土耳其驱逐租客：理由、调解、诉讼与境外办理

租期届满后可以让租客腾退吗？

不可以。在住宅和有顶营业场所租赁中，合同期限届满本身并不赋予出租人要求腾退的权利。规范租赁关系的基本法律是第6098号土耳其债法典。法典的规定十分明确：“出租人不得以合同期限届满为由终止合同”。如果租客未在期限届满前至少15天发出通知，合同视为按相同条件延长1年（土耳其债法典第347条）。这一通知权仅属于租客。

这种保护的时间界限是10年延长期。该期限届满后，出租人可以在之后每个延长年度结束前至少3个月发出通知，无需说明理由即可终止合同。在定期合同中，10年不是从合同开始时计算，而是从首个租期结束后开始的延长期计算；在不定期合同中，则从租赁开始时计算。

因此，“1年的合同到期了，租客就必须搬走”的想法是错误的。本文介绍住宅和有顶营业场所租赁中出租人一方的情况；押金、租金上涨和租客权利在租客一方的指南中另行说明。

如何让租客腾退：有哪些腾退途径？

只有通过基于法律规定理由的强制执行程序或诉讼，才能让租客腾退；每种理由都有各自的期限和受理机关。租赁纠纷无论金额大小均由民事治安法院管辖；通过无判决强制执行进行腾退时，则由执行局和执行法院处理。在租赁与腾退法的用语中，无判决强制执行是指未经法院判决、直接在执行局启动的程序。

下表列出了主要的腾退途径、应申请的机关以及不可错过的期限。

驱逐租客的主要途径（依据截至2026年11月的法规）

每种腾退途径都有自己的期限；一旦错过期限，该途径可能就此关闭。针对同一租客可能存在多个理由，但每个理由都按各自的条件和时间表推进。

决定租客腾退的关键事实有哪些？

腾退途径取决于合同期限、租赁年度、取得日期、催告及其送达日期、腾退承诺书和授权委托书。“租客不付租金也不搬走”这句话本身并不能说明哪条途径是开放的。两个看似相同的案件，一个可能通过强制执行推进，另一个则只能通过诉讼推进。途径的选择取决于以下事实：

• 合同的开始日期和期限，
• 当前的租赁年度和延长情况，
• 房产的取得日期和土地登记记录，
• 欠租的期间和金额，
• 已发出的催告及送达日期，
• 腾退承诺书的日期和交房日期，
• 业主或其亲属真实的使用需要，
• 授权委托书的范围。

不综合考虑这些事实而选择的途径，可能因错过期限或缺少起诉的程序条件而被驳回。日期必须从租赁合同和土地登记记录等文件中确认；房产中介或租客的口头陈述并不足够。例如，两个案件中同一个月的租金都可能未付。但因欠租而腾退的途径，只有在以催告或支付令依法给予了30天付款期限的案件中才会开放。

不付租金的租客如何腾退？

对不付租金的租客，应发出书面催告，给予付款期限，并告知若不付款将解除合同。在住宅和有顶营业场所租赁中，该期限至少为30天（土耳其债法典第315条）。期限自书面通知送达租客的次日起计算。若在期限内未付款，出租人可以解除合同并要求腾退。未按时支付租金在法律上称为迟延履行。

发出催告前，应正确计算已到期、即付款日已到的租金金额。有争议的租金上涨或向中间人支付的款项可能削弱迟延履行的认定；因此银行记录具有决定性作用。

如果业主已授权房产中介收取租金（例如通过授权委托书），租客向中介支付的款项有效；若无此授权，原则上不能免除租客的债务。

此外还有一条独立于迟延履行的途径。对于在一个租赁年度内两次引起正当书面催告的租客，可以在租赁年度结束后1个月内起诉。正当催告是指因租金确实未付而发出的书面催告。

通过强制执行腾退与腾退诉讼的区别

对于欠租，强制执行途径无需调解，在执行法院的监督下进行；腾退诉讼则在调解之后由民事治安法院审理。

在强制执行途径中，出租人就欠租向执行局启动程序；对于住宅，支付令中载明30天的付款期限以及若不付款可要求腾退的警告。租客可以在7天内对支付令提出异议。若租客既不提出异议也未按期付款，执行法院将根据出租人在催告期限届满后6个月内提出的申请作出腾退裁定。

若租客提出异议，程序即中止，须向执行法院申请撤销异议；若自异议送达起6个月内未提出申请，则不得就同一债权进行无判决强制执行。在诉讼途径中，出租人以迟延履行为由向民事治安法院提起腾退诉讼。哪条途径更合适，取决于租客提出异议的可能性和文件的证明力。

房东如何以自用需要为由让租客腾退？

如果出租人本人、配偶、直系卑亲属、直系尊亲属或其负有扶养义务的人需要该房产作为住宅或营业场所，出租人可以提起腾退诉讼。在定期合同中，诉讼应在租期结束后1个月内提起（土耳其债法典第350条）。

在不定期合同中，诉讼应在考虑解约期间和解约通知期限后确定的日期起1个月内提起。如果出租人在此期限内书面通知租客将提起诉讼，起诉期限延长1个租赁年度。上述关于腾退理由的规定不得以合同作出不利于租客的变更。

法院要求需要必须真实、真诚且迫切。临时性需要或尚未产生的需要不构成腾退理由；需要还必须在诉讼期间持续存在。因自用需要而腾退的房产，除有正当理由外，3年内不得出租给原租客以外的人。否则须向原租客支付不少于1年租金的赔偿。

居住在国外的业主以自用需要提起腾退诉讼：最高上诉法院怎么说？

该判决为身在国外的业主提供了重要的标准。尽管案件发生在第6098号法律施行之前，大会适用了与现行新业主自用需要规定相同的标准。大会并未把居住在国外视为自用需要的障碍，而是要求回国计划须有文件加以具体化。还应注意，一审法院也引用了业主关于以投资为目的购买房产的陈述；在讨论需要是否真诚时，这类陈述可能被用来对业主不利。

购买带租约公寓的新业主何时可以要求腾退？

购买带租约公寓的新业主，如果在取得后1个月内告知其自用需要，可以在取得6个月后提起腾退诉讼。

购买带租约的公寓并不会终止租赁关系；新业主成为租赁合同的一方当事人。如果新业主本人或其亲属有需要，应在取得之日起1个月内书面通知租客。腾退诉讼可以在自取得之日起满6个月后提起（土耳其债法典第351条）。新业主也可以通过在合同期限结束后1个月内提起诉讼来行使同一权利。

“我买了房子，租客6个月后就会搬走”的想法是错误的。6个月是自取得之日起可以起诉的最早时间；腾退还需要证明自用需要并取得法院判决。卖方或房产中介所说的“租客会搬走”并不是对租客有约束力的文件。

由于取得日期会启动1个月的通知期限，应在产权过户之前审查租赁关系。购买带租约公寓之前进行的法律审查，会综合评估租赁合同、可能存在的腾退承诺书以及地契上的注记。

如何依据腾退承诺书让租客腾退？

腾退承诺书是租客以书面形式承诺在特定日期腾空房产的文件。承诺书要有效，必须是在房产交付之后出具的。出租人可以在承诺日期起1个月内申请强制执行或提起诉讼（土耳其债法典第352条）。错过这一期限后便不能再依据该承诺书；但如果出租人在期限内书面通知租客将提起诉讼，起诉期限延长1个租赁年度。

承诺书交付执行时，将按照强制执行与破产法中的腾退令程序向租客发送腾退令。租客可以在7天内提出异议；若不提出异议，则须在15天内腾空房产。若租客提出异议，而承诺书上的签名经过公证或已被承认，执行法院可以撤销该异议。

与租赁合同一同签署的腾退承诺书有效吗？

与租赁合同一同、在房产交付之前出具的腾退承诺书无效。承诺书的日期必须晚于交房日期；事后填写留空的日期也会引发关于签名和日期的争议。承诺书原件应与交房记录一并妥善保存。

驱逐租客必须先调解吗？

是的。自2023年9月1日起，向调解员申请调解已成为提起因租赁关系引起的腾退诉讼的程序条件。法律将通过无判决强制执行进行的腾退排除在这一要求之外（第6325号民事纠纷调解法第18/B条）。调解员原则上在3周内完成调解；必要时该期限最多可延长1周。

下表显示在哪些腾退途径中，调解是起诉的程序条件。

各腾退途径的调解要求（截至2026年11月）

在调解中，可以就腾退日期、欠租和交房达成协议。涉及不动产的调解协议书要具有可执行性，必须向不动产所在地的民事治安法院申请可执行性批注。

为腾退申请调解应在什么时候进行？

在自用需要诉讼中，如果在起诉期限开始之前申请调解，不视为满足程序条件。自申请之日起至最终调解记录作成之日止，除斥期间不计算。因此，在期限开始后提出的申请可以保住自用需要诉讼1个月的起诉期限。

示例时间表 · 假设情形

设想一位业主，其租约于5月31日到期，打算以自用需要为由要求租客腾退。业主估计租客不会搬走，于4月申请调解，并在6月凭未达成协议的记录提起诉讼。由于申请是在起诉期限开始之前提出的，不视为满足程序条件，诉讼可能因程序问题被驳回。如果申请在6月1日或之后提出，调解期间起诉期限便不会计算。

外国业主如何在境外办理驱逐租客事宜？

身在国外的业主可以通过向土耳其律师出具授权委托书来办理腾退程序；原则上无需亲自来土耳其。授权委托书可以在土耳其领事馆或业主所在国办理；在所在国办理的授权委托书，视国家不同需附加证明书或领事认证，并附翻译后使用。关于在国外办理授权委托书的指南详细介绍了这些方式。

授权委托书的范围对腾退案件尤其重要。未经明确授权，代理人不得采用替代性纠纷解决方式，也不得和解（民事诉讼法第74条）。因此，申请调解和达成协议的权限必须在授权委托书中明确写明。

更换门锁或停水停电都不是腾退的方式。未经租客同意或未通过强制执行交房而进入住宅、搬走物品或指使中间人向租客施压，可能产生民事和刑事责任。身在国外的业主也可能要对通过房产中介或物业管理实施的此类干预的后果负责。

与租客的往来应通过单一渠道并以书面形式进行。中间人与租客单独谈判，可能产生与律师所采取的途径相矛盾的陈述。

作出腾退判决后如何收回房产？

腾退判决或执行法院的裁定本身并不会交出钥匙；如果租客不主动搬走，腾退须通过执行局执行。如果租客自愿搬走，应以交房记录加以证明。记录中应写明交房日期、钥匙、电表水表读数和房产状况。如果身在国外的业主无法到场，其代理人或其授权的人可以签署记录；照片和视频可佐证记录。电、水和天然气的用户过户也应在同一天办理。

从押金中扣除的款项和主张的损害，应以合同和照片等证据加以支持。在金钱或损害争议解决之前，不应签署表示“我没有任何请求”的文件。欠租债权也可以独立于腾退，另行通过强制执行追讨。

对于腾退后打算再次出租房产的业主，外国业主出租房产的法律和税务义务同样重要。

驱逐租客需要哪些重要文件？

在驱逐租客时，起决定作用的不是文件数量，而是能够回应所选腾退理由的文件。欠租案件中付款记录最为关键，自用需要案件中是证明需要的文件，购买带租约房产的案件中则是取得日期和通知。以外语出具的文件须附土耳其语翻译提交给法院和执行局。

• 有关租赁关系：租赁合同及其附件、交房记录、合同变更，以及（如有）腾退承诺书原件。
• 有关所有权：土地登记记录、取得日期、买卖文件。
• 有关付款和通知：银行回单、催告书、送达注记、往来函件。
• 有关自用需要和代理：证明回国或使用的文件、授权委托书。

并非每个案件都需要所有这些文件；同一份文件在一个案件中可能具有决定性，在另一个案件中却无关紧要。哪份文件支持哪个理由，要在审查案件并核对日期之后才能确定；错过的期限无法通过事后发出的催告补救。

结论：驱逐租客首先要确定正确的理由和期限

在驱逐租客时，两个看似相同的案件会走不同的途径。欠租可以通过强制执行、无需调解地追讨，而自用需要诉讼则取决于调解和较短的起诉期限。腾退承诺书只有在交房之后出具才有用。

启动时间表的日期也因途径而异：购买带租约房产时是取得日期，自用需要诉讼中是租期结束，欠租时是催告或支付令的送达。每个日期都会启动一个单独的期限；表中6种途径中有4种的法定期限为1个月。

对身在国外的业主来说，时机更为重要。在自用需要诉讼中过早申请调解、错过1个月的期限或在授权委托书中遗漏调解权限，都可能使案件回到原点。更换门锁之类的捷径并不能为业主节省时间，反而会制造新的纠纷。只有综合并及时评估理由、日期和文件，才能选对途径。