تخلیه مستأجر در ترکیه: دلایل، میانجیگری، دعوا و پیگیری از خارج

آیا با پایان مدت اجاره می‌توان مستأجر را تخلیه کرد؟

خیر، در اجاره مسکن و محل کار مسقف، پایان مدت قرارداد به‌تنهایی به موجر حق تخلیه نمی‌دهد. قانون اصلی حاکم بر اجاره قانون تعهدات ترکیه شماره 6098 است. قاعده قانون روشن است: «موجر نمی‌تواند با استناد به پایان مدت، قرارداد را خاتمه دهد». اگر مستأجر دست‌کم 15 روز پیش از پایان مدت اخطار ندهد، قرارداد با همان شرایط برای 1 سال تمدیدشده تلقی می‌شود (قانون تعهدات ترکیه، ماده 347). این حق اخطار فقط از آنِ مستأجر است.

حد زمانی این حمایت، مدت تمدید 10 ساله است. پس از پایان این مدت، موجر می‌تواند با اخطاری که دست‌کم 3 ماه پیش از پایان هر سال تمدیدِ بعدی می‌دهد، قرارداد را بدون ذکر دلیل خاتمه دهد. در قرارداد مدت‌دار، 10 سال نه از آغاز قرارداد، بلکه از تمدیدهایی حساب می‌شود که پس از پایان نخستین مدت اجاره آغاز می‌شوند؛ در قرارداد بدون مدت، از آغاز اجاره حساب می‌شود.

بنابراین این تصور که «قرارداد 1 ساله تمام شد، مستأجر باید برود» نادرست است. این مقاله جنبه موجر را در اجاره مسکن و محل کار مسقف توضیح می‌دهد؛ ودیعه، افزایش اجاره و حقوق مستأجر جداگانه در راهنمای مربوط به جنبه مستأجر بررسی شده است.

مستأجر چگونه تخلیه می‌شود: چه راه‌های تخلیه‌ای وجود دارد؟

مستأجر را فقط می‌توان از راه اجرا یا دعوایی که بر یکی از دلایل پیش‌بینی‌شده در قانون استوار است تخلیه کرد؛ هر دلیل مهلت و مرجع خود را دارد. در اختلافات اجاره، صرف‌نظر از مبلغ، دادگاه صلح حقوقی صالح است؛ در تخلیه از راه اجرای بدون حکم، اداره اجرای احکام و دادگاه اجرا وارد عمل می‌شوند. در زبان حقوق اجاره و تخلیه، اجرای بدون حکم یعنی پرونده‌ای که بدون رأی دادگاه در اداره اجرای احکام آغاز می‌شود.

جدول زیر راه‌های اصلی تخلیه، مرجعی که باید به آن مراجعه کرد و مهلتی را که نباید از دست داد نشان می‌دهد.

راه‌های اصلی تخلیه مستأجر (بر اساس قوانین تا نوامبر 2026)

هر راه تخلیه مهلت خود را دارد؛ اگر مهلت از دست برود، آن راه ممکن است بسته شود. ممکن است علیه یک مستأجر بیش از یک دلیل وجود داشته باشد، اما هر کدام با شرایط و برنامه زمانی جداگانه پیش می‌رود.

در تخلیه مستأجر چه واقعیت‌هایی تعیین‌کننده است؟

راه تخلیه مستأجر را مدت قرارداد، سال اجاره، تاریخ تملک، تاریخ اخطارها و ابلاغ آن‌ها، تعهدنامه تخلیه و وکالت‌نامه تعیین می‌کنند. جمله «مستأجر اجاره نمی‌دهد و بیرون نمی‌رود» به‌تنهایی نشان نمی‌دهد کدام راه باز است. از دو پرونده‌ای که ظاهراً یکسان‌اند، یکی ممکن است از راه اجرا و دیگری فقط از راه دعوا پیش برود. انتخاب راه به این واقعیت‌ها بستگی دارد:

• تاریخ آغاز و مدت قرارداد،
• سال جاری اجاره و تمدیدها،
• تاریخ تملک ملک و سوابق ثبتی ملک،
• دوره و مبلغ اجاره پرداخت‌نشده،
• اخطارهای ارسال‌شده و تاریخ‌های ابلاغ،
• تاریخ تعهدنامه تخلیه و تاریخ تحویل،
• نیاز واقعی مالک یا خویشاوند او به استفاده،
• حدود وکالت‌نامه.

راهی که بدون خواندن هم‌زمان این واقعیت‌ها انتخاب شود، ممکن است به دلیل از دست رفتن مهلت یا فقدان شرط اقامه دعوا رد شود. تاریخ‌ها باید از اسنادی مانند قرارداد اجاره و سوابق ثبتی ملک استخراج شوند؛ گفته شفاهی بنگاه یا مستأجر کافی نیست. برای نمونه، ممکن است در دو پرونده اجاره در همان ماه پرداخت نشده باشد. اما راه تخلیه به سبب اجاره پرداخت‌نشده فقط در پرونده‌ای باز می‌شود که مهلت 30 روزه پرداخت با اخطار یا دستور پرداخت به‌درستی داده شده باشد.

مستأجری که اجاره نمی‌دهد چگونه تخلیه می‌شود؟

برای مستأجری که اجاره نمی‌دهد، اخطار کتبی فرستاده می‌شود که برای پرداخت مهلت می‌دهد و اعلام می‌کند در صورت عدم پرداخت قرارداد فسخ خواهد شد. در اجاره مسکن و محل کار مسقف این مهلت دست‌کم 30 روز است (قانون تعهدات ترکیه، ماده 315). مهلت از روز پس از ابلاغ اخطار کتبی به مستأجر آغاز می‌شود. اگر در این مهلت پرداخت نشود، موجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند و تخلیه بخواهد. پرداخت‌نکردن اجاره در موعد را در حقوق تأخیر در پرداخت می‌نامند.

پیش از اخطار باید مبلغ اجاره‌ای که موعد پرداخت آن رسیده است به‌درستی محاسبه شود. افزایش اجاره مورد اختلاف یا پرداخت به واسطه ممکن است تأخیر در پرداخت را تضعیف کند؛ از همین رو سوابق بانکی تعیین‌کننده است.

پرداخت مستأجر به بنگاه در صورتی معتبر است که مالک به بنگاه اختیار دریافت اجاره داده باشد، مثلاً با وکالت‌نامه؛ اگر چنین اختیاری نباشد، اصولاً مستأجر را از بدهی بری نمی‌کند.

راهی جدا از تأخیر در پرداخت نیز وجود دارد. علیه مستأجری که در یک سال اجاره دو بار موجب اخطار موجه کتبی شده است، می‌توان ظرف 1 ماه از پایان سال اجاره دعوا اقامه کرد. اخطار موجه اخطار کتبی‌ای است که چون اجاره واقعاً پرداخت نشده فرستاده شده است.

تفاوت تخلیه از راه اجرا با دعوای تخلیه

در اجاره پرداخت‌نشده، راه اجرا بدون میانجیگری و زیر نظارت دادگاه اجرا پیش می‌رود، اما دعوای تخلیه پس از میانجیگری در دادگاه صلح حقوقی رسیدگی می‌شود.

در راه اجرا، موجر برای اجاره پرداخت‌نشده در اداره اجرای احکام پرونده باز می‌کند و دستور پرداخت در مورد مسکن، مهلت 30 روزه پرداخت و اخطار درخواست تخلیه در صورت عدم پرداخت را در بر دارد. مستأجر می‌تواند ظرف 7 روز به دستور پرداخت اعتراض کند. اگر اعتراض نکند و اجاره را در مهلت نپردازد، دادگاه اجرا به درخواست موجر که ظرف 6 ماه از پایان مهلت اخطار داده شده، حکم تخلیه صادر می‌کند.

اگر مستأجر اعتراض کند، پرونده متوقف می‌شود و رفع اعتراض از دادگاه اجرا خواسته می‌شود؛ اگر این درخواست ظرف 6 ماه از ابلاغ اعتراض داده نشود، برای همان طلب نمی‌توان اجرای بدون حکم را پی گرفت. در راه دعوا، موجر در دادگاه صلح حقوقی دعوای تخلیه به سبب تأخیر در پرداخت اقامه می‌کند. اینکه کدام راه مناسب‌تر است، به احتمال اعتراض مستأجر و قوت اسناد بستگی دارد.

مالک چگونه مستأجر را به دلیل نیاز تخلیه می‌کند؟

موجر اگر برای خود، همسر، فرزندان و نوادگان، والدین و اجداد یا کسانی که نفقه‌شان بر عهده اوست به مسکن یا محل کار نیاز داشته باشد، می‌تواند دعوای تخلیه اقامه کند. در قرارداد مدت‌دار، دعوا ظرف 1 ماه از پایان مدت اجاره اقامه می‌شود (قانون تعهدات ترکیه، ماده 350).

در قرارداد بدون مدت، دعوا ظرف 1 ماه از تاریخی اقامه می‌شود که با در نظر گرفتن دوره‌های فسخ و مهلت‌های اخطار فسخ تعیین شده است. اگر موجر در این مدت کتباً به مستأجر اطلاع دهد که دعوا اقامه خواهد کرد، مهلت دعوا 1 سال اجاره تمدید می‌شود. این قواعد مربوط به دلایل تخلیه را نمی‌توان با قرارداد به زیان مستأجر تغییر داد.

دادگاه واقعی، صادقانه و ضروری بودن نیاز را بررسی می‌کند. نیاز موقت یا نیازی که هنوز پدید نیامده دلیل تخلیه به شمار نمی‌آید؛ نیاز باید در طول دادرسی نیز ادامه داشته باشد. ملکی که به دلیل نیاز تخلیه شده، بدون دلیل موجه تا 3 سال نمی‌تواند به کسی جز مستأجر پیشین اجاره داده شود. در غیر این صورت، به مستأجر پیشین دست‌کم معادل 1 سال اجاره غرامت پرداخت می‌شود.

دعوای تخلیه به دلیل نیاز مالکی که در خارج زندگی می‌کند: دیوان عالی کشور چه گفت؟

این رأی برای مالک مقیم خارج معیار مهمی به دست می‌دهد. با آنکه ماجرا به دوره پیش از قانون شماره 6098 مربوط است، هیئت همان معیاری را به کار برد که قاعده کنونی درباره نیاز مالک جدید مقرر می‌کند. هیئت زندگی در خارج را مانع نیاز ندانست، بلکه خواستار آن شد که بازگشت با اسناد عینیت یابد. نباید فراموش کرد که دادگاه بدوی به اظهار مالک درباره خرید ملک به قصد سرمایه‌گذاری نیز استناد کرده بود؛ این‌گونه اظهارات ممکن است هنگام بحث درباره صداقت نیاز علیه مالک به کار رود.

مالک جدیدی که آپارتمان دارای مستأجر خریده است چه زمانی می‌تواند تخلیه بخواهد؟

مالک جدیدی که آپارتمان دارای مستأجر خریده است، اگر نیاز خود را ظرف 1 ماه از تملک اعلام کند، می‌تواند 6 ماه پس از تملک دعوای تخلیه اقامه کند.

خرید آپارتمان دارای مستأجر رابطه اجاره را پایان نمی‌دهد؛ مالک جدید طرف قرارداد اجاره می‌شود. اگر مالک جدید یا خویشاوندانش نیاز داشته باشند، وضعیت را ظرف 1 ماه از تاریخ تملک کتباً به مستأجر اطلاع می‌دهد. دعوای تخلیه را پس از گذشت 6 ماه از تاریخ تملک می‌تواند اقامه کند (قانون تعهدات ترکیه، ماده 351). همچنین می‌تواند همین حق را با دعوایی که ظرف 1 ماه از پایان مدت قرارداد اقامه می‌کند به کار گیرد.

این تصور که «خانه را خریدم، مستأجر 6 ماه بعد می‌رود» نادرست است. 6 ماه زودترین زمانی است که از تاریخ تملک می‌توان دعوا اقامه کرد؛ برای تخلیه افزون بر آن اثبات نیاز و رأی دادگاه لازم است. گفته فروشنده یا بنگاه که «مستأجر می‌رود» سندی الزام‌آور برای مستأجر نیست.

چون تاریخ تملک مهلت 1 ماهه اخطار را آغاز می‌کند، رابطه اجاره باید پیش از انتقال سند بررسی شود. بررسی حقوقی پیش از خرید آپارتمان دارای مستأجر، قرارداد اجاره، تعهدنامه تخلیه در صورت وجود و قیدهای ثبت‌شده در سند را با هم ارزیابی می‌کند.

مستأجر با تعهدنامه تخلیه چگونه تخلیه می‌شود؟

تعهدنامه تخلیه سندی است که مستأجر در آن کتباً تعهد می‌کند ملک را در تاریخ معینی تخلیه کند. برای اعتبار تعهدنامه، باید پس از تحویل ملک داده شده باشد. موجر می‌تواند ظرف 1 ماه از تاریخ تعهدشده به اجرا مراجعه کند یا دعوا اقامه کند (قانون تعهدات ترکیه، ماده 352). اگر این مهلت از دست برود، دیگر نمی‌توان به تعهدنامه استناد کرد؛ اما اگر موجر در این مهلت کتباً به مستأجر اطلاع دهد که دعوا اقامه خواهد کرد، مهلت دعوا 1 سال اجاره تمدید می‌شود.

هنگامی که تعهدنامه به اجرا گذاشته می‌شود، طبق روش دستور تخلیه در قانون اجرا و ورشکستگی، دستور تخلیه برای مستأجر فرستاده می‌شود. مستأجر می‌تواند ظرف 7 روز اعتراض کند؛ اگر اعتراض نکند، از او خواسته می‌شود ملک را ظرف 15 روز تخلیه کند. اگر مستأجر اعتراض کند، دادگاه اجرا در صورتی می‌تواند اعتراض را رفع کند که امضای تعهدنامه در دفتر اسناد رسمی تأیید شده یا مورد اقرار قرار گرفته باشد.

آیا تعهدنامه تخلیه‌ای که همراه قرارداد اجاره امضا شده معتبر است؟

تعهدنامه تخلیه‌ای که همراه قرارداد اجاره و پیش از تحویل ملک داده شود، باطل است. تاریخ تعهدنامه باید پس از تاریخ تحویل باشد؛ پر کردن بعدی تاریخی که خالی گذاشته شده نیز به اختلاف درباره امضا و تاریخ می‌انجامد. اصل تعهدنامه باید همراه صورت‌جلسه تحویل نگهداری شود.

آیا میانجیگری در تخلیه مستأجر الزامی است؟

بله، از 1 سپتامبر 2023 مراجعه به میانجی شرط اقامه دعوای تخلیه ناشی از رابطه اجاره است. قانون، تخلیه از راه اجرای بدون حکم را از این شرط مستثنا کرده است (قانون شماره 6325 میانجیگری در اختلافات حقوقی، ماده 18/B). میانجی اصولاً ظرف 3 هفته به درخواست رسیدگی و آن را تمام می‌کند؛ این مدت در موارد ضروری حداکثر 1 هفته تمدید می‌شود.

جدول زیر نشان می‌دهد در کدام راه تخلیه، میانجیگری شرط اقامه دعواست.

شرط میانجیگری در راه‌های تخلیه (تا نوامبر 2026)

در میانجیگری می‌توان درباره تاریخ تخلیه، اجاره پرداخت‌نشده و تحویل به توافق رسید. برای قابل اجرا شدن سند توافقِ مربوط به ملک، گرفتن شرح قابلیت اجرا از دادگاه صلح حقوقی محل وقوع ملک الزامی است.

برای تخلیه چه زمانی باید به میانجیگری مراجعه کرد؟

در دعوای نیاز، اگر درخواست میانجیگری پیش از آغاز مهلت اقامه دعوا داده شود، شرط اقامه دعوا محقق‌شده تلقی نمی‌شود. از زمان درخواست تا تاریخ تنظیم صورت‌جلسه نهایی، مهلت اسقاطی جریان ندارد. بنابراین درخواستی که پس از آغاز مهلت داده شود، مهلت 1 ماهه دعوای نیاز را حفظ می‌کند.

نمونه جدول زمانی · فرضی

مالکی را در نظر بگیرید که در قراردادی که 31 مه پایان می‌یابد، به دلیل نیاز خواهان تخلیه است. مالک با این گمان که مستأجر بیرون نمی‌رود، در آوریل به میانجی مراجعه می‌کند و در ژوئن با صورت‌جلسه عدم توافق دعوا اقامه می‌کند. چون درخواست پیش از آغاز مهلت اقامه دعوا داده شده، شرط اقامه دعوا محقق‌شده تلقی نمی‌شود و ممکن است دعوا از نظر شکلی رد شود. اگر درخواست از 1 ژوئن به بعد داده می‌شد، مهلت دعوا در طول میانجیگری جریان نمی‌یافت.

مالک خارجی تخلیه مستأجر را چگونه از خارج پیگیری می‌کند؟

مالک مقیم خارج می‌تواند روند تخلیه را با وکالت‌نامه‌ای که به وکیلی در ترکیه می‌دهد پیش ببرد؛ اصولاً لازم نیست به ترکیه بیاید. وکالت‌نامه را می‌توان در کنسولگری ترکیه یا در کشور محل اقامت تنظیم کرد؛ وکالت‌نامه تنظیم‌شده در آن کشور، بسته به کشور، با آپوستیل یا تأیید کنسولی و ترجمه به کار می‌رود. راهنمای وکالت‌نامه تنظیم‌شده در خارج این گزینه‌ها را به تفصیل توضیح می‌دهد.

حدود وکالت‌نامه برای پرونده تخلیه اهمیت ویژه‌ای دارد. اگر اختیار صریح داده نشده باشد، وکیل نمی‌تواند به روش‌های جایگزین حل اختلاف مراجعه کند و صلح کند (قانون آیین دادرسی مدنی، ماده 74). از این رو اختیار مراجعه به میانجیگری و انعقاد توافق باید صراحتاً در وکالت‌نامه نوشته شود.

عوض کردن قفل یا قطع کردن برق و آب راه تخلیه نیست. ورود به خانه، بیرون بردن اثاثیه یا دستور فشار آوردن به واسطه، بدون رضایت مستأجر یا تحویل از راه اجرا، ممکن است مسئولیت حقوقی و کیفری به دنبال داشته باشد. مالک مقیم خارج ممکن است مسئول پیامدهای چنین مداخله‌ای که از طریق بنگاه یا مدیریت ساختمان انجام شود نیز شناخته شود.

مکاتبات با مستأجر باید کتبی و از یک مجرا انجام شود. مذاکره جداگانه واسطه با مستأجر ممکن است اظهاراتی پدید آورد که با راهی که وکیل دنبال می‌کند در تعارض باشد.

پس از حکم تخلیه، ملک چگونه تحویل گرفته می‌شود؟

حکم تخلیه یا رأی دادگاه اجرا به‌تنهایی کلید را تحویل نمی‌دهد؛ اگر مستأجر داوطلبانه بیرون نرود، تخلیه از طریق اداره اجرای احکام انجام می‌شود. اگر مستأجر داوطلبانه برود، تحویل باید با صورت‌جلسه مستند شود. در صورت‌جلسه تاریخ تحویل، کلیدها، ارقام کنتورها و وضعیت ملک نوشته می‌شود. اگر مالک مقیم خارج نتواند در تحویل حاضر شود، وکیل او یا شخصی که به او اختیار داده می‌تواند صورت‌جلسه را امضا کند؛ عکس و فیلم صورت‌جلسه را تقویت می‌کند. انتقال اشتراک برق، آب و گاز نیز باید در همان روز انجام شود.

کسورات از ودیعه و خسارت ادعاشده باید با دلایلی مانند قرارداد و عکس پشتیبانی شود. پیش از حل اختلاف درباره پول یا خسارت، نباید سندی به معنای «هیچ ادعایی ندارم» امضا شود. طلب اجاره پرداخت‌نشده را می‌توان جدا از تخلیه از راه اجرا نیز پیگیری کرد.

برای مالکی که پس از تخلیه دوباره ملک را اجاره خواهد داد، تکالیف حقوقی و مالیاتی مالک خارجی که ملک را اجاره می‌دهد نیز اهمیت دارد.

برای تخلیه مستأجر چه اسنادی اهمیت دارد؟

در تخلیه مستأجر آنچه تعیین‌کننده است تعداد اسناد نیست، بلکه سندی است که به دلیل تخلیه انتخاب‌شده پاسخ می‌دهد. در پرونده اجاره پرداخت‌نشده سوابق پرداخت، در پرونده نیاز اسنادی که نیاز را نشان می‌دهند و در خرید ملک دارای مستأجر تاریخ تملک و اخطار برجسته می‌شوند. اسنادی که به زبان خارجی تنظیم شده‌اند، همراه ترجمه ترکی به دادگاه و اداره اجرای احکام ارائه می‌شوند.

• مربوط به رابطه اجاره: قرارداد اجاره و پیوست‌های آن، صورت‌جلسه تحویل، اصلاحات قرارداد و اصل تعهدنامه تخلیه در صورت وجود.
• مربوط به مالکیت: سوابق ثبتی ملک، تاریخ تملک، سند فروش.
• مربوط به پرداخت و اخطار: رسیدهای بانکی، اخطارنامه‌ها، قیدهای ابلاغ، مکاتبات.
• مربوط به نیاز و نمایندگی: اسنادی که بازگشت یا استفاده را نشان می‌دهند، وکالت‌نامه.

همه این اسناد در هر پرونده لازم نیست؛ یک سند ممکن است در یک پرونده تعیین‌کننده و در پرونده دیگر بی‌ارتباط باشد. اینکه کدام سند کدام دلیل را پشتیبانی می‌کند، پس از بررسی پرونده و کنترل تاریخ‌ها مشخص می‌شود؛ مهلت از دست رفته را نمی‌توان با اخطاری که بعداً فرستاده شود جبران کرد.

نتیجه: در تخلیه مستأجر ابتدا باید دلیل و مهلت درست تعیین شود

در تخلیه مستأجر، دو پرونده‌ای که ظاهراً یکسان‌اند از راه‌های متفاوتی پیش می‌روند. اجاره پرداخت‌نشده را می‌توان از راه اجرا و بدون میانجیگری پیگیری کرد، در حالی که دعوای نیاز به میانجیگری و مهلت کوتاه اقامه دعوا وابسته است. تعهدنامه تخلیه فقط در صورتی کارساز است که پس از تحویل داده شده باشد.

تاریخی که برنامه زمانی را آغاز می‌کند نیز بسته به راه تغییر می‌کند: در خرید ملک دارای مستأجر تاریخ تملک، در دعوای نیاز پایان مدت اجاره و در اجاره پرداخت‌نشده ابلاغ اخطار یا دستور پرداخت. هر یک از این تاریخ‌ها مهلت جداگانه‌ای را آغاز می‌کند؛ در 4 راه از 6 راه جدول، مهلت قانونی 1 ماه است.

برای مالک مقیم خارج زمان‌بندی از این هم مهم‌تر است. مراجعه زودهنگام به میانجیگری در دعوای نیاز، از دست دادن مهلت 1 ماهه یا فراموش کردن اختیار میانجیگری در وکالت‌نامه ممکن است پرونده را به نقطه آغاز برگرداند. میان‌بُرهایی مانند عوض کردن قفل برای مالک زمان نمی‌خرد، بلکه اختلاف تازه‌ای می‌سازد. راه درست زمانی انتخاب می‌شود که دلیل، تاریخ‌ها و اسناد با هم و به‌موقع ارزیابی شوند.