Выселение арендатора в Турции: основания, медиация, суд и дело из-за рубежа

Можно ли выселить арендатора по окончании срока аренды?

Нет. По договорам аренды жилья и крытых коммерческих помещений окончание срока договора само по себе не даёт арендодателю права на выселение. Основной закон об аренде — Кодекс обязательств Турции № 6098. Правило Кодекса однозначно: «Арендодатель не может прекратить договор, ссылаясь на истечение его срока». Если арендатор не уведомит об отказе не менее чем за 15 дней до окончания срока, договор считается продлённым на 1 год на тех же условиях (Кодекс обязательств Турции, ст. 347). Это право на уведомление принадлежит только арендатору.

Предел этой защиты — 10-летний срок продления. После его истечения арендодатель может без объяснения причин прекратить договор, направив уведомление не менее чем за 3 месяца до окончания каждого следующего года продления. В срочном договоре 10 лет считаются не с начала договора, а с продлений, начинающихся после окончания первого срока аренды; в бессрочном договоре — с начала аренды.

Поэтому мнение «годовой договор закончился, арендатор обязан съехать» ошибочно. Эта статья описывает сторону арендодателя в аренде жилья и крытых коммерческих помещений; депозит, повышение аренды и права арендатора отдельно разобраны в руководстве для стороны арендатора.

Как выселить арендатора: какие существуют пути выселения?

Арендатора можно выселить только через исполнительное производство или иск, основанные на предусмотренном законом основании; у каждого основания свой срок и свой орган. По спорам об аренде независимо от суммы подсуден мировой суд по гражданским делам; при выселении через исполнительное производство без судебного решения действуют исполнительная служба и суд по исполнительным делам. На языке права аренды и выселения исполнительное производство без судебного решения — это производство, начатое в исполнительной службе без решения суда.

В таблице ниже показаны основные пути выселения, орган, в который нужно обращаться, и срок, который нельзя пропустить.

Основные пути выселения арендатора (по законодательству на ноябрь 2026 года)

У каждого пути выселения свой срок; если срок пропущен, этот путь может закрыться. Против одного арендатора может быть несколько оснований, но каждое движется по своим условиям и своему графику.

Какие обстоятельства определяют выселение арендатора?

Путь выселения определяют срок договора, арендный год, дата приобретения, даты предупреждений и их вручения, обязательство об освобождении помещения и доверенность. Фраза «арендатор не платит и не съезжает» сама по себе не показывает, какой путь открыт. Из двух внешне одинаковых дел одно может идти через исполнительное производство, а другое — только через иск. Выбор пути зависит от следующих обстоятельств:

• дата начала и срок договора,
• текущий арендный год и продления,
• дата приобретения недвижимости и запись в земельном реестре,
• период и сумма неуплаченной аренды,
• направленные предупреждения и даты вручения,
• дата обязательства об освобождении помещения и дата передачи,
• реальная потребность собственника или его родственника в использовании,
• объём доверенности.

Путь, выбранный без совместного анализа этих обстоятельств, может быть отклонён из-за пропуска срока или отсутствия процессуального условия иска. Даты нужно брать из документов — договора аренды и записи в земельном реестре; устного заявления риелтора или арендатора недостаточно. Например, в двух делах аренда могла быть не оплачена в одном и том же месяце. Но путь выселения за неуплату открывается только в том деле, где 30-дневный срок на оплату был надлежаще предоставлен предупреждением или платёжным приказом.

Как выселить арендатора, который не платит?

Арендатору, который не платит, направляют письменное предупреждение с указанием срока для оплаты и того, что при неуплате договор будет расторгнут. По договорам аренды жилья и крытых коммерческих помещений этот срок составляет не менее 30 дней (Кодекс обязательств Турции, ст. 315). Срок исчисляется со дня, следующего за официальным вручением письменного уведомления арендатору. Если оплата в срок не поступила, арендодатель может расторгнуть договор и требовать выселения. Неуплата аренды в срок в праве называется просрочкой.

До предупреждения нужно правильно рассчитать сумму аренды, срок уплаты которой уже наступил. Спорное повышение аренды или платёж посреднику может ослабить просрочку; поэтому решающее значение имеют банковские записи.

Платёж арендатора риелтору действителен, если собственник уполномочил риелтора получать аренду, например доверенностью; без таких полномочий он, как правило, не освобождает арендатора от долга.

Есть и путь, отдельный от просрочки. Против арендатора, который в течение одного арендного года дал повод для двух обоснованных письменных предупреждений, иск можно подать в течение 1 месяца с окончания арендного года. Обоснованное предупреждение — это письменное предупреждение, направленное потому, что аренда действительно не была оплачена.

Разница между выселением через исполнительное производство и иском о выселении

При неуплате аренды исполнительный путь идёт без медиации и под контролем суда по исполнительным делам, а иск о выселении — в мировом суде по гражданским делам после медиации.

При исполнительном пути арендодатель возбуждает в исполнительной службе производство по неуплаченной аренде, а платёжный приказ для жилья содержит 30-дневный срок на оплату и предупреждение о том, что при неуплате может быть потребовано выселение. Арендатор может подать возражение на платёжный приказ в течение 7 дней. Если он не возражает и не платит в срок, суд по исполнительным делам выносит решение о выселении по требованию арендодателя, поданному в течение 6 месяцев после окончания срока предупреждения.

Если арендатор возражает, производство приостанавливается, и снятие возражения требуют в суде по исполнительным делам; если это не сделано в течение 6 месяцев с вручения возражения, исполнительное производство без судебного решения по тому же требованию невозможно. При судебном пути арендодатель подаёт в мировой суд по гражданским делам иск о выселении в связи с просрочкой. Какой путь удобнее, зависит от вероятности возражения арендатора и силы документов.

Как арендодатель выселяет арендатора по причине личной потребности?

Арендодатель может подать иск о выселении, если жильё или рабочее помещение нужно ему самому, супругу, потомкам, предкам или лицам на его иждивении. По срочному договору иск подаётся в течение 1 месяца с окончания срока аренды (Кодекс обязательств Турции, ст. 350).

По бессрочному договору иск подаётся в течение 1 месяца с даты, определяемой с учётом сроков расторжения и уведомления. Если арендодатель в этот срок письменно уведомит арендатора о намерении подать иск, срок на подачу иска продлевается на 1 арендный год. Эти правила об основаниях выселения нельзя изменить договором во вред арендатору.

Суд требует, чтобы потребность была реальной, искренней и неотложной. Временная или ещё не возникшая потребность основанием для выселения не является; потребность должна сохраняться и в ходе процесса. Помещение, освобождённое по причине потребности, без уважительной причины нельзя в течение 3 лет сдавать никому, кроме прежнего арендатора. Иначе прежнему арендатору выплачивается компенсация не менее годовой арендной платы.

Иск о выселении по потребности собственника, живущего за границей: что сказал Кассационный суд?

Решение даёт собственнику за границей важный ориентир. Хотя дело относится к периоду до Закона № 6098, Собрание применило тот же критерий, что и действующая норма о потребности нового собственника. Оно не сочло проживание за границей препятствием для потребности, но потребовало, чтобы возвращение было подтверждено документами. Не следует забывать, что суд первой инстанции сослался и на заявление собственника о покупке недвижимости в инвестиционных целях; такие заявления могут быть использованы против него при оценке искренности потребности.

Когда новый собственник квартиры с арендатором может требовать выселения?

Новый собственник квартиры с арендатором может подать иск о выселении через 6 месяцев после приобретения, если сообщит о своей потребности в течение 1 месяца с приобретения.

Покупка квартиры с арендатором не прекращает арендные отношения; новый собственник становится стороной договора аренды. Если жильё нужно ему или его родственникам, он письменно уведомляет арендатора в течение 1 месяца с даты приобретения. Иск о выселении можно подать после истечения 6 месяцев с даты приобретения (Кодекс обязательств Турции, ст. 351). Также он может воспользоваться тем же правом, подав иск в течение 1 месяца с окончания срока договора.

Мнение «я купил квартиру, арендатор съедет через 6 месяцев» ошибочно. 6 месяцев — это самый ранний срок для подачи иска с даты приобретения; для выселения дополнительно нужны доказательство потребности и решение суда. Слова продавца или риелтора «арендатор съедет» не являются документом, обязывающим арендатора.

Поскольку дата приобретения запускает 1-месячный срок уведомления, арендные отношения нужно изучить до переоформления права собственности (тапу). Юридическая проверка перед покупкой квартиры с арендатором оценивает вместе договор аренды, возможное обязательство об освобождении помещения и отметки в тапу.

Как выселить арендатора по обязательству об освобождении помещения?

Обязательство об освобождении помещения — это документ, в котором арендатор письменно обязуется освободить недвижимость к определённой дате. Чтобы обязательство было действительным, оно должно быть дано после передачи помещения. Арендодатель может обратиться к исполнительному производству или подать иск в течение 1 месяца с указанной в обязательстве даты (Кодекс обязательств Турции, ст. 352). Если этот срок пропущен, ссылаться на обязательство нельзя; однако если арендодатель в этот срок письменно уведомит арендатора о намерении подать иск, срок на подачу иска продлевается на 1 арендный год.

Когда обязательство передаётся на исполнение, арендатору направляется приказ о выселении в порядке, предусмотренном Законом об исполнительном производстве и банкротстве. Арендатор может возразить в течение 7 дней; если он не возражает, от него требуют освободить помещение в течение 15 дней. Если арендатор возражает, суд по исполнительным делам может снять возражение, если подпись на обязательстве нотариально удостоверена или признана.

Действительно ли обязательство об освобождении помещения, подписанное вместе с договором аренды?

Обязательство об освобождении помещения, данное вместе с договором аренды до передачи помещения, недействительно. Дата обязательства должна быть позже даты передачи; заполнение оставленной пустой даты позднее также ведёт к спору о подписи и дате. Оригинал обязательства следует сохранить вместе с актом передачи.

Обязательна ли медиация при выселении арендатора?

Да. С 1 сентября 2023 года обращение к медиатору является процессуальным условием иска о выселении из арендных отношений. Закон исключает из этого требования выселение через исполнительное производство без судебного решения (Закон № 6325 о медиации по гражданским спорам, ст. 18/B). Как правило, медиатор завершает рассмотрение обращения в течение 3 недель; при необходимости этот срок можно продлить не более чем на 1 неделю.

Таблица ниже показывает, при каком пути выселения медиация является процессуальным условием иска.

Требование медиации по путям выселения (на ноябрь 2026 года)

В ходе медиации можно договориться о дате выселения, неуплаченной аренде и передаче. Чтобы соглашение о недвижимости подлежало исполнению, обязательно нужно получить отметку об исполнимости в мировом суде по гражданским делам по месту нахождения недвижимости.

Когда обращаться к медиации для выселения?

По иску о потребности обращение к медиации, поданное до начала срока на подачу иска, не считается выполнением процессуального условия. С подачи обращения до составления итогового протокола пресекательный срок не течёт. Поэтому обращение, поданное после начала срока, сохраняет 1-месячный срок на иск по потребности.

Пример хронологии · условный

Представим собственника, который хочет выселить арендатора по потребности по договору, истекающему 31 мая. Ожидая, что арендатор не съедет, он в апреле обращается к медиатору и в июне подаёт иск с протоколом о недостижении соглашения. Поскольку обращение подано до начала срока на подачу иска, процессуальное условие не считается выполненным, и иск может быть отклонён по процессуальным основаниям. Если бы обращение было подано 1 июня или позже, срок на иск в период медиации не тёк бы.

Как иностранный собственник ведёт выселение арендатора из-за рубежа?

Собственник за границей может вести процесс выселения через доверенность, выданную адвокату в Турции; приезжать в Турцию, как правило, не нужно. Доверенность можно оформить в консульстве Турции или в стране пребывания; доверенность, оформленная в этой стране, используется с апостилем или консульской легализацией в зависимости от страны и с переводом. Руководство о доверенности, оформленной за границей, подробно описывает эти варианты.

Объём доверенности особенно важен для дела о выселении. Без прямо выраженных полномочий представитель не может обращаться к альтернативным способам разрешения споров и заключать мировое соглашение (Гражданский процессуальный кодекс, ст. 74). Поэтому полномочия на обращение к медиации и заключение соглашения нужно прямо указать в доверенности.

Смена замков или отключение электричества и воды — не способ выселения. Проникновение в жильё, вынос вещей или указание посреднику оказывать давление без согласия арендатора или передачи через исполнительное производство могут повлечь гражданскую и уголовную ответственность. Собственник за границей может отвечать и за последствия такого вмешательства, совершённого через риелтора или управляющую компанию дома.

Переписку с арендатором следует вести письменно и по одному каналу. Если посредник отдельно договаривается с арендатором, это может привести к заявлениям, противоречащим пути, выбранному адвокатом.

Как получить недвижимость после решения о выселении?

Решение о выселении или решение суда по исполнительным делам само по себе не передаёт ключи; если арендатор не съезжает добровольно, выселение проводится через исполнительную службу. Если арендатор съезжает добровольно, передачу следует оформить актом. В акте указываются дата передачи, ключи, показания счётчиков и состояние недвижимости. Если собственник за границей не может присутствовать, акт может подписать его представитель или уполномоченное им лицо; фото и видео подкрепляют акт. Договоры на электричество, воду и газ также следует переоформить в тот же день.

Удержания из депозита и заявленный ущерб должны подтверждаться доказательствами — договором и фотографиями. Документ со смыслом «претензий не имею» не следует подписывать, пока не решён спор о деньгах или ущербе. Требование о неуплаченной аренде можно взыскивать через исполнительное производство отдельно от выселения.

Для собственника, который снова сдаст недвижимость после выселения, важны также правовые и налоговые обязанности иностранного собственника, сдающего недвижимость в аренду.

Какие документы важны для выселения арендатора?

При выселении арендатора решает не количество документов, а документ, отвечающий выбранному основанию. В деле о неуплате на первый план выходят платёжные записи, в деле о потребности — документы, подтверждающие потребность, а при покупке жилья с арендатором — дата приобретения и уведомление. Документы на иностранном языке подаются в суд и исполнительную службу с переводом на турецкий язык.

• Об арендных отношениях: договор аренды и приложения, акт передачи, изменения договора и, если есть, оригинал обязательства об освобождении помещения.
• О праве собственности: запись в земельном реестре, дата приобретения, документ о покупке.
• Об оплате и уведомлениях: банковские квитанции, письменные предупреждения, отметки о вручении, переписка.
• О потребности и представительстве: документы, подтверждающие возвращение или использование, доверенность.

Не во всех делах нужны все эти документы; один и тот же документ может быть решающим в одном деле и ненужным в другом. Какой документ подтверждает какое основание, определяется после изучения дела и проверки дат; пропущенный срок нельзя восполнить предупреждением, направленным позже.

Вывод: при выселении арендатора сначала нужно определить правильное основание и срок

При выселении арендатора два внешне одинаковых дела идут разными путями. Неуплату аренды можно взыскивать через исполнительное производство без медиации, а иск по потребности зависит от медиации и короткого срока на иск. Обязательство об освобождении помещения полезно только если дано после передачи помещения.

Дата, запускающая график, тоже зависит от пути: при покупке жилья с арендатором — дата приобретения, в иске по потребности — окончание срока аренды, при неуплате — вручение предупреждения или платёжного приказа. Каждая из этих дат запускает отдельный срок; в 4 из 6 путей, указанных в таблице, законный срок составляет 1 месяц.

Для собственника за границей время ещё важнее. Слишком раннее обращение к медиации в иске по потребности, пропуск 1-месячного срока или отсутствие полномочия на медиацию в доверенности могут вернуть дело к началу. Обходные пути вроде смены замков не экономят время собственника, а создают новый спор. Правильный путь выбирается, когда основание, даты и документы оцениваются вместе и своевременно.