونی که بخشی از بها بعداً پرداخت میشود، ملک نمیتواند مبنای شهروندی باشد.
آیا میتوانم بدون آمدن به ترکیه امور شهروندی ملکی را انجام دهم؟
بله، امور ثبتی و مراحل درخواست با وکالتنامه دارای اختیارات مناسب قابل پیگیری است. در وکالتنامه باید علاوه بر اختیار خرید، اختیار ارائه تعهد 3 ساله نیز صریحاً درج شود. اگر خارج از ترکیه زندگی میکنید، میتوانید برای ارزیابی حدود وکالتنامه پیش از معامله با Legal Istanbul تماس بگیرید.
اگر درخواست تابعیت ترکیه با خرید ملک رد شود، میتوان دعوا طرح کرد؟
بله، علیه رد درخواست، ابطال یا بازپسگیری شهروندی میتوان به دادگاه اداری مراجعه کرد. مهلت طرح دعوا اصولاً 60 روز از ابلاغ کتبی اقدام است. در ابطال و بازپسگیری با تصمیم رئیسجمهور، دعوا در شورای دولتی و در رد وزارت، اصولاً در دادگاه اداری مطرح میشود.
این مقاله برای اطلاع‌رسانی عمومی است و جایگزین مشاوره حقوقی نیست. هر پرونده باید بر اساس تصمیم‌ها و سوابق خودش جداگانه ارزیابی شود.