Освобождение от НДС при покупке недвижимости в Турциируководство 2026 года

Основание освобождения — Закон Турции о НДС № 3065. Он предусматривает его при первой передаче зданий, построенных как жильё или коммерческие помещения, при условии ввоза стоимости в иностранной валюте. По состоянию на октябрь 2026 года правило действует. Если объект, приобретённый с освобождением, отчуждён в течение трёх лет, неуплаченный НДС вносится с процентами за отсрочку. Статья касается только освобождения при покупке недвижимости; для свободных зон и инвестиционных льгот действуют иные правила.

На практике результат часто определяют даты получения справки, оплаты, выставления счёта-фактуры и передачи объекта. Поэтому право на освобождение следует проверить до подписания предварительного договора купли-продажи и первого перевода денег.

1.Каковы условия освобождения от НДС при продаже жилья иностранцам?

Условия установлены статьёй 13/i Закона о НДС и Общим циркуляром по применению НДС. Покупатель не должен быть резидентом Турции; объект должен быть построен как жильё или коммерческое помещение и впервые продаваться его застройщиком. Цена должна поступить в Турцию в иностранной валюте. Циркуляр требует ввезти и оплатить не менее 50% до выставления счёта-фактуры, а остаток — не позднее одного года. Подтверждение нерезидентства покупателя передаётся продавцу до передачи объекта.

При выполнении этих условий продажа освобождается от НДС. Кроме того, покупатель должен сохранять объект три года с момента передачи. Отчуждение раньше срока не отменяет освобождение задним числом, но влечёт уплату не взысканного ранее налога с процентами.

2.Какие покупатели могут воспользоваться освобождением?

Оно доступно иностранным гражданам, не проживающим постоянно в Турции, некоторым гражданам Турции, живущим за рубежом, и некоторым компаниям, учреждённым за пределами Турции. Иностранец здесь — лицо без гражданства Турции. Владельцы «голубой карты», вышедшие из турецкого гражданства с разрешения, также относятся к этой группе, если не являются резидентами Турции.

Компания должна одновременно отвечать двум условиям: ни её юридический, ни фактический центр управления не находятся в Турции, и она не получает там доход через постоянное представительство или место деятельности. Компания, учреждённая в Турции, не получает льготу лишь потому, что все её участники — иностранцы.

3.Как могут воспользоваться льготой граждане Турции, живущие за рубежом?

Гражданин Турции, проживший за границей более шести месяцев на основании разрешения на работу или проживание, может иметь право на освобождение. По циркуляру разрешение должно действовать на дату передачи и быть получено не менее чем за шесть месяцев до неё. Между получением разрешения и передачей лицо также должно провести за рубежом не менее шести месяцев.

Продавец обязан получить подтверждения до передачи объекта: разрешение на работу или проживание, сведения о проживании за границей более шести месяцев и документ из турецкого посольства или консульства. Консульский документ подтверждает, что покупатель не относится к исключённой категории.

Закон исключает граждан Турции, проживающих за рубежом по служебным делам государственных учреждений или организаций с центром в Турции. Поэтому направленный за рубеж по работе сотрудник турецкой компании не пользуется льготой. Лиц с двойным гражданством, одно из которых турецкое, оценивают по правилам этой группы, а не как иностранцев.

4.Что означает отсутствие резидентства в Турции?

Для иностранца это означает отсутствие места жительства в Турции и непрерывного пребывания в стране более шести месяцев в течение календарного года. Критерий взят из Закона о подоходном налоге. Краткий выезд из страны не прерывает период пребывания.

Распространённое указание на «шесть месяцев до продажи» неточно: закон говорит о календарном годе и отдельно учитывает место жительства. При этом приехавшие на определённое временное время для работы, учёбы, лечения, отдыха или поездки могут не считаться резидентами даже при пребывании дольше шести месяцев.

Статус устанавливают на дату передачи, а не подписания предварительного договора. Поэтому въезды и выезды покупателя следует проверить до заключения сделки. Если покупатель большую часть года проводит в Турции, цена, согласованная в расчёте на льготу, может впоследствии существенно вырасти.

5.Может ли воспользоваться льготой иностранец с турецким ВНЖ?

Иностранец с видом на жительство и местом жительства в Турции, как правило, не может воспользоваться этой льготой. Её цель — привлечение валюты от лиц, живущих за рубежом. Место жительства в Турции означает резидентство. Исключения для временной работы, учёбы или лечения относятся к шестимесячному критерию и сами по себе не отменяют значение места жительства.

Адресная регистрация имеет значение. В разъяснении 2023 года Налоговая администрация признала иностранца с зарегистрированным адресом в Стамбуле резидентом независимо от длительности пребывания. Поскольку у многих владельцев ВНЖ есть турецкая адресная регистрация, их положение нужно проверить до того, как рассчитывать на освобождение.

Конституционный суд в решении 2018 года также не признал различие между резидентами и нерезидентами нарушением принципа равенства: правовое положение этих групп различается.

6.Какая недвижимость подпадает под освобождение от НДС?

Льгота охватывает здания, указанные в разрешении на строительство как жильё или коммерческие помещения: квартиры, магазины, офисы, резиденции, апартаменты и объекты таймшера. Продажа земельного участка и здания без разрешения на строительство в неё не входит.

Объект должен быть готов к использованию и фактически передан покупателю. Если возможно учреждение права кондоминиумного сервитута (kat irtifakı), оно должно быть зарегистрировано. Для единицы с уже оформленным правом собственности в кондоминиуме отдельное подтверждение фактической передачи не требуется.

Правовой характер объекта обычно определяется записью в реестре собственности и разрешением на строительство. Проверяйте их до подписания предварительного договора. Помещение, рекламируемое как «резиденция», может иметь иное назначение в разрешении, что влияет на льготу и ставку НДС.

7.Применяется ли освобождение при покупке вторичного жилья?

Нет. Льгота действует только при первой передаче жилья или коммерческого помещения налогоплательщиком, построившим объект. Квартира, купленная у застройщика и перепроданная другим лицом, не становится первой поставкой, даже если дом новый. Во многих сделках между физическими лицами НДС вообще не возникает, поэтому вопрос об освобождении не стоит.

Понятие первой передачи связано прежде всего с продавцом, а не возрастом здания. По разъяснениям Налоговой администрации последующая продажа застройщиком здания, которое он некоторое время сдавал в аренду, может считаться первой передачей. Продажа застройщиком своей доли в проекте, построенном в обмен на землю, также может подпадать под льготу.

Продажа собственником земли квартиры, доставшейся ему по такому проекту, первой передачей не считается. В одном комплексе похожие квартиры поэтому могут иметь разный налоговый режим.

8.Как действует льгота при покупке квартиры на стадии строительства?

При покупке строящегося жилья право на льготу оценивают на дату передачи, а не подписания договора. По позиции Налоговой администрации передача происходит при регистрации права собственности в кондоминиуме на имя покупателя либо, если это случилось раньше, при фактической передаче готового к использованию жилья. Личные условия покупателя должны выполняться именно тогда.

В многолетних проектах это риск: покупатель мог проживать за рубежом при подписании, но к моменту передачи переехать в Турцию и утратить статус нерезидента.

При задержке передачи особенно важен предварительный договор купли-продажи. В нём следует прямо указать, кто платит НДС, если на дату передачи условия льготы не выполняются.

9.Что означает требование ввезти цену в Турцию в иностранной валюте?

Цена должна поступить из-за рубежа в иностранной валюте; путь денег подтверждается банковскими или таможенными документами. Основной способ по циркуляру — перевод из иностранного банка в турецкий, подтверждённый банковской квитанцией.

Возможны и иные способы. Для платежа картой иностранного банка требуется квитанция или письмо турецкого банка. При физическом ввозе валюты нужен таможенный документ; затем средства перечисляют продавцу через банк и подтверждают квитанцией.

Ввоз валюты не обязывает платить продавцу именно в валюте: он может получить турецкие лиры. Но уже находящиеся в Турции накопления в лирах не являются ввозом иностранной валюты для целей льготы.

10.Почему половина цены должна быть уплачена до выставления счёта-фактуры?

Не менее 50% цены необходимо ввезти в Турцию в валюте и уплатить продавцу до выставления счёта-фактуры по продаже. Оставшуюся часть покупатель должен ввезти и оплатить в течение года. Такой график указан в циркуляре, а не в самом законе, но применяется налоговым органом.

Дата счёта-фактуры не выбирается произвольно. По Закону о налоговой процедуре документ выставляют не позднее семи дней после передачи. Его можно выставить и раньше — тогда налогооблагаемое событие наступает в дату документа. Формальный рубеж — дата счёта-фактуры; поскольку он обычно близок к передаче, безопаснее выполнить порог в 50% до передачи.

Рассрочка возможна, но график ограничен. При небольшом задатке и ранней передаче порог может быть пропущен. График платежей, передачу и выставление счёта следует планировать вместе. Иначе льгота окажется под угрозой даже при выполнении остальных условий.

11.Сохранится ли льгота, если деньги отправит родственник или будет использован кредит?

Платёж третьего лица может отвечать условиям, если документально связан с конкретной продажей. Но оплата части цены жилищным кредитом турецкого банка может лишить льготы. В квитанции от третьего лица должны быть сведения о покупателе и объекте: проект, адрес и номер помещения. Если их нет, отправитель представляет продавцу письменное согласие с этими данными.

Налоговая администрация допускала схему, при которой валюта сначала поступила из-за рубежа родственнику покупателя, а затем была передана продавцу в лирах. Нужно подтвердить всю цепочку переводов и её связь с ценой именно этого жилья. Общий зарубежный перевод за нескольких покупателей требует столь же ясного распределения.

Позиция по внутреннему жилищному кредиту строже. Кредит турецкого банка не является валютой, ввезённой из-за рубежа. В деле о частичном финансировании таким кредитом Налоговая администрация сочла всю передачу жилья не подпадающей под освобождение.

12.Когда получать справку об отсутствии резидентства?

Иностранный покупатель должен получить справку о том, что он не проживает постоянно в Турции, и передать её продавцу до передачи недвижимости. Её выдаёт налоговая инспекция по месту нахождения объекта. Продавец также должен получить копию паспорта до передачи.

Иностранные компании документируют статус в тот же срок. Требуются официальные документы своей страны о регистрации и деятельности, а также справка турецкой налоговой инспекции об отсутствии в Турции юридического или фактического центра и соответствующего дохода через место деятельности либо постоянного представителя.

О сроке справки легко забыть, даже если платежи и регистрация собственности расписаны точно. При передаче до её получения продавец может начислить НДС, а покупателю придётся отдельно и без гарантии добиваться возврата.

13.Можно ли вернуть НДС, если справка получена после передачи?

В одном деле Государственный совет Турции допустил возврат НДС при позднем представлении справки, когда покупатели доказали, что по существу выполняли законные условия на дату передачи. Совет налоговых палат подтвердил решение палаты 19 марта 2025 года (E. 2023/624, K. 2025/114). Решение принято большинством голосов и не делает возврат обычной административной процедурой.

Двое иностранцев совместно приобрели новое коммерческое помещение в Башакшехире, Стамбул. Объект передали в декабре 2018 года, продавец начислил НДС. В марте 2019 года покупатели передали справку продавцу и потребовали возврата. Налоговый орган отказал из-за её поздней выдачи. Покупатели утверждали, что до регистрации права находились в Турции лишь 9 и 14 дней.

Суд признал законным требование циркуляра о справке до передачи, но установил, что первая передача, ввоз валюты и нерезидентство доказаны документами, и отменил отказ. Судьи с особым мнением оспаривали право покупателей на иск и применимость процедуры исправления и жалобы.

Поздняя справка не уничтожает льготу автоматически, но усложняет доказывание. По возможности получайте её до передачи.

14.Кто платит налог, если условия освобождения не соблюдены?

Если освобождение применено без оснований, продавец и покупатель несут солидарную ответственность за не взысканный НДС, штраф за налоговые потери и проценты за просрочку. Налоговый орган вправе потребовать всю сумму с любой из сторон.

Таблица показывает основные условия и возможные последствия их нарушения.

Таблица отражает лишь общую схему льготы.

15.Как продавец декларирует освобождение от НДС?

Продавец указывает освобождённую продажу в декларации по НДС среди операций с полным освобождением, в строке «Передача жилья или коммерческих помещений». Сведения о продаже подаются и в приложенной форме. Входной НДС, понесённый продавцом в связи с объектом, при выполнении условий может быть ему возмещён.

Это косвенно важно и для покупателя: для возмещения продавцу требуются подтверждения ввоза и оплаты полной цены. Неполные документы покупателя могут лишить продавца возврата и создать солидарную ответственность.

Поэтому застройщики осторожны. Некоторые предварительные договоры предусматривают первоначальное получение НДС с последующим возвратом при выполнении условий. Порядок, сроки и условия такого возврата необходимо изложить ясно.

16.Что произойдёт при отчуждении объекта в течение трёх лет?

Если жильё или коммерческое помещение, приобретённое с освобождением, продано либо отчуждено иначе в течение трёх лет, не взысканный НДС уплачивается с процентами за отсрочку. Плательщик — отчуждающий объект первоначальный покупатель. Платёж совершается до нового оформления права собственности.

Закон связывает срок с передачей. При уже оформленном кондоминиуме она обычно совпадает с регистрацией перехода права. Если готовое помещение фактически передали раньше, значение может иметь эта более ранняя дата. От неё зависит окончание трёх лет.

До 1 мая 2022 года срок составлял один год. Закон № 7394 увеличил его до трёх лет с этой даты. Для более ранних передач нет прямого переходного положения, поэтому срок старой покупки оценивают отдельно. По состоянию на октябрь 2026 года некоторые иностранные руководства всё ещё приводят устаревший годичный срок.

Освобождённая продажа отмечается в реестре недвижимости; поэтому при досрочном отчуждении в земельном реестре ожидается проверка платежа. Трёхлетнее обязательство не продавать объект при получении гражданства имеет самостоятельное основание.

17.Что делать покупателю, если застройщик не возвращает НДС?

Если застройщик получил НДС, хотя условия льготы выполнены, покупатель может потребовать сумму от него в гражданском суде. Перед налоговым органом плательщик НДС — продавец, поэтому требование покупателя обычно опирается на договор. Возможен также путь исправления и жалобы в налоговый орган, как в деле Государственного совета, но применимость этого пути спорна.

В феврале 2025 года коммерческий суд Стамбула рассмотрел подобный спор. Покупатель из России перечислил цену с учётом НДС из-за рубежа в 2022 году и до счёта-фактуры получил справку об освобождении. Застройщик выставил счёт без НДС, но не вернул отдельно обозначенную в договоре сумму налога. Суд на основании экспертизы признал условия выполненными и постановил вернуть деньги. Вступило ли решение в окончательную силу, неизвестно.

Решающим является отражение НДС в договоре. По сложившемуся подходу Кассационного суда, если налог не указан отдельно, он считается включённым в цену. Отдельная условная сумма НДС укрепляет требование о возврате. При наличии предварительного договора и счёта Legal Istanbul может оценить возможный способ взыскания.

18.Как освобождение от НДС влияет на заявление о гражданстве?

Освобождение от НДС и гражданство через недвижимость регулируются разными нормами; одно не подтверждает другое автоматически. Объект, купленный для гражданства, может продаваться без НДС при соблюдении условий льготы. Сама льгота не доказывает право на гражданство.

Оба процесса зависят от подтверждения оплаты. Для гражданства важны справка о покупке валюты и банковская квитанция. В упомянутом деле застройщик утверждал, что цена вместе с НДС пришла одним платежом и справку о покупке валюты нельзя разделить. Суд принял экспертные выводы в пользу покупателя, но спор показывает, что оба процесса опираются на одни и те же банковские документы.

Важны и даты. Гражданство по предварительной покупке строящегося жилья может быть получено до передачи. Тогда на дату передачи покупатель уже не иностранец, а применимость льготы для иностранца становится спорной. Если он продолжает жить за рубежом, его статус можно проверить по правилам для граждан Турции. Планировать оба графика следует совместно.

19.Вывод: решающее значение имеют сроки

Освобождение от НДС — установленное законом право с конкретными условиями, каждое из которых связано с датой. Статус покупателя оценивают на момент передачи; половину цены — до счёта-фактуры, остаток — в течение года. Три года определяют, повлечёт ли отчуждение уплату ранее не взысканного налога.

Поэтому похожие сделки могут закончиться по-разному: один покупатель зарегистрирует право без НДС, а другой заплатит этот налог с процентами спустя годы. Часто разница заключается в том, согласованы ли с самого начала договор, график платежей и справка налоговой инспекции.