Покупка недвижимости иностранцами в Турции: права, юридические проверки и переход права собственности (Руководство 2026 года)

Могут ли иностранцы покупать жильё, коммерческие помещения и землю в Турции?

Да, иностранные физические лица могут приобретать в Турции жильё, коммерческие помещения и земельные участки; вид на жительство для этого не требуется. Это право осуществляется с учётом перечня гражданств, ограничения в 10 процентов по району, лимита 30 гектаров на человека и ограничений военных зон. Основное правило закреплено в Законе о земельном реестре № 2644. С 2012 года оно основано на перечне стран, определяемом Президентом, а не на условии взаимности (ст. 35).

Для этого правила установлены следующие ограничения:

• общая площадь приобретений иностранцев не может превышать 10 процентов площади частных земель в районе,
• одно иностранное физическое лицо может приобрести не более 30 гектаров на всей территории страны,
• приобретение в запретных военных зонах и зонах безопасности требует разрешения либо невозможно,
• иностранец, купивший незастроенный участок, должен в течение 2 лет представить проект его освоения на утверждение соответствующего министерства.

Закон прямо устанавливает и последствия приобретения с нарушением этих ограничений. Если собственник не отчуждает недвижимость в срок не более 1 года, установленный министерством, которое сейчас называется Министерством казначейства и финансов, объект подлежит принудительной реализации с обращением в денежные средства. Компании, учреждённые за рубежом, могут приобретать недвижимость только на основании специальных законов.

Граждане каких стран не могут приобретать недвижимость в Турции?

Граждане определённых стран не могут приобретать недвижимость в Турции либо подпадают под ограничения; перечень содержится в решениях Президента, а не в самом законе. Закон уполномочивает Президента ограничивать или полностью приостанавливать приобретение по таким критериям, как «страна, лицо, географическая зона, срок, количество».

Поскольку перечень может меняться, страны в этой статье не перечисляются. До внесения оплаты по сделке необходимо подтвердить допустимость приобретения с вашим гражданством в управлении земельного реестра по месту нахождения объекта или в Главном управлении земельного реестра и кадастра (TKGM). Для лиц с двойным гражданством сюда относится и вопрос о том, какой паспорт использовать при сделке.

Виды собственности и способы покупки недвижимости в Турции

Иностранный покупатель может приобрести недвижимость в Турции с поэтажной собственностью, строительным сервитутом или долей в праве собственности; объём прав определяется видом записи в земельном реестре. В таблице приведены наиболее распространённые виды и их последствия.

Виды недвижимости по записям в земельном реестре (октябрь 2026 года)

Строительный сервитут не является незаконной записью; однако он также не подтверждает завершение здания.

Покупка может оформляться и на компанию, а не на физическое лицо; тогда правила меняются. Турецкая компания, в которой иностранному инвестору принадлежит 50 процентов и более, может приобретать недвижимость для деятельности, указанной в её уставе. Приобретения таких компаний в военных зонах и особых зонах безопасности требуют разрешения (Закон о земельном реестре, ст. 36). Жильё, приобретённое на компанию, не даёт её участнику автоматического права на ВНЖ или гражданство. Поэтому до подписания договора следует определить цель покупки и то, на кого она будет оформляться.

Какие условия определяют возможность покупки недвижимости иностранцем в Турции?

Определяющими условиями являются гражданство, право собственности продавца, обременения, разрешение на эксплуатацию, территориальные ограничения, цель покупки и способ оплаты. Поэтому две квартиры по одинаковой цене могут нести совершенно разные риски. При рассмотрении дела сначала выясняют следующее:

• гражданство покупателя и паспорт, по которому будет проводиться сделка,
• является ли продавец собственником, зарегистрированным в земельном реестре,
• есть ли в реестре ипотека, арест, обеспечительная мера или отметка,
• зарегистрирована ли поэтажная собственность или строительный сервитут,
• получено ли разрешение на эксплуатацию здания (искан),
• находится ли объект в военной зоне или особой зоне безопасности,
• совершается ли покупка для получения гражданства или ВНЖ,
• откуда, в какой валюте и на какой счёт будет уплачена цена.

Эти вопросы определяют рамки юридической проверки перед покупкой. Внесение обеспечительного платежа без ответов на них может привести к обязательству, из которого впоследствии трудно выйти с возвратом средств. Например, участок без строений не соответствует условию покупки для получения гражданства; при покупке того же объекта в инвестиционных целях проблемы может не возникнуть.

Как проверить ипотеку, аресты и отметки в земельном реестре?

Право проверяется по актуальной записи, полученной в управлении земельного реестра, а не по фотографии свидетельства тапу, которую показывает продавец. Имеющееся у продавца свидетельство не отражает последующий арест или ипотеку в пользу банка. В актуальной записи проверяют имя собственника, номера кадастрового квартала, участка и самостоятельного объекта, ипотеку, арест, обеспечительный судебный запрет, отметку о семейном жилье, аренде и предварительном договоре купли-продажи, а также право узуфрукта.

Сама по себе ипотека не делает продажу невозможной. Решающее значение имеет письменное закрепление даты и последовательности платежей для её погашения. Арест и обеспечительные меры часто фактически препятствуют завершению продажи и требуют от продавца погасить задолженность. Подробности этой проверки приведены в отдельном руководстве по проверке долгов и обременений.

Разница между строительным сервитутом и поэтажной собственностью

Строительный сервитут означает, что здание разделено на объекты по проекту; поэтажная собственность, как правило, означает, что здание завершено и разрешение на эксплуатацию получено. В здании без такого разрешения могут возникнуть проблемы с подключением электричества, воды и газа, оформлением ВНЖ или последующей продажей.

При покупке квартиры со строительным сервитутом по муниципальным документам проверяют, утверждён ли проект, соответствует ли ему квартира и нет ли препятствий для получения разрешения на эксплуатацию. Незаконный этаж, остеклённый и включённый в помещение балкон или перепланировка с отступлением от проекта — риски, которые не видны в реестре, но переходят к покупателю. Юридическая проверка не заменяет заключение о прочности конструкций или сейсмической безопасности; для этого требуется отдельная оценка инженера.

Когда при продаже иностранцу требуется отчёт об оценке?

При продаже иностранному физическому лицу отчёт об оценке требуется для операций, указанных в Циркуляре TKGM № 2024/2 от 01.03.2024 и приложенном к нему перечне. Отчёт составляют оценочные организации, лицензированные Советом по рынкам капитала (SPK), и передают в земельный реестр через Информационную систему оценки недвижимости (TADEBİS); отчёт, подготовленный вне этого канала, не принимается.

Согласно сведениям, опубликованным в октябре 2026 года, TKGM внесло два изменения на основании согласований от 28 сентября 2026 года. Срок действия отчёта для регистрационных операций увеличен с 3 до 12 месяцев; однако при изменении записи в реестре, влияющем на стоимость объекта, в этот период потребуется новый отчёт. Для покупок с целью получения гражданства расширена практика, при которой принимались отчёты только определённой организации: стали приниматься отчёты и других оценочных организаций с лицензией SPK.

Отчёт объединяет сведения о местонахождении объекта, его правовом статусе и рыночной стоимости. Для незавершённых зданий в нём также указано, на какой основе проводилась оценка; это позволяет сопоставить данные и понять, реалистична ли цена покупки на стадии проекта.

Стоимость по отчёту может отличаться от суммы, названной продавцом или агентом по недвижимости. Если заявленная цена ниже оценки, могут возникнуть проблемы с заявлениями, для которых установлен стоимостный порог, например на гражданство. Обязательность отчёта для конкретной операции следует дополнительно подтвердить в управлении земельного реестра в день сделки, поскольку приложенный к циркуляру перечень периодически обновляется.

Можно ли согласовать цену продажи в иностранной валюте при покупке жилья в Турции?

Поэтому утверждение «при продаже иностранцу цена обязательно указывается в турецких лирах» неверно. Однако согласование валютной цены не означает, что деньги могут оставаться в иностранной валюте до регистрации. При покупках, подпадающих под соответствующие правила, валюту до регистрационной операции обменивают в банке на турецкие лиры. Если и продавец, и покупатель являются резидентами Турции, а покупатель — гражданин Турции, валютный запрет снова применяется; поэтому в семьях с разным гражданством важно, кто именно будет покупателем.

Что подтверждает справка о покупке иностранной валюты?

Справка о покупке иностранной валюты (DAB) подтверждает, что иностранное физическое лицо продало банку валюту, соответствующую цене сделки, и сумма перечислена Центральному банку. Согласно Циркуляру TKGM № 2022/1 от 21.01.2022, при покупках, подпадающих под эти правила, справку представляют в управление земельного реестра до регистрационной операции; в ней указываются паспортные данные покупателя и долларовый эквивалент валюты. DAB не подтверждает оплату продавцу; она подтверждает только обмен валюты на турецкие лиры.

Платёжные документы, которые часто путают

Как защитить цену продажи до регистрации перехода права?

Самый безопасный момент оплаты цены — момент перехода права собственности к покупателю в земельном реестре; «продажа» вне реестра юридически не считается продажей. Гражданский кодекс Турции и Обязательственный кодекс Турции требуют официальной формы как условия действительности продажи недвижимости. В решении от 15 января 2026 года (E. 2025/3317, K. 2026/169) 3-я гражданская палата Кассационного суда вновь указала, что договор купли-продажи без соблюдения официальной формы не порождает прав и обязанностей, а стороны могут требовать лишь возврата переданного по правилам о неосновательном обогащении. Поэтому «частная продажа» с внесением обеспечительного платежа не означает приобретения жилья; в лучшем случае можно требовать возврата денег.

Если немедленная регистрация перехода права невозможна, например здание ещё не завершено, можно заключить у нотариуса предварительный договор купли-продажи. Он не передаёт право собственности; однако отметка о нём в земельном реестре защищает покупателя от передачи объекта продавцом другому лицу. Поэтому срок действия отметки и условия её снятия также следует чётко указать в договоре.

Существуют два инструмента снижения риска при оплате. Сервис TKGM Güvenilir Hesap позволяет удерживать цену на связанном со сделкой счёте до завершения регистрации перехода права.

Кроме того, 29 апреля 2026 года в Положении о торговле недвижимостью была предусмотрена система безопасных платежей. Согласно сообщению Министерства торговли за сентябрь 2026 года, планируется сделать её обязательной с 1 декабря 2026 года. По мере приближения этой даты охват системы и правила применения следует проверять по официальному источнику. Практические риски перевода денег из-за рубежа изложены в отдельном руководстве.

Какие права есть у иностранца, покупающего жильё на стадии проекта?

Иностранец, заранее оплачивающий ещё не завершённое жильё, при покупке для проживания пользуется как потребитель защитой предоплаченной продажи жилья по Закону № 6502 о защите прав потребителей. Эта защита включает три основных элемента:

• до получения разрешения на строительство заключать договор предоплаченной продажи жилья нельзя,
• покупатель вправе отказаться от договора в течение 14 дней без объяснения причин и без штрафа,
• покупатель вправе расторгнуть договор в срок до 24 месяцев; в этом случае продавец может потребовать компенсацию, предельный размер которой в зависимости от срока составляет от 2 до 8 процентов цены, а также расходы, например налоги и сборы.

Если продавец не исполнил собственные обязательства, он не может требовать от покупателя такую компенсацию. Дела о задержке передачи или изменении проекта требуют отдельной оценки; эти вопросы рассмотрены в руководствах о задержке строительства и расторжении договора.

Каков регистрационный сбор и почему важна заявленная цена?

Регистрационный сбор при продаже взимается отдельно с передающей и приобретающей стороны; по состоянию на октябрь 2026 года ставка для каждой составляет 20 промилле. Сбор исчисляется с заявленной в реестре цены продажи, которая не может быть ниже стоимости для налога на недвижимость; при продаже со строительным сервитутом также учитывается вся цена (Закон о сборах № 492, ст. 63). Стороны могут договориться, что весь сбор платит покупатель; однако это не меняет лицо, обязанное уплатить сбор перед налоговым органом.

Занижение цены влечёт дополнительные расходы, а не экономию. Если впоследствии установлено, что заявленная цена не соответствует действительной, доначисляется сбор с разницы и налагается штраф за налоговые потери в размере этой суммы. Занижение также может иметь неблагоприятные последствия для покупателя при заявлениях на ВНЖ или гражданство, зависящих от стоимости объекта.

Основные расходы иностранного покупателя (октябрь 2026 года)

При покупке нового жилья может также возникать НДС. При первой передаче иностранному физическому лицу, не проживающему в Турции, возможно освобождение от НДС, если цена ввезена в Турцию в иностранной валюте. Если жильё отчуждается в течение 3 лет, отчуждающее лицо должно до регистрационной операции уплатить ранее не взысканный налог вместе с процентами за отсрочку. Подробные условия приведены в руководстве об освобождении от НДС.

День регистрации перехода права: налоговый номер, переводчик и DASK

В день регистрации перехода права у иностранного покупателя на практике требуют действительный паспорт, турецкий налоговый номер, фотографию и действующий полис обязательного страхования от землетрясения. Отсутствие документа может привести к переносу приёма. Для покупателя, не знающего турецкого языка, официальный акт на практике зачитывают в присутствии присяжного переводчика.

Для зданий, подлежащих обязательному страхованию от землетрясения (DASK), регистрация без такого страхования невозможна. По Закону о страховании от стихийных бедствий № 6305 управления земельного реестра не могут проводить регистрацию в отношении таких зданий, пока документально не подтверждены наличие страховки и её действие на дату операции. Эта страховка не является документом о безопасности здания; она предоставляет лишь ограниченное покрытие ущерба от землетрясения.

Может ли покупатель за рубежом подписать документы для регистрации дистанционно?

Да, закон это допускает. Если стороны находятся в разных управлениях земельного реестра или зарубежных подразделениях, уполномоченные должностные лица могут отдельно удостоверить их волеизъявления и завершить договор (Закон о земельном реестре, ст. 26). Это может позволить покупателю провести сделку без приезда в Турцию и без выдачи широкой доверенности. При дистанционной операции также необходимо выполнить предварительные требования, включая налоговый номер, отчёт об оценке и справку о покупке валюты. Следует отдельно уточнить, в каких консульствах и для каких операций применяется этот порядок.

Риски покупки жилья в Турции по доверенности

Покупка жилья по доверенности возможна; риск возникает, когда её объём шире цели покупателя. Покупатель за рубежом может оформить доверенность в турецком консульстве либо у нотариуса в своей стране и использовать её в Турции с апостилем и переводом на турецкий язык.

Из этого решения следует, что полномочия для покупки или продажи следует ограничивать конкретной сделкой. Доверенность без указания кадастрового квартала и участка, цены и срока, но с полномочиями «продавать», «закладывать» или «получать деньги» позволяет представителю совершать операции, которые покупатель не может контролировать.

После завершения сделки или утраты доверия необходимо также отменить доверенность через нотариуса либо консульство и уведомить представителя; иначе прежняя доверенность может продолжать использоваться. Виды доверенностей и требования к переводу изложены в руководстве по доверенностям.

Даёт ли покупка жилья в Турции ВНЖ или гражданство?

Нет, покупка жилья не даёт ВНЖ или гражданство автоматически; для каждого требуются отдельное заявление и соблюдение отдельных условий. Иностранцу, имеющему недвижимость в Турции, может быть выдан краткосрочный ВНЖ; требования к характеру и стоимости объекта определяет Министерство внутренних дел (Закон № 6458, ст. 31).

На странице e-İkamet Управления по вопросам миграции по состоянию на октябрь 2026 года опубликованы три условия. Иностранец должен использовать объект для проживания и не сдавать его в аренду. Стоимость на дату приобретения должна составлять не менее эквивалента 200.000 долларов США в турецких лирах. Такой ВНЖ выдаётся каждый раз на срок не более 2 лет, а при продлении необходимо вновь подтвердить соблюдение условий.

Сообщается, что на практике стоимость оценивается по цене продажи в земельном реестре; кроме того, отдельные микрорайоны могут быть закрыты для новых заявлений на ВНЖ. Поэтому при покупке для проживания адрес следует отдельно проверить до внесения обеспечительного платежа.

Для гражданства за инвестиции требуется недвижимость стоимостью не менее 400.000 долларов США с отметкой в реестре о запрете продажи в течение 3 лет. С декабря 2023 года этому условию соответствуют только объекты с оформленной поэтажной собственностью или строительным сервитутом либо объекты, на которых есть строение. Документы и основания отказа по заявлениям на ВНЖ и гражданство подробно рассмотрены в соответствующих отдельных руководствах.

Налог на недвижимость и другие обязанности после покупки жилья в Турции

Обязанности покупателя не заканчиваются регистрацией перехода права; новый собственник должен подать уведомление по налогу на недвижимость в муниципалитет по месту нахождения объекта. Смена налогоплательщика считается обстоятельством, изменяющим налоговую стоимость, и уведомление подаётся в бюджетном году, в котором произошло изменение. Если продажа состоялась в последние 3 месяца года, срок уведомления составляет 3 месяца со дня сделки.

Остальные последствия зависят от цели покупки:

• если жильё будет сдаваться в аренду, возникают вопросы договора аренды и декларирования арендного дохода,
• для краткосрочной аренды может дополнительно действовать разрешительный режим,
• если в объекте есть арендатор, действующий договор аренды переходит к новому собственнику,
• в случае смерти собственника к недвижимости в Турции, как правило, применяется турецкое наследственное право.

Регистрация перехода права на квартиру с арендатором не означает передачи ключей. Поэтому дату освобождения и передачи следует отдельно согласовать при переговорах о продаже. Аренда, выселение и наследование рассмотрены в отдельных руководствах.

Какие документы важны при покупке недвижимости в Турции?

Решающее значение имеет документ, отвечающий конкретному риску покупки, а не количество документов: в новом проекте особенно важно разрешение на эксплуатацию, во вторичной квартире — обременения, при покупке из-за рубежа — доверенность.

• По недвижимости: актуальная запись в реестре, справка об обременениях, утверждённый проект, разрешение на эксплуатацию здания, градостроительный статус.
• По продавцу: удостоверение личности или документ о полномочиях компании, доверенность, при необходимости согласие супруга, свидетельство о наследниках.
• По оплате: справка о покупке иностранной валюты, банковские квитанции, записи Güvenilir Hesap, предварительный договор купли-продажи.
• По покупателю: паспорт и его перевод, налоговый номер, доверенность, отчёт об оценке.

Для использования в Турции документов на иностранном языке часто требуются апостиль либо консульское заверение и нотариально удостоверенный перевод на турецкий язык. Это занимает время, особенно когда со стороны продавца используются свидетельство о наследниках или документ о полномочиях иностранной компании; записываться в земельный реестр до подготовки этих документов не следует.

Не все эти документы нужны в каждом деле; один и тот же документ может быть решающим для одной покупки и не иметь значения для другой. Какие документы проверять применительно к конкретным рискам, определяется по обстоятельствам дела.

Вывод: до покупки жилья в Турции следует совместно оценить записи, цель и оплату

Приобретение недвижимости в Турции юридически доступно иностранцам; проблемы часто связаны не с запретом, а с неправильной последовательностью проверок. Один и тот же объект может подходить для инвестиций, но не соответствовать условиям гражданства. Оплата через Güvenilir Hesap становится безопаснее, тогда как обеспечительный платёж вне реестра нередко превращается в требование о возврате. Поэтому гражданство, запись в реестре, состояние здания, цель покупки и способ оплаты следует оценить вместе до внесения денег.

Каждый этап этой последовательности влияет на следующий. Гражданство и территориальные ограничения показывают, возможна ли покупка; запись в реестре и разрешение на эксплуатацию — что именно приобретается; цель — какие требования к стоимости и документам применяются. Способ оплаты в конце всех проверок обеспечивает переход денег только одновременно с правом собственности.

Как Legal Istanbul может помочь при покупке недвижимости в Турции?

В деле иностранного покупателя Legal Istanbul проверяет запись в земельном реестре, обременения, полномочия продавца и наличие разрешения на эксплуатацию здания. Предварительный договор, соглашение об обеспечительном платеже, порядок оплаты и необходимость отчёта об оценке и справки о покупке валюты оцениваются с учётом цели приобретения. При необходимости команда оформляет переход права от имени покупателя по доверенности на конкретную сделку и контролирует подачу уведомления по налогу на недвижимость после продажи. Если завершить продажу не удаётся или возникает вопрос возврата обеспечительного платежа, по тому же делу оценивается и способ разрешения спора.

Если у вас есть предложение о продаже или проект договора, вы можете обратиться в Legal Istanbul для оценки дела.

Обсудите покупку недвижимости с адвокатом из команды Legal Istanbul.

Предложение о продаже или проект договора, актуальные сведения о праве собственности, цель покупки и планируемый способ оплаты помогут при первоначальной оценке. Если приближается срок внесения обеспечительного платежа или подписания, укажите это в первом сообщении.

WhatsAppTelegram WeChatЭл. почта

Legal Istanbul

Связаться через WeChat

WeChat ID

Отсканируйте QR-код, чтобы добавить Legal Istanbul в WeChat.

Скачать QR-код Закрыть