إخلاء المستأجر في تركيا: الأسباب والوساطة والدعوى والمتابعة من الخارج

هل يمكن إخلاء المستأجر عند انتهاء مدة الإيجار؟

لا، ففي إيجار المساكن ومحلات العمل المسقوفة لا يمنح انتهاء مدة العقد وحده المؤجرَ حقَّ الإخلاء. والقانون الأساسي الذي ينظم الإيجار هو قانون الالتزامات التركي رقم 6098. وقاعدته واضحة: «لا يجوز للمؤجر إنهاء العقد استناداً إلى انتهاء مدته». وإذا لم يُخطر المستأجر قبل انتهاء المدة بـ15 يوماً على الأقل، عُدّ العقد ممدداً سنة واحدة بالشروط نفسها (قانون الالتزامات التركي، المادة 347). وحق الإخطار هذا للمستأجر وحده.

وحدّ هذه الحماية الزمني هو مدة التمديد البالغة 10 سنوات. فبعد انقضائها يجوز للمؤجر إنهاء العقد دون بيان سبب، بإخطار يُوجَّه قبل انتهاء كل سنة تمديد لاحقة بـ3 أشهر على الأقل. وفي العقد محدد المدة تُحسب السنوات العشر من التمديدات التي تبدأ بعد انتهاء مدة الإيجار الأولى، لا من بداية العقد؛ أما في العقد غير محدد المدة فتُحسب من بداية الإيجار.

لذلك فإن فكرة «انتهى العقد السنوي فعلى المستأجر أن يخرج» خاطئة. يتناول هذا المقال جانب المؤجر في إيجار المساكن ومحلات العمل المسقوفة؛ أما مبلغ التأمين وزيادة الإيجار وحقوق المستأجر فتُعرض على حدة في الدليل الخاص بجانب المستأجر.

كيف يُخلى المستأجر: ما طرق الإخلاء المتاحة؟

لا يمكن إخلاء المستأجر إلا عبر إجراءات تنفيذ أو دعوى تستند إلى سبب ينص عليه القانون؛ ولكل سبب مهلته وجهته. وفي منازعات الإيجار تختص محكمة الصلح المدنية أياً كانت القيمة؛ أما في الإخلاء عن طريق التنفيذ دون حكم قضائي فتتولى الأمر دائرة التنفيذ ومحكمة التنفيذ. وفي لغة قانون الإيجار والإخلاء يعني التنفيذ دون حكم قضائي إجراءات تبدأ في دائرة التنفيذ دون قرار من المحكمة.

يبيّن الجدول أدناه طرق الإخلاء الرئيسية والجهة المختصة والمهلة التي يجب عدم تفويتها.

الطرق الرئيسية لإخلاء المستأجر (وفق التشريع حتى نوفمبر 2026)

لكل طريق إخلاء مهلته؛ وإذا فاتت المهلة قد ينغلق ذلك الطريق. وقد يتوافر أكثر من سبب ضد المستأجر نفسه، لكن كلاً منها يسير بشروط وجدول زمني مستقلين.

ما الوقائع الحاسمة في إخلاء المستأجر؟

يحدد طريقَ إخلاء المستأجر مدةُ العقد وسنةُ الإيجار وتاريخُ التملك وتواريخُ الإنذارات وتبليغها وتعهدُ الإخلاء والوكالة. وعبارة «المستأجر لا يدفع ولا يخرج» لا تبيّن وحدها أي طريق مفتوح. فمن ملفين متشابهين في الظاهر قد يسير أحدهما عبر التنفيذ والآخر عبر الدعوى فقط. ويتحدد اختيار الطريق بالوقائع التالية:

• تاريخ بدء العقد ومدته،
• سنة الإيجار الجارية والتمديدات،
• تاريخ تملك العقار وقيد السجل العقاري،
• فترة الإيجار غير المدفوع ومبلغه،
• الإنذارات المرسلة وتواريخ تبليغها،
• تاريخ تعهد الإخلاء وتاريخ التسليم،
• حاجة المالك أو قريبه الفعلية إلى الاستعمال،
• نطاق الوكالة.

الطريق الذي يُختار دون قراءة هذه الوقائع مجتمعة قد يُرفض لفوات المهلة أو لتخلف شرط من شروط إقامة الدعوى. ويجب أخذ التواريخ من المستندات مثل عقد الإيجار وقيد السجل العقاري؛ ولا يكفي القول الشفهي للوسيط العقاري أو للمستأجر. فقد يكون الإيجار غير مدفوع في الشهر نفسه في ملفين مثلاً. لكن طريق الإخلاء بسبب عدم الدفع لا ينفتح إلا في الملف الذي مُنحت فيه مهلة الدفع البالغة 30 يوماً بإنذار أو بأمر دفع على الوجه الصحيح.

كيف يُخلى المستأجر الذي لا يدفع الإيجار؟

يُرسَل إلى المستأجر الذي لا يدفع الإيجار إنذار كتابي يمنحه مهلة للدفع ويُعلمه بأن العقد سيُفسخ إن لم يدفع. وفي إيجار المساكن ومحلات العمل المسقوفة لا تقل هذه المهلة عن 30 يوماً (قانون الالتزامات التركي، المادة 315). وتسري المهلة من اليوم التالي لتبليغ الإخطار الكتابي إلى المستأجر. وإذا لم يتم الدفع خلالها جاز للمؤجر فسخ العقد وطلب الإخلاء. ويُسمّى عدم دفع الإيجار في موعده في القانون التخلف عن السداد.

قبل الإنذار يجب حساب مبلغ الإيجار المستحق، أي الذي حلّ موعد دفعه، حساباً صحيحاً. فزيادة الإيجار المتنازع عليها أو الدفع لوسيط قد يُضعف التخلف عن السداد؛ ولذلك تكون السجلات المصرفية حاسمة.

دفع المستأجر للوسيط العقاري صحيح إذا كان المالك قد خوّل الوسيط تحصيل الإيجار، بوكالة مثلاً؛ وإن لم يوجد هذا التفويض فإنه لا يبرئ ذمة المستأجر كقاعدة عامة.

وهناك طريق مستقل عن التخلف عن السداد. فالمستأجر الذي تسبب في إنذارين كتابيين محقّين خلال سنة إيجار واحدة يجوز رفع الدعوى ضده خلال شهر من انتهاء سنة الإيجار. والإنذار المحق هو إنذار كتابي أُرسل لأن الإيجار لم يُدفع فعلاً.

الفرق بين الإخلاء عن طريق التنفيذ ودعوى الإخلاء

في الإيجار غير المدفوع يسير طريق التنفيذ دون وساطة وتحت رقابة محكمة التنفيذ، أما دعوى الإخلاء فتسير أمام محكمة الصلح المدنية بعد الوساطة.

في طريق التنفيذ يبدأ المؤجر إجراءات في دائرة التنفيذ بشأن الإيجار غير المدفوع، ويتضمن أمر الدفع في المسكن مهلة الدفع البالغة 30 يوماً وإنذاراً بأنه يجوز طلب الإخلاء إن لم يتم الدفع. ويجوز للمستأجر الاعتراض على أمر الدفع خلال 7 أيام. فإن لم يعترض ولم يدفع في المهلة، قضت محكمة التنفيذ بالإخلاء بناءً على طلب المؤجر المقدم خلال 6 أشهر من انتهاء مهلة الإنذار.

وإذا اعترض المستأجر توقفت الإجراءات ويُطلب رفع الاعتراض من محكمة التنفيذ؛ وإن لم يُطلب ذلك خلال 6 أشهر من تبليغ الاعتراض لم يجز اتخاذ التنفيذ دون حكم قضائي عن الدين نفسه. أما في طريق الدعوى فيرفع المؤجر دعوى إخلاء بسبب التخلف عن السداد أمام محكمة الصلح المدنية. وأي الطريقين أنسب يتوقف على احتمال اعتراض المستأجر وقوة المستندات.

كيف يُخلي المالك المستأجر بسبب الحاجة؟

يجوز للمؤجر رفع دعوى إخلاء إذا كان هو أو زوجه أو فروعه أو أصوله أو من يلتزم بإعالتهم في حاجة إلى المسكن أو محل العمل. وفي العقد محدد المدة تُرفع الدعوى خلال شهر من نهاية مدة الإيجار (قانون الالتزامات التركي، المادة 350).

وفي العقد غير محدد المدة تُرفع الدعوى خلال شهر من التاريخ المحدد مع مراعاة فترات الفسخ ومهل الإخطار به. وإذا أخطر المؤجر المستأجر كتابةً خلال هذه المدة بأنه سيرفع الدعوى، امتدت مهلة الدعوى سنة إيجار واحدة. ولا يجوز تعديل قواعد أسباب الإخلاء هذه بالعقد على نحو يضر بالمستأجر.

تشترط المحكمة أن تكون الحاجة حقيقية وصادقة وملحّة. فالحاجة المؤقتة أو التي لم تنشأ بعد لا تُعدّ سبباً للإخلاء؛ ويجب أن تستمر الحاجة طوال المحاكمة. والعقار الذي أُخلي بسبب الحاجة لا يجوز تأجيره لغير المستأجر السابق مدة 3 سنوات ما لم يوجد سبب مشروع. وإلا دُفع للمستأجر السابق تعويض لا يقل عن أجرة سنة واحدة.

دعوى الإخلاء بسبب حاجة مالك يعيش في الخارج: ماذا قالت محكمة النقض؟

يقدّم القرار للمالك المقيم في الخارج معياراً مهماً. فمع أن الواقعة سابقة لقانون رقم 6098، طبقت الهيئة المعيار نفسه الذي تقرره القاعدة الحالية في حاجة المالك الجديد. ولم تعتبر الإقامة في الخارج مانعاً من الحاجة، بل اشترطت أن تتجسد العودة بالمستندات. ولا ينبغي إغفال أن المحكمة الابتدائية استندت أيضاً إلى تصريح للمالك بأنه اشترى العقار بقصد الاستثمار؛ فمثل هذه التصريحات قد تُستعمل ضده عند مناقشة صدق الحاجة.

متى يمكن للمالك الجديد الذي اشترى شقة مؤجَّرة طلب الإخلاء؟

يجوز للمالك الجديد الذي اشترى شقة مؤجَّرة رفع دعوى الإخلاء بعد 6 أشهر من التملك إذا أخطر بحاجته خلال شهر من التملك.

شراء شقة مؤجَّرة لا يُنهي علاقة الإيجار؛ إذ يصبح المالك الجديد طرفاً في عقد الإيجار. وإذا كان هو أو أقاربه في حاجة إليها، أخطر المستأجر كتابةً خلال شهر من تاريخ التملك. ويجوز له رفع دعوى الإخلاء بعد مرور 6 أشهر من تاريخ التملك (قانون الالتزامات التركي، المادة 351). وله أيضاً أن يمارس الحق نفسه بدعوى يرفعها خلال شهر من انتهاء مدة العقد.

فكرة «اشتريت البيت فسيخرج المستأجر بعد 6 أشهر» خاطئة. فالأشهر الستة هي أبكر وقت يجوز فيه رفع الدعوى من تاريخ التملك؛ ويتطلب الإخلاء فوق ذلك إثبات الحاجة وحكماً من المحكمة. وقول البائع أو الوسيط العقاري «سيخرج المستأجر» ليس مستنداً يُلزم المستأجر.

ولأن تاريخ التملك يبدأ معه سريان مهلة الإخطار البالغة شهراً، يجب فحص علاقة الإيجار قبل نقل ملكية الطابو. والفحص القانوني الذي يُجرى قبل شراء شقة مؤجَّرة يقيّم عقد الإيجار وتعهد الإخلاء إن وُجد والشروح المدونة في الطابو معاً.

كيف يُخلى المستأجر بموجب تعهد الإخلاء؟

تعهد الإخلاء مستند يتعهد فيه المستأجر كتابةً بإخلاء العقار في تاريخ محدد. ولكي يكون التعهد صحيحاً يجب أن يكون قد صدر بعد تسليم العقار. ويجوز للمؤجر اللجوء إلى التنفيذ أو رفع الدعوى خلال شهر من التاريخ المتعهَّد به (قانون الالتزامات التركي، المادة 352). وإذا فاتت هذه المهلة لم يجز الاستناد إلى التعهد؛ غير أنه إذا أخطر المؤجر المستأجر كتابةً خلال المهلة بأنه سيرفع الدعوى امتدت مهلة الدعوى سنة إيجار واحدة.

عند وضع التعهد موضع التنفيذ يُرسَل إلى المستأجر أمر إخلاء وفق إجراء أمر الإخلاء المنصوص عليه في قانون التنفيذ والإفلاس. ويجوز للمستأجر الاعتراض خلال 7 أيام؛ فإن لم يعترض طُلب منه إخلاء العقار خلال 15 يوماً. وإذا اعترض جاز لمحكمة التنفيذ رفع الاعتراض إذا كان توقيع التعهد مصدقاً لدى كاتب العدل أو مُقراً به.

هل تعهد الإخلاء الموقَّع مع عقد الإيجار صحيح؟

تعهد الإخلاء الصادر مع عقد الإيجار قبل تسليم العقار باطل. ويجب أن يقع تاريخ التعهد بعد تاريخ التسليم؛ كما أن ملء تاريخ تُرك فارغاً في وقت لاحق يؤدي إلى نزاع حول التوقيع والتاريخ. وينبغي الاحتفاظ بأصل التعهد وحفظه مع محضر التسليم.

هل الوساطة إلزامية في إخلاء المستأجر؟

نعم، فمنذ 1 سبتمبر 2023 أصبح اللجوء إلى الوسيط شرطاً لإقامة دعوى الإخلاء الناشئة عن علاقة الإيجار. ويستثني القانون من هذا الشرط الإخلاء عن طريق التنفيذ دون حكم قضائي (القانون رقم 6325 بشأن الوساطة في المنازعات المدنية، المادة 18/B). ويُنهي الوسيط الطلب كقاعدة عامة خلال 3 أسابيع؛ ويجوز تمديد هذه المدة أسبوعاً واحداً على الأكثر عند الضرورة.

يبيّن الجدول أدناه في أي طريق من طرق الإخلاء تكون الوساطة شرطاً لإقامة الدعوى.

شرط الوساطة في طرق الإخلاء (حتى نوفمبر 2026)

يمكن في الوساطة الاتفاق على تاريخ الإخلاء والإيجار غير المدفوع والتسليم. ولكي يكون اتفاق التسوية المتعلق بالعقار قابلاً للتنفيذ، يلزم الحصول على شرح قابلية التنفيذ من محكمة الصلح المدنية في مكان العقار.

متى يجب اللجوء إلى الوساطة من أجل الإخلاء؟

في دعوى الحاجة، إذا قُدّم طلب الوساطة قبل بدء مهلة رفع الدعوى لا يُعدّ شرط إقامة الدعوى متحققاً. ولا تسري مدة السقوط من تقديم الطلب حتى تاريخ تحرير المحضر النهائي. لذلك فإن الطلب المقدَّم بعد بدء المهلة يحفظ مهلة الشهر لرفع دعوى الحاجة.

جدول زمني مثالي · افتراضي

لنفترض مالكاً يريد إخلاء مستأجر بسبب الحاجة في عقد إيجار ينتهي في 31 مايو. يتوقع المالك ألا يخرج المستأجر، فيلجأ إلى الوسيط في أبريل ثم يرفع الدعوى في يونيو بمحضر عدم الاتفاق. ولأن الطلب قُدّم قبل بدء مهلة رفع الدعوى، لا يُعدّ شرط إقامة الدعوى متحققاً، وقد تُرفض الدعوى من حيث الإجراء. ولو قُدّم الطلب في 1 يونيو أو بعده لما سرت مهلة الدعوى أثناء الوساطة.

كيف يتابع المالك الأجنبي إخلاء المستأجر من الخارج؟

يستطيع المالك المقيم في الخارج متابعة إجراءات الإخلاء بوكالة يمنحها لمحامٍ في تركيا؛ ولا يلزمه كقاعدة عامة الحضور إلى تركيا. ويمكن تنظيم الوكالة في القنصلية التركية أو في البلد الذي يقيم فيه؛ والوكالة المنظَّمة في ذلك البلد تُستعمل مع الأبوستيل أو التصديق القنصلي بحسب البلد ومع الترجمة. ويشرح دليل الوكالة المنظَّمة في الخارج هذه الخيارات بالتفصيل.

نطاق الوكالة مهم بوجه خاص في ملف الإخلاء. فما لم يُمنح تفويض صريح لا يجوز للوكيل اللجوء إلى الطرق البديلة لحل النزاعات ولا الصلح (قانون أصول المحاكمات المدنية، المادة 74). لذلك يجب النص صراحةً في الوكالة على صلاحية اللجوء إلى الوساطة وإبرام الاتفاق.

تغيير الأقفال أو قطع الكهرباء والماء ليس طريقاً للإخلاء. فدخول المسكن أو إخراج الأمتعة أو توجيه وسيط للضغط على المستأجر دون رضاه أو دون تسليم عن طريق التنفيذ قد يرتب مسؤولية مدنية وجزائية. وقد يُسأل المالك المقيم في الخارج أيضاً عن نتائج مثل هذا التدخل الذي يتم عبر الوسيط العقاري أو إدارة المبنى.

ينبغي أن تجري المراسلات مع المستأجر كتابةً وعبر قناة واحدة. فتفاوض الوسيط مع المستأجر على حدة قد يُنتج تصريحات تتعارض مع الطريق الذي يسلكه المحامي.

كيف يُستلم العقار بعد قرار الإخلاء؟

قرار الإخلاء أو قرار محكمة التنفيذ لا يسلّم المفاتيح بحد ذاته؛ فإن لم يخرج المستأجر طوعاً جرى الإخلاء عبر دائرة التنفيذ. وإذا خرج المستأجر طوعاً وجب توثيق التسليم بمحضر. ويُدوَّن في المحضر تاريخ التسليم والمفاتيح وقراءات العدادات وحالة العقار. وإذا تعذّر على المالك المقيم في الخارج حضور التسليم جاز لوكيله أو لمن يفوّضه توقيع المحضر؛ وتدعم الصور ومقاطع الفيديو المحضر. كما ينبغي نقل اشتراكات الكهرباء والماء والغاز الطبيعي في اليوم نفسه.

يجب دعم الخصومات من مبلغ التأمين والأضرار المدّعاة بأدلة مثل العقد والصور. ولا ينبغي توقيع مستند يعني «ليس لي أي مطالبة» قبل حل النزاع حول المال أو الضرر. ويمكن متابعة دين الإيجار غير المدفوع عن طريق التنفيذ أيضاً بمعزل عن الإخلاء.

وبالنسبة للمالك الذي سيعيد تأجير العقار بعد الإخلاء، تكتسب أيضاً أهميةً الالتزامات القانونية والضريبية للمالك الأجنبي الذي يؤجر عقاره.

ما المستندات المهمة لإخلاء المستأجر؟

الحاسم في إخلاء المستأجر ليس عدد المستندات بل المستند الذي يجيب عن سبب الإخلاء المختار. ففي ملف عدم الدفع تبرز سجلات الدفع، وفي ملف الحاجة المستندات التي تُظهر الحاجة، وفي شراء عقار مؤجَّر تاريخ التملك والإخطار. وتُقدَّم المستندات المحررة بلغة أجنبية إلى المحكمة ودائرة التنفيذ مع ترجمتها التركية.

• ما يتعلق بعلاقة الإيجار: عقد الإيجار وملحقاته، ومحضر التسليم، وتعديلات العقد، وأصل تعهد الإخلاء إن وُجد.
• ما يتعلق بالملكية: قيد السجل العقاري، وتاريخ التملك، ومستند البيع.
• ما يتعلق بالدفع والإخطار: إيصالات البنك، والإنذارات، وشروح التبليغ، والمراسلات.
• ما يتعلق بالحاجة والتمثيل: المستندات التي تُظهر العودة أو الاستعمال، والوكالة.

ليست كل هذه المستندات لازمة في كل ملف؛ فقد يكون المستند نفسه حاسماً في ملف وغير ذي صلة في آخر. ويتحدد أي مستند يدعم أي سبب بعد دراسة الملف والتحقق من التواريخ؛ ولا يمكن تدارك مهلة فائتة بإنذار يُرسَل لاحقاً.

خلاصة: في إخلاء المستأجر يجب أولاً تحديد السبب والمهلة الصحيحين

في إخلاء المستأجر يسير ملفان متشابهان في الظاهر بطريقين مختلفين. فالإيجار غير المدفوع يمكن متابعته عن طريق التنفيذ ودون وساطة، بينما ترتبط دعوى الحاجة بالوساطة وبمهلة قصيرة لرفع الدعوى. أما تعهد الإخلاء فلا يفيد إلا إذا صدر بعد التسليم.

والتاريخ الذي يبدأ به الجدول الزمني يختلف بدوره بحسب الطريق: تاريخ التملك في شراء عقار مؤجَّر، ونهاية مدة الإيجار في دعوى الحاجة، وتبليغ الإنذار أو أمر الدفع في عدم دفع الإيجار. وكل تاريخ من هذه التواريخ يبدأ مهلة مستقلة؛ ففي 4 من الطرق الستة المبيّنة في الجدول تكون المهلة القانونية شهراً واحداً.

والتوقيت أهم بالنسبة للمالك المقيم في الخارج. فاللجوء المبكر إلى الوساطة في دعوى الحاجة، أو تفويت مهلة الشهر، أو نسيان صلاحية الوساطة في الوكالة قد يعيد الملف إلى البداية. والطرق المختصرة مثل تغيير الأقفال لا توفّر على المالك وقتاً، بل تخلق نزاعاً جديداً. ويُختار الطريق الصحيح حين يُقيَّم السبب والتواريخ والمستندات معاً وفي الوقت المناسب.