معافیت مالیات بر ارزش افزوده فروش خانه به خارجیان، برای نخستین فروش خانه یا محل کسب به خریدار واجد شرایطی است که مقیم ترکیه نباشد. بهای فروش نیز باید به صورت ارز خارجی وارد ترکیه شود. در صورت تحقق شرایط، سازنده مالیات بر ارزش افزوده را به صورتحساب اضافه نمیکند. این معافیت تخفیف عمومی برای هر دارنده گذرنامه خارجی نیست؛ وضعیت خریدار، ویژگی ملک و مسیر انتقال پول باید با هم بررسی شوند.
مبنای آن قانون مالیات بر ارزش افزوده شماره 3065 است. قانون، نخستین تحویل ساختمانی را که به عنوان مسکن یا محل کسب ساخته شده، به شرط ورود بهای آن به ترکیه به صورت ارز، معاف می‌داند. این قاعده تا اکتبر 2026 برقرار است. اگر ملک معاف ظرف سه سال واگذار شود، مالیات وصول‌نشده همراه سود تعویق باید پرداخت شود. این نوشته فقط معافیت فروش ملک را بررسی میکند؛ معافیت‌های مناطق آزاد یا گواهی مشوق سرمایه‌گذاری قواعد دیگری دارند.
در عمل، نتیجه اغلب به تاریخ‌ها وابسته است: زمان گرفتن گواهی، پرداخت، صدور صورتحساب و تحویل ملک. از این رو باید پیش از امضای قرارداد پیش‌فروش و فرستادن نخستین وجه، شرایط معافیت بررسی شود.
1.شرایط معافیت مالیات بر ارزش افزوده فروش مسکن به خارجیان چیست؟
این معافیت تابع ماده 13/i قانون مالیات بر ارزش افزوده و بخشنامه عمومی اجرای آن است. خریدار نباید مقیم ترکیه باشد؛ ساختمان باید به عنوان مسکن یا محل کسب ساخته شده باشد و سازنده آن را برای نخستین بار بفروشد. بها نیز باید به صورت ارز وارد ترکیه شود. بخشنامه می‌خواهد دست‌کم 50 درصد بها پیش از صدور صورتحساب فروش وارد و به فروشنده پرداخت شود و بقیه حداکثر ظرف یک سال. مدرک عدم اقامت خریدار نیز باید پیش از تحویل به فروشنده داده شود.
با تحقق این شرایط، فروش از مالیات بر ارزش افزوده معاف است. خریدار باید ملک را از تاریخ تحویل سه سال نگه دارد. واگذاری در این مدت معافیت اولیه را به‌طور خودکار از بین نمی‌برد، اما پرداخت مالیات وصول‌نشده به همراه سود را لازم میکند.
2.چه خریدارانی مشمول معافیت‌اند؟
معافیت شامل اتباع خارجی غیرمقیم در ترکیه، بعضی شهروندان ترکیه که در خارج زندگی می‌کنند و برخی شرکت‌های تأسیس‌شده در خارج است. تبعه خارجی یعنی شخصی که تابعیت ترکیه ندارد. دارندگان کارت آبی که با مجوز از تابعیت ترکیه خارج شده‌اند نیز اگر مقیم ترکیه نباشند می‌توانند در گروه خارجیان قرار گیرند.
شرکت باید هر دو شرط را داشته باشد: مرکز قانونی و مرکز اداره واقعی‌اش در ترکیه نباشد و از طریق محل کسب یا نماینده دائم در ترکیه درآمدی به دست نیاورد. شرکتی که در ترکیه تأسیس شده، فقط به دلیل خارجی بودن همه سهامداران از معافیت برخوردار نمی‌شود.
3.شهروندان ترکیه ساکن خارج چگونه از معافیت بهره‌مند می‌شوند؟
شهروند ترکیه‌ای که با اجازه کار یا اقامت بیش از شش ماه در خارج زندگی کرده باشد، ممکن است واجد شرایط باشد. طبق بخشنامه، مجوز باید در روز تحویل معتبر باشد و دست‌کم شش ماه پیش از آن گرفته شده باشد. شخص همچنین باید از زمان دریافت مجوز تا تحویل، حداقل شش ماه را در خارج گذرانده باشد.
فروشنده باید این وضعیت را پیش از تحویل مستند کند. خریدار مجوز کار یا اقامت، سوابق اقامت بیش از شش ماه در خارج و سندی از سفارت یا کنسولگری ترکیه ارائه میکند. سند کنسولی نشان می‌دهد که شخص جزو گروه مستثناشده نیست.
قانون، شهروندان ترکیه‌ای را که به سبب کار برای نهادهای دولتی یا سازمان‌هایی با مرکز در ترکیه در خارج اقامت دارند صراحتاً کنار می‌گذارد. بنابراین کارمند اعزامی یک شرکت ترکیه‌ای برای امور آن شرکت مشمول معافیت نیست. شخص دارای تابعیت دوگانه که یکی ترکیه‌ای است نیز برای این منظور خارجی محسوب نمی‌شود و با شرایط همین بخش سنجیده میشود.
4.غیرمقیم بودن در ترکیه به چه معناست؟
برای تبعه خارجی یعنی اقامتگاه قانونی او در ترکیه نباشد و در یک سال تقویمی به‌طور پیوسته بیش از شش ماه در آن کشور سکونت نکند. این معیار از قانون مالیات بر درآمد گرفته شده است. خروج موقت، مدت سکونت را قطع نمیکند.
برخلاف گفته برخی منابع، معیار «شش ماه پیش از فروش» نیست؛ قانون از سال تقویمی سخن می‌گوید و اقامتگاه را جداگانه در نظر می‌گیرد. با این حال، کسانی که برای دوره‌ای معین و موقت به قصد کار، تحصیل، درمان، استراحت یا سفر آمده‌اند ممکن است با وجود اقامت بیش از شش ماه هم مقیم شمرده نشوند.
وضعیت اقامت در روز تحویل سنجیده میشود، نه زمان امضای قرارداد پیش‌فروش. بنابراین بررسی سوابق ورود و خروج پیش از قرارداد اهمیت دارد. اگر خریدار بیشتر سال را در ترکیه بگذراند، تعیین قیمت بر پایه فرض معافیت می‌تواند بعدها هزینه سنگینی ایجاد کند.
5.آیا خارجی دارای اجازه اقامت در ترکیه می‌تواند معاف شود؟
فردی که با اجازه اقامت در ترکیه زندگی میکند و اقامتگاهش در آنجاست، معمولاً از این معافیت بهره‌مند نمی‌شود. هدف قانون تشویق افراد ساکن خارج به آوردن ارز برای خرید ملک است. کسی که اقامتگاهش در ترکیه است مقیم به شمار می‌آید. استثناهای کار، تحصیل یا درمان موقت تنها ناظر به معیار شش‌ماهه‌اند و اثر اقامتگاه را خودبه‌خود از میان نمی‌برند.
ثبت نشانی مهم است. اداره درآمد ترکیه در یک نظر مالیاتی سال 2023، خارجی با نشانی ثبت‌شده در استانبول را بدون توجه به مدت حضورش مقیم دانست. چون بسیاری از دارندگان مجوز اقامت نشانی ثبت‌شده دارند، باید پیش از اتکا به معافیت وضعیتشان جداگانه بررسی شود.
دادگاه قانون اساسی نیز در رأی سال 2018 تمایز میان مقیم و غیرمقیم را خلاف اصل برابری ندانست؛ زیرا وضعیت حقوقی این دو گروه یکسان نیست.
6.چه ملک‌هایی مشمول معافیت مالیات بر ارزش افزوده‌اند؟
معافیت شامل ساختمان‌هایی است که در پروانه ساخت به عنوان مسکن یا محل کسب ثبت شده‌اند؛ از جمله آپارتمان، مغازه، دفتر، رزیدانس، آپارت و واحدهای تایم‌شیر. فروش زمین و ساختمانی که پروانه ساخت ندارد مشمول نیست.
ساختمان باید آماده استفاده باشد و عملاً به خریدار تحویل شود. اگر برقراری حق ارتفاق آپارتمانی (kat irtifakı) ممکن است، آن حق نیز باید ثبت شده باشد. درباره واحدی که مالکیت آپارتمانی کامل آن ثبت شده، اثبات جداگانه تحویل عملی لازم نیست.
نوع حقوقی ملک معمولاً بر پایه عنوان آن در سند مالکیت و پروانه ساخت تعیین میشود. پیش از پیش‌فروش این مدارک را بررسی کنید. واحدی که در تبلیغ «رزیدانس» نامیده میشود ممکن است در پروانه عنوان دیگری داشته باشد و این بر معافیت و نرخ مالیات اثر بگذارد.
7.آیا خرید خانه دست‌دوم نیز معاف است؟
خیر. این معافیت فقط برای نخستین تحویل خانه یا محل کسب به دست مؤدی‌ای است که آن را ساخته است. آپارتمانی که از سازنده خریداری و سپس به دیگری فروخته شود، هرچند تازه باشد، نخستین تحویل نیست. بسیاری از فروش‌های دست‌دوم میان اشخاص حقیقی اصلاً مشمول مالیات بر ارزش افزوده نیستند تا بحث معافیت مطرح شود.
مفهوم نخستین تحویل بیشتر به هویت فروشنده مربوط است تا عمر بنا. بنا بر نظرات اداره درآمد، فروش ساختمانی که سازنده مدتی اجاره داده بود می‌تواند همچنان نخستین تحویل باشد. فروش سهم خود سازنده در پروژه مشارکت زمین و ساخت نیز ممکن است مشمول شود.
فروش واحدی که سهم مالک زمین بوده به دست همان مالک، نخستین تحویل نیست. پس دو واحد مشابه در یک پروژه ممکن است وضعیت مالیاتی متفاوت داشته باشند.
8.معافیت برای خانه در حال ساخت چگونه اجرا میشود؟
در خرید خانه پیش از تکمیل، شرایط معافیت روز تحویل سنجیده میشود، نه روز امضای قرارداد. از نظر اداره درآمد، تحویل زمانی است که مالکیت آپارتمانی به نام خریدار ثبت شود یا، اگر زودتر باشد، خانه تکمیل‌شده و آماده استفاده عملاً تحویل او شود. خریدار باید در آن تاریخ شرایط شخصی را داشته باشد.
پروژه‌های چندساله از این جهت خطر دارند: خریدار ممکن است هنگام قرارداد ساکن خارج بوده، ولی تا روز تحویل به ترکیه نقل مکان کند و دیگر غیرمقیم نباشد.
برای پروژه‌های با تحویل دیرهنگام، قرارداد پیش‌فروش اهمیت ویژه‌ای دارد. قرارداد باید روشن کند اگر در روز تحویل شرایط معافیت برقرار نبود، چه کسی مالیات را می‌پردازد.
9.شرط ورود بهای ملک به ترکیه به صورت ارز چیست؟
بها باید به صورت ارز از خارج برسد و مسیر آن با مدارک بانکی یا گمرکی ثابت شود. روش اصلی در بخشنامه، انتقال از بانک خارجی به بانکی در ترکیه است و رسید بانک مدرک آن محسوب میشود.
روش‌های دیگری هم ممکن است. پرداخت با کارت بانک خارجی به رسید یا نامه بانک ترکیه نیاز دارد. اگر خریدار ارز را نقداً بیاورد، مدرک گمرکی لازم است؛ سپس باید پول از راه بانک به فروشنده پرداخت و با رسید مستند شود.
ورود ارز لزوماً به معنای پرداخت ارز به فروشنده نیست؛ فروشنده می‌تواند لیر ترکیه دریافت کند. اما موجودی لیری که از قبل در ترکیه بوده، برای این معافیت ورود ارز از خارج محسوب نمی‌شود.
10.چرا باید نیمی از بها پیش از صدور صورتحساب پرداخت شود؟
دست‌کم 50 درصد بها باید پیش از صدور صورتحساب فروش به صورت ارز وارد ترکیه و به فروشنده پرداخت شود. باقی‌مانده را نیز خریدار باید حداکثر ظرف یک سال به همان صورت وارد و پرداخت کند. این زمان‌بندی در بخشنامه آمده، نه متن قانون، ولی اداره مالیات آن را اجرا میکند.
تاریخ صورتحساب کاملاً در اختیار طرفین نیست. طبق قانون آیین مالیاتی، صورتحساب حداکثر تا هفت روز پس از تحویل صادر میشود. صدور پیش از تحویل هم ممکن است و در آن صورت رویداد مالیاتی در تاریخ صورتحساب رخ می‌دهد. حد رسمی همان تاریخ صدور است، اما چون معمولاً نزدیک تحویل است، رساندن پرداخت به مرز 50 درصد پیش از تحویل امنتر است.
پرداخت اقساطی ممکن است، اما این جدول زمانی آن را محدود میکند. با پیش‌پرداخت اندک و تحویل زودهنگام ممکن است حد لازم رعایت نشود. برنامه پرداخت، تحویل و تاریخ صورتحساب را با هم تنظیم کنید. در غیر این صورت حتی با وجود دیگر شرایط، معافیت در خطر است.
11.اگر خویشاوند پول را بفرستد یا وام گرفته شود، معافیت باقی می‌ماند؟
پرداخت شخصی غیر از خریدار ممکن است پذیرفته شود، اگر ارتباط آن با همین فروش مستند باشد. در مقابل، تأمین بخشی از بها با وام مسکن بانک ترکیه ممکن است معافیت را از بین ببرد. در رسید شخص ثالث باید مشخصات خریدار و ملک، از جمله نام پروژه، نشانی و شماره واحد درج شود. در غیر این صورت فرستنده باید رضایت‌نامه‌ای با این اطلاعات به فروشنده بدهد.
اداره درآمد در موردی پذیرفت که ارز ابتدا از خارج به خویشاوند خریدار رسیده و سپس از او به صورت لیر به فروشنده منتقل شده باشد. شرط، مستندسازی زنجیره انتقال و اثبات ارتباط آن با بهای همین خانه است. انتقال یک مبلغ مشترک برای چند خریدار نیز به اثبات مشابهی برای تفکیک نیاز دارد.
موضع اداره درباره وام داخلی سخت‌تر است. وام مسکن گرفته‌شده از بانک ترکیه، ارز واردشده از خارج نیست. در نظری درباره پرداخت بخشی از بها با چنین وامی، اداره کل تحویل خانه را خارج از معافیت دانست.
12.گواهی غیرمقیم بودن را چه زمانی باید گرفت؟
خریدار خارجی باید گواهی غیرمقیم بودن در ترکیه را بگیرد و پیش از تحویل به فروشنده بدهد. این گواهی از اداره مالیات محل وقوع خانه یا محل کسب گرفته میشود. فروشنده نیز باید پیش از تحویل تصویر گذرنامه خریدار را دریافت کند.
شرکت‌های خارجی هم باید وضعیت خود را پیش از تحویل اثبات کنند. اسناد رسمی کشور خود درباره تأسیس و ادامه فعالیت و گواهی اداره مالیات ترکیه درباره نداشتن مرکز قانونی یا مدیریتی و درآمد مربوط از طریق محل کسب یا نماینده دائم در ترکیه لازم است.
زمان این گواهی حتی با برنامه‌ریزی دقیق پرداخت و سند به‌آسانی فراموش میشود. اگر ملک زودتر تحویل شود، فروشنده ممکن است مالیات را در صورتحساب بیاورد و خریدار برای بازپس‌گیری آن با روندی جداگانه و نامطمئن روبه‌رو شود.
13.اگر گواهی پس از تحویل گرفته شود، میتوان مالیات را پس گرفت؟
در یک پرونده، شورای دولتی ترکیه پذیرفت که با وجود ارائه دیرهنگام گواهی، اگر خریداران ثابت کنند در روز تحویل واقعاً شرایط قانونی را داشته‌اند، بازگشت مالیات ممکن است. هیئت شعب مالیاتی در 19 مارس 2025 رأی شعبه را تأیید کرد (E. 2023/624، K. 2025/114). رأی با اکثریت صادر شده و نباید آن را رویه‌ای معمول برای استرداد دانست.
دو خریدار خارجی یک محل کسب نوساز را به‌صورت مشاع در باشاک‌شهیر استانبول خریدند. تحویل در دسامبر 2018 بود و فروشنده مالیات گرفت. آنان در مارس 2019 گواهی را به فروشنده دادند و درخواست استرداد کردند. اداره مالیات به دلیل صدور دیرهنگام گواهی مخالفت کرد. خریداران گفتند پیش از ثبت سند تنها 9 و 14 روز در ترکیه بوده‌اند.
دادگاه شرط بخشنامه برای ارائه گواهی پیش از تحویل را قانونی دانست، ولی اثبات نخستین تحویل، ورود ارز و غیرمقیم بودن را پذیرفت و رد استرداد را باطل کرد. قضات مخالف، حق طرح دعوای خریداران و امکان استفاده از روند اصلاح و شکایت را محل تردید دانستند.
گواهی دیرهنگام معافیت را خودبه‌خود نابود نمیکند، اما اثبات را دشوارتر می‌سازد. در هر پرونده ممکن، آن را پیش از تحویل بگیرید.
14.اگر شرایط معافیت فراهم نباشد، چه کسی مالیات می‌دهد؟
اگر معافیت بدون تحقق شرایط اعمال شده باشد، فروشنده و خریدار در برابر مالیات وصول‌نشده، جریمه نقصان مالیات و سود تأخیر مسئولیت تضامنی دارند. اداره مالیات می‌تواند تمام مبلغ را از هر یک مطالبه کند.
جدول، شرایط اصلی و پیامد احتمالی فقدان هر یک را خلاصه میکند.
| شرط | زمان بررسی | در صورت فقدان |
|---|---|---|
| غیرمقیم بودن خریدار | روز تحویل | معافیت اعمال نمی‌شود یا مبلغ بازپس گرفته میشود |
| نخستین تحویل | با توجه به هویت فروشنده | معافیت ایجاد نمی‌شود |
| ورود 50 درصد بها به صورت ارز | پیش از صورتحساب | مالیات، جریمه و سود ممکن است مطالبه شود |
| ورود باقی بها به صورت ارز | ظرف یک سال | مالیات، جریمه و سود ممکن است مطالبه شود |
| گواهی غیرمقیم بودن | پیش از تحویل | برای استرداد اثبات جداگانه لازم میشود |
| نگهداری ملک | سه سال از تحویل | مالیات و سود تعویق پرداخت میشود |
این جدول فقط چارچوب کلی معافیت را نشان می‌دهد.
15.فروشنده معافیت را چگونه در اظهارنامه ثبت میکند؟
فروشنده معامله معاف را در اظهارنامه مالیات بر ارزش افزوده، در میان عملیات دارای معافیت کامل و در ردیف «تحویل مسکن یا محل کسب» ثبت میکند. اطلاعات فروش در فرم پیوست نیز گزارش میشود. مالیات پرداخت‌شده فروشنده در ارتباط با ملک، در صورت تحقق شرایط می‌تواند به او مسترد شود.
این استرداد به‌طور غیرمستقیم برای خریدار هم اهمیت دارد. بخشنامه برای استرداد وجه به فروشنده، مدارک ورود و پرداخت کل بها را می‌خواهد. کمبود مدارک خریدار می‌تواند هم استرداد فروشنده را از بین ببرد و هم مسئولیت تضامنی ایجاد کند.
سازندگان از این رو محتاط‌اند. برخی قراردادهای پیش‌فروش دریافت اولیه مالیات و بازگرداندن آن پس از تحقق شرایط را پیش‌بینی می‌کنند. چنین بندی باید شرایط و زمان بازپرداخت را روشن کند.
16.اگر ملک معاف ظرف سه سال واگذار شود چه میشود؟
اگر مسکن یا محل کسب خریداری‌شده با معافیت ظرف سه سال فروخته یا به شکل دیگری واگذار شود، مالیات وصول‌نشده همراه بهره تعویق پرداخت میشود. پرداخت‌کننده همان خریدار بهره‌مند از معافیت است که ملک را واگذار میکند؛ پرداخت باید پیش از انتقال سند جدید انجام شود.
قانون این مدت را به تحویل پیوند می‌دهد. در واحد دارای مالکیت آپارتمانی، تحویل معمولاً با ثبت انتقال سند هم‌زمان است. اگر واحد تکمیل‌شده و آماده استفاده زودتر عملاً تحویل شده باشد، همان تاریخ زودتر ممکن است مهم شود. این تفاوت روز پایان سه سال را تغییر می‌دهد.
تا 1 مه 2022 مدت یک سال بود. قانون شماره 7394 از آن تاریخ مدت را سه سال کرد. برای تحویل‌های پیش از آن مقرره انتقالی صریحی وجود ندارد، بنابراین مدت خرید قدیمی باید جداگانه بررسی شود. در اکتبر 2026 هنوز برخی منابع غیرفارسی یا خارجی از قاعده قدیمی یک‌ساله سخن می‌گویند.
فروش معاف در دفتر ثبت ملک قید میشود؛ بنابراین در انتقال پیش از سه سال انتظار میرود اداره ثبت پرداخت را بررسی کند. تعهد جداگانه عدم فروش سه‌ساله در پرونده شهروندی ملکی مبنای قانونی دیگری دارد.
17.اگر سازنده مالیات را بازنگرداند، خریدار چه می‌تواند بکند؟
اگر سازنده با وجود تحقق شرایط معافیت مالیات گرفته باشد، خریدار می‌تواند مبلغ را در دادگاه حقوقی از او بخواهد. مؤدی مالیات در برابر اداره، فروشنده است؛ بنابراین بازگشت وجه به خریدار غالباً به قرارداد فروش وابسته است. درخواست اصلاح و شکایت از اداره مالیات نیز طبق پرونده شورای دولتی شاید راهی باشد، ولی قابلیت استفاده از آن مورد اختلاف است.
دادگاه تجاری استانبول در فوریه 2025 چنین اختلافی را بررسی کرد. خریدار روس در 2022 بهای شامل مالیات را از خارج فرستاده و پیش از صدور صورتحساب نامه معافیت گرفته بود. سازنده صورتحساب بدون مالیات صادر کرد، اما مبلغ مالیات را که جداگانه در قرارداد آمده بود برنگرداند. دادگاه با تکیه بر نظر کارشناس تحقق شرایط را پذیرفت و حکم به استرداد وجه داد. قطعی شدن رأی معلوم نیست.
نحوه درج مالیات در قرارداد تعیین‌کننده است. طبق رویکرد تثبیت‌شده دیوان عالی ترکیه، اگر مالیات جداگانه ذکر نشده باشد، در قیمت گنجانده‌شده تلقی میشود. ذکر مبلغ مالیات به صورت مستقل و مشروط به معافیت، مبنای استرداد را قوی‌تر میکند. اگر قرارداد پیش‌فروش و صورتحساب را دارید، Legal Istanbul می‌تواند راه احتمالی مطالبه را بررسی کند.
18.معافیت مالیاتی چه اثری بر درخواست تابعیت دارد؟
معافیت مالیاتی و شهروندی از راه سرمایه‌گذاری ملکی دو نظام مستقل‌اند؛ هیچ‌یک خودبه‌خود دیگری را محقق نمیکند. خانه‌ای که برای شهروندی خریده شده، اگر شرایط معافیت را هم داشته باشد ممکن است بدون مالیات فروخته شود. برعکس، خود معافیت صلاحیت درخواست تابعیت را ثابت نمیکند.
هر دو روند به اسناد پرداخت وابسته‌اند. در پرونده شهروندی، گواهی خرید ارز و رسید بانکی مهم‌اند. در دعوای تجاری یادشده، سازنده ادعا کرد بهای شامل مالیات در یک انتقال آمده و گواهی خرید ارز قابل تفکیک نیست. دادگاه بر پایه کارشناسی به سود خریدار رأی داد، ولی اختلاف نشان می‌دهد دو روند به اسناد پرداخت مشترک تکیه می‌کنند.
زمان‌بندی اینجا هم مهم است. ممکن است خریدار بر پایه قرارداد پیش‌فروش، پیش از تحویل خانه شهروندی بگیرد. در روز تحویل دیگر خارجی نیست و استفاده از معافیت مخصوص خارجیان محل بحث میشود. اگر همچنان در خارج زندگی کند، وضعیت او می‌تواند بر اساس شرایط شهروندان ترکیه بررسی شود. بنابراین جدول زمانی دو روند را باید با هم تنظیم کرد.
19.نتیجه: زمان‌بندی عامل تعیین‌کننده است
معافیت فروش مسکن به خارجیان حقی قانونی با شرایط مشخص است، اما هر شرط تاریخ خود را دارد. وضعیت خریدار در روز تحویل، نیمی از پرداخت پیش از صورتحساب و بقیه ظرف یک سال سنجیده میشود. دوره سه‌ساله نیز تعیین میکند آیا واگذاری موجب پرداخت مالیات خواهد شد یا نه.
دو پرونده مشابه ممکن است نتیجه متفاوتی داشته باشند: یکی بدون مالیات سند می‌گیرد و دیگری همان مبلغ را سال‌ها بعد با سود می‌پردازد. تفاوت اغلب به هماهنگی اولیه قرارداد، برنامه پرداخت و گواهی اداره مالیات برمی‌گردد.
20. پرسش‌های متداول
آیا معافیت، هزینه ثبت سند را هم حذف میکند؟
خیر. معافیت فقط مالیات بر ارزش افزوده فروش سازنده را دربرمیگیرد. عوارض ثبت سند، هزینه خدمات اداره ثبت، دفترخانه و مشاوره جداگانهاند. در بودجه خرید باید این هزینهها را مستقل از مالیات محاسبه کرد.
آیا یک خریدار می‌تواند چند ملک معاف بخرد؟
بخشنامه صریحاً به خریدار واجد شرایط اجازه خرید بیش از یک مسکن یا محل کسب را می‌دهد. اما شرایط برای هر خرید جداگانه بررسی میشود: ورود ارز، ارائه مدارک پیش از تحویل و دوره سه‌ساله. تفکیک پرداخت‌ها بر اساس واحد به جلوگیری از اشتباه کمک میکند.
آیا دارنده کارت آبی که از تابعیت ترکیه خارج شده مشمول است؟
فروشنده به جای گذرنامه خارجی، تصویر کارت آبی را دریافت میکند. شرط غیرمقیم بودن همچنان برقرار است. گواهی آن را از اداره مالیات محل ملک میگیرند و پیش از تحویل به فروشنده میدهند.
آیا خارجی که موقتاً در ترکیه کار میکند مشمول است؟
شخصی که برای مأموریت مشخص و موقت آمده ممکن است با وجود حضور بیش از شش ماه مقیم شمرده نشود؛ اما مأموریت باید واقعاً موقت باشد. اداره درآمد در نظری در سال 2023 یک شغل دائمی در سازمانی بین‌المللی در ترکیه را موقت ندانست. مدت قرارداد و ماهیت شغل را باید از پیش بررسی کرد.
آیا خرید از راه لیزینگ مالی معاف است؟
از نظر اداره درآمد خیر. اجاره خانه به خارجی از سوی شرکت لیزینگ، تحویل مسکن واجد شرایط شناخته نشد. انتقال بعدی خانه‌ای که شرکت از سازنده خریده نیز نخستین تحویل نیست. برای چنین روشی هزینه را با فرض وجود مالیات برآورد کنید.
آیا میتوان با اوراق بهادار موجود در خارج پرداخت کرد؟
اداره درآمد انتقال اوراق یوروباند فروختهشده در خارج به حساب ترکیه را ورود بهای خرید به صورت ارز ندانست. چنین پرداختی شرط معافیت را تأمین نمیکند. راه امنتر فروش اوراق در خارج و انتقال وجه نقد ارزی به بانک ترکیه همراه با مشخصات ملک در رسید است.
اگر بعداً شهروند ترکیه شوم، معافیت از بین میرود؟
معمولاً نه، زیرا شرط شخصی در روز تحویل بررسی میشود. دادگاهی بدوی پذیرفت خریدار پس از تحویل با خرید ملک شهروند شود و معافیتش باقی بماند. شهروندی پیش از تحویل وضعیت دیگری دارد. واگذاری ظرف سه سال نیز مستقل از تابعیت ممکن است پرداخت مالیات را لازم کند.
بدون معافیت چه مقدار مالیات باید پرداخت شود؟
به ملک بستگی دارد. نرخ مالیات مسکن با تاریخ پروانه ساخت، مساحت خالص، محل و ارزش زمین تغییر میکند. نرخ جاری را پیش از خرید از سازنده و پیش‌نویس صورتحساب تأیید بگیرید. صرفه‌جویی حتی میان دو واحد یک پروژه می‌تواند متفاوت باشد.
آیا میتوانم از خارج با وکالتنامه این مراحل را انجام دهم؟
مراحل سند را میتوان با وکالتنامه مناسب از خارج پیگیری کرد. اما گواهی غیرمقیم بودن، سوابق پرداخت و تاریخ صورتحساب به وضعیت خود خریدار مربوطاند و وکالتنامه جای آنها را نمیگیرد. اختیار گرفتن گواهی مالیاتی و انجام معامله باید صریح باشد.
آیا میتوانم از حساب ارزی خود در ترکیه پرداخت کنم؟
بله، به شرط آنکه پول از خارج به آن حساب منتقل شده باشد. بخشنامه انتقال ارز از خارج به حساب خریدار در ترکیه را می‌پذیرد. سپس پرداخت به فروشنده باید از راه بانک و با رسید باشد. ارزی که از قبل در ترکیه به دست آمده، ورود ارز از خارج محسوب نمی‌شود.
این نوشته اطلاعات عمومی است و جایگزین مشاوره حقوقی نیست. هر پرونده بر پایه اسناد و شرایط ویژه خود بررسی میشود.
معافیت مالیاتی خرید ملک را با وکیل بررسی کنید.
وضعیت اقامت، مدارک پرداخت، تاریخ تحویل و بند مالیات در قرارداد فروش را با هم بررسی می‌کنیم.