اتباع خارجی میتوانند در ترکیه خانه، محل کسب و زمین بخرند؛ اما باید محدودیت‌های تابعیت، مساحت و مناطق نظامی رعایت شود و در خرید، مالکیت فقط با سند رسمی در اداره ثبت منتقل می‌شود. پیش از فروش باید 5 موضوع روشن شود: تابعیت خریدار، رهن و توقیف و قیدهای ثبتی، وضعیت پایان کار ساختمان، ضرورت گزارش ارزیابی ملک و گواهی خرید ارز و روش پرداخت قیمت.
آیا خارجیها میتوانند در ترکیه خانه، محل کسب و زمین بخرند؟
بله، اشخاص حقیقی دارای تابعیت خارجی میتوانند در ترکیه مسکن، محل کسب و زمین تملک کنند؛ برای این کار مجوز اقامت لازم نیست. این حق در چارچوب فهرست تابعیتها، حد 10 درصد در شهرستان، 30 هکتار برای هر شخص و محدودیت مناطق نظامی اعمال می‌شود. قاعده اصلی در قانون ثبت اسناد و املاک شماره 2644 آمده است. از 2012، مبنای آن فهرست کشورهای تعیین‌شده توسط رئیس‌جمهور است، نه شرط عمل متقابل (ماده 35).
محدودیت‌های این قاعده عبارت‌اند از:
- مجموع تملک خارجیها نمی‌تواند از 10 درصد مساحت مشمول مالکیت خصوصی در شهرستان بیشتر شود،
- هر شخص حقیقی خارجی می‌تواند در سراسر کشور حداکثر 30 هکتار تملک کند،
- تملک در مناطق ممنوعه نظامی و مناطق امنیتی به مجوز نیاز دارد یا ممکن نیست،
- خارجی خریدار زمین بدون بنا باید ظرف 2 سال پروژه موردنظر برای توسعه آن را برای تصویب به وزارت مربوط ارائه کند.
قانون پیامد تملک برخلاف این محدودیت‌ها را نیز صریحاً تعیین کرده است. اگر مالک در مهلت حداکثر 1 ساله‌ای که وزارت موسوم به وزارت خزانه‌داری و دارایی کنونی می‌دهد، ملک را واگذار نکند، ملک تصفیه و به وجه نقد تبدیل می‌شود. شرکت‌های تأسیس‌شده در کشورهای خارجی نیز فقط بر اساس احکام قوانین خاص میتوانند ملک تملک کنند.
اتباع کدام کشورها نمی‌توانند در ترکیه ملک تملک کنند؟
اتباع برخی کشورها نمی‌توانند در ترکیه ملک تملک کنند یا مشمول محدودیت‌اند؛ فهرست در تصمیم‌های رئیس‌جمهور آمده است، نه در قانون. قانون به رئیس‌جمهور اختیار می‌دهد تملک را بر پایه معیارهایی مانند «کشور، شخص، منطقه جغرافیایی، مدت و تعداد» محدود یا کاملاً متوقف کند.
چون فهرست ممکن است در طول زمان تغییر کند، در این نوشته نام کشورها ذکر نمی‌شود. پیش از پرداخت وجه بابت فروش باید از اداره ثبت محل ملک یا اداره کل ثبت اسناد و املاک و کاداستر (TKGM) تأیید شود که تابعیت شما مشمول است یا خیر. برای افراد دوتابعیتی، تعیین گذرنامه‌ای که با آن معامله می‌کنند نیز بخشی از همین موضوع است.
انواع مالکیت و روش‌های خرید ملک در ترکیه
خریدار خارجی می‌تواند در ترکیه با سند مالکیت آپارتمانی، حق ارتفاق آپارتمانی یا سند مشاع ملک بخرد؛ نوع ثبت در سند، دامنه حقوق را تعیین می‌کند. جدول زیر رایج‌ترین انواع و آثار آنها را خلاصه می‌کند.
انواع ملک بر اساس ثبت سند (اکتبر 2026)
| وضعیت ثبتی | معنای آن | نتیجه برای خریدار |
|---|---|---|
| مالکیت آپارتمانی (kat mülkiyeti) | ساختمان تکمیل و واحد مستقل ثبت شده است | آپارتمان با سهم عرصه به صورت مالکیت کامل منتقل می‌شود |
| حق ارتفاق آپارتمانی (kat irtifakı) | ساختمان مطابق نقشه به واحدها تقسیم شده، اما به مالکیت آپارتمانی تبدیل نشده است | مالکیت منتقل می‌شود؛ پایان کار و انطباق با نقشه جداگانه بررسی می‌شود |
| زمین ساختمانی یا کشاورزی مشاع | واحد مستقلی وجود ندارد؛ مالکیت مشاع است | شخص مالک سهمی از زمین می‌شود، نه آپارتمان مشخصی |
| قرارداد وعده فروش | وعده‌ای که در دفتر اسناد رسمی تنظیم و قابل درج در سند است | مالکیت را منتقل نمی‌کند؛ حق مطالبه انتقال ایجاد می‌کند |
حق ارتفاق آپارتمانی ثبت غیرقانونی نیست؛ اما تکمیل ساختمان را نیز نشان نمیدهد.
خرید می‌تواند به نام شرکت نیز انجام شود؛ در این صورت قواعد تغییر می‌کند. شرکت ترکیه‌ای که سرمایه‌گذار خارجی 50 درصد یا بیشتر از سهام آن را دارد، می‌تواند برای موضوع فعالیت اساسنامه خود ملک تملک کند. تملک این شرکت‌ها در مناطق نظامی و امنیت ویژه به مجوز نیاز دارد (قانون ثبت اسناد و املاک، ماده 36). مسکن خریداری‌شده به نام شرکت خودبهخود به شریک حق اقامت یا تابعیت نمیدهد. بنابراین پیش از امضای قرارداد باید همراه با هدف خرید، مشخص شود خرید به نام چه کسی انجام می‌شود.
چه شرایطی در خرید ملک توسط خریدار خارجی در ترکیه تعیین‌کننده است؟
شرایط تعیین‌کننده، تابعیت، مالک بودن فروشنده، محدودیت‌ها و حقوق ثبتی، پایان کار، محدودیت منطقه، هدف خرید و روش پرداخت است. به همین دلیل دو آپارتمان هم‌قیمت ممکن است خطرهای بسیار متفاوتی داشته باشند. در هر پرونده ابتدا پاسخ این پرسش‌ها بررسی می‌شود:
- تابعیت خریدار و گذرنامه‌ای که با آن معامله می‌کند،
- اینکه فروشنده همان مالک ثبت‌شده در سند است یا خیر،
- اینکه در سند رهن، توقیف، دستور موقت یا قید ثبتی وجود دارد یا خیر،
- اینکه ثبت از نوع مالکیت آپارتمانی است یا حق ارتفاق آپارتمانی،
- اینکه ساختمان مجوز استفاده از بنا (پایان کار) گرفته است یا خیر،
- اینکه ملک در منطقه نظامی یا امنیت ویژه قرار دارد یا خیر،
- اینکه هدف خرید، تابعیت یا اقامت است یا خیر،
- اینکه قیمت از کجا، با چه ارزی و به کدام حساب پرداخت می‌شود.
این پرسش‌ها چارچوب بررسی حقوقی پیش از خرید را تشکیل می‌دهند. پرداخت بیعانه بدون پاسخ آنها ممکن است به تعهدی تبدیل شود که بازگشت از آن دشوار است. برای نمونه در خرید با هدف تابعیت، ملکی با وصف زمین و بدون بنا شرط لازم را ندارد؛ در حالی که همان ملک ممکن است برای خرید سرمایه‌گذاری مشکلی نداشته باشد.
رهن، توقیف و قیدهای ثبتی ملک چگونه بررسی می‌شود؟
وضعیت ثبتی با سابقه به‌روز دریافت‌شده از اداره ثبت بررسی می‌شود، نه با عکس سندی که فروشنده نشان می‌دهد. سند نزد فروشنده، توقیف بعدی یا رهن اعطاشده به بانک را نشان نمیدهد. در سابقه به‌روز این موارد بررسی می‌شود: نام مالک، شماره بلوک ثبتی، قطعه و واحد مستقل، رهن، توقیف، دستور موقت، قید خانه خانوادگی، قید اجاره، قید وعده فروش و حق انتفاع.
رهن به‌تنهایی فروش را ناممکن نمی‌کند. تعیین‌کننده، تعهد کتبی درباره تاریخ فک رهن و ترتیب پرداخت‌ها برای آن است. توقیف و دستور موقت اغلب عملاً مانع تکمیل فروش می‌شوند و پرداخت بدهی توسط فروشنده را ایجاب می‌کنند. جزئیات این بررسی در راهنمای جداگانه استعلام بدهی و محدودیت‌های ثبتی آمده است.
تفاوت حق ارتفاق آپارتمانی و مالکیت آپارتمانی
حق ارتفاق آپارتمانی نشان می‌دهد ساختمان مطابق نقشه به واحدها تقسیم شده است؛ مالکیت آپارتمانی نیز اصولاً نشان می‌دهد ساختمان تکمیل و مجوز استفاده از بنا دریافت شده است. در ساختمان بدون پایان کار ممکن است برای اشتراک برق، آب و گاز طبیعی، درخواست مجوز اقامت یا فروش بعدی مشکل پیش بیاید.
هنگام خرید آپارتمان دارای حق ارتفاق، از سوابق شهرداری بررسی می‌شود که نقشه تأیید شده، آپارتمان مطابق آن ساخته شده و مانعی برای پایان کار وجود نداشته باشد. طبقه غیرمجاز، بالکن بسته‌شده یا تغییرات برخلاف نقشه، خطرهایی هستند که در سند دیده نمی‌شوند ولی به خریدار منتقل می‌شوند. بررسی حقوقی جای گزارش ایمنی سازه یا زلزله را نمی‌گیرد؛ این موضوع به ارزیابی جداگانه مهندس نیاز دارد.
در فروش به خارجی چه زمانی گزارش ارزیابی ملک خواسته می‌شود؟
در فروش‌هایی که خریدار شخص حقیقی خارجی است، گزارش ارزیابی ملک برای معاملات فهرست پیوست بخشنامه 2024/2 مورخ 01.03.2024 اداره TKGM لازم است. گزارش را مؤسسات ارزیابی دارای مجوز هیئت بازار سرمایه (SPK) تهیه و از طریق سامانه اطلاعات ارزیابی املاک (TADEBİS) به اداره ثبت ارسال می‌کنند؛ گزارش تهیه‌شده خارج از این مسیر پذیرفته نمی‌شود.
طبق اطلاعات منتشرشده در اکتبر 2026، TKGM با تأییدیه‌های مورخ 28 سپتامبر 2026 دو تغییر ایجاد کرد. اعتبار گزارش مورد استفاده در امور ثبتی از 3 ماه به 12 ماه افزایش یافت؛ اما اگر در این مدت تغییری در ثبت رخ دهد که بر ارزش ملک اثر بگذارد، گزارش جدید لازم است. در خرید با هدف تابعیت نیز رویه پذیرش گزارش تنها یک مؤسسه معین گسترش یافت و گزارش سایر مؤسسات ارزیابی دارای مجوز SPK هم پذیرفته شد.
گزارش، محل ملک، وضعیت قانونی و ارزش بازار آن را در یک سند جمع می‌کند. در ساختمان ناتمام مبنای ارزیابی نیز در گزارش دیده می‌شود؛ این امر برای تشخیص واقعی بودن قیمت در خرید از مرحله پروژه، امکان مقایسه مفیدی فراهم می‌کند.
ارزش گزارش ارزیابی ملک ممکن است با رقم اعلامی فروشنده یا مشاور املاک متفاوت باشد. اگر قیمت اظهارشده کمتر از ارزش گزارش باشد، ممکن است در درخواست‌های وابسته به حد نصاب مانند تابعیت مشکل ایجاد شود. اینکه گزارش در کدام معامله الزامی است باید روز معامله از اداره ثبت نیز تأیید شود؛ زیرا فهرست پیوست بخشنامه گاه به‌روز می‌شود.
آیا میتوان هنگام خرید خانه در ترکیه قیمت فروش را به ارز خارجی تعیین کرد؟
بله، در فروش‌هایی که خریدار خارجی طرف معامله است، اصولاً میتوان قیمت را به ارز خارجی تعیین کرد. مصوبه شماره 32 درباره حفاظت از ارزش پول ترکیه، ممنوعیت ارز را فقط برای فروش املاک «بین خودِ» اشخاص مقیم ترکیه مقرر می‌کند. اطلاعیه شماره 2008-32/34 مربوط به مصوبه، استثنا را صریح بیان می‌کند: در فروش به خریدار مقیم ترکیه که شهروند ترکیه نیست، «تعیین مبلغ قرارداد ... به ارز خارجی یا بر مبنای ارز خارجی ممکن است» (نقل‌قول کوتاه‌شده).
بنابراین عبارت «در فروش به خارجی حتماً باید قیمت به لیر ترکیه نوشته شود» درست نیست. اما توافق ارزی نیز به معنای امکان باقی ماندن پول به ارز خارجی تا انتقال سند نیست. در خریدهای مشمول، ارز پیش از معامله ثبتی در بانک به لیر ترکیه تبدیل می‌شود. اگر فروشنده و خریدار هر دو مقیم ترکیه و خریدار شهروند ترکیه باشند، ممنوعیت ارزی دوباره اعمال می‌شود؛ به همین علت در خانواده‌های با تابعیت‌های متفاوت، هویت طرف خریدار اهمیت دارد.
گواهی خرید ارز چه چیزی را ثابت می‌کند؟
گواهی خرید ارز (DAB) نشان می‌دهد شخص حقیقی خارجی، ارز مربوط به قیمت فروش را به بانک فروخته و مبلغ به بانک مرکزی منتقل شده است. طبق بخشنامه 2022/1 مورخ 21.01.2022 اداره TKGM، در خریدهای مشمول، این گواهی پیش از معامله ثبتی به اداره ثبت ارائه می‌شود؛ اطلاعات گذرنامه خریدار و معادل دلار آمریکا برای ارز در آن درج می‌شود. DAB پرداخت وجه به فروشنده را ثابت نمی‌کند؛ فقط تبدیل ارز به لیر ترکیه را نشان می‌دهد.
مدارک پرداختی که با هم اشتباه گرفته می‌شوند
| مدرک یا سامانه | چه چیزی را نشان می‌دهد | چه چیزی را نشان نمیدهد |
|---|---|---|
| گواهی خرید ارز | فروش ارز به بانک | دریافت پول توسط فروشنده |
| رسید بانکی | انتقال پول به حساب معین | تعلق حساب به فروشنده واقعی |
| حساب مطمئن (Güvenilir Hesap) | نگهداری قیمت به صورت مرتبط با انتقال سند | وضعیت حقوقی ملک |
| قرارداد وعده فروش | ایجاد تعهد به انتقال | انتقال مالکیت |
قیمت فروش تا انتقال سند چگونه تضمین می‌شود؟
امن‌ترین زمان پرداخت قیمت، لحظه انتقال مالکیت به خریدار در اداره ثبت است؛ «فروش» خارج از اداره ثبت، از نظر حقوقی فروش محسوب نمی‌شود. قانون مدنی و قانون تعهدات ترکیه، شکل رسمی را شرط اعتبار فروش ملک می‌دانند. شعبه 3 حقوقی دیوان عالی کشور در رأی 15 ژانویه 2026 (E. 2025/3317, K. 2026/169) تأکید کرد قرارداد فروش فاقد شکل رسمی حق و تعهد ایجاد نمی‌کند و طرفین فقط میتوانند آنچه داده‌اند را بر اساس قواعد دارا شدن بلاجهت پس بگیرند. یعنی با «فروش عادی» و پرداخت بیعانه، خانه خریداری نشده است؛ در بهترین حالت استرداد پول مطالبه می‌شود.
اگر انتقال سند فوراً ممکن نباشد، مثلاً ساختمان هنوز تکمیل نشده باشد، میتوان از قرارداد وعده فروش تنظیم‌شده در دفتر اسناد رسمی استفاده کرد. این قرارداد مالکیت را منتقل نمی‌کند؛ اما اگر در سند قید شود، در برابر انتقال ملک به دیگری توسط فروشنده از خریدار حمایت می‌کند. بنابراین مدت قید و شرایط حذف آن نیز باید صریحاً در قرارداد نوشته شود.
دو ابزار خطر زمان پرداخت را کاهش می‌دهد. خدمت حساب مطمئن TKGM امکان نگهداری قیمت در حساب مرتبط تا تکمیل انتقال سند را فراهم می‌کند.
همچنین در 29 آوریل 2026، در آیین‌نامه تجارت املاک سامانه پرداخت امن پیش‌بینی شد. طبق اعلام وزارت تجارت در سپتامبر 2026، قرار است این سامانه از 1 دسامبر 2026 الزامی شود. با نزدیک شدن به این تاریخ باید دامنه و اصول اجرای سامانه از منبع رسمی بررسی شود. خطرهای عملی ارسال پول از خارج در راهنمای جداگانه توضیح داده شده است.
خارجی خریدار مسکن از مرحله پروژه چه حقوقی دارد؟
خارجی‌ای که با پیش‌پرداخت، مسکن ناتمام می‌خرد، اگر خرید برای سکونت باشد، به عنوان مصرف‌کننده از حمایت فروش مسکن پیش‌پرداختی در قانون حمایت از مصرف‌کننده شماره 6502 بهره‌مند می‌شود. این حمایت سه عنصر اصلی دارد:
- پیش از دریافت پروانه ساخت نمی‌توان قرارداد فروش مسکن پیش‌پرداختی منعقد کرد،
- خریدار می‌تواند ظرف 14 روز بدون ذکر دلیل و پرداخت جریمه انصراف دهد،
- خریدار تا 24 ماه می‌تواند از قرارداد برگردد؛ در این حالت فروشنده می‌تواند بسته به مدت، غرامتی حداکثر بین 2 تا 8 درصد قیمت و هزینه‌هایی مانند مالیات و عوارض مطالبه کند.
اگر فروشنده تعهدات خود را انجام نداده باشد، نمی‌تواند این غرامت را از خریدار بخواهد. پرونده‌های تأخیر تحویل یا تغییر پروژه به ارزیابی جداگانه نیاز دارند؛ این موضوعات در راهنماهای تأخیر ساخت و بازگشت از قرارداد بررسی می‌شوند.
هزینه انتقال سند چقدر است و چرا قیمت اظهارشده اهمیت دارد؟
هزینه انتقال سند در فروش جداگانه از انتقال‌دهنده و انتقال‌گیرنده دریافت می‌شود و نرخ جاری در اکتبر 2026 برای هر طرف 20 در هزار است. مبنای محاسبه، قیمت فروش اظهارشده در اداره ثبت است که نباید از ارزش مالیات املاک کمتر باشد؛ در فروش با حق ارتفاق آپارتمانی نیز کل قیمت ملاک است (قانون هزینه‌های دولتی شماره 492، ماده 63). طرفین میتوانند توافق کنند خریدار همه هزینه را بپردازد؛ اما این توافق، مؤدی آن را در برابر اداره مالیات تغییر نمیدهد.
اظهار کمتر از واقع، بیشتر هزینه اضافی ایجاد می‌کند تا صرفه‌جویی. اگر بعداً مشخص شود قیمت اظهارشده واقعی نبوده است، هزینه مربوط به تفاوت مطالبه و جریمه تضییع مالیات معادل یک برابر مالیات اعمال می‌شود. اظهار قیمت پایین همچنین ممکن است در درخواست‌های وابسته به ارزش مانند اقامت یا تابعیت به زیان خریدار تمام شود.
هزینه‌های اصلی خریدار خارجی (اکتبر 2026)
| مورد | پرداخت‌کننده | توضیح |
|---|---|---|
| هزینه انتقال سند | خریدار و فروشنده، جداگانه | نرخ برای هر طرف 20 در هزار است |
| هزینه سرمایه در گردش | اداره ثبت وصول می‌کند | مبلغ هر سال دوباره تعیین می‌شود |
| هزینه گزارش ارزیابی ملک | معمولاً خریدار | بسته به مؤسسه متفاوت است |
| بیمه اجباری زلزله | مالک | پیش از معامله ثبتی لازم است |
| مترجم رسمی و دفتر اسناد رسمی وکالتنامه | خریدار | برای خریدار ناآشنا به ترکی یا خریدار با نماینده لازم است |
در مسکن نوساز، مالیات بر ارزش افزوده نیز ممکن است مطرح شود. در نخستین تحویل به شخص حقیقی خارجی غیرمقیم ترکیه، اگر قیمت به ارز خارجی وارد ترکیه شود، امکان معافیت از مالیات بر ارزش افزوده وجود دارد. اگر مسکن ظرف 3 سال واگذار شود، واگذارکننده باید پیش از معامله ثبتی، مالیات وصول‌نشده را با سود تعویق بپردازد. جزئیات شرایط در راهنمای معافیت مالیات بر ارزش افزوده بررسی می‌شود.
روز انتقال سند: شماره مالیاتی، مترجم و DASK
روز انتقال سند، در عمل از خریدار خارجی گذرنامه معتبر، شماره شناسایی مالیاتی ترکیه، عکس و بیمه‌نامه معتبر اجباری زلزله خواسته می‌شود. نقص یک مدرک باعث تعویق نوبت می‌شود. برای خریدار ناآشنا به ترکی، سند رسمی در عمل با حضور مترجم رسمی خوانده می‌شود.
در ساختمان‌های مشمول بیمه اجباری زلزله (DASK)، بدون آن ثبت ممکن نیست. طبق قانون بیمه‌های حوادث طبیعی شماره 6305، اداره ثبت تا زمانی که وجود بیمه و اعتبار آن در تاریخ معامله مستند نشود، نمی‌تواند این ساختمان‌ها را ثبت کند. این بیمه گواهی ایمنی ساختمان نیست؛ فقط پوشش محدودی در برابر خسارت زلزله می‌دهد.
آیا خریدار خارج از کشور می‌تواند سند را از راه دور امضا کند؟
بله، قانون این امکان را فراهم کرده است. اگر طرفین در اداره‌های ثبت متفاوت یا تشکیلات خارج از کشور باشند، مأموران رسمی میتوانند اراده هر یک را جداگانه دریافت و قرارداد را تکمیل کنند (قانون ثبت اسناد و املاک، ماده 26). این روش ممکن است به خریدار امکان دهد بدون آمدن به ترکیه و بدون دادن وکالتنامه گسترده معامله کند. در معامله از راه دور نیز پیش‌شرط‌هایی مانند شماره مالیاتی، گزارش ارزیابی ملک و گواهی خرید ارز باید به همان صورت تکمیل شود. درباره کنسولگری و نوع معامله‌ای که این روش در آن اجرا می‌شود نیز باید جداگانه پرس‌وجو کرد.
خطرهای خرید خانه در ترکیه با وکالتنامه
خرید خانه با وکالتنامه ممکن است؛ خطر زمانی ایجاد می‌شود که دامنه آن از هدف خریدار گسترده‌تر باشد. خریدار خارج از کشور می‌تواند وکالتنامه را در کنسولگری ترکیه تنظیم کند یا در دفتر اسناد رسمی کشور خود تهیه کرده و با تأیید آپوستیل و ترجمه ترکی در ترکیه به کار ببرد.
رأی شعبه 1 حقوقی دیوان عالی کشور مورخ 3 نوامبر 2025 (E. 2024/5597, K. 2025/4806) نشان می‌دهد این خطر چگونه رخ می‌دهد. فردی با تابعیت اتریش، با وکالتنامه تنظیم‌شده در سرکنسولگری وین به همسرش اختیار داده بود «تمام املاک» او در آکسارای را با هر شرط به هر کس بفروشد. همسر وکیل به مادرش وکالت داد و از طریق او املاک را به نام خود منتقل کرد. موکل مدعی سوءاستفاده از اختیار شد؛ اما دعوا به علت اثبات نشدن قصد اضرار رد شد و دیوان عالی کشور رأی را تأیید کرد.
نتیجه این رأی، محدود کردن اختیار خرید یا فروش به همان معامله است. وکالت‌نامه‌ای که شماره بلوک ثبتی و قطعه ملک، قیمت و مدت در آن درج نشده و اختیار «فروش»، «رهن» یا «دریافت وجه» می‌دهد، به وکیل امکان انجام اقداماتی را می‌دهد که خریدار نمی‌تواند بر آنها نظارت کند.
پس از تکمیل معامله یا از بین رفتن اعتماد، نباید عزل وکیل از طریق دفتر اسناد رسمی یا کنسولگری و ابلاغ عزل به وکیل فراموش شود؛ وگرنه ممکن است وکالتنامه قبلی همچنان استفاده شود. انواع وکالتنامه و شرایط ترجمه در راهنمای وکالتنامه توضیح داده شده است.
آیا خرید خانه در ترکیه مجوز اقامت یا تابعیت می‌دهد؟
خیر، خرید خانه خودبهخود مجوز اقامت یا تابعیت نمیدهد؛ هر دو درخواست و شرایط جداگانه دارند. به خارجی دارای ملک در ترکیه ممکن است مجوز اقامت کوتاه‌مدت داده شود؛ نوع و ارزش ملک را وزارت کشور تعیین می‌کند (قانون شماره 6458، ماده 31).
شرایط منتشرشده در صفحه e-İkamet ریاست اداره مهاجرت در اکتبر 2026 سه مورد است. خارجی باید خانه را برای سکونت خود استفاده کند و نباید آن را اجاره دهد. ارزش ملک در تاریخ تملک نیز باید دست‌کم معادل 200.000 دلار آمریکا به لیر ترکیه باشد. این مجوز هر بار حداکثر برای 2 سال صادر می‌شود و در تمدید باید تداوم شرایط دوباره نشان داده شود.
گزارش شده است که در عمل این ارزش بر مبنای قیمت فروش ثبت‌شده در سند ارزیابی می‌شود؛ همچنین ممکن است برخی محله‌ها به روی درخواست‌های جدید اقامت بسته شوند. بنابراین در خرید با هدف اقامت، نشانی باید پیش از پرداخت بیعانه جداگانه بررسی شود.
برای تابعیت از طریق سرمایه‌گذاری، ملک باید دست‌کم 400.000 دلار آمریکا ارزش داشته باشد و قید عدم فروش به مدت 3 سال در سند درج شود. از دسامبر 2023 فقط املاکی این شرط را دارند که مالکیت آپارتمانی یا حق ارتفاق آپارتمانی برای آنها برقرار شده یا روی آنها بنا وجود دارد. مدارک درخواست‌های اقامت و تابعیت و دلایل رد در راهنماهای جداگانه مربوط به تفصیل بررسی شده‌اند.
مالیات املاک و سایر تعهدات پس از خرید خانه در ترکیه
با انتقال سند تعهدات خریدار تمام نمی‌شود؛ مالک جدید باید اعلامیه مالیات املاک را به شهرداری محل ملک بدهد. تغییر مؤدی از دلایل تغییر ارزش مالیاتی شمرده می‌شود و اعلامیه باید در سال مالی وقوع تغییر ارائه شود. اگر فروش در 3 ماه پایانی سال باشد، مهلت اعلام از تاریخ معامله 3 ماه است.
سایر آثار به هدف خرید بستگی دارد:
- اگر خانه اجاره داده شود، قرارداد اجاره و اظهار درآمد اجاره مطرح می‌شود،
- در اجاره کوتاه‌مدت ممکن است نظام مجوز جداگانه نیز اعمال شود،
- اگر ملک مستأجر داشته باشد، قرارداد اجاره موجود به مالک جدید منتقل می‌شود،
- در صورت فوت مالک، اصولاً حقوق ارث ترکیه درباره ملک واقع در ترکیه اعمال می‌شود.
در آپارتمان دارای مستأجر، انتقال سند به معنای تحویل کلید نیست. بنابراین تاریخ تخلیه و تحویل باید در مذاکره فروش جداگانه روشن شود. اجاره، تخلیه و ارث در راهنماهای جداگانه بررسی می‌شوند.
چه مدارکی در خرید ملک در ترکیه اهمیت دارد؟
تعداد مدارک تعیین‌کننده نیست، بلکه مدرکی اهمیت دارد که به خطر خرید پاسخ دهد؛ در پروژه جدید پایان کار، در آپارتمان دست‌دوم محدودیت‌های ثبتی و در خرید از خارج وکالتنامه برجسته است.
- درباره ملک: سابقه ثبتی به‌روز، گواهی محدودیت‌ها و حقوق ثبتی، نقشه مصوب، گواهی پایان کار، وضعیت شهرسازی.
- درباره فروشنده: مدرک هویت یا اختیار شرکت، وکالتنامه، رضایت همسر در صورت لزوم، گواهی انحصار وراثت.
- درباره پرداخت: گواهی خرید ارز، رسیدهای بانکی، سوابق حساب مطمئن، قرارداد وعده فروش.
- درباره خریدار: گذرنامه و ترجمه آن، شماره شناسایی مالیاتی، وکالتنامه، گزارش ارزیابی ملک.
برای استفاده از مدارک تنظیم‌شده به زبان خارجی در ترکیه، اغلب تأیید آپوستیل یا تأیید کنسولی و ترجمه ترکی با تأیید دفتر اسناد رسمی لازم است. این مرحله به‌ویژه در پرونده‌هایی زمان می‌برد که فروشنده از گواهی انحصار وراثت یا گواهی اختیار شرکت خارجی استفاده می‌کند؛ تا تکمیل این مدارک نباید نوبت اداره ثبت گرفت.
همه این مدارک در هر پرونده لازم نیست؛ یک مدرک ممکن است در یک خرید تعیین‌کننده و در دیگری بی‌ارتباط باشد. بر پایه پرونده مشخص تعیین می‌شود کدام مدرک برای کدام خطر بررسی شود.
نتیجه: پیش از خرید خانه در ترکیه باید سابقه ثبتی، هدف و پرداخت با هم ارزیابی شوند
خرید ملک توسط اتباع خارجی در ترکیه از نظر حقوقی ممکن است؛ مشکلات اغلب از ترتیب نادرست بررسی‌ها ناشی می‌شود، نه از ممنوعیت. یک ملک ممکن است برای خرید سرمایه‌گذاری بی‌مشکل و برای خرید با هدف تابعیت ناکافی باشد. پرداخت با حساب مطمئن امن‌تر می‌شود؛ اما بیعانه پرداختشده خارج از اداره ثبت اغلب به مطالبه استرداد تبدیل می‌شود. بنابراین تابعیت، سابقه ثبتی، وضعیت بنا، هدف خرید و روش پرداخت باید پیش از بیعانه با هم ارزیابی شوند.
هر مرحله این ترتیب بر مرحله بعد اثر دارد. تابعیت و محدودیت منطقه نشان می‌دهد خرید ممکن است یا خیر؛ سابقه ثبتی و پایان کار مشخص می‌کند چه چیزی خریداری می‌شود؛ هدف نیز تعیین می‌کند چه شرط ارزشی و مدارکی لازم است. روش پرداخت در پایان همه این بررسی‌ها تضمین می‌کند پول فقط همراه با مالکیت جابه‌جا شود.
Legal Istanbul چگونه در خرید ملک در ترکیه کمک می‌کند؟
Legal Istanbul در پرونده خریدار خارجی، سابقه ثبتی، محدودیت‌ها و حقوق ثبتی، اختیار فروشنده و پایان کار بنا را بررسی می‌کند. قراردادهای وعده فروش و بیعانه، ترتیب پرداخت و ضرورت گزارش ارزیابی ملک و گواهی خرید ارز را متناسب با هدف خرید ارزیابی می‌کند. در صورت نیاز با وکالتنامه ویژه همان معامله، انتقال سند را به نمایندگی از خریدار انجام می‌دهد و اعلامیه مالیات املاک پس از فروش را پیگیری می‌کند. اگر فروش تکمیل نشود یا استرداد بیعانه مطرح شود، مسیر حل اختلاف را نیز بر اساس همان پرونده ارزیابی می‌کند.
اگر پیشنهاد فروش یا پیش‌نویس قرارداد دارید، برای ارزیابی پرونده می‌توانید با Legal Istanbul تماس بگیرید.
تملک ملک توسط خارجیها در ترکیه: مبانی حقوقی و منابع رسمی
- سامانه اطلاعات قوانینقانون ثبت اسناد و املاک شماره 2644 — تملک خارجیها و محدودیت‌های آن (ماده 35)، قرارداد از راه دور (ماده 26)
- سامانه اطلاعات قوانینقانون هزینه‌های دولتی شماره 492 — مبنای هزینه و اظهار کمتر از واقع (ماده 63)
- سامانه اطلاعات قوانینمصوبه شماره 32 درباره حفاظت از ارزش پول ترکیه — ممنوعیت قرارداد به ارز خارجی (ماده 4/g) و اطلاعیه شماره 2008-32/34 (ماده 8)
- سامانه اطلاعات قوانینقانون اتباع خارجی و حمایت بین‌المللی شماره 6458 — اقامت کوتاه‌مدت بر مبنای ملک (ماده 31)
- ریاست اداره مهاجرتریاست اداره مهاجرت، مدارک لازم اقامت کوتاه‌مدت — شرط ارزش و استفاده مسکن (تا اکتبر 2026)
- سامانه اطلاعات قوانینقانون مالیات بر ارزش افزوده شماره 3065 — معافیت تحویل مسکن به خارجی (ماده 13/i)
- اداره کل ثبت اسناد و کاداستراداره کل ثبت اسناد و املاک و کاداستر — بخشنامه‌های شماره 2022/1 (گواهی خرید ارز) و 2024/2 (گزارش ارزیابی)
پرسش‌های متداول
آیا خارجیها بدون مجوز اقامت میتوانند در ترکیه خانه بخرند؟
بله، خارجیها بدون مجوز اقامت میتوانند در ترکیه خانه بخرند. مجوز اقامت شرط تملک ملک نیست؛ شرایط لازم، فهرست تابعیتها، حد 30 هکتار و 10 درصد و محدودیت مناطق نظامی است. خرید نیز خودبهخود اقامت نمیدهد؛ برای مجوز باید جداگانه درخواست کرد.
آیا خریدار خارجی تمام هزینه انتقال سند در ترکیه را می‌پردازد؟
خیر، طبق قانون هزینه انتقال سند از خریدار و فروشنده جداگانه گرفته می‌شود و نرخ اکتبر 2026 برای هر یک 20 در هزار است. طرفین میتوانند توافق کنند خریدار تمام هزینه را بپردازد. این توافق بین آنها معتبر است، اما تکلیف فروشنده در برابر اداره مالیات را از بین نمی‌برد.
آیا درج قیمت پایین در سند برای خریدار خارجی خطر دارد؟
بله، اظهار قیمت پایین برای خریدار خارجی خطر مستقیم دارد. اگر قیمت واقعی بعداً مشخص شود، تفاوت هزینه با جریمه تضییع مالیات معادل یک برابر مالیات مطالبه می‌شود. اظهار کمتر همچنین ممکن است اثبات حد 200.000 دلار برای اقامت یا 400.000 دلار برای تابعیت را دشوار کند.
آیا برای هر خانه فروخته‌شده به خارجی گزارش ارزیابی ملک الزامی است؟
خیر، گزارش ارزیابی ملک در معاملات فهرست پیوست بخشنامه 2024/2 اداره TKGM الزامی است. گزارش شده که با تغییر سپتامبر 2026 اعتبار گزارش به 12 ماه افزایش یافته است. پیش از معامله باید از اداره ثبت تأیید شود که گزارش برای آن فروش لازم است یا خیر.
آیا گواهی خرید ارز پرداخت وجه به فروشنده را ثابت می‌کند؟
خیر، گواهی خرید ارز فقط فروش ارز به بانک و تبدیل آن به لیر ترکیه را نشان می‌دهد. دریافت پول توسط فروشنده را نشان نمیدهد. دلیل پرداخت، رسید بانکی انتقال وجه به حساب به نام فروشنده یا سابقه حساب مطمئن است؛ هر دو باید جداگانه نگهداری شوند.
آیا خرید آپارتمان دارای حق ارتفاق برای خارجی امن است؟
خرید آپارتمان دارای حق ارتفاق از نظر قانونی ممکن است؛ امنیت به انطباق ساختمان با نقشه و امکان دریافت پایان کار بستگی دارد. پیش از خرید باید نقشه مصوب و سوابق شهرداری بررسی شود. تا دریافت پایان کار لازم برای تبدیل به مالکیت آپارتمانی، خطر بر عهده خریدار می‌ماند.
آیا با قرارداد وعده فروش در دفتر اسناد رسمی مالک خانه می‌شویم؟
خیر، قرارداد وعده فروش در دفتر اسناد رسمی مالکیت را منتقل نمی‌کند. این قرارداد فقط حق مطالبه انتقال سند از فروشنده ایجاد می‌کند و اگر در سند قید شود، در برابر خریداران بعدی نیز قابل استناد است. مالکیت روز ثبت با سند رسمی در اداره ثبت منتقل می‌شود.
آیا وقتی خارج از کشور هستم میتوانم با وکالت در ترکیه خانه بخرم؟
بله، با وکالتنامه کنسولگری ترکیه یا وکالتنامه دفتر اسناد رسمی خارجی با آپوستیل میتوان در ترکیه خانه خرید. وکالتنامه باید به شماره بلوک ثبتی و قطعه ملک و حداکثر قیمت محدود شود. وکالت گسترده شامل اختیار فروش، رهن یا دریافت وجه ممکن است خریدار را در برابر اقدامات وکیل بیدفاع بگذارد.
آیا خرید خانه 200.000 دلاری در ترکیه اقامت را تضمین می‌کند؟
خیر، خانه 200.000 دلاری فقط یکی از شروط مجوز اقامت است. استفاده خریدار از مسکن برای سکونت و اجاره ندادن آن نیز لازم است. درخواست جداگانه ارزیابی می‌شود و بسته بودن بعضی محله‌ها به روی درخواست‌های جدید اقامت می‌تواند نتیجه را تغییر دهد.
اگر پیش از انتقال سند به فروشنده بیعانه بدهم، میتوانم پولم را پس بگیرم؟
چون فروش خارج از اداره ثبت نامعتبر است، بیعانه پرداختشده اصولاً بر اساس قواعد دارا شدن بلاجهت قابل مطالبه است. اما وصول عملی آن به دارایی فروشنده و مستند بودن پرداخت بستگی دارد. به همین دلیل بررسی سابقه ثبتی پیش از بیعانه مهم است.
پس از خرید خانه در ترکیه برای مالیات املاک چه کنم؟
خارجی خریدار خانه در ترکیه باید اعلامیه مالیات املاک را به شهرداری محل ملک بدهد. اعلامیه در سال مالی فروش ارائه می‌شود؛ اگر فروش در 3 ماه آخر سال باشد، مهلت 3 ماه است. مالیات هر سال به شهرداری پرداخت می‌شود.
این نوشته صرفاً برای اطلاع‌رسانی عمومی است و جایگزین مشاوره حقوقی نیست. هر پرونده باید بر اساس تصمیم‌ها و سوابق خود جداگانه ارزیابی شود.