土耳其购房入籍：2026年条件、估价与申请指南

通过房地产投资取得土耳其国籍，需要满足哪些条件？

外国人通过购买住宅或商业房产申请土耳其国籍时，须以本人名义独立购买价值至少40万美元的合格房产，不得以共有份额购买。地契须登记3年不出售的承诺，且申请人不得存在国家安全方面的障碍。

这一途径的依据是第5901号《土耳其国籍法》及其实施条例。法律规定，达到规定投资金额并取得投资者居留许可的外国人，可以经总统决定取得国籍（第5901号法第12/1-b条）。申请人须不存在国家安全和公共秩序方面的障碍。

投资类型与金额由实施条例规定。房地产途径的条件如下：

• 投资金额至少为40万美元或等值外币；
• 房产已设立区分所有权或建筑地役权，或属于其上有建筑物的建设用地；
• 正式契据中的价格、付款金额和金额认定证明中的价值，均须分别达到这一门槛；
• 提供证明购房款以外币汇入并完成兑换的外汇兑换证明；
• 在不动产登记簿中登记3年不出售的承诺（即写入产权记录的限制性注记）；
• 由土地登记与地籍总局确认投资。

截至2026年10月，门槛为40万美元。2022年5月13日的总统决定将金额由25万美元提高至40万美元；2026年没有修改这一门槛的规定。隶属环境、城市化与气候变化部的土地登记与地籍总局负责审查投资是否符合条件。具体操作由该机构的通函及自2024年12月9日起适用的指南规定。

本文仅讨论通过购置房地产取得国籍；银行存款、基金或资本投资等途径不在范围内。以持有房产为依据的居留许可也是另一项独立问题。

土耳其购房入籍可以采用哪些购买方式？

房地产入籍有2种购买途径：在土地登记机关办理买卖过户，以及在公证处订立预售承诺合同。两种途径在金额、付款时间及房产数量方面适用不同规则。

• 登记买卖过户。 房产所有权转移至投资者，并在产权记录中登记3年不出售的承诺。这一途径适用于购买现成住宅、商业房产或办公室。
• 预售承诺合同。 通常用于在建且已设立建筑地役权的独立单元；已设立区分所有权的单元也可以采用。40万美元购房款最迟须在合同签订当日全额预付，外汇兑换证明也最迟须在当日出具。合同日期之后的付款不计入预付款。

预订、预售意向文件或意向书，不能替代经公证的预售承诺合同。作出承诺时，合同涉及的独立单元须登记在承诺出售方名下；同一独立单元不得就多份预售承诺合同作出承诺。项目延误风险还须独立于国籍申请另行评估，因为产权过户取决于施工完成。

购买多套房产，能否累计满足入籍所需的40万美元门槛？

可以。采用登记买卖过户方式时，可以将多套房产的金额合计，以达到40万美元。房产数量没有上限，也无须位于同一省或同一项目。此时，将各套房产金额认定证明中的美元价值相加，以确认投资总额。采用预售承诺合同时，则须由一份合同独立达到门槛；不得合并多份预售承诺合同，也不能用预售承诺合同补足已购房产的金额缺口。

哪些条件决定房产是否符合入籍要求？

在价格之前，房产性质和产权历史决定其是否适用于入籍。仅凭“卖方是土耳其公民，因此房产合格”的判断并不正确。以下问题中任何一项的答案对房产不利，都会使其无法用于入籍，而与房产价值无关：

• 房产是否属于已设立区分所有权或建筑地役权的独立单元，或属于其上建有持使用许可建筑物的土地？
• 该房产是否曾用于另一份国籍申请？
• 房产是否登记在外国人或通过投资入籍者名下，或在过去3年内曾从此类人士处取得？
• 卖方是否为买方具有土耳其国籍的一级亲属？
• 产权记录中是否存在预售承诺、诉讼注记或法定抵押登记？
• 是否仅以投资者本人名义购买全部产权，而非共有份额？
• 投资者国籍或所在区的10%面积上限，是否构成购置障碍？

自2023年12月起，田地、果园等农业用地、无建筑物土地，以及涉及分时度假权的房产，均不得用于这一途径。指南要求，登记为建设用地的房产上须有持使用许可的永久性建筑。以配偶、子女或投资者公司名义购买的房产，也不计入投资。军事禁区和安全区域内的房产，可能还须取得额外许可，也可能根本无法购置。

就国籍而言，总统可以按国家、地区或数量限制外国人的购置；10%上限则指外国人在一个区内可取得的总面积。这些问题应通过审查产权记录及历任所有权人链条加以回答。

入籍所需的40万美元如何计算：正式契据、付款与估价

正式契据中的销售价格、向卖方支付的金额，以及金额认定证明中的价值，须分别达到40万美元，方可满足门槛。采用预售承诺合同时，可以合同价值替代正式契据中的价值；除此之外，如果其中一项不足，另外两项较高也不能改变结果。

构成入籍投资金额的三项价值

金额认定证明也有上限。根据指南，如果该证明中的美元价值高于证明向银行兑换外汇金额的外汇兑换证明，则仅按后者金额认定。通过外币贷款购买房产时，贷款金额不计入投资；房产存在抵押或查封时，抵押和查封所对应的金额也不计入投资。

汇率变化使契据金额低于40万美元，会失去入籍资格吗？

入籍估价报告与TTB：2026年9月28日发生了什么变化？

自2026年9月28日起，为入籍出具的估价报告，不再仅能由GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş.编制，任何获授权的估价机构均可编制。机构须获得资本市场委员会授权、在土耳其估价师协会的会员资格有效，并已加入不动产估价信息系统（TADEBİS）。

估价报告反映房产的市场价值。金额认定证明（Tutar Tespit Belgesi，简称TTB）则是依据报告生成、载明可用于入籍认定金额的正式文件。该文件通过电子方式发送至土地登记系统；卖方提供的纸质评估报告不能替代它。

2026年9月28日前后的比较（土地登记与地籍总局通函；截至2026年10月已公布）

入籍估价会额外增加25%吗？

不会。截至2026年10月，土地登记与地籍总局已公布的通函中，没有在估价价值上增加25%的规定。2026年9月之后，一些房地产网站和人工智能回答中出现了这一说法。

通函要求正式契据中的价格和付款金额分别达到40万美元，并通过金额认定证明予以确认。认定价值为32万美元的房产，不会在系统中补足至40万美元；基于这种假设付款，可能导致购置不符合条件。

房地产入籍中的外汇兑换证明和付款，应如何证明？

外汇兑换证明表明，购房款以外币汇入土耳其，并交由银行兑换，以出售给中央银行。银行通过注册电子邮件，将证明直接发送给土地登记机关。正式契据中的价格，也按照证明中的土耳其里拉金额填写。

证明应载明投资者身份信息、房产编号、外汇的美元等值金额，以及交易用于入籍的目的。外汇金额应仅包含购房款；增值税、佣金、规费及费用不得计入。若计划适用增值税豁免或支付佣金，应确保这些项目不混入入籍投资金额。

银行付款凭证则证明购房款已实际支付给卖方，须在产权记录登记3年不出售承诺之前提交。

付款链条是行政机关日后审查投资真实性的重要证据。向境外账户付款，或向无法证明关联的第三人转账，都不能建立这一链条。

自2026年12月1日起，安全支付系统将如何影响入籍购房？

根据《不动产交易条例》的修改，自2026年12月1日起，以现金、银行汇款或电子资金转账支付购房款的不动产销售，必须使用安全支付系统。该规则于2026年4月29日加入条例，2026年10月1日的修改将开始日期确定为2026年12月1日。在该系统中，产权过户完成后，款项才转至卖方。

截至2026年10月，法规尚未详细规定外汇兑换证明和付款凭证要求应如何与该系统衔接。因此，对于2026年12月1日之后的产权交易，应提前向土地登记机关和银行确认付款流程。

关于土耳其购房入籍的5个误区

哪些机构签发投资者居留许可，并作出入籍决定？

通过房地产投资入籍时，土地登记与地籍总局确认房产投资，移民管理局签发投资者居留许可，总统作出入籍决定。每个机构分别审查其职权范围内的条件。某一阶段通过，并不意味着下一阶段也会通过。各机构的职责如下：

• 土地登记与地籍总局： 审查房产、金额、付款和产权历史；出具不动产投资认定证明（实务中称为符合性证明）。
• 移民管理局： 向投资者签发短期居留许可（投资者居留许可）。该许可适用于不在土耳其工作、但达到规定投资金额的外国人（第6458号法第31/1-j条）。
• 人口与国籍事务总局： 整理国籍申请档案，使其具备作出决定的条件。
• 安全机关： 进行安全调查和档案审查。
• 总统： 作出准予入籍的决定。

土地登记机关出具的投资认定证明，不等于入籍决定。以往的入境禁令、遣返记录，或其他国家的调查，可能独立于投资程序是否合规而影响结果。

配偶和子女能否通过同一房地产投资取得土耳其国籍？

可以。投资者的外籍配偶，以及投资者本人或其配偶的未成年或受扶养外籍子女，可以通过同一投资取得国籍，无须另行投资；家庭成员与投资者的申请档案一并评估。每位家庭成员也须满足国家安全和公共秩序要求。原则上，成年子女不属于父母投资所涵盖的范围；受扶养状态，即子女需要照护的情况，须在档案中另行证明。

家庭成员可纳入申请，并不意味着可以共同持份购房。房产须由投资者本人取得全部产权。若入籍决定日后被撤销，撤销决定也适用于依附投资者取得国籍的配偶和子女。若决定被撤回，由于配偶和子女的国籍依附于投资者的申请，也可能受到影响。

入籍的3年不出售注记是什么意思，期满后能卖房吗？

3年不出售注记表明，为入籍取得的房产，自取得或作出声明之日起3年内不得出售。在此期间，房产可以出租，也可以设立抵押、地役权或租赁注记。但不得出售或以其他方式转让，也不得作出预售承诺或设立用益权。

如果所有权人在期限届满前申请删除注记，申请会被接受，但有关情况须立即通知人口与国籍事务以及移民管理部门的省级机构。这一通知可能触发对国籍档案的新审查。征收或强制出售等非因所有权人意愿发生的变化，则会提交土地登记与地籍总局另行评估。

期满后出售房产，本身不会终止国籍。但仍有一项限制：如果房产转回原所有权人或其一级亲属，投资认定证明会被撤销。这也可能引发撤回入籍决定的审查。该规则针对的是虚假回售。通过继承发生转移时，承诺则由继承人继续承担。

通过购房取得的土耳其国籍会被撤销吗？

会。通过投资取得的国籍，可以因撤销或撤回决定而终止。法律一开始就设有限制：“满足规定条件，并不赋予个人取得国籍的绝对权利。”根据内政部2026年9月21日的说明，1,413名投资者及其家庭成员，合计6,134人的入籍决定已被撤销或撤回。

拒绝、撤销与撤回的区别

可以通过行政诉讼挑战这些处理。撤销符合性证明和撤回入籍决定是两个独立行政行为，须分别在各自的期限内提起诉讼。

虚假外汇兑换证明如何影响国籍：最高行政法院2026年判决

房地产投资入籍中重要的文件

房地产投资入籍档案的关键，不在于文件数量，而在于证明投资真实性及付款链条的文件是否一致。预售承诺案件中，合同、付款和外汇兑换证明的日期尤为重要；二手房交易中，产权历史尤为重要；家庭申请中，则应重视证明家庭关系的文件。

• 房产文件： 产权记录、正式契据或经公证的预售承诺合同、估价报告及金额认定证明。
• 付款文件： 外汇兑换证明、银行付款凭证、土耳其银行账户及税号。
• 家庭文件： 结婚和出生证明、海牙认证（Apostille）或领事认证、宣誓翻译。
• 代理文件： 明确授权购买房产及作出3年不出售承诺的授权委托书。

这些文件也可能成为行政机关数年后审查的证据，因此应保留原件及银行出具的记录。

结论：购房入籍的关键，是文件之间相互一致

房地产投资入籍的关键，不是房产的价格，而是在付款之前核实房产是否合格，以及文件是否相互一致。两套价格相同的房产，可能一套符合条件，另一套却因产权历史、估价或付款记录而无法用于入籍。例如，一套45万美元的公寓，若在过去3年内从外国人处取得，就不能用于入籍；另一套41万美元的公寓，若文件一致，则可能达到要求。

截至2026年10月，可选择的估价机构范围已扩大，证明有效期限也已延长。与此同时，内政部2026年9月的说明表明，追溯审查正在大范围进行。因此，以入籍为目的的购房，应在签订买卖合同之前完成审查。